【正文】 足開發(fā)要求 ？？？ 本報告是嚴格保密的。 20 針對寫字樓市場背景提出問題 本報告是嚴格保密的。 ?海秀商圈片區(qū)： 總量 68萬平方米。 24 海口投資氛圍缺乏導致在售項目消化緩慢 ?受 90年代初期泡沫的影響，經濟活力較差 ?近年整體投資氛圍弱，正在崛起中 財富廣場 —— 對外銷售 價格 起價： 4100元 /平方米 面積劃分 100； 150； 200； 250； 300平方米 客戶狀況 投資客少 ，主要需求 150平方米以下， 約 2030%； 主要是自用型，需求 150300平方米占 4050%； 500平方米以上占 10%以內。 26 但市場在租寫字樓項目租賃狀況良好，表明寫字樓需求旺盛 ?目前市場上成熟寫字樓出租狀況良好，表明市場需求并不缺乏。表明寫字樓價格有一定的上漲空間 本報告是嚴格保密的。 31 在租寫字樓整體品質低、形象差 —— 物業(yè)管理差 ?物業(yè)管理主要是發(fā)展商或本地物業(yè)管理公司 ?南洋大廈曾由 FPD管理，后撤出 ?物業(yè)管理僅限于簡單的保安和保潔服務 物業(yè) 物業(yè)管理公司 管理費：元 國貿中心 海南國貿中心房地產開發(fā)有限公司 南洋大廈 海南第一物業(yè)管理有限公司 帝豪大廈 本地公司 帝都大廈 嘉陵國際大廈 本地公司 銀通大廈 本地公司 萬利隆 本地公司 泰達商務大廈 本地公司 2 北京大廈 本地公司 2 市場表現 本報告是嚴格保密的。 ? 整體高度約 100米，不能體現標志性。 ? 某樓層 512m178。 客戶需求 財富廣場銷售經理訪談： ?財富廣場定位專業(yè)型寫字樓 ， 購買 財富廣場的客戶都是成熟型的公司 ， 因為海口成長型的企業(yè)數量不多 ?投資客比例很少 ， 主要是 自用 ， 實業(yè)類企業(yè)為主 ， 客戶非常成熟 。 酒店辦公 入駐企業(yè)數量 典型企業(yè) 寶華酒店 17 …… 文華大酒店 9 華為技術，艾默生，海虹控股等 國際商業(yè)大廈 44 海南控股等 黃金海景大酒店 39 中國石化、開利中國等 匯通酒店 70 …… 客戶需求 本報告是嚴格保密的。 ?酒店 商務設施齊全 ， 會議很方便 ，也可以用自己的設備。 41 整體格局 物業(yè) 租金（含管理費用） 文華酒店 租金 7080元 /平方米 .月 寶華酒店 租金 6070元 /平方米 .月 國商大廈 租金 5065元 /平方米 .月 黃金海景大酒店 租金 5060元 /平方米 .月 財富中心 租金 3537元 /平方米 .月，售價 4000元 /平方米 匯通酒店 租金 3040元 /平方米 .月 財富廣場 起價 4100元 /平方米，預期租金 3540元 /平方米 .月 瓊泰大廈 3035 元 /平方米 .月 國貿中心 3035元 /平方米 .月 南洋大廈 3045元 /平方米 .月 帝豪大廈 3045元 /平方米 .月 鴻聯(lián)商務廣場 約 40元 /平方米 .月 帝都大廈 2535元 /平方米 .月 嘉陵國際大廈 3032元 /平方米 .月 銀通大廈 2025元 /平方米 .月 萬利隆 30元 /平方米 .月 泰達商務大廈 2025元 /平方米 .月 北京大廈 15元 /平方米 .月 金港大廈 10元 /平方米 .月以內 帝都大廈 帝豪大廈 南洋大廈 瓊泰大廈 財富廣場 國貿中心 萬利隆大廈 嘉陵大廈 泰達大廈 銀通大廈 北京大廈 財富中心 海灣國際 天邑國際 棕櫚廣場 文華酒店 寶華酒店 國商大廈 黃金海景酒店 匯通酒店 鴻聯(lián)商務廣場 金港大廈 本報告是嚴格保密的。 