【正文】 價入股、 合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。 　　設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應當執(zhí)行公司法的有關規(guī)定。第二章：可行性研究和項目決策階段由于房地產(chǎn)項目可行性研究需專業(yè)要求很高、技術性很強的注冊房地產(chǎn)估價師、造價工程師 、市場調(diào)查和分析人員專家 、經(jīng)濟分析專家、 制作人員、 社會、環(huán)境專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財會師及律師等專家，我公司目前缺少此類人員，只能對可行性研究的步驟、內(nèi)容、工作概要、項目評估的要求及決策作簡要介紹?？傊邉澘墒箛覜Q策向民間經(jīng)濟決策的轉(zhuǎn)化高效、順暢、充分。 房地產(chǎn)項目可行性的研究成果主要應用于公司的投資方向決策。通過對宏觀市場信息的分析了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及動態(tài)。樓盤匯總分析—— 階段性對樓盤進行統(tǒng)計分析，追蹤市場發(fā)展方向。房地產(chǎn)開發(fā)商正逐步重視品牌的建設，而品牌研究將成為品牌建設的基礎。(5)資源供給及資本運作方案；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護；(7)項目開發(fā)模式、組織機構、崗位需求、管理費用的研究；(8)開發(fā)建設節(jié)點計劃；(9)項目經(jīng)濟及社會效益分析；(10)結(jié)論及建議。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。詳細可行性研究是開發(fā)建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。九、其他：房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的實際發(fā)生的相關費用（1）可行性研究費（2）建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費第三章：建設前期準備階段一、 土地使用權的獲取及開發(fā)（一）、土地使用權：是指單位或者個人依法或依約定,對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權利。開發(fā)商獲取土地使用權的程序（1）、土地使用權有償出讓的方式 出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵嘧屌c土地使用者。以招標方式出讓土地使用權，不僅要明確合同雙方當事人的權利義務，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內(nèi)應負的責任等。開發(fā)商取得《國有土地使用權出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。 ③用地者進行投資分析。 ⑦按合同的約定支付余款。 ③用地者進行投資分析。 ⑦ 企業(yè)法定代表人或授權代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，并按規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進行土地登記，取得《國有土地使用權證》。從狹義的角度理解，土地開發(fā)主要是對未利用土地的開發(fā)利用，要實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡，未利用土地開發(fā)是補充耕地的一種有效途徑。（2）、一級開發(fā)的成本構成和收益：成本構成：①征地、拆遷補償及有關稅費；②收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關補償費用；③市政基礎設施建設有關費用；④招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用；⑤貸款利息；⑥土地儲備開發(fā)供應過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預見費及經(jīng)同級財政和土地主管部門核準的其它支出。