【正文】 價(jià)入股、 合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。 　　設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。第二章：可行性研究和項(xiàng)目決策階段由于房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究需專業(yè)要求很高、技術(shù)性很強(qiáng)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、造價(jià)工程師 、市場(chǎng)調(diào)查和分析人員專家 、經(jīng)濟(jì)分析專家、 制作人員、 社會(huì)、環(huán)境專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財(cái)會(huì)師及律師等專家，我公司目前缺少此類人員，只能對(duì)可行性研究的步驟、內(nèi)容、工作概要、項(xiàng)目評(píng)估的要求及決策作簡(jiǎn)要介紹?？傊?，策劃可使國(guó)家決策向民間經(jīng)濟(jì)決策的轉(zhuǎn)化高效、順暢、充分。 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性的研究成果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策。通過(guò)對(duì)宏觀市場(chǎng)信息的分析了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及動(dòng)態(tài)。樓盤匯總分析—— 階段性對(duì)樓盤進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，追蹤市場(chǎng)發(fā)展方向。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正逐步重視品牌的建設(shè)，而品牌研究將成為品牌建設(shè)的基礎(chǔ)。(5)資源供給及資本運(yùn)作方案；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；(7)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究；(8)開(kāi)發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；(9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析；(10)結(jié)論及建議。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。詳細(xì)可行性研究是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。九、其他：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的實(shí)際發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用（1）可行性研究費(fèi)（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)第三章：建設(shè)前期準(zhǔn)備階段一、 土地使用權(quán)的獲取及開(kāi)發(fā)（一）、土地使用權(quán)：是指單位或者個(gè)人依法或依約定,對(duì)國(guó)有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。開(kāi)發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序（1）、土地使用權(quán)有償出讓的方式 出讓方式是指政府作為國(guó)有土地的代表以什么形式或程序?qū)?guó)有土地使用權(quán)讓與土地使用者。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。開(kāi)發(fā)商取得《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報(bào)建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。 ③用地者進(jìn)行投資分析。 ⑦按合同的約定支付余款。 ③用地者進(jìn)行投資分析。 ⑦ 企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進(jìn)行土地登記，取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》。從狹義的角度理解，土地開(kāi)發(fā)主要是對(duì)未利用土地的開(kāi)發(fā)利用，要實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，未利用土地開(kāi)發(fā)是補(bǔ)充耕地的一種有效途徑。