44 高端市場容量是本項目最大的風險 ?當前?？谵k公樓物業(yè)主要是中檔項目， 高端項目缺乏 ?現有辦公樓品質上已不能滿足高端客戶需求 ?高端 需求已經出現外溢 ，大量酒店替代辦公，且 實現了高價格 ?第 二三產業(yè)的落后注定高檔辦公樓需求有限 ?未來 35年放量主要集中在濱海大道沿線，部分屬于真正的高檔項目，棕櫚廣場、天邑國際大廈總規(guī)模近 10萬平方米， 未來存在高端競爭 8萬平方米的寫字樓能否被市場接受 —— 市場容量的風險 本報告是嚴格保密的。 48 面對市場容量風險的解決途徑 市場容量風險 降低主體樓高度，減少寫字樓總量 依靠廣場其他物業(yè)實現高售價 多種形式，分散風險，降低市場壓力 租售并用的經營方式，部分短期持有，最大程度挖掘客戶 酒店 酒店式公寓 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 53 序號 項目 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 凈現金流入 2 現金流出 土地成本 15層以上建筑 幕墻（中空玻璃） 電 梯 內裝修 酒店裝修及配套追加 廣場 block 夜總會 園林綠化 財政樓裝修 架空層車庫 新增地下車庫 物業(yè)管理費（ 1年） 工程建設其它費用 管理費及不可預見費 財務成本 3 凈現金流量 4 累計凈現金流量 5 凈現值 6 累計凈現值 方案 A在收回投資的基礎上獲利，沉淀約 米的五星級酒店物業(yè)，主要風險在于后期酒店運營 本報告是嚴格保密的。 56 方案 B主要風險在于辦公樓低實用率，市場缺乏競爭力 方案 B 辦公樓總面積： 37800平方米 辦公樓層數： 21層 電梯數量： 13部 大堂占用面積： 4200平方米 設備層： 2層 主要風險 實用率約 50% 辦公樓實用率約 50%，銷售壓力大 本報告是嚴格保密的。 60 頂級商務酒店的缺乏導致度假酒店承擔了商務酒店職能 名稱 房間數 年均入住率 年均價格（元 /天間） 收入構成 年收入（萬元） 客戶情況 喜來登 341 淡季約 40%；旺季 90% 700 會議餐飲 40%50% 度假 50%，商務會議及商務散客 50% 酒店市場 ? 位于西海岸的喜來登酒店臨海而建， 341間全海景客房，是標準的度假酒店。 房間數 房間數 1 ?？趪H金融大廈 234 12 海航國際商務酒店 416 2 ?？邛卧礈厝缶频? 356 13 椰海大酒店 162 3 海口凱威大酒店 185 14 ?？谔┤A酒店 267 4 黃金海景大酒店 301 15 ?？诮疸y島酒店 208 5 麗華酒店 365 16 ?？谫e館 210 6 華天溫泉大酒店 146 17 新標榜度假休閑港 196 7 望海國際大酒店 224 18 ?？诮鹈髲B 166 8 太陽城大酒店 230 19 海南美蘭海航酒店 94 9 新溫泉大酒店 243 20 海南京豪三云大酒店 248 10 燕泰國際大酒店 105 21 ?？诨使诨▓@酒店 200 11 ?？趯毴A海景酒店 380 22 海口花開四季溫泉度假村 246 合計 22家 5182間 星級 名稱 房間數 年均價格 （元 /天間） 五 星 級 喜來登 341 700 凱萊 199 520 文華 318 370 四 星 級 寶華海景 416 240250 黃金海景 301 300320 海航國際 162 230240 京豪三云 200 本報告是嚴格保密的。 