【正文】 縣全縣人口 萬(wàn)，縣城常住人口 11萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人口 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 交通優(yōu)勢(shì)明顯： 離南寧吳圩國(guó)際機(jī)場(chǎng) 18公里，離南寧市區(qū)52公里，離廣州 650公里，離憑祥友誼關(guān)口岸 152公里，離越南首都河內(nèi) 300公里，具有機(jī)場(chǎng)、高速鐵路、高速公路、一級(jí)路、二級(jí)路、碼頭等“六位一體”的交通優(yōu)勢(shì) 空港經(jīng)濟(jì)區(qū)： 經(jīng)濟(jì)區(qū)具有加工制造、臨空服務(wù)、物流配送等功能，是開(kāi)放的外向型經(jīng)濟(jì)區(qū)域。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 依托空港區(qū)域優(yōu)勢(shì)，縣區(qū)產(chǎn)業(yè)在原有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為主的基礎(chǔ)上，發(fā)展成為物流基地、服務(wù)業(yè)基地、加工制造業(yè)基地、“首府后花園”居住旅游基地和教育科研基地。 制糖業(yè)和水泥制造業(yè)作為扶綏縣兩大支柱產(chǎn)業(yè)，一直都是牽引全縣工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)的源動(dòng)力和支撐點(diǎn)，它們的生產(chǎn)比重占據(jù)全縣工業(yè)規(guī)模的 80%以上。 區(qū)域規(guī)劃 項(xiàng)目所屬區(qū)域 —— 城南新區(qū)：縣城未來(lái)行政、教育、經(jīng)濟(jì)中心區(qū)。 行政中心首批搬遷單位 ： 縣交通局、勞動(dòng)人事和社會(huì)保障局、檢察院、法院、工商局等。 地塊四至 地塊現(xiàn)狀：地形方正，土地平整，西臨扶綏大道，其他三面為規(guī)劃路，周邊無(wú)高大建筑或山體，視野開(kāi)闊。 21 區(qū)域價(jià)值 —— 空港經(jīng)濟(jì)區(qū)借助南寧機(jī)場(chǎng)空港優(yōu)勢(shì)，成為 “產(chǎn)業(yè)集聚、功能復(fù)合、生態(tài)宜居、充滿活力”的綜合經(jīng)濟(jì)功能區(qū) 。 南寧后花園 〃 空港要道 〃 大社區(qū) 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 —— 行政高端人才積聚地和教育高端人才聚集地，具有高端項(xiàng)目基礎(chǔ)價(jià)值 城市價(jià)值 —— 首府后花園，離南寧僅 52公里，是扶綏縣城進(jìn)入南寧，南寧市到崇左市的必經(jīng)之地； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 23 從現(xiàn)有市場(chǎng)和客戶出發(fā)，尋找可能的發(fā)力點(diǎn)和提升空間 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 成交數(shù)據(jù) 根據(jù)當(dāng)前扶綏縣住宅性質(zhì)土地出讓供應(yīng)量和消化量，足可供未來(lái)消化 10年。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目前屬于快速發(fā)展期初級(jí)階段！ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。目前市場(chǎng)的產(chǎn)品主要有：天地樓、多層樓梯房、高層電梯房三種，面積區(qū)間主要集中在 100— 130平米，三房戶型是市場(chǎng)絕對(duì)主力。市場(chǎng)以三房絕對(duì)為主，自住需求為主的市場(chǎng)特征。 供應(yīng)格局 老城區(qū)樓盤(pán)售價(jià)： 2800— 3200元 /㎡ 新城區(qū)樓盤(pán)售價(jià)： 2500— 3300元 /㎡ 中央豪庭 閩臺(tái)商貿(mào)城 大景城 東信華府 未來(lái)城 匯豪雅苑 金源國(guó)際 本案 新世紀(jì)花園 新南佳洲 老城區(qū)：以多層建筑為主，大多樓盤(pán)已售完。 