（2）、一級(jí)開(kāi)發(fā)的成本構(gòu)成和收益：成本構(gòu)成：①征地、拆遷補(bǔ)償及有關(guān)稅費(fèi)；②收購(gòu)、收回和置換過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；③市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；④招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；⑤貸款利息；⑥土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)供應(yīng)過(guò)程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)及經(jīng)同級(jí)財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其它支出。房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)：是土地使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。 國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥 （1）、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng) ；（2）、主管部門現(xiàn)場(chǎng)勘察 ；（3）、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批 ；（4）、取得劃撥用地批準(zhǔn)。二、 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》（一）、征地我國(guó)現(xiàn)行安置被征地農(nóng)民有七種途徑：貨幣安置、農(nóng)業(yè)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、留地安置、社會(huì)保險(xiǎn)安置、入股安置、移民安置?！眹?guó)家標(biāo)準(zhǔn)征地補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算表類型補(bǔ)償項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)標(biāo) 準(zhǔn)征用耕地土地補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)青苗補(bǔ)償費(fèi)附著物補(bǔ)償費(fèi)其它農(nóng)用地土地補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)青苗補(bǔ)償費(fèi)附著物補(bǔ)償費(fèi)未利用地土地補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)青苗補(bǔ)助費(fèi)附著物補(bǔ)償費(fèi)　（二）、拆遷拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。（2）、 拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請(qǐng)拆遷許可證。 拆遷完畢后，申請(qǐng)拆遷驗(yàn)收，取得《房屋拆遷驗(yàn)收合格證》拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。三、確定勘察、監(jiān)理（一）、確定勘察勘察是指根據(jù)建設(shè)工程的要求，查明、分析、評(píng)價(jià)建設(shè)場(chǎng)地的地質(zhì)、地理環(huán)境特征和巖土工程條件，編制建設(shè)工程勘察文件的活動(dòng)。工程勘察一般分為：工程地質(zhì)勘察、工程測(cè)量、水文地質(zhì)勘察等?？辈煸O(shè)計(jì)文件必須根據(jù)上級(jí)規(guī)定的審批辦法，對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行嚴(yán)格的審定進(jìn)行層層把關(guān)，重大的技術(shù)方案和技術(shù)問(wèn)題必須經(jīng)室主任和技術(shù)主管審定。設(shè)計(jì)監(jiān)理是在設(shè)計(jì)階段對(duì)設(shè)計(jì)項(xiàng)目所進(jìn)行的監(jiān)理，其主要目的是確保設(shè)計(jì)質(zhì)量和時(shí)間等目標(biāo)滿足業(yè)主的要求；施工監(jiān)理是在施工階段對(duì)施工項(xiàng)目所進(jìn)行的監(jiān)理，其主要目的在于確保施工安全、質(zhì)量、投資和工期等滿足業(yè)主的要求?？偙O(jiān)理工程師應(yīng)由具有3年以上同類工程監(jiān)理工作經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任；總監(jiān)理工程師代表應(yīng)由具有2年以上同類工程監(jiān)理工作經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任；專業(yè)監(jiān)理工程師應(yīng)由具有1年以上同類工程監(jiān)理工作經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任。四、 規(guī)劃設(shè)計(jì)（一）、城市規(guī)劃：是政府調(diào)控城市空間資源、指導(dǎo)城鄉(xiāng)發(fā)展與建設(shè)、維護(hù)社會(huì)公平、保障公共安全和公眾利益的重要公共政策之一。 　　（2）確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；確定公共設(shè)施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求。