【正文】 報(bào)告結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目本體分析 企業(yè)目標(biāo) 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 物業(yè)發(fā)展建議 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 客戶(hù)分析 1 2 3 4 8 1. 2. 3. 4. 9 5. 6. 7. 8. 9. 無(wú)錫 **羅氏中亞地塊項(xiàng)目 區(qū)域發(fā)展： 項(xiàng)目位于南長(zhǎng)區(qū)中心，運(yùn)河西岸；南長(zhǎng)區(qū)整體定位于都市產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新區(qū)、文化休 閑特色區(qū)、品質(zhì)人居引領(lǐng)區(qū)，其中依托太湖廣場(chǎng)、古運(yùn)河休閑街等基礎(chǔ)設(shè)施的完善，未來(lái) 規(guī)劃為無(wú)錫副中心，成為城市外擴(kuò)的首位承接區(qū)，城市價(jià)值彰顯 三大產(chǎn)業(yè)帶 p 發(fā)展定位：依據(jù) 2022年 1 月 《 無(wú)錫市南長(zhǎng)區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn) 型優(yōu)化發(fā)展規(guī)劃研究報(bào) 告 》 ，區(qū)域定位于都市創(chuàng) 業(yè)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新區(qū)、文化休閑 特色區(qū)、品質(zhì)人居引領(lǐng)區(qū) p 空間布局：依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展 古運(yùn)河界文化遺產(chǎn) 旅游帶 清揚(yáng)路現(xiàn)代商務(wù)商業(yè) 帶 京杭運(yùn)河濱水休閑風(fēng) 基礎(chǔ)，區(qū)域?qū)⒋蛟臁叭? 集聚區(qū)、三條產(chǎn)業(yè)帶、十 個(gè)特色街（區(qū)）”的空間 開(kāi)發(fā)總體結(jié)構(gòu)。 p規(guī)劃指標(biāo)： 容積率： ?可用占地： 228903米 ?建筑面積： 457806米 p規(guī)劃用途： 住宅；商業(yè) 金城路高架 u6個(gè)小地塊 u臨街面長(zhǎng) u10%的商業(yè)要求 京杭大運(yùn)河 地塊被分割的比較碎； 地塊緊靠金城路高架； 緊鄰京杭大運(yùn)河； 地塊中規(guī)劃一萬(wàn)方幼兒園 商業(yè)面積不低于總建筑面 積的 10% 報(bào)告結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目本體分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 企業(yè)目標(biāo) 客戶(hù)分析 整體定位 物業(yè)發(fā)展建議 無(wú)錫 **羅氏中亞地塊項(xiàng)目 報(bào)告結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目本體分析 企業(yè)目標(biāo) 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 物業(yè)發(fā)展建議 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 客戶(hù)分析 無(wú)錫 **羅氏中亞地塊項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)商困惑 ——區(qū)域內(nèi)地王項(xiàng)目，如何突破區(qū)域內(nèi)認(rèn)知，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中獲得優(yōu)勢(shì)， 以保證項(xiàng)目的溢價(jià)及利潤(rùn)最大化 戰(zhàn)略層面： p本項(xiàng)目是 **集團(tuán)首次在城市核心區(qū)獲取的 高地價(jià)項(xiàng)目，如何能夠?qū)崿F(xiàn)該項(xiàng)目的溢價(jià)及 企業(yè)背景： p中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企 23位，在住宅產(chǎn)品 開(kāi)發(fā)方面有著充實(shí)的經(jīng)驗(yàn)。 