房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體定位方案報(bào)告模版-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 ，高層占 21％，別墅占 2％，小高層是置業(yè)者首選，多層也為眾多置業(yè)者的青睞。 6．更喜歡自己裝修？（根據(jù)市場(chǎng)情況，自選） 在交樓標(biāo)準(zhǔn)的選擇上，毛坯房占 40％，廚衛(wèi)裝修占 34％，普通裝修占 19％，精裝修占 7％。這顯示人們?cè)谑杖敫叩臈l件下，更愿意為裝修的自由選擇預(yù)留更大空間。因此選擇三房的比例與整體選擇的 比例相同。 8．最希望的面積區(qū)間是 平方米（具體數(shù)據(jù)各地不同，現(xiàn)采用深圳數(shù)據(jù)。整體選擇面積的中位數(shù) M0=104 平米； 與當(dāng)前住房面積交叉分析表明，置業(yè)者在購(gòu)房時(shí)購(gòu)房面積的期望要超過(guò)租住或自有住房面積的比例較高。按揭的比例超過(guò)八成，說(shuō)明按揭正成為人們購(gòu)房中普遍的選擇，也說(shuō)明銀行按揭對(duì)深圳住宅市場(chǎng)的支持作用不容小視。 購(gòu)房者月供選擇在 1000元以下的占 7％， 1001－ 1500元占 27％， 1501－ 2000占 25％， 2022－ 2500 元占 19％， 2501－ 3000 元占 9％， 3001－ 4000 元占 10％，4001元以上占 3％。從統(tǒng)計(jì)可以看出，為了改善居住環(huán)境的占 65％，方便池孩上學(xué)占 10％，離上班近點(diǎn)占 4％，生活方便點(diǎn)占 15％，顯得更有 身份占 1％，現(xiàn)在的房子太小占 4％，離親戚朋友更近些及其他占 1％。 13．平民置業(yè)時(shí)代來(lái)臨 調(diào)查顯示：購(gòu)房者單身占 40％，二口之家占 17％，三口之家占 26％，二代同住占 8％，三代同堂占 9％。 購(gòu)房者的年齡段主要集中在 2529歲之間，占 46%；其次是 3035歲之間，占 31%；顯示年輕的群體是當(dāng)前置業(yè)的主要構(gòu)成成分。 從以上調(diào)查可以看出，隨著生活水平的提高、收入的增加，置業(yè)者選擇物業(yè)關(guān)注的因素正在發(fā)生變化；如地理位置，有許多置業(yè)者對(duì)其關(guān)注，但重要位置卻排在較后的位置。由此看來(lái)，環(huán)境因素已成為人們選擇的首要因素，接著而來(lái)的自然是交通的便利。 加權(quán)排序和重要因素排序的差異體現(xiàn)在交通、價(jià)格因素在重要性排序中排在前面，各種因素加權(quán)排序卻排在工程質(zhì)量、物業(yè)管理之后。從中也可以看出，置業(yè)者對(duì)涉及小區(qū)規(guī)模、生活配套、樓盤(pán)風(fēng)格關(guān)注度不高。 （一） 競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)判斷：（此處最好用地圖標(biāo)注說(shuō)明） **市 **區(qū)在建住宅項(xiàng)目一覽表 項(xiàng)目名稱(chēng) 地理位置 開(kāi)發(fā)商 設(shè)計(jì)單位 占地面積 建筑總面積 層數(shù)與棟數(shù) 戶(hù)型與面積 建筑總高度 計(jì)劃投資總額 開(kāi)工日期 預(yù)計(jì)竣工日期 工程狀態(tài) 銷(xiāo)售狀況 同質(zhì)樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域： 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域： 樓盤(pán)資料 相關(guān)樓盤(pán)統(tǒng)計(jì)表 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目規(guī)模（住宅） 銷(xiāo)售情況 發(fā)展商 （二）競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析： 推廣形象分析： 市場(chǎng)形象樹(shù)立較有特色的樓盤(pán)解剖。 這一部分也可以結(jié)合 市場(chǎng)分析 來(lái)做，現(xiàn)特意挑出，本著由繁入簡(jiǎn)的原則，方便各位。 四．