確定地下空間開(kāi)發(fā)利用具體要求。圖件由圖紙和圖則兩部分組成，規(guī)劃說(shuō)明、基礎(chǔ)資料和研究報(bào)告收入附件。 　?。?）建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，布置總平面圖。 　?。?）豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)。為客戶提供經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略與相關(guān)決策，降低開(kāi)發(fā)商投資成本，為項(xiàng)目日后的招商、開(kāi)業(yè)籌備、經(jīng)營(yíng)管理、營(yíng)銷企劃確定綱領(lǐng)性目標(biāo)和方向。開(kāi)發(fā)商在完成方案設(shè)計(jì)后，須向規(guī)劃部門提出審定申請(qǐng)；(4)通過(guò)審定的設(shè)計(jì)方案，是編制初步設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù)，也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備條件；(5)開(kāi)發(fā)商依據(jù)審定的設(shè)計(jì)方案通知書和可行性研究報(bào)告批復(fù)，并在規(guī)劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關(guān)用地及拆遷安置的意見(jiàn)后，應(yīng)向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權(quán)的必備文件；(6)申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是在項(xiàng)目列入年度正式計(jì)劃后，申請(qǐng)辦理開(kāi)工手續(xù)之前，需進(jìn)行的驗(yàn)證工程建設(shè)符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證申辦開(kāi)工的必備文件。通俗的講是指建筑物在建造之前，設(shè)計(jì)者按照建設(shè)任務(wù)，把施工過(guò)程和使用過(guò)程中所存在的或可能發(fā)生的問(wèn)題，事先作好通盤的設(shè)想，擬定好解決這些問(wèn)題的辦法、方案，用圖紙和文件表達(dá)出來(lái)。設(shè)計(jì)基本原則：建筑設(shè)計(jì)除應(yīng)執(zhí)行國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)的方針政策外，尚應(yīng)執(zhí)行下列基本原則：（1）、當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃部門制定的城市規(guī)劃實(shí)施條例；（2）、根據(jù)建筑物的用途和目的，綜合講求建筑的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益；（3）、合理利用城市土地和空間，提倡社會(huì)化綜合開(kāi)發(fā)和綜合性建筑；（4）、適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在滿足當(dāng)前需要的同時(shí)適當(dāng)考慮將來(lái)提高和改造的可能；（5）、節(jié)約建筑能耗，保證圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱工性能；（6）、建筑設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)與多樣化結(jié)合；（7）、體現(xiàn)對(duì)殘疾人、老年人的關(guān)懷，為他們的生活、工作和社會(huì)活動(dòng)提供無(wú)障礙的室內(nèi)外環(huán)境；（8）、建筑和環(huán)境應(yīng)綜合考慮防火、抗震、防空和防洪等安全措施；（9）、在國(guó)家或地方公布的各級(jí)歷史文化名城、歷史文化保護(hù)區(qū)、文物保護(hù)單位和風(fēng)景名勝區(qū)的各項(xiàng)建設(shè)，應(yīng)按國(guó)家或地方制定的有關(guān)條例和保護(hù)規(guī)劃進(jìn)行。這個(gè)工作階段，通常叫做初步方案階段。這不僅出于功能上的考慮，同時(shí)也要從藝術(shù)效果的角度來(lái)設(shè)計(jì)。對(duì)于不太復(fù)雜的工程，技術(shù)設(shè)計(jì)階段可以省略，把這個(gè)階段的一部分工作納入初步設(shè)計(jì)階段，另一部分工作則留待施工圖設(shè)計(jì)階段進(jìn)行。包括思路上、邏輯上的統(tǒng)一性，造型上、風(fēng)格上、比例和尺度上的協(xié)調(diào)等，細(xì)部設(shè)計(jì)的水平常在很大程度上影響整個(gè)建筑的藝術(shù)水平。施工圖設(shè)計(jì)階段主要側(cè)重于造價(jià)控制，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)的總概算嚴(yán)格控制施工圖設(shè)計(jì)。工程建設(shè)項(xiàng)目的報(bào)建內(nèi)容：（1）工程名稱；（2）建設(shè)地點(diǎn)；（3）投資規(guī)模；（4）資金來(lái)源；（5）當(dāng)年投資額；（6）工程規(guī)模；（7）開(kāi)工、竣工日期；（8）發(fā)包方式；（9）工程籌建情況。