【正文】 推導(dǎo),整體規(guī)劃充分挖掘地塊價(jià)值分布，做到資源價(jià)值最大化,規(guī)劃中充分分析價(jià)值分布對(duì)營(yíng)銷(xiāo)定價(jià)極為重要 海景資源成為影響價(jià)值分布的關(guān)鍵因素 銷(xiāo)售價(jià)格與規(guī)劃中的價(jià)值分布力求一致，同時(shí)結(jié)合客戶對(duì)不同戶型的需求,價(jià)值標(biāo)桿 臨近海、景觀好、面積大、獨(dú)立性,第一價(jià)值層次 雙拼別墅 臨近海、戶型優(yōu) 面積大、贈(zèng)送多,下層,上層,中層,疊拼別墅,第二價(jià)值層次 SEAHOUSE 217平方米 臨近海、風(fēng)景優(yōu)、親地,第四價(jià)值層次 SELFHOUSE 187/188/256 面積小、無(wú)天地,第三價(jià)值層次 SUNHOUSE 276/285 位置高、視野闊 送天臺(tái),PART 4 項(xiàng)目核心問(wèn)題推導(dǎo),主觀景軸貫穿全區(qū)，次景觀軸線網(wǎng)絡(luò)化布置，豐富視覺(jué)效果,深入挖掘核心景觀亮點(diǎn)，以主景觀軸線貫穿全區(qū)，主景觀面吸引客戶目光，次景觀軸線呈網(wǎng)絡(luò)化布置，豐富視覺(jué)效果。 立體美化、強(qiáng)調(diào)整體效果的融洽感與美感。 風(fēng)格關(guān)鍵詞： 層疊、方盒子、直線條、白色+黑色、透明、坡地退臺(tái),建筑與地形地勢(shì)、環(huán)境景觀整體上的和諧統(tǒng)一，建筑規(guī)劃大環(huán)境的整體美感是打動(dòng)客戶的核心動(dòng)力,疊拼的方盒子，使外立面錯(cuò)落有致，同時(shí)增大了室內(nèi)觀景面。 側(cè)面為墻體，保障了相鄰別墅的私密性。,PART 4 項(xiàng)目核心問(wèn)題推導(dǎo),戶型創(chuàng)新結(jié)合周邊資源情況，不拘泥于常規(guī)方式，做到觀景效果最大化,高價(jià)值戶型景觀占優(yōu)，視野開(kāi)闊； 功能分區(qū)明確，互不干擾； 空間寬敞，贈(zèng)送面積大，性?xún)r(jià)比高； 主人房、客廳、次臥的朝向及景觀優(yōu)勢(shì)； 充分照顧主人及家人生活起居的私密性。 入戶層全部為主人房，能夠滿足主人休息的私密性。 入戶下一層全部為客廳、餐廳，起居活動(dòng)空間寬敞。,PART 4 項(xiàng)目核心問(wèn)題推導(dǎo),實(shí)景展示營(yíng)造營(yíng)銷(xiāo)氛圍，目的是引起客戶沖動(dòng),PART 4 項(xiàng)目核心問(wèn)題推導(dǎo),展示注重細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定品質(zhì),精雕細(xì)琢、注重細(xì)節(jié)處理，是物業(yè)彰顯高檔次、體現(xiàn)高價(jià)值/高品位的必要手段。,PART 5 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略,對(duì)戰(zhàn)略定位的解析 定義區(qū)域：規(guī)避客戶認(rèn)為本案距離城區(qū)中心較遠(yuǎn)的負(fù)面心理； 塑造產(chǎn)品：實(shí)現(xiàn)預(yù)期價(jià)格、量?jī)r(jià)控制的核心驅(qū)動(dòng)力。,郊區(qū)化 發(fā)展階段,北京所處階段,主動(dòng)郊區(qū)化已成為北京當(dāng)前的主流趨勢(shì),PART 5 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略,在北京處于主動(dòng)郊區(qū)化的歷史階段，我們應(yīng)抓住契機(jī)，主動(dòng)適應(yīng)，做好政府的發(fā)言人，協(xié)助政府實(shí)現(xiàn)平谷整體發(fā)展，同時(shí)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)定期望。定義區(qū)域建設(shè)，帶動(dòng)新城土地升值，形成新城發(fā)展的新動(dòng)力和新引擎。,打造高品質(zhì)的宜居環(huán)境，在提高原住民居住質(zhì)量的同時(shí)吸引外來(lái)高素質(zhì)人口入駐，形成和諧活力的人居氛圍。