博協(xié)地塊 實(shí)德地塊 順邦地塊 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目 高層，占地 150畝， 30萬(wàn)㎡建面 2022年 2022年 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 匯豪雅苑 東信華府 占地 500畝 ， 建面 60萬(wàn) ， 年底入市 金源國(guó)際 占地 170畝，建面 30萬(wàn)，在售，已售 600多套，剩余 1800多套，約 24萬(wàn)平米 大景城 占地約 80畝總建面約 10萬(wàn)平米 占地 ， 總建面 25萬(wàn)平米 ， 年底入市 未來(lái)城 在售，占地 38畝，建面 目前區(qū)域內(nèi)集中了 10個(gè)中大型項(xiàng)目（地塊），總占地約 1260畝，總建面約 ㎡，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 新世紀(jì)花園 占地 100畝 ， 建面 30萬(wàn)平米 ， 全高層洋房 實(shí)德地塊 博協(xié)地塊 占地 ，建面 ，入市時(shí)間未定 占地 ， 建面 占地 150畝 ， 建面 29萬(wàn)平米 ， 入市時(shí)間未定 順邦地塊 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 扶綏縣首個(gè)大型地產(chǎn)項(xiàng)目，產(chǎn)品比較符合當(dāng)?shù)厝松盍?xí)性，社區(qū)規(guī)劃有綠化水景，在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ目诒? 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶關(guān)注點(diǎn)： ?對(duì)價(jià)格比較敏感，多層價(jià)格低，比較容易接受，電梯房?jī)r(jià)格及物業(yè)費(fèi)高，銷售速度相對(duì)較慢； ?對(duì)社區(qū)水景園林比較認(rèn)可； ?對(duì)物業(yè)管理比較認(rèn)可； ?對(duì)區(qū)域前景關(guān)注不夠，普遍覺(jué)得區(qū)域配套不完善； 銷售速度： 每月至少 20— 30套，最多 50套。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。缺點(diǎn)：社區(qū)規(guī)模較小，園林規(guī)劃較差。 33 成交客戶 ： 基本上都是本地客戶和縣下面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶；也有部分外地客，外地客多為在扶綏工作或做生意的，有部分外地客想在此養(yǎng)老； 銷售速度： 三期 5月 1日開(kāi)售，目前已售 30多套，平均每天一套。 個(gè)案分析 個(gè)案分析 —— 東信華府 開(kāi)發(fā)商： 廣西東信置業(yè)發(fā)展有限公司 占地面積： 建筑面積： 25萬(wàn) ㎡ 容積率： 綠化率： % 總戶數(shù)： 2280戶 建筑產(chǎn)品： 18棟全高層，一期將推出 6棟樓 戶型 戶型 面積區(qū)間 套數(shù) 套數(shù)配比 3房 2廳 106131㎡ 322 50% 2+1房 91105㎡ 112 29% 2房 2廳 8487㎡ 210 21% 合計(jì) —— —— 644 100% 一期 全高層法式社區(qū)，中心園林水景，背山看水。 個(gè)案分析 個(gè)案分析 —— 碧園未來(lái)城 開(kāi)發(fā)商： 廣西碧園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 占地面積： 507畝 建筑面積： 60萬(wàn) ㎡ 容積率： 綠化率： 30% 總戶數(shù)： 4850戶 銷售時(shí)間： 8月份銷售中心開(kāi)放，預(yù)計(jì)今年底推出 戶型產(chǎn)品： 80— 130平米兩房、三房、四房 建筑類型： 首批推出多層產(chǎn)品 社區(qū)配套： 商場(chǎng)、劇場(chǎng)、小學(xué)、幼兒園 一期 無(wú)論從項(xiàng)目規(guī)模、規(guī)劃，還是開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)城項(xiàng)目將成為本區(qū)域的首席樓盤(pán)項(xiàng)目。 市場(chǎng)小結(jié) 扶綏房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初步發(fā)展階段，營(yíng)銷水平相對(duì)落后，缺少高品質(zhì)的高端項(xiàng)目，目前市場(chǎng) 無(wú)項(xiàng)目有現(xiàn)場(chǎng)展示 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目啟動(dòng)在即， 客戶需要什么樣的產(chǎn)品？ 客戶能承受的什么樣的價(jià)格？ 客戶置業(yè)時(shí)所關(guān)注的是什么？ 客戶來(lái)自哪里？ 客戶對(duì)于新的區(qū)域會(huì)有什么樣的疑慮？ …… 帶著眾多的疑問(wèn)，我們對(duì)扶綏縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行了客戶走訪，給項(xiàng)目的啟動(dòng)帶來(lái)啟示。 