房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 重點(diǎn)對(duì)象，故房地產(chǎn)投資受政策風(fēng)險(xiǎn)的影響比較大，城市規(guī)劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途，對(duì)其利用強(qiáng)度也形成限制，不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資，對(duì)投資者的打擊將是巨大的。自有資本和借入資本組合比率是高些好還是低些好是不一定的，主要取決于企業(yè)的融資能力和金融市場(chǎng)的環(huán)境變化。為保障項(xiàng)目的順利運(yùn)作，開(kāi)發(fā)公司的再融資能力就成為項(xiàng)目是否能如期建成的關(guān)鍵，如果公司對(duì)自己的再融資能力估計(jì)不足，而盲目開(kāi)工，必然會(huì)產(chǎn)生資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場(chǎng)需求降低。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也有其自身的特殊性。（2）建設(shè)工期、質(zhì)量、安全控制的風(fēng)險(xiǎn)工程能否在規(guī)定的工期內(nèi)按照合同約定的質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)完工，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)公司的投資盈利。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)起源于投資內(nèi)部問(wèn)題和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)環(huán)境情況,如市場(chǎng)分析能力、管理水平、管理效率低,使用經(jīng)營(yíng)費(fèi)用超過(guò)預(yù)計(jì)值,房屋空置率高,租金回籠等問(wèn)題,都將使企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入小于預(yù)期值。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)時(shí)常一般只受區(qū)域性因素的影響。（2）購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)由于消費(fèi)者的購(gòu)買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場(chǎng)上需求下降，將會(huì)給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要是指在交易過(guò)程中可能因變現(xiàn)的進(jìn)間和方式變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。但投資者仍可通過(guò)各種手段對(duì)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范，例如投資者可以通過(guò)抵押貸款的方式，利用固定利率將投資部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給銀行。對(duì)現(xiàn)有的安慶市新城東苑項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)的可行性研究分析，并選擇在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候開(kāi)發(fā)適當(dāng)?shù)捻?xiàng)目，抓住機(jī)遇，這樣既可以創(chuàng)造效益，又可以大大減少不必要的風(fēng)險(xiǎn)投資費(fèi)用。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，整體開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高收益去彌補(bǔ)個(gè)別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個(gè)較為平均的收益。將施工中危險(xiǎn)性較高的工作轉(zhuǎn)包給其他的專業(yè)性施工單位，從而減少自己的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。（3）增加融資渠道，加強(qiáng)與當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行的合作以取得良好的貸款信譽(yù)度，加大房屋預(yù)售力度，所得預(yù)售款項(xiàng)重新投入項(xiàng)目的工程建設(shè)?！ ±?，利息支出增長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)簽定固定利率貸款合同來(lái)減??；建造費(fèi)用增加的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)與建筑企業(yè)簽定固定預(yù)算合同來(lái)減小；工程不能按期完工的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)承包合同中延期罰款的條款來(lái)降低。根據(jù)企業(yè)自身的資產(chǎn)負(fù)債能力與獲取資本的能力，合理確定開(kāi)發(fā)方式。2010年6月28日
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