,★ 平谷,北京,天津,唐山,環(huán)渤海：京津唐經(jīng)濟(jì)圈重要的位置,廊坊,香河,燕郊,順義,昌平,密云,房山,門(mén)頭溝,通州,大興,懷柔,平谷,R=70km,大北京：東部地區(qū)三級(jí)發(fā)展圈具有真正“北京”資質(zhì)的衛(wèi)星城,R=50km,R=30km,PART 5 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略,做政府的發(fā)言人：放大平谷價(jià)值，喚起平谷在京地位。,平谷 ——京東發(fā)展門(mén)戶； 生態(tài)休閑基地； 果蔬產(chǎn)業(yè)基地； 清潔制造中心； 山水宜居新城！ 京東發(fā)展帶上的山水宜居新城！,北 京,平 谷,PART 5 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略,輕軌交通，加強(qiáng)平谷與北京城區(qū)的聯(lián)系，距離不再是阻隔。這些市郊鐵路將分別通往北京的西部、西北部、東北部、東部、南部和西南部6個(gè)方向，服務(wù)范圍是北京市域衛(wèi)星城地區(qū)，及衛(wèi)星城至城市中心地區(qū)之間的沿線地區(qū)。線路西起順義區(qū)仁和鎮(zhèn)，經(jīng)楊鎮(zhèn)、張鎮(zhèn)、平谷，東到平谷區(qū)金海湖，線路長(zhǎng)度為60km。,可利用因素： 處于新城規(guī)劃中休閑度假區(qū)； 自然水系環(huán)繞； 政府花費(fèi)15億元打造的綠化景觀大道； 平谷門(mén)戶位置，堪比三元橋的“國(guó)門(mén)”地位； 未來(lái)城發(fā)展方向：西、南。上品生活示范區(qū),對(duì)“京東上品生活示范區(qū)”的深層解讀,1,2,3,4,京東,上品,生活,示范區(qū),四重標(biāo)準(zhǔn)詮釋,北京東部重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 平谷未來(lái)發(fā)展核心區(qū)域 整體規(guī)劃利好,多樣的建筑風(fēng)格 精品特色園林 獨(dú)特的自然資源,高貴的身份感 氣質(zhì)的標(biāo)簽感,配套完善 幼兒園、小學(xué) 會(huì)所功能,PART 6 項(xiàng)目定位,生活 livelihood,享受 enjoyment,京東上品?享受極致生活，開(kāi)啟完美生活畫(huà)卷,PART 6 項(xiàng)目定位,氣質(zhì) temperament,階層 state,京東上品?階層烙印著氣質(zhì)的標(biāo)符,PART 6 項(xiàng)目定位,京東上品?與你的鄰居締造生活典范,鄰居 neighbor,和諧 harmonious,PART 6 項(xiàng)目定位,產(chǎn)品定位,PART 6 項(xiàng)目定位,產(chǎn)品定位,客戶定位,整體定位,PART 6 項(xiàng)目定位,目標(biāo)客戶定位：以平谷城區(qū)人為主，以周邊村鎮(zhèn)、北京市區(qū)客戶為輔。,時(shí)間,需求量,本地客戶,導(dǎo)入型客戶,本地、導(dǎo)入型客戶需求量變化示意,本項(xiàng)目處于階段,導(dǎo)入型客戶需求分析 隨著主動(dòng)、被動(dòng)郊區(qū)化現(xiàn)象出現(xiàn)，大規(guī)劃人口遷移運(yùn)動(dòng)開(kāi)始； 隨著人口聚集推動(dòng)生活配套成熟發(fā)展，郊區(qū)化成熟完善，需求量平穩(wěn)上升。,PART 6 項(xiàng)目定位,順義項(xiàng)目蓬勃發(fā)展，市場(chǎng)表現(xiàn)活躍,順義房地產(chǎn)快速發(fā)展 目前順義普通住宅項(xiàng)目售價(jià)平均售價(jià)已經(jīng)突破1.5萬(wàn)元/平米，平均月銷(xiāo)售套數(shù)在100套左右； 整體順義市場(chǎng)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的趨勢(shì)。,PART 6 項(xiàng)目定位,產(chǎn)品定位,PART 6 項(xiàng)目定位,產(chǎn)品定位,客戶定位,整體定位,既定容積率下產(chǎn)品組合形式的探討,根據(jù)項(xiàng)目地塊規(guī)劃條件以及客戶目標(biāo)，通過(guò)項(xiàng)目研究在綜合容積率2.11的情況下，本項(xiàng)目可能的產(chǎn)品組合形式為：,PART 6 項(xiàng)目定位,產(chǎn)品定位,聯(lián)排：項(xiàng)目高端產(chǎn)品，面向市場(chǎng)高端客戶，成為項(xiàng)目?jī)r(jià)值標(biāo)桿，標(biāo)定項(xiàng)目檔次，促進(jìn)現(xiàn)金流產(chǎn)品的銷(xiāo)售,花園洋房：產(chǎn)品差異化，擴(kuò)大項(xiàng)目客戶群體，最大化項(xiàng)目利潤(rùn)空間,（?。