【正文】 0 220 200 180 160 140 120 100 80 60 40 兩房 三房 四房 戶型面積 （方米） 60 80 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 300 320 34 無錫 **羅氏中亞地塊項(xiàng)目 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：與 08年相比， 09年三房，四房產(chǎn)品的供應(yīng)增大，兩房及以下的比例減少，大 戶型產(chǎn)品呈現(xiàn)供應(yīng)增多面積增大的趨勢(shì) 2022年大面積公寓戶型配比 2022年大面積公寓戶型配比 15% 6% 19% 36% 33% 40% 63% 40% 33% 85% 58% 60% 37% 41% 33% 朗詩未來之家 茂業(yè)豪園 貿(mào)國際公寓 朗詩未來之家 茂業(yè)豪園 貿(mào)國際公寓 二房及以下 三房 四房 其他 二房及以下 三房 四房 其他 與 08年相比， 09年無錫兩房及以下比例減少，四房五房的 戶型占比增多， 無錫 2022年 102022年 10成交結(jié)構(gòu) 40 30 20 10 無錫 **羅氏中亞地塊項(xiàng)目 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)： 從市場現(xiàn)狀成交來看， 140160面積段中， 140150這一段去化明顯快于 150160，但后者 呈現(xiàn)逐步上升的趨勢(shì)，同時(shí)從金域藍(lán)灣的成交情況來看， 158米三房去化較好 無錫 20222022中心區(qū)高層、小高層產(chǎn)品成交 300 200 100 0 140150 150160 31 10 31 5 72 11 72 10 136 12 136 13 59 1 59 15 97 2 97 7 145 3 145 30 179 4 179 51 224 5 224 79 173 6 173 61 165 7 165 56 196 8 196 30 218 9 218 41 115 10 115 16 140150 150160 金域藍(lán)灣 200 9年 5 10月份成 交情況 122㎡ （三房） 158㎡ （四房） 175㎡ （四房） 216㎡ （四房） u從金域藍(lán)灣 158米去化說 明市場對(duì)這一類產(chǎn)品有需求 u同時(shí)新推產(chǎn)品蠡湖香榭也出 現(xiàn)了 191的三房產(chǎn)品， 開盤，推 226套 90及 191的產(chǎn) 品，從銷售人員處了解到，目 0 122㎡ （三房） 158㎡ （四房） 175㎡ （四房） 216㎡ （四房） 5月 0 30 4 15 6月 21 15 4 6 7月 3 9 6 2 8月 3 3 2 2 9月 9 29 0 2 10月 5 9 0 2 前此類產(chǎn)品所剩不多 u太湖錦園出現(xiàn) 170米的三 房 70 60 金基曉廬 40 無錫 **羅氏中亞地塊項(xiàng)目 探求：區(qū)域未來的客戶演變帶來相應(yīng)的戶型產(chǎn)品演變 南京、杭州的高端住宅分化體系與無錫高端住宅分化體系相比，發(fā)現(xiàn)無錫住宅供應(yīng)分化體 系存在斷層，首改客戶與再改客戶未進(jìn)一步細(xì)分 p再改客戶承受能力更強(qiáng)，對(duì)于 無錫 四 房 房 均 90 戶型的舒適度需求更旺盛 p目前區(qū)域市場主力戶型戶均面 積相應(yīng)較小，供應(yīng)存在斷層 四 房 房 均 90 面 積 80 70 60 南京 長江路 9號(hào) ≥62㎡ (四房） ≥50㎡ (三房） 鋒尚國際公寓 ≥75㎡ (三房） 面 積 80 供應(yīng)斷層 真正頂 級(jí)奢侈 豪宅缺 失 50 40 天正湖濱 仁恒江灣城 ≥53㎡ (四房） ≥44㎡ (三房） 70 40 50 60 70 80 90 三房房 均面積 60 貿(mào)公寓、茂業(yè) ≥56㎡ (四房） 四 房 房 均 90 面 積 杭州 金色海岸 東方潤園 陽光海岸 ≥91㎡ (四房） ≥127㎡ (三房） 50 萬科金域藍(lán)灣 ≥52㎡ (四房） 戶型放大 ≥42㎡ (三房 ≥66㎡ (三房 80 西水東、朗詩、清揚(yáng)御庭 ≥55㎡ (四房） 華潤悅府 ≥75㎡ (三房） 40 ≥48㎡ (四房） ≥45㎡ (三房 50 保利東灣 春江花月 綠城麗江公寓 ≥50㎡ (四房） 新綠園 金隅觀瀾時(shí)代 ≥43㎡ (四房） ≥40㎡ (三房） ≥59㎡ (三房） 貿(mào)濱江 40 50 60 70 80 90 三房 房 均 面 積 40 50 60 70 80 90 三房房均面積 一 梯 無錫 **羅氏中亞地塊項(xiàng)目 客戶結(jié)構(gòu)：首次改善型需求客戶成為區(qū)域主流，再改型客戶呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，客戶未因 為價(jià)格差異而出現(xiàn)明顯分化，隨著價(jià)格的高起，首置客戶有逐漸退出區(qū)域的趨勢(shì)，大 層需求量暫未得到明顯激發(fā) 產(chǎn)品類型 70110米 120150米 150200米 200300米 置業(yè)客群 第 首置 投資 隊(duì) 首改 再改 占有 或回歸 主要成交樓盤 金域藍(lán)灣 朗詩未來之家 時(shí)代上城 盛高西水東 金域藍(lán)灣 朗詩未來之家 盛高西水東 時(shí)代上城 茂業(yè)豪園 貿(mào)國際公寓 盛高西水東 茂業(yè)豪園 貿(mào)國際公寓 盛高西水東 客戶群關(guān)注點(diǎn) 高性價(jià)比，未來 投資回報(bào)、成熟 方便配套 產(chǎn)品品質(zhì)、企業(yè) 品牌、一定程度 的性價(jià)比 高品質(zhì)、舒適度、 面子 資源、稀缺的占 有、高品質(zhì) 無錫 **羅氏中亞地塊項(xiàng)目 客戶趨勢(shì) 根據(jù)項(xiàng)目的入市節(jié)奏，主打的客戶群體從購買能力來區(qū) 分呈現(xiàn)逐漸遞增 以客戶購買因素為切入點(diǎn)，依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏同區(qū)域價(jià)格及區(qū) 域的發(fā)展 ——太湖廣場中心地位的加強(qiáng) 將目標(biāo)客戶分為： 20222022 區(qū)域緊湊型高層 三房總價(jià)突破 180 萬 *市場價(jià)格變動(dòng) 率 20222022 茂業(yè)、西水東等 中心區(qū)項(xiàng)目出現(xiàn) 大于 200米的高 層層或復(fù)式產(chǎn) 品，且走量穩(wěn)定 2022 前期 中期 首改客戶 少量首置 一部分再改 及養(yǎng)老客戶 再改客戶為 主，部分首 改及養(yǎng)老客 戶 后期 追求極度舒適度 的再改高端客戶 洋房 +高層 洋房 少量 適當(dāng)放大（高層出現(xiàn) 160 資源價(jià)值兌現(xiàn)，高層資源產(chǎn) 180米以上戶型），追求 品 舒適度（再改客戶細(xì)分） 高層大面積產(chǎn)品可能（ 220以 舒適度 洋房三房： 160180（舒適度） （養(yǎng)老客戶） 兩房： 95（ 2+1）米 緊湊三房： 120140（ 3+1） 同時(shí)不排除小面積產(chǎn)品 上） 客戶 無錫 **羅氏中亞地塊項(xiàng)目 啟 動(dòng) 期 中期 市場開始分化 后期 資源價(jià)值兌現(xiàn) +大層豪宅時(shí) 代到來（從本項(xiàng)目的開發(fā)時(shí) 競爭機(jī)會(huì)點(diǎn) 市場未明顯分化 判斷標(biāo)志：區(qū)域均價(jià)突破 首改客戶天花板： 180萬 * 市場自然價(jià)格波動(dòng) 間判斷，大層時(shí)代可能在 三期到來，可關(guān)注茂業(yè)、西 水東等項(xiàng)目產(chǎn)品線的消化情 況作為判斷） 競爭依托 整體形象 +**品牌 +產(chǎn)品品質(zhì) +產(chǎn) 品附加值 整體形象 +產(chǎn)品 +配套資源 整體形象 +運(yùn)河資源 +成熟社 區(qū) 貼近市場主流，洋房拉形象， 從無錫的客戶訪談發(fā)現(xiàn)，無錫中高端客戶的大家庭居住概念相對(duì)較弱，三代同居的情 況相應(yīng)較少，因此從產(chǎn)品比例來看，同時(shí)期的產(chǎn)品配比中，三房的比例高于四房設(shè)置 的比例，相應(yīng)的可設(shè)置部分兩房產(chǎn)品替代“四房”三代同居的情況 洋房四房： 200米以上（舒適 度） 高層兩房： 100萬 總價(jià) 高層三房： 150萬 洋房三房： 220萬 承受能力高，總價(jià)放大 總價(jià)抜升空間極大 洋房四房： 300萬 以首改客戶為主，部分首置及 再改客戶 再改客戶為絕對(duì)主力，細(xì) 分市場客戶 再改客戶、資源占據(jù)客戶 報(bào)告結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目本體分析 市場競爭 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 企業(yè)目標(biāo) 客戶分析 整體定位 物業(yè)發(fā)展建議 無錫 **羅氏中亞地塊項(xiàng)目 報(bào)告結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目本體分析 企業(yè)目標(biāo) 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 物業(yè)發(fā)展建議 市場競爭 客戶分析 無錫 **羅氏中亞地塊項(xiàng)目 整體定位： 從企業(yè)目標(biāo)出發(fā)：需要建立項(xiàng)目高端形 象，實(shí)現(xiàn)溢價(jià) 企業(yè)目標(biāo) 本體條件出發(fā)： 地塊較為破碎，沿街 面長 商業(yè)面積大 用地相對(duì)緊張 項(xiàng)目本體 ―漫”街區(qū) 生活 差異化競爭 與九龍倉形成差異化 競爭 “小上海”無錫的工商文化 無錫 **羅氏中亞地塊項(xiàng)目 定義九龍倉：高密度、高容積率、大規(guī)模的建筑林立的 城市森林 形象 九龍倉 占地面積 38萬 建筑面積 103萬 容積率 產(chǎn)品 洋房、小高層、高層 一期洋房產(chǎn)品 規(guī)劃 一期 N 九龍倉項(xiàng)目與本項(xiàng)目緊鄰，從其 項(xiàng)目 logo、規(guī)劃意向 等均突出 了 城市意向感強(qiáng) ，天際線明顯， 雖然一期推出了低密度的電梯洋 房，但從整體 看，其 城市森林 的意向基本 確定 合 雅 無錫 **羅氏中亞地塊項(xiàng)目 漫 ?街區(qū)生活 融 優(yōu) 愜 意 無錫 **羅氏中亞地塊項(xiàng)目 定義自身：與九龍倉形成反差 大規(guī)模 反 差 中等規(guī) 模 容積率 城市建筑 九龍倉 本項(xiàng)目 街區(qū)生活 容積率 高 高、密 較低 城市森林 現(xiàn)代感 強(qiáng) 反 差 洋房感 街區(qū)化 “漫”街區(qū) 無錫 **羅氏中亞地塊項(xiàng)目 街區(qū)生活？ 多主題融合的商業(yè) 街角功能處理 住宅、商業(yè)、園林的融合 街區(qū)生活要具備“城市的多樣性”和“街道眼”，城市多樣性滿足不同人的興 趣、能力、需求、財(cái)富甚至口味；“街道眼”是一個(gè)引人注目的概念：在城市 街區(qū)里，孩子們?cè)诠部臻g中嬉戲玩耍、鄰居們?cè)诮诌叺赇伹吧⒉搅奶?，街? 們?cè)谏习嗤局袝?huì)意地點(diǎn)頭問候 …… ——《 美國大城市生與死 》 ，美國，簡 .雅各布， 1916 街區(qū)生活體現(xiàn)的是一種新型的居住模式，其核心精神是，通過住宅、園林與商 業(yè)的有機(jī)融合，創(chuàng)造符合人類生活天性的現(xiàn)代生活，給居住者以一種舒適、方 便的生活。每層層高為 46米，即 可保證可以隔成二層，保證附加值 每單元 2層，面積 115米左右。建筑按進(jìn)深 12米 2 層可做到 ，按 3F p 建筑進(jìn)深 1215米為宜，開間在 米，兩層建面約 11