房地產(chǎn)二級開發(fā)：是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設，將新建成的房地產(chǎn)進行出售和出租的市場。 國有土地使用權的劃撥 （1）、國有土地使用權劃撥用地申請 ；（2）、主管部門現(xiàn)場勘察 ；（3）、劃撥用地申請的審核、報批 ；（4）、取得劃撥用地批準。二、 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》（一）、征地我國現(xiàn)行安置被征地農(nóng)民有七種途徑：貨幣安置、農(nóng)業(yè)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、留地安置、社會保險安置、入股安置、移民安置?！眹覙藴收鞯匮a償費計算表類型補償項目計算依據(jù)標 準征用耕地土地補償費安置補助費青苗補償費附著物補償費其它農(nóng)用地土地補償費安置補助費青苗補償費附著物補償費未利用地土地補償費安置補助費青苗補助費附著物補償費　（二）、拆遷拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。（2）、 拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請拆遷許可證。 拆遷完畢后，申請拆遷驗收，取得《房屋拆遷驗收合格證》拆遷人與被拆遷人應當依照本條例的規(guī)定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協(xié)議。三、確定勘察、監(jiān)理（一）、確定勘察勘察是指根據(jù)建設工程的要求，查明、分析、評價建設場地的地質(zhì)、地理環(huán)境特征和巖土工程條件，編制建設工程勘察文件的活動。工程勘察一般分為：工程地質(zhì)勘察、工程測量、水文地質(zhì)勘察等?？辈煸O計文件必須根據(jù)上級規(guī)定的審批辦法，對設計文件進行嚴格的審定進行層層把關，重大的技術方案和技術問題必須經(jīng)室主任和技術主管審定。設計監(jiān)理是在設計階段對設計項目所進行的監(jiān)理，其主要目的是確保設計質(zhì)量和時間等目標滿足業(yè)主的要求；施工監(jiān)理是在施工階段對施工項目所進行的監(jiān)理，其主要目的在于確保施工安全、質(zhì)量、投資和工期等滿足業(yè)主的要求?？偙O(jiān)理工程師應由具有3年以上同類工程監(jiān)理工作經(jīng)驗的人員擔任；總監(jiān)理工程師代表應由具有2年以上同類工程監(jiān)理工作經(jīng)驗的人員擔任；專業(yè)監(jiān)理工程師應由具有1年以上同類工程監(jiān)理工作經(jīng)驗的人員擔任。四、 規(guī)劃設計（一）、城市規(guī)劃：是政府調(diào)控城市空間資源、指導城鄉(xiāng)發(fā)展與建設、維護社會公平、保障公共安全和公眾利益的重要公共政策之一。 　?。?）確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標；確定公共設施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求。確定地下空間開發(fā)利用具體要求。圖件由圖紙和圖則兩部分組成，規(guī)劃說明、基礎資料和研究報告收入附件。 　?。?）建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規(guī)劃設計，布置總平面圖。 　?。?）豎向規(guī)劃設計。為客戶提供經(jīng)營戰(zhàn)略與相關決策，降低開發(fā)商投資成本，為項目日后的招商、開業(yè)籌備、經(jīng)營管理、營銷企劃確定綱領性目標和方向。開發(fā)商在完成方案設計后，須向規(guī)劃部門提出審定申請；(4)通過審定的設計方案，是編制初步設計或施工圖的依據(jù)，也是取得建設用地規(guī)劃許可證的必備條件；(5)開發(fā)商依據(jù)審定的設計方案通知書和可行性研究報告批復，并在規(guī)劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關用地及拆遷安置的意見后，應向規(guī)劃局申領建設用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權的必備文件；(6)申領建設工程規(guī)劃許可證，是在項目列入年度正式計劃后，申請辦理開工手續(xù)之前，需進行的驗證工程建設符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證申辦開工的必備文件。