p無(wú)錫 **在無(wú)錫深耕，通過(guò)東方王 榭及觀天下項(xiàng)目的運(yùn)作，品牌口碑 及影響力已進(jìn)入第一梯隊(duì)，作為首 次進(jìn)入城市的核心區(qū)項(xiàng)目，承擔(dān)著 企業(yè)擴(kuò)張中的“提款機(jī)”作用，溢 價(jià)及利潤(rùn)最大化是最重要的 報(bào)告結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目本體分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 企業(yè)目標(biāo) 客戶(hù)分析 整體定位 物業(yè)發(fā)展建議 無(wú)錫 **羅氏中亞地塊項(xiàng)目 報(bào)告結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目本體分析 企業(yè)目標(biāo) 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 物業(yè)發(fā)展建議 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 客戶(hù)分析 無(wú)錫 **羅氏中亞地塊項(xiàng)目 高端住宅市場(chǎng)格局 ：資源導(dǎo)向型和城市驅(qū)動(dòng)型，高端格局初步成形：太湖廣場(chǎng)區(qū)域，崇安 城市核心區(qū)，蠡湖新城區(qū)域?yàn)槿齻€(gè)集中的區(qū)域；城市價(jià)值與太湖的資源價(jià)值得到市場(chǎng)充分 認(rèn)知 太湖廣場(chǎng)片區(qū)： p政府規(guī)劃，最有國(guó)際化潛力 的高檔居住片區(qū)； p城市舊改重點(diǎn)區(qū)域，近年來(lái) 拆遷量不斷放大 香榭一品 9500 歐風(fēng)新天地 12022 常工城尚城 11000 愛(ài)家金河灣 高層 7800 洋房 17000 貿(mào)中心 崇安老城片區(qū)： p無(wú)錫城市傳統(tǒng)核心區(qū)，在無(wú) 錫人心中的位置不可取代；土 地資源稀缺 p以解放環(huán)路為界，臨近區(qū)域 為城市舊改重點(diǎn)區(qū)域，中心土 西水東 12022 洋房 14000 金域藍(lán)灣 11000 蠡湖 新城 老城區(qū) 太湖廣 場(chǎng) 14000 萬(wàn)科金域緹香 高層 11000 洋房 15500 茂業(yè) 10000 地出讓增多，但由于拆遷成本、 拿地成本等，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入成本 不斷上升 蠡湖新城片區(qū)： p強(qiáng)勢(shì)資源優(yōu)勢(shì)，配套資源相 對(duì)稀少；客戶(hù)高認(rèn)知區(qū)域 p未來(lái)土地出讓量較大，將成 為豪宅集中區(qū) 蠡湖一號(hào)高層 10000 洋房 15000 綠城玉蘭花園 9800 朗詩(shī) 12022 時(shí)代上城 高層 8500 洋房 13000 無(wú)錫 **羅氏中亞地塊項(xiàng)目 細(xì)分板塊下，各區(qū)域中高端項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)特點(diǎn)鮮明 以配套及品牌開(kāi)發(fā)商驅(qū)動(dòng) 代表樓盤(pán)：山語(yǔ)銀城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、 紫金英郡、陽(yáng)光嘉園 板塊均價(jià)：洋房： 10000元 / 高層： 85009500元 / 客戶(hù)特點(diǎn)：大多數(shù)為區(qū)域內(nèi)自住改 善型客戶(hù)，看重區(qū)域的環(huán)境及配套 資源驅(qū)動(dòng) 河埒口板 市中心板 塊 城市價(jià)值及景觀、文化價(jià)值驅(qū)動(dòng) 代表樓盤(pán)：西水東、萬(wàn)科金域藍(lán) 灣、香榭一品、歐風(fēng)新天地 板塊均價(jià)：洋房： 12022元 / 高層： 11000 客戶(hù)特點(diǎn)：多數(shù)為私企人員、政 府公務(wù)員及銀行人士，改善客 戶(hù)，以及拆遷客戶(hù)的回歸，看重 地段和景觀資源 代表樓盤(pán)：瑜憬灣、蠡湖香榭、湖 濱壹號(hào)、蠡湖一號(hào)、太湖錦園 沿湖均價(jià)：高層： 15000元 / 洋房： 14000元 / 客戶(hù)特點(diǎn)：沿湖樓盤(pán)客戶(hù)多以政府 公務(wù)員和銀行人士及生意人為主， 看重環(huán)境的改善型客戶(hù) 塊 蠡湖新城 北塊 南長(zhǎng)次中心板 塊 城市價(jià)值驅(qū)動(dòng) 代表樓盤(pán)：朗詩(shī)未來(lái)之家、時(shí)代 上城、茂業(yè)豪園、界貿(mào)易中心、 清揚(yáng)御庭 板塊均價(jià)：洋房： 1300015000 元 / 高層： 850012022 資源及品牌開(kāi)發(fā)商大盤(pán)驅(qū)動(dòng) 代表樓盤(pán)：太湖國(guó)際社區(qū) 洋房均價(jià)： 15500元 / 湖景高層： 1400016000 小高層： 9000 客戶(hù)特點(diǎn)：洋房客戶(hù)多為銀行及政 府人士，主要來(lái)自濱湖、崇安、南 長(zhǎng)，再改客戶(hù)；高層客戶(hù)剛需自住 居多，也有部分投資客，看重居住 環(huán)境 蠡湖新城 南塊 太湖新城 板塊 客戶(hù)特點(diǎn)：多數(shù)為私企人員，多 次置業(yè)的再改客戶(hù)，看中城市價(jià) 值和未來(lái)潛力 政府及品牌開(kāi)發(fā)商驅(qū)動(dòng) 代表樓盤(pán)：綠城玉蘭花園 板塊均價(jià)：高層： 9800元 / 客戶(hù)特點(diǎn)：銀行及政府以及看重 綠城品牌的人士居多，擁有多套 物業(yè)的再改客戶(hù) 無(wú)錫 **羅氏中亞地塊項(xiàng)目 本區(qū)域未來(lái)供應(yīng)量大 ——優(yōu)勢(shì)地塊陸續(xù)推出，但隨著拆遷成本的增加，拿地成本將不斷上 升 夾城里 振新路地塊 南長(zhǎng)區(qū)最好的一個(gè)地塊， 5000 戶(hù)居民，拆遷難度大，出讓情 況不明確，剛開(kāi)始拆遷 華潤(rùn)地塊 可能在明年 10月份前面市的豪 宅項(xiàng)目，位置在梁溪河附近， 海岸城項(xiàng)目 建面 嚴(yán)巷地塊 建面 54760方；容積率 ，綠地率大于 35% 九龍倉(cāng) 72號(hào)地塊 建面： 34萬(wàn)方 金域藍(lán)灣西側(cè) 九龍倉(cāng) 7 73號(hào)地塊 公交三廠地塊、職 業(yè)技術(shù)學(xué)院地塊 建面 124100方，容積率小于 71號(hào)地塊建面 24萬(wàn)方 葉片廠地塊 ；綠地率大于 30% 九龍倉(cāng) 70號(hào)地塊 香江集團(tuán)：財(cái)富港 正在與香江集團(tuán)接洽，擬打造 一個(gè)高檔綜合體。 n2022年以后，特別是 2022年、 2022年 ，預(yù)計(jì)隨著太湖廣場(chǎng)商圈幾個(gè)大型商業(yè)項(xiàng) 目的建成，區(qū)域內(nèi)將有大體量商業(yè)集中供 應(yīng)。 n由于 2022年以后商業(yè)項(xiàng)目的單體體量規(guī) 模均在 6萬(wàn)方米以上，而本項(xiàng)目受自身 地塊的限制，難以發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，因此， 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 應(yīng)突出項(xiàng)目主題，與之錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。 未來(lái) 社區(qū)型商業(yè)憑借自身超市拉動(dòng)人氣，形成區(qū)域商業(yè)中心。 優(yōu)勢(shì)商業(yè)項(xiàng)目總結(jié)： 社區(qū)型商業(yè)憑借自身超市拉動(dòng)人氣，形成區(qū)域商業(yè)中心。（本項(xiàng)目周邊超市已 飽和，不具備再發(fā)展的條件） l商業(yè)發(fā)展沿街商業(yè)為主，沿主要街區(qū)排布形成主題城市街鋪，成為幾個(gè)社區(qū)共 享（九龍倉(cāng) +本項(xiàng)目 +朗詩(shī)）的一站式商業(yè)場(chǎng)所 l發(fā)展集中式商業(yè)，主體三層為主，但從操作難度來(lái)看 ，需要充分考慮企業(yè)戰(zhàn)略 轉(zhuǎn)型需求，功能仍然是打造一站式商業(yè)場(chǎng)所 方案三 集中型商業(yè) 方案二 街區(qū) 報(bào)告結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目本體分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 企業(yè)目標(biāo) 