65 ?？诰频晔袌稣w壓力大，部分細分市場機會存在 ??？诰频旰芏嗟?： 濱海大道檔次較高 10家， 市區(qū)檔次稍差（興源，海景灣，海高，金融）， 海甸島 瓊山。 67 酒店可以提高整體物業(yè)價值 ?國際五星級酒店體現 價值標桿 ?頂級商務酒店使得本項目成為?？?商務核心 ?酒店提供 完善的配套 以提升整體物業(yè)價值 ?酒店式服務 提升辦公物業(yè)整體形象 ?酒店與辦公功能間的部分相互連通大大延展了共享空間，統(tǒng)一管理與相互服務達成了最大化的 資源共享 。 70 面對市場容量風險的解決途徑 市場容量風險 降低主體樓高度，減少寫字樓總量 依靠廣場其他物業(yè)實現高售價 多種形式，分散風險，降低市場壓力 租售并用的經營方式，部分短期持有，最大程度挖掘客戶 酒店 酒店式公寓 ? 本報告是嚴格保密的。 72 入市項目市場消化慢，主要原因是投資需求不足 公寓市場 客戶 價格 銷售速度 銷售情況 紳藍公寓 7080投資客，島外市場宣傳，上?？蛻?70%左右，有白領買來自住 420045004800 約 10套（ 500平方米） /月 100多套，銷售 1年多時間。 明光國際 目標客戶：投資客 酒店式公寓均價6000；產權式酒店均價 6400 …… 酒店式公寓未開盤；產權式酒店認購中；現場缺乏人氣，預計銷售狀況差 ?海口經濟發(fā)展水平有限，本地投資不活躍。 74 結論 ?入市項目采取的返租經營模式不適合本項目 ?投資需求不足導致入市項目消化過慢 ??？谏虅辗諊换钴S，注定對于酒店式公寓需求量小 ?中高檔商務酒店對于酒店式公寓的替代作用抑制了酒店式公寓的發(fā)展 公寓市場 ?本項目不建議發(fā)展酒店式公寓 本報告是嚴格保密的。 78 采取暫時持有、升值銷售的策略是基于開發(fā)商對項目升值潛力的判斷 ?項目區(qū)位優(yōu)勢明顯 ?北外灘地區(qū)位于黃浦江和蘇州河交匯處 ?從建筑學的角度來看：北外灘坐北朝南，既觀賞江景，又沐浴陽光 ?從區(qū)域經濟角度來講：北外灘與外灘、陸家嘴形成三足鼎立之勢，共同構成“黃金三角” ?從土地價值角度來說：北外灘所處的地塊跨越城市中心第五環(huán)和第四環(huán)之間，蘊含巨大的開發(fā)價值 ?辦公物業(yè)需求旺盛 ?目前上海甲級辦公樓總體呈供不應求的態(tài)勢。 79 采取暫時持有、升值銷售的策略是基于開發(fā)商對項目升值潛力的判斷 ?價格上升趨勢明顯 ?北外灘區(qū)域房價在過去一年間上漲幅度超過了 70％，遠遠超過全市平均水平 ?存在上升空間 ?05年陸家嘴的花旗集團大廈售價 3600美元 /平方米；黃浦區(qū)的天安中心最新成交價為 3500美元 /平方米；徐匯區(qū)的飛洲國際 廣場均價達到 2,8003,000美元 /平方米，淮海路 CBD已基本無樓可售，甲級寫字樓等商務樓宇的價格一般比同區(qū)域住宅房價高三成以上，用這一基準衡量，北外灘區(qū)域商務樓宇的價格潛力遠未被發(fā)揮出來，僅略高于該區(qū)域高檔住宅物業(yè)價格水平，有相當的增值空間 本報告是嚴格保密的。 83 在摩根一系列動作后，租金不斷上漲，目前價格 /日 /平左右 00 . 10 . 20 . 30 . 40 . 50 . 6全面裝修 更換專業(yè)物管 客戶調整 持續(xù)經營目前預期售價 30000元 /平方米左右，打算 2023年出售 本報告是嚴格保密的。 87 價格風險 成本控制 產品力突破，實現高議價 關于客戶需求 本報告是嚴格保密