通俗的講是指建筑物在建造之前，設計者按照建設任務，把施工過程和使用過程中所存在的或可能發(fā)生的問題，事先作好通盤的設想，擬定好解決這些問題的辦法、方案，用圖紙和文件表達出來。設計基本原則：建筑設計除應執(zhí)行國家有關工程建設的方針政策外，尚應執(zhí)行下列基本原則：（1）、當?shù)爻鞘幸?guī)劃部門制定的城市規(guī)劃實施條例；（2）、根據(jù)建筑物的用途和目的，綜合講求建筑的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益；（3）、合理利用城市土地和空間，提倡社會化綜合開發(fā)和綜合性建筑；（4）、適應我國經(jīng)濟發(fā)展水平，在滿足當前需要的同時適當考慮將來提高和改造的可能；（5）、節(jié)約建筑能耗，保證圍護結(jié)構的熱工性能；（6）、建筑設計的標準化應與多樣化結(jié)合；（7）、體現(xiàn)對殘疾人、老年人的關懷，為他們的生活、工作和社會活動提供無障礙的室內(nèi)外環(huán)境；（8）、建筑和環(huán)境應綜合考慮防火、抗震、防空和防洪等安全措施；（9）、在國家或地方公布的各級歷史文化名城、歷史文化保護區(qū)、文物保護單位和風景名勝區(qū)的各項建設，應按國家或地方制定的有關條例和保護規(guī)劃進行。這個工作階段，通常叫做初步方案階段。這不僅出于功能上的考慮，同時也要從藝術效果的角度來設計。對于不太復雜的工程，技術設計階段可以省略，把這個階段的一部分工作納入初步設計階段，另一部分工作則留待施工圖設計階段進行。包括思路上、邏輯上的統(tǒng)一性，造型上、風格上、比例和尺度上的協(xié)調(diào)等，細部設計的水平常在很大程度上影響整個建筑的藝術水平。施工圖設計階段主要側(cè)重于造價控制，按照批準的初步設計的總概算嚴格控制施工圖設計。工程建設項目的報建內(nèi)容：（1）工程名稱；（2）建設地點；（3）投資規(guī)模；（4）資金來源；（5）當年投資額；（6）工程規(guī)模；（7）開工、竣工日期；（8）發(fā)包方式；（9）工程籌建情況。（4）、向建設行政管理部門報送登記表；并交驗立項批準文件和建設工程規(guī)劃許可證，土地使用證，投資許可證及資金證明。（二）、申請招標，辦理招標投標手續(xù)招標是指招標人（買方）發(fā)出招標通知，說明采購的商品名稱、規(guī)格、數(shù)量及其他條件，邀請投標人（賣方）在規(guī)定的時間、地點按照一定的程序進行投標的行為。工程施工招標分為公開招標、邀請招標和協(xié)議招標。（3）、招標公告或者投標邀請書應當至少載明下列內(nèi)容：招標人的名稱和地址；招標項目的內(nèi)容、規(guī)模、資金來源；招標項目的實施地點和工期；獲取招標文件或者資格預審文件的地點和時間；對招標文件或者資格預審文件收取的費用；對投標人的資質(zhì)等級的要求。 (1)招投標工作程序 ：審查招標單位的資格；報批招標申請書； 編制招標文件，編制標底并送審，指定評標、定標方法；發(fā)布招標公告或招標邀請書； 審查投標單位資格；分發(fā)招標文件及有關技術資料、圖紙等，組織投標單位現(xiàn)場勘察和招標文件答疑；編制和寄送投標文件； 開標，公開標底，審查投標書和保函； 評標、定標、決定中標單位；發(fā)出中標通知書，招標單位與中標單位簽訂承包合同。B、招標必須依據(jù)有關規(guī)定編制標底，并送政府主管招標投標的部門或其委托單位審查批準。對于大中型建設項目，招標單位還可以邀請經(jīng)驗豐富、有較高技術和經(jīng)濟評估水平的專家組成評標委員會，對各投標方案作出評價。投標單位中標后，如果拒絕承擔中標的工程任務，招標單位有權向為其出具保函的單位索取投標保證金。由于違約給對方造成的損失如超過履約保證金的，還應補償履約保證金的不足部門。未取得施工許可證的不得擅自開工。建設單位申請領取施工許可證的工程名稱、地點、規(guī)模，應當與依法簽訂的施工承包合同一致。因故不能按期開工的，應當在期滿前向發(fā)證機關申請延期，并說明理由；延期以兩次為限，每次不超過3個月。