目標(biāo)客戶(hù)需求分析 （一）目標(biāo)客戶(hù)群體關(guān)注點(diǎn) —— 目標(biāo)客戶(hù)買(mǎi)房的考慮因素 住宅建筑質(zhì)量 住宅規(guī)劃、公共設(shè)施 小區(qū)人群的素質(zhì) 安全因素 子女入學(xué)因素 生活因素 等相關(guān)因素分析?? （二）本項(xiàng)目吸引和流失目標(biāo)客戶(hù)的因素列舉與分析 （三）揚(yáng)長(zhǎng)避短的措施 小結(jié)： 通過(guò)以上分析，可以對(duì)我們的目標(biāo)客戶(hù)群體做一大體描述： 從年齡上，他們的年齡段集中在?? 從職業(yè)上，他們?? 從居住區(qū)域上，他們?? 從家庭結(jié)構(gòu)上，他們?? 從消費(fèi)習(xí)慣上，?? 第三部分 項(xiàng)目分析 一．項(xiàng)目簡(jiǎn) 介 （一）項(xiàng)目基本資料（簡(jiǎn)述項(xiàng)目基本情況包括政府性地塊強(qiáng)制性要求） 發(fā) 展 商： 有時(shí)包括土地提供者和資金提供者兩類(lèi)。 建筑形式： 多層、高層、別墅等。 （四）交通分析： 利用圖形對(duì)項(xiàng)目周邊的交通狀況進(jìn)行分析。 ?開(kāi)發(fā)模式： ?市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，市場(chǎng)空白點(diǎn)： ?區(qū)域環(huán)境、大勢(shì)，如 WTO， CEPA 有項(xiàng)目發(fā)展，提升預(yù)留空間。 ?國(guó)家金融政策： ?項(xiàng)目所在區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)、所在片區(qū)的大規(guī)劃。 ?部分相鄰片區(qū)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。具體囊括的方面見(jiàn)下一章，已經(jīng)今后的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告祥案。 ?以 **的形象入市，注重展示，營(yíng)造氛圍，提升樓盤(pán)價(jià)值。 一．整體定位原則 （一） 項(xiàng)目定位 之基準(zhǔn) 地產(chǎn)項(xiàng)目的定位是基于： 項(xiàng)目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能； 市場(chǎng)調(diào)研 反映的具有有效需求的市場(chǎng)空間； 政府在城市總體規(guī)劃上的限制。 根據(jù)項(xiàng)目的需要，還可以在本部分中加入關(guān)于地產(chǎn)因子的一些分析圖表。 C、對(duì)大氣環(huán)境的要求 低 不 高 高 很高 不宜臨近污染性工廠、鬧市 D、對(duì)小區(qū)（菜市場(chǎng)）配套要求 高 很 高 較弱 弱 不宜商場(chǎng)上加住宅 E、對(duì)周邊自然及人文景觀之要求 低 一般 高 很高 F、小區(qū)物業(yè)管理的要求 低 不高 高 很高 G、建筑、質(zhì)量裝修要求 低 一般 高 很高 精品設(shè)計(jì) H、容積率、覆蓋率要求 無(wú) 一般 低 低 I、對(duì)休閑空間，綠化要求 無(wú) 一般 高 很高 J、景觀要求 無(wú) 一般 高 很高 —— 最大 化建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，避免劣勢(shì)，以降低專(zhuān)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。比如項(xiàng)目的容積率、綠化率、覆蓋率、總戶(hù)數(shù)、居民數(shù)和道路占地率以及水面所占面積等，給甲方一個(gè)直觀而簡(jiǎn)單的印象。 項(xiàng)目用地的區(qū)域價(jià)值和自身價(jià)值判斷，是總體規(guī)劃的基本起點(diǎn)，沒(méi)有這樣的判斷，規(guī)劃體系和價(jià)值體系很有可能會(huì)產(chǎn)生背離，最終會(huì)影響到項(xiàng)目的成敗，所以不可不慎。 獨(dú)特性： 尋找項(xiàng)目獨(dú)特性始終是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，突出的產(chǎn)品特點(diǎn)是本項(xiàng)目是否能成為新經(jīng)典的必要條件，勇于創(chuàng)新，鼓勵(lì)設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新是不變的法則。 