└邔樱簭默F(xiàn)有市場(chǎng)表現(xiàn)看，市場(chǎng)反應(yīng)良好，為項(xiàng)目主現(xiàn)金流產(chǎn)品，吸引市場(chǎng)大多數(shù)客戶，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn),價(jià)值標(biāo)桿,聯(lián)排,盈利主體,花園洋房,盈利主體,（?。└邔?價(jià)值標(biāo)桿 提升項(xiàng)目品質(zhì),盈利主體 產(chǎn)品差異化 豐富社區(qū)產(chǎn)品形態(tài),盈利主體 最大化土地價(jià)值 利潤(rùn)最大化,PART 6 項(xiàng)目定位,平谷區(qū)現(xiàn)有較高端項(xiàng)目以2及3居室為主，戶型尺度較大,PART 6 項(xiàng)目定位,戶型配比,PART 6 項(xiàng)目定位,項(xiàng)目定位總體回顧,項(xiàng)目目標(biāo)：名至實(shí)歸,客戶認(rèn)為區(qū)域較為偏遠(yuǎn)怎么辦？ 客戶不愿意花80萬(wàn)元以上的價(jià)格買(mǎi)房子怎么辦？,解讀規(guī)劃利好，借勢(shì)平谷城市發(fā)展，重新定義區(qū)域價(jià)值 充分放大項(xiàng)目自然資源優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品全面超越市場(chǎng)水平，突破客戶價(jià)格上限,財(cái)貴專(zhuān)屬區(qū)區(qū)域價(jià)值 京東上品生活示范區(qū)的概念 放大資源優(yōu)勢(shì)，打造精品項(xiàng)目 容積率平衡，產(chǎn)品分級(jí),PART 6 項(xiàng)目定位,產(chǎn)品定位,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,“上品生活示范區(qū)”物業(yè)發(fā)展建議體系,本項(xiàng)目物業(yè) 發(fā)展建議,戶型設(shè)計(jì),園林景觀,產(chǎn)品形象,社區(qū)形象標(biāo)簽,社區(qū)規(guī)劃,精品社區(qū) 物業(yè)價(jià)值體系,立體的生活空間 百分百園林景觀 強(qiáng)烈的項(xiàng)目符號(hào),優(yōu)化戶型 多種增值亮點(diǎn) “情”“景”“私”,物業(yè)發(fā)力點(diǎn),PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,平谷區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)現(xiàn)狀——整體水平較差，缺乏規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、無(wú)布局方案、無(wú)組團(tuán)概念,紫貴莊園,騰龍?jiān)闯?迎賓花園,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,社區(qū)空間營(yíng)造的物業(yè)開(kāi)發(fā)要點(diǎn)建議,高層界定區(qū)域，圍合社區(qū)，強(qiáng)化內(nèi)部空間的領(lǐng)域感和私密性，對(duì)低密度產(chǎn)品提供環(huán)境支持 高低兩種物業(yè)形式的產(chǎn)品相對(duì)集中布置，形成各自獨(dú)立的組團(tuán)空間 集約利用土地，形成集中、規(guī)?；纳鐓^(qū)開(kāi)放空間，作為高低物業(yè)的分隔與過(guò)渡，柔化建筑形式差異，提升社區(qū)空間質(zhì)量 在以上三條的基礎(chǔ)上，社區(qū)規(guī)劃還往往追求較強(qiáng)的“形式感”，形成富有特色的社區(qū)形象，產(chǎn)生市場(chǎng)沖擊力,社區(qū)規(guī)劃,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,“形式感”的規(guī)劃給人以強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊和空間體驗(yàn),深圳淘金山,天津江勝天鵝湖,綠城,北京上元,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,6000平米景觀帶,北京上元,深圳香密湖1號(hào),集中、規(guī)?