一、工程建設實施準備階段施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要施工場地平整，達到施工條件施工通道疏通，滿足施工運輸條件施工圖紙及施工資料準備施工材料和施工設備的準備臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理施工許可批文及辦理開工手續(xù)組織圖紙會審、設計交底、確定水準點與座標控制點，進行現(xiàn)場交驗及時委托和組織相關單位進行定位放線，委托規(guī)劃部門進行灰線驗收編制工程進度計劃1檢查監(jiān)理單位在施工前是否已做好相應準備工作1開工前，工程部會同監(jiān)理單位對施工單位的施工準備工作進行全面檢查和控制1設計、施工、監(jiān)理及相關單位的統(tǒng)一協(xié)調(diào)二、工程建設實施階段當施工單位的準備工作完成后，工程部對施工單位的準備工作進行檢查。施工項目進度控制與投資控制和質(zhì)量控制一樣，是項目施工中的重點控制之一。工程進度控制的基本程序承包單位編制下一期施工進度計劃總監(jiān)理工程師簽發(fā)《監(jiān)理通知》，指示承包單位采取調(diào)整措施嚴重偏離計劃目標基本實現(xiàn)計劃目標監(jiān)理工程師對進度計劃實施情況進行檢查、分析按計劃組織實施總監(jiān)理工程師審批承包單位編制年、季、月進度計劃 填寫171。注：如總進度計劃為施工組織設計的一部分，可不單獨審批。其主要影響因素有: （1）、有關單位的影響：施工項目的主要施工單位對施工進度起決定性作用，但是建設單位與業(yè)主、設計單位、銀行信貸單位、材料設備供應部門、運輸部門、水、電供應部門及政府的有關主管部門都可能給施工某些方面造成困難而影響施工進度。 （2）、施工條件的變化：施工申工程地質(zhì)條件和水文地質(zhì)條件與勘查設計的不符，如地質(zhì)斷層、溶洞、地下障礙物、軟弱地基以及惡劣的氣候、暴雨、高溫和洪水等都對施工進度產(chǎn)生影響、造成臨時停工或破壞。 （5）、意外事件的出現(xiàn) ：施工中如果出現(xiàn)意外的事件，如戰(zhàn)爭、嚴重自然災害、火災、重大工程事故、工人罷工等都會影響施工進度計劃。其管理的范圍貫穿于工程建設的決策、勘察、設計、施工的全過程。在中國，稱之為全優(yōu)工程。凡甲乙雙方簽訂合同者,以合同規(guī)定的單位工程竣工日期為準。5) 堅持文明施工,保持現(xiàn)場整潔,做到工完場清。這就是要把工程質(zhì)量管理的重點，以事后檢查把關為主變?yōu)轭A防、改正為主，從管結(jié)果變?yōu)楣芤蛩?，把影響質(zhì)量的諸因素查找出來，發(fā)動全員、全過程、多部門參加，依靠科學理論、程序、方法，使工程建設全過程都處于受控制狀態(tài)。施工過程是控制質(zhì)量的主要階段，這一階段的質(zhì)量管理工作主要有：做好施工的技術交底，監(jiān)督按照設計圖紙和規(guī)范、規(guī)程施工；進行施工質(zhì)量檢查和驗收；質(zhì)量活動分析和實現(xiàn)文明施工。對已完工程進行調(diào)查，將發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷及時反饋，為日后改進施工質(zhì)量管理提供信息。（3）、對進場的材料和設備，相關技術人員應和監(jiān)理及時全面進行檢查和驗證。（三）工程成本的控制傳統(tǒng)的產(chǎn)品成本的含義一般只是指產(chǎn)品的制造成本，即包括產(chǎn)品的直接材料成本、直接人工成本和應該分攤的制造費用，而將其他的費用放入管理費用和銷售費用中，一律作為期間費用，視為與產(chǎn)品生產(chǎn)完全無關。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理與控制的目的是：在確保工程質(zhì)量、開發(fā)周期的前提下以合理的最佳成本完成一個特定的建筑產(chǎn)品。具體工作包括房地產(chǎn)項目的構思與定位、目標設計、可行性研究和報批立項，這期間直接發(fā)生的各項支出。土地費用是評價一個項目是否可行，是否有預期利潤的最主要的經(jīng)濟指標。主要是水、電、煤氣、大市政和公建配套費。這部分成本是房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本構成中受外界因素影響最大的一塊，一般占項目總投資的1015%。 具體包括項目設計、計劃成本，招標投標成本和施工前準備成本。竣工驗收時的手續(xù)費、綜合驗收、性能認定、測繪