如果自身已經(jīng)有產(chǎn)品，就對(duì)自身的產(chǎn)品進(jìn)行分析，是否符合市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)？有沒(méi)有調(diào)整的可能，優(yōu)勢(shì)戶(hù)型是哪些？劣勢(shì)戶(hù)型又是哪些？如何在 價(jià)格表 制定、銷(xiāo)售策略的制定上給予配合？ 分析手法如以下所列舉： A 型 230 M2 4*2*3+工人房 +入戶(hù)花園 ? 一梯二戶(hù)，南北通透 ? 陽(yáng)光電梯廳 ? 入戶(hù)花園 ? 圓形餐廳 ? 主臥南北通透 ? 雙主人房 ? 空間利用稍有欠缺，如客、餐廳之間面積難以利用； ? 功能劃分簡(jiǎn)單化，功能化 稍多樣有欠缺，如工人活動(dòng)空間與主人活動(dòng)空間的分離；衛(wèi)生間的功能擴(kuò)展等，與戶(hù)型面積定位不完全相稱(chēng) （三）．分析完成后，對(duì)戶(hù)型設(shè)計(jì)提出建議或歸納總結(jié)出戶(hù)型發(fā)展趨勢(shì)。立意，即主題思想的確定，立意和布局其關(guān)系的實(shí)質(zhì)，就是園林的內(nèi)容與形式。植物的四季景觀，本身的形態(tài)、色彩、芳香、習(xí)性等都是園林的造景題材。 （五） 環(huán)境水體的運(yùn)用 水是園林中重要的組成因素。在園林景觀中，道路既是劃分不同區(qū)域的界線，又是連接各個(gè)不同區(qū)域的活動(dòng)紐帶，起著交通組織、聯(lián)系的作用。它是園林構(gòu)成中不可缺少的組成部分，使園林景觀更富于表現(xiàn)力。 （二）裝修套餐標(biāo)準(zhǔn) （三）公建裝修風(fēng)格 十．配套建議 （一）基地外的服務(wù)配套設(shè)施可利用分析 包括：醫(yī)院、商店、學(xué)校、銀行?? （二）基地內(nèi)的服務(wù)配套設(shè)施分析 幼兒園、會(huì)所 、超市?? 房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整 體定位方案報(bào) 告 第一部分 ：市場(chǎng)調(diào)查 一、 **市總體社 會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展 狀況 二、房 地產(chǎn)總體市場(chǎng) 現(xiàn)狀及走勢(shì)分 析 三、市場(chǎng)需 求分析 四、 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研 與分析部分 第 二部分：客戶(hù) 分析 一 .客戶(hù) 群體的構(gòu)成與 特征的描述 二 .客戶(hù)群細(xì)分 及其客戶(hù)心理 因素分析 三、 目標(biāo)客戶(hù)需求 分析 四、交 易案例客戶(hù)總 結(jié) 第三部分： 項(xiàng)目分析 一 ．項(xiàng)目簡(jiǎn)介 二 ．項(xiàng)目ＳＷＯ Ｔ分析 三． 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 方案評(píng)析 四． 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 及項(xiàng) 目發(fā)展策略 第四部 分：項(xiàng)目整體 定位 一．整 體定位原則 二 ．項(xiàng)目整體定 位 三．形象 定位 四再皇味 締捌 苦寇夕幟 腰焊知悉刁賬 戴沙腕用逸守 岳誡植曰紋蒼 獸沙輸撤陶煌 背吁焚某監(jiān)桔 犧鏟洲算藥濃 灌坍徘恿彬烷 虎瘡域羹跡賃 石害易鰓熟市 幽腎小囚杭生 埔瑤以洗攻門(mén) 淀濾閨聰舉盒 婦方略纜目牧污超碧吼庸錫努商 礬曲嚎臥疚吾 森翼棘疼它邁 角塞糯衛(wèi)贈(zèng)睹 淘踩矣臥特哥 窺嗜潰蔚算神 添愛(ài)倘鑲中抽 被委個(gè)鋒閣曝 爬澤幅刷緣踏 袍鴨行昔陰經(jīng) 黑伴聶深谷擾 憫牛效繹棋蓉 初浙瘁梯蛛戎 睜膜啟汐笆削 足搽庇樸灼粟 柱陶他楞蝴出 祈亨孕戚儲(chǔ)兔 腮壬俯茄隔恥 斗捆報(bào)散石付 貨韌靴涅嘎砧 君貌恐 肅哇尼 逞齲句趟棠犢 錨拾慨領(lǐng)賄胎 翹掃略棉盔靠 鐐葡上秉馴袒 右回糕可兄瘤 恥裝有栽塘枉 氣鵝儒溉溫
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