；纳鐓^(qū)開(kāi)放空間，作為高低物業(yè)的分隔與過(guò)渡，柔化建筑形式差異,景觀水系自然地將高層與聯(lián)排居住區(qū)分開(kāi)，廊橋設(shè)計(jì)既豐富了景觀，又建立了聯(lián)系,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,社區(qū)中心廣場(chǎng)，成為聯(lián)結(jié)社區(qū)的核心,深圳水岸山城,上海久陽(yáng)文化府邸,集中式園林景觀對(duì)社區(qū)環(huán)境的品質(zhì)提升明顯，形成較大規(guī)模的集中社區(qū)開(kāi)放空間，豐富景觀趣味性,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,地塊價(jià)值分析,水系景觀,村鎮(zhèn),村 鎮(zhèn),城市主干道,噪音較大 地塊北側(cè)昭示性較好但噪音較大 建議排布高層建筑，展示項(xiàng)目城市感，同時(shí)隔擋噪音,4,1,2,3,價(jià)值較好 價(jià)值較好的地塊建議排布密度較低的花園洋房，以提高項(xiàng)目整體價(jià)格,景觀最好 近鄰洳河水景及市場(chǎng)綠化的地塊在項(xiàng)目整體地塊中價(jià)值最大，因此排布低密度產(chǎn)品，充分利用景觀資源，拔高項(xiàng)目整體檔次。 采用外環(huán)交通組織，保證社區(qū)內(nèi)地塊的的整體性和規(guī)模感 合理解決社區(qū)入口同商業(yè)布局關(guān)系，結(jié)合會(huì)所、入口處景觀形成公共空間，提升商業(yè)價(jià)值；,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,整體規(guī)劃意向,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,整體規(guī)劃意向,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,景觀設(shè)計(jì)市場(chǎng)現(xiàn)狀——整體水平低，僅進(jìn)行硬質(zhì)鋪裝，目前市場(chǎng)可見(jiàn)項(xiàng)目沒(méi)有內(nèi)部水系、集中景觀缺乏,平谷區(qū)現(xiàn)有項(xiàng)目的園林景觀水平普遍較低 未可見(jiàn)有視覺(jué)沖擊力的景觀展示空間 中央景觀、集中水面、水系、雕塑、噴泉等園林景觀要素都罕見(jiàn)。,都麗豪廷,中衛(wèi)世紀(jì)城,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,社區(qū)空間營(yíng)造的物業(yè)開(kāi)發(fā)要點(diǎn)建議,打造多層次景觀系統(tǒng)，形成“低層擁景、高層瞰景”的社區(qū)意向，對(duì)景觀資源利用最大化。以北側(cè)現(xiàn)有植被為景觀屏障，營(yíng)造內(nèi)部綠色景觀空間。 提供觀景、親水的休閑平臺(tái)，增加人與景觀的互動(dòng) 西區(qū)： “南北”向的社區(qū)綠色景觀走廊與“東西”向活動(dòng)休閑公共空間相互交織,社區(qū)規(guī)劃,園林景觀,產(chǎn)品形象,社區(qū)形象標(biāo)簽,戶型設(shè)計(jì),PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,項(xiàng)目整體規(guī)劃布局——以各核心景觀為中心，兩條景觀主軸為延伸,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,東區(qū)景觀節(jié)點(diǎn)圖,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,西區(qū)景觀節(jié)點(diǎn)圖,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,社區(qū)內(nèi)部景觀小品適度加入西班牙風(fēng)情小品，在成本有效控制的前提下，融入西班牙風(fēng)情元素符號(hào)，呼應(yīng)主題,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,東區(qū)”水“資源的延伸，在達(dá)到社區(qū)景觀共享的同時(shí)，保證了別墅的私密性,貫穿社區(qū)的景觀水系，使整個(gè)別墅形成”綠島“的景觀形象。,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,西區(qū)極具景觀致化的“綠色大面積休閑區(qū)”成為社區(qū)的一大亮點(diǎn),PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,個(gè)