（4）、向建設(shè)行政管理部門報(bào)送登記表；并交驗(yàn)立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，土地使用證，投資許可證及資金證明。（二）、申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)招標(biāo)是指招標(biāo)人（買方）發(fā)出招標(biāo)通知，說(shuō)明采購(gòu)的商品名稱、規(guī)格、數(shù)量及其他條件，邀請(qǐng)投標(biāo)人（賣方）在規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)按照一定的程序進(jìn)行投標(biāo)的行為。工程施工招標(biāo)分為公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和協(xié)議招標(biāo)。（3）、招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)至少載明下列內(nèi)容：招標(biāo)人的名稱和地址；招標(biāo)項(xiàng)目的內(nèi)容、規(guī)模、資金來(lái)源；招標(biāo)項(xiàng)目的實(shí)施地點(diǎn)和工期；獲取招標(biāo)文件或者資格預(yù)審文件的地點(diǎn)和時(shí)間；對(duì)招標(biāo)文件或者資格預(yù)審文件收取的費(fèi)用；對(duì)投標(biāo)人的資質(zhì)等級(jí)的要求。 (1)招投標(biāo)工作程序 ：審查招標(biāo)單位的資格；報(bào)批招標(biāo)申請(qǐng)書； 編制招標(biāo)文件，編制標(biāo)底并送審，指定評(píng)標(biāo)、定標(biāo)方法；發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書； 審查投標(biāo)單位資格；分發(fā)招標(biāo)文件及有關(guān)技術(shù)資料、圖紙等，組織投標(biāo)單位現(xiàn)場(chǎng)勘察和招標(biāo)文件答疑；編制和寄送投標(biāo)文件； 開(kāi)標(biāo)，公開(kāi)標(biāo)底，審查投標(biāo)書和保函； 評(píng)標(biāo)、定標(biāo)、決定中標(biāo)單位；發(fā)出中標(biāo)通知書，招標(biāo)單位與中標(biāo)單位簽訂承包合同。B、招標(biāo)必須依據(jù)有關(guān)規(guī)定編制標(biāo)底，并送政府主管招標(biāo)投標(biāo)的部門或其委托單位審查批準(zhǔn)。對(duì)于大中型建設(shè)項(xiàng)目，招標(biāo)單位還可以邀請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富、有較高技術(shù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)估水平的專家組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)，對(duì)各投標(biāo)方案作出評(píng)價(jià)。投標(biāo)單位中標(biāo)后，如果拒絕承擔(dān)中標(biāo)的工程任務(wù)，招標(biāo)單位有權(quán)向?yàn)槠涑鼍弑：膯挝凰魅⊥稑?biāo)保證金。由于違約給對(duì)方造成的損失如超過(guò)履約保證金的，還應(yīng)補(bǔ)償履約保證金的不足部門。未取得施工許可證的不得擅自開(kāi)工。建設(shè)單位申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證的工程名稱、地點(diǎn)、規(guī)模，應(yīng)當(dāng)與依法簽訂的施工承包合同一致。因故不能按期開(kāi)工的，應(yīng)當(dāng)在期滿前向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期，并說(shuō)明理由；延期以兩次為限，每次不超過(guò)3個(gè)月。一、工程建設(shè)實(shí)施準(zhǔn)備階段施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要施工場(chǎng)地平整，達(dá)到施工條件施工通道疏通，滿足施工運(yùn)輸條件施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理施工許可批文及辦理開(kāi)工手續(xù)組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底、確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)及時(shí)委托和組織相關(guān)單位進(jìn)行定位放線，委托規(guī)劃部門進(jìn)行灰線驗(yàn)收編制工程進(jìn)度計(jì)劃1檢查監(jiān)理單位在施工前是否已做好相應(yīng)準(zhǔn)備工作1開(kāi)工前，工程部會(huì)同監(jiān)理單位對(duì)施工單位的施工準(zhǔn)備工作進(jìn)行全面檢查和控制1設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及相關(guān)單位的統(tǒng)一協(xié)調(diào)二、工程建設(shè)實(shí)施階段當(dāng)施工單位的準(zhǔn)備工作完成后，工程部對(duì)施工單位的準(zhǔn)備工作進(jìn)行檢查。