客戶(hù)分析 整體定位 物業(yè)發(fā)展建議 無(wú)錫 **羅氏中亞地塊項(xiàng)目 報(bào)告結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目本體分析 企業(yè)目標(biāo) 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 物業(yè)發(fā)展建議 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 客戶(hù)分析 九龍倉(cāng) 西水東 無(wú)錫 **羅氏中亞地塊項(xiàng)目 從區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有項(xiàng)目的成交客戶(hù)來(lái)看， 以首改客戶(hù)為主，隨著片區(qū)價(jià)格的攀升再改客戶(hù)比例 有增加的趨勢(shì)，同時(shí)客戶(hù)梯度并未隨項(xiàng)目產(chǎn)生分級(jí)，高端項(xiàng)目覆蓋中高級(jí)別客戶(hù) 項(xiàng)目 萬(wàn)科金域藍(lán)灣 朗詩(shī)未來(lái)之家 茂業(yè)豪園 時(shí)代上城 貿(mào)國(guó)際公寓 客戶(hù)構(gòu)成 三分之一為萬(wàn)科品牌的二次置業(yè)者；公務(wù)員、生意人、企事業(yè)單位中高 層，主要是首置、首改，再改型客戶(hù) 以公務(wù)員，私營(yíng)業(yè)主為主，購(gòu)房以改善型需求為主，要占 50%以上。 蠡湖一號(hào)的高價(jià)值認(rèn)知；太湖國(guó)際社區(qū)的湖景高層高于非湖景高層價(jià)格 50% 客戶(hù)普遍認(rèn)可太湖的資源價(jià)值，沿湖別墅產(chǎn)品及太湖錦園項(xiàng)目的銷(xiāo)售均表明該點(diǎn) 無(wú)錫 **羅氏中亞地塊項(xiàng)目 3 競(jìng)爭(zhēng)占位下的策略 無(wú)錫 **羅氏中亞地塊項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)占位策略 踩準(zhǔn)市 場(chǎng)時(shí)機(jī) 避免與九龍 倉(cāng)形成價(jià)格 戰(zhàn)，形成 差異化 p從 產(chǎn) 品結(jié)構(gòu) 和 客戶(hù)結(jié)構(gòu) 進(jìn)行趨勢(shì)研判 p差異化 定義自己，定義九龍倉(cāng) 無(wú)錫 **羅氏中亞地塊項(xiàng)目 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)： 08年兩房總價(jià)集中在 60110萬(wàn)，主力面積在 90110米。緊湊三房總價(jià) 集中在 100150萬(wàn)，主力面積在 120140米，舒適三房集中在 140220萬(wàn)（多數(shù)以洋 房形式出現(xiàn)），主力面積在 160180米，產(chǎn)品面積段略有放大 2022年 1,朗詩(shī)未來(lái)之家 總價(jià) （萬(wàn)元） 360 340 320 300 280 260 240 220 200 180 160 140 120 100 80 60 40 兩房 三房 四房 戶(hù)型面積 （方米） 60 80 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 300 320 34 無(wú)錫 **羅氏中亞地塊項(xiàng)目 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：與 08年相比， 09年三房，四房產(chǎn)品的供應(yīng)增大，兩房及以下的比例減少，大 戶(hù)型產(chǎn)品呈現(xiàn)供應(yīng)增多面積增大的趨勢(shì) 2022年大面積公寓戶(hù)型配比 2022年大面積公寓戶(hù)型配比 15% 6% 19% 36% 33% 40% 63% 40% 33% 85% 58% 60% 37% 41% 33% 朗詩(shī)未來(lái)之家 茂業(yè)豪園 貿(mào)國(guó)際公寓 朗詩(shī)未來(lái)之家 茂業(yè)豪園 貿(mào)國(guó)際公寓 二房及以下 三房 四房 其他 二房及以下 三房 四房 其他 與 08年相比， 09年無(wú)錫兩房及以下比例減少，四房五房的 戶(hù)型占比增多， 無(wú)錫 2022年 102022年 10成交結(jié)構(gòu) 40 30 20 10 無(wú)錫 **羅氏中亞地塊項(xiàng)目 產(chǎn)