【浐河畔項(xiàng)目】整體定位提報(bào)-預(yù)覽頁
【正文】 交通 :三環(huán)路和繞城高速。 區(qū)域認(rèn)可度提升，房價(jià)逐節(jié)攀升 區(qū)域房地產(chǎn)市場點(diǎn)評 項(xiàng)目基本屬性 A地塊指標(biāo) 占地面積： 建筑面積： 153354平方米 建筑密度： % 容積率： 浐河 A地塊 B地塊 規(guī)劃路 度假村西路 濱河路 北 草北村 沁 水 新 城 龍湖弗萊明戈 恒大綠洲 B地塊指標(biāo) 占地面積： 建筑面積： 370150平方米 建筑密度： % 容積率： ? 項(xiàng)目旁邊的大盤主要有龍湖弗萊明戈和恒大綠洲。 恒大綠洲 期數(shù) 一期 建筑風(fēng)格 歐式皇家風(fēng)格 推案總戶數(shù) 1014 項(xiàng)目構(gòu)成 32棟 11+1層的小高層 梯戶比 2梯 3戶 /4戶 戶型結(jié)構(gòu) 平層、頂躍 主力戶型 三房 121/126/146 50% 兩房 8095 42% 當(dāng)前銷售價(jià)格 均價(jià) 5300（含裝修 1600），前半年均價(jià) 5000 項(xiàng)目一期 項(xiàng)目二期 推案總套數(shù) 已售套數(shù) 整體銷售率 月均去化套數(shù) 1014 838 83% 84套 數(shù)據(jù)說明：成交統(tǒng)計(jì)截止 。 項(xiàng)目一期評價(jià) 優(yōu)勢 啟示 ?產(chǎn)品品質(zhì)的保證 ?小區(qū)景觀環(huán)境的優(yōu)越 ?物業(yè)管理的口碑 ?龍湖品牌在西安的積淀 ?市場領(lǐng)先的產(chǎn)品創(chuàng)新 ?東郊的稀缺洋房占有 ?樹立的高端形象 ?超大規(guī)模社區(qū) ?周邊資源環(huán)境優(yōu)越 ?產(chǎn)品上略有瑕疵：（底躍為 3層設(shè)計(jì)，老人和小孩不便） ?銷售單價(jià)和產(chǎn)品定位需待市場考驗(yàn) 劣勢 競爭樓盤分析 龍湖弗萊明戈 ? 卓越的景觀體驗(yàn)、產(chǎn)品創(chuàng)新、贈送面積大，是弗萊明戈項(xiàng)目最大的優(yōu)勢； ?高品質(zhì)前提下的性價(jià)比是弗萊明戈的核心發(fā)展策略。 位于咸寧東路東段，總建面10萬方， ，共 634戶。共推出 690戶。二期共 2300戶。 項(xiàng)目位于長樂路以北，總建面 300萬方， 發(fā) 在售情況 在售 2期，共 28幢高層和小高層。高層 3梯 8/9戶 在售部分一期，共 11棟高層和小高層。 同類產(chǎn)品戶型面積偏大，部分客戶流失。 2. 年齡段處于 3545歲之間，具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) ，對于居住品質(zhì)和生活品位具有一定的追求，喜歡幽靜和返璞歸真的感覺。 戶型 套建筑面積 總戶數(shù) 戶數(shù)比例 建筑面 積 面積比 房型比 2R 8595 288 22% 25920 17% 41% 2R 90100 360 27% 36000 24% 3R 120130 288 22% 36000 24% 56% 3R 130140 360 27% 48600 32% 4R 150170 32 2% 5120 3% 3% 合計(jì) 1328 100% 151640 100% 100% 備注 本配比只作為方向性建議，具體可根據(jù)總平面布局進(jìn)行微調(diào) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算 分類 物業(yè)類型 層數(shù) 結(jié)構(gòu) 單元數(shù) 單元基底 面積 單元面積 建筑面 積 分容積 率 分覆蓋率 小高層 18 2T4H 10 470 8460 84600 % 高層 24 2T4H 6 430 10320 61920 % 其他 會所 2 1500 3000 3000 % 商業(yè) 2 1500 3000 3000 % 其他管理用房 2 350 700 180 % 合計(jì) 152700 % 備注 本建議作為初步建議，整體規(guī)劃設(shè)計(jì)中可根據(jù)景觀分析規(guī)劃樓王。 園林景觀建議 ?整體景觀以小面積水景和大面積的綠化營造。 ?處于草北城中村內(nèi)，周邊環(huán)境較差。滿足總價(jià)控制 下的空間功能擴(kuò)張 ?平層結(jié)構(gòu)方便生活，利于小孩和老年人 核心產(chǎn)品特色 贈送陽臺面積 8平方米 ?性價(jià)比最高的產(chǎn)品，適合年輕客群 躍層 LOFT空間 核心產(chǎn)品特色 客廳挑空，幻變空間約 方米 ?不計(jì)算建筑面積，更得實(shí)惠 ?韻律變幻的外立面造型，符合年輕人審美 6米挑高陽臺 核心產(chǎn)品特色 本項(xiàng)目戶型配比初步建議 戶型 結(jié)構(gòu) 戶型 實(shí)際戶型 建筑 面積 實(shí)現(xiàn) 套內(nèi)面積 套數(shù) 比例 戶型 比例 結(jié)構(gòu)比例 躍層 1*2*2 兩房（ +1層） 7585 7585 6% 6% 10% 2*2*2 三房（ +1層） 95105 95105 4% 4% 平層 1*2*1 一房（標(biāo)準(zhǔn)） 4860 4050 5% 5% 90% 1*2*1 兩房（贈送） 6575 5565 20% 50% 2*2*1 兩房（贈送） 8595 7080 30% 2*2*1 三房（贈送） 90100 7886 25% 35% 2*2*2 三房（標(biāo)準(zhǔn)） 120130 102108 10% 戶型配比設(shè)置原則： ?以兩房和小三房為主力戶型，符合項(xiàng)目整體定位與目標(biāo)客群定位前提。 ?網(wǎng)球、羽毛球和籃球三合一場館，約 2022
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