施工項(xiàng)目進(jìn)度控制與投資控制和質(zhì)量控制一樣，是項(xiàng)目施工中的重點(diǎn)控制之一。工程進(jìn)度控制的基本程序承包單位編制下一期施工進(jìn)度計(jì)劃總監(jiān)理工程師簽發(fā)《監(jiān)理通知》，指示承包單位采取調(diào)整措施嚴(yán)重偏離計(jì)劃目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)計(jì)劃目標(biāo)監(jiān)理工程師對(duì)進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施情況進(jìn)行檢查、分析按計(jì)劃組織實(shí)施總監(jiān)理工程師審批承包單位編制年、季、月進(jìn)度計(jì)劃 填寫171。注：如總進(jìn)度計(jì)劃為施工組織設(shè)計(jì)的一部分，可不單獨(dú)審批。其主要影響因素有: （1）、有關(guān)單位的影響：施工項(xiàng)目的主要施工單位對(duì)施工進(jìn)度起決定性作用，但是建設(shè)單位與業(yè)主、設(shè)計(jì)單位、銀行信貸單位、材料設(shè)備供應(yīng)部門、運(yùn)輸部門、水、電供應(yīng)部門及政府的有關(guān)主管部門都可能給施工某些方面造成困難而影響施工進(jìn)度。 （2）、施工條件的變化：施工申工程地質(zhì)條件和水文地質(zhì)條件與勘查設(shè)計(jì)的不符，如地質(zhì)斷層、溶洞、地下障礙物、軟弱地基以及惡劣的氣候、暴雨、高溫和洪水等都對(duì)施工進(jìn)度產(chǎn)生影響、造成臨時(shí)停工或破壞。 （5）、意外事件的出現(xiàn) ：施工中如果出現(xiàn)意外的事件，如戰(zhàn)爭(zhēng)、嚴(yán)重自然災(zāi)害、火災(zāi)、重大工程事故、工人罷工等都會(huì)影響施工進(jìn)度計(jì)劃。其管理的范圍貫穿于工程建設(shè)的決策、勘察、設(shè)計(jì)、施工的全過(guò)程。在中國(guó)，稱之為全優(yōu)工程。凡甲乙雙方簽訂合同者,以合同規(guī)定的單位工程竣工日期為準(zhǔn)。5) 堅(jiān)持文明施工,保持現(xiàn)場(chǎng)整潔,做到工完場(chǎng)清。這就是要把工程質(zhì)量管理的重點(diǎn)，以事后檢查把關(guān)為主變?yōu)轭A(yù)防、改正為主，從管結(jié)果變?yōu)楣芤蛩?，把影響質(zhì)量的諸因素查找出來(lái)，發(fā)動(dòng)全員、全過(guò)程、多部門參加，依靠科學(xué)理論、程序、方法，使工程建設(shè)全過(guò)程都處于受控制狀態(tài)。施工過(guò)程是控制質(zhì)量的主要階段，這一階段的質(zhì)量管理工作主要有：做好施工的技術(shù)交底，監(jiān)督按照設(shè)計(jì)圖紙和規(guī)范、規(guī)程施工；進(jìn)行施工質(zhì)量檢查和驗(yàn)收；質(zhì)量活動(dòng)分析和實(shí)現(xiàn)文明施工。對(duì)已完工程進(jìn)行調(diào)查，將發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷及時(shí)反饋，為日后改進(jìn)施工質(zhì)量管理提供信息。（3）、對(duì)進(jìn)場(chǎng)的材料和設(shè)備，相關(guān)技術(shù)人員應(yīng)和監(jiān)理及時(shí)全面進(jìn)行檢查和驗(yàn)證。（三）工程成本的控制傳統(tǒng)的產(chǎn)品成本的含義一般只是指產(chǎn)品的制造成本，即包括產(chǎn)品的直接材料成本、直接人工成本和應(yīng)該分?jǐn)偟闹圃熨M(fèi)用，而將其他的費(fèi)用放入管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用中，一律作為期間費(fèi)用，視為與產(chǎn)品生產(chǎn)完全無(wú)關(guān)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理與控制的目的是：在確保工程質(zhì)量、開(kāi)發(fā)周期的前提下以合理的最佳成本完成一個(gè)特定的建筑產(chǎn)品。具體工作包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的構(gòu)思與定位、目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究和報(bào)批立項(xiàng)，這期間直接發(fā)生的各項(xiàng)支出。土地費(fèi)用是評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目是否可行，是否有預(yù)期利潤(rùn)的最主要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。主要是水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)。這部分成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成中受外界因素影響最大的一塊，一般占項(xiàng)目總投資的1015%。 具體包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)、計(jì)劃成本，招標(biāo)投標(biāo)成本和施工前準(zhǔn)備成本。竣工驗(yàn)收時(shí)的手續(xù)費(fèi)、綜合驗(yàn)收、性能認(rèn)定、測(cè)繪