農(nóng)業(yè)銀行行長(zhǎng)（向行長(zhǎng)） 典型案例 1銀行行長(zhǎng) 購(gòu)買力強(qiáng) 目標(biāo)客戶群 改善需求、投資 基本情況： 50歲左右，已有住房 對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域的了解： 了解 看待項(xiàng)目所區(qū)域： 新區(qū)是未來(lái)扶綏的行政中心，周邊的配套日漸 完善，空港、中海油、瑞康醫(yī)院及多所大中專院校將在新區(qū)成形，未來(lái)片區(qū)的人口激增，投資前景看好。 其他： 套房客 廳及主臥室要求空間較大，且要求小區(qū)有雜物房及停車位 ， 對(duì)于項(xiàng)目的建筑風(fēng)格，要求有一定的個(gè)性，能在其他項(xiàng)目中眼前一亮的感覺(jué)。 國(guó)土局公務(wù)員 馬麗 典型案例 2公務(wù)員 購(gòu)買力較強(qiáng) 目標(biāo)客戶群 解決居住問(wèn)題 基本情況： 剛步入社會(huì)大學(xué)生 對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域的了解： 了解 置業(yè)動(dòng)機(jī)： 解決居住問(wèn)題 購(gòu)買意向： 有意購(gòu)買 100120平米左右戶型， 同時(shí)要求戶型通風(fēng)采光較好，主臥室要求有獨(dú)立衛(wèi)生間。 關(guān)注因素： 項(xiàng)目的價(jià)格；項(xiàng)目的樓間距， 小區(qū)內(nèi)有滿足生活所需的娛樂(lè)設(shè)備，如羽毛球場(chǎng)、排球場(chǎng)、乒乓球館等，另外如有幼兒園配套更佳。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 其他： 在項(xiàng)目的配套上，主要考慮為小孩及老年人提供較良好的活動(dòng)場(chǎng)所，如兒童游樂(lè)場(chǎng)所及老年人康體娛樂(lè)中心、棋牌室等。 教育局 典型案例 4事業(yè)單位 購(gòu)買力一般 潛在目標(biāo)客戶群 基本情況： 45歲左右 對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域的了解： 了解 置業(yè)動(dòng)機(jī)： 解決居住問(wèn)題 購(gòu)買意向： 扶綏縣規(guī)劃將建有一大型經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，主要解決全縣教師居住問(wèn)題，所以基本上對(duì)于商品房項(xiàng)目暫時(shí)不予考慮。 電信局 張總經(jīng)理 典型案例 5事業(yè)單位 購(gòu)買力強(qiáng) 目標(biāo)客戶群 改善居住環(huán)境 基本情況： 40歲左右 對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域的了解： 了解 置業(yè)動(dòng)機(jī)： 改善居住環(huán)境問(wèn)題 購(gòu)買意向： 戶型南北朝向，考慮 130平方米以上三房戶型，且要求主臥、客廳空間較大，客廳用于日常接待朋友及客戶，所以要體現(xiàn)出大方；最好配有雜物房，用于放置雜物；同時(shí)錯(cuò)層結(jié)構(gòu)、樓中樓等均有較大的意向；城南新區(qū)是扶綏縣城發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)的配套也將逐步得到完善，所以對(duì)于在新區(qū)內(nèi)置業(yè)及電梯房無(wú)抗性，而且新區(qū)的投資價(jià)格也較高（投資型物業(yè)主要考慮 50平方米左右產(chǎn)品） 。 環(huán)保局 汪副局長(zhǎng) 典型案例 6政府機(jī)關(guān) 購(gòu)買力強(qiáng) 目標(biāo)客戶群 改善居住環(huán)境、投資 基本情況： 46歲左右，是縣城多個(gè)協(xié)會(huì)成員 對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域的了解： 了解 置業(yè)動(dòng)機(jī)： 改善居住環(huán)境問(wèn)題 購(gòu)買意向： 自住型物業(yè)考慮 140平方米左右四房；投資型物業(yè)以二房為主，要求戶型功能齊全，互不干擾；客廳要求空間較大，且要求有 2個(gè)陽(yáng)臺(tái)；戶型的通風(fēng)采光要求較好，且公攤應(yīng)合理。對(duì)于價(jià)格方面較為敏感，單價(jià)控制在 3000元 /平方米左右可接受 。 東門鎮(zhèn)岜樓村 何書(shū)記 典型案例 7村干部 購(gòu)買力弱 非目標(biāo)客戶群 基本情況： 55歲左右，在農(nóng)村有自建住房 對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域的了解： 不了解 置業(yè)動(dòng)向： 無(wú)在縣城置業(yè)想法 原因： 縣城離村里較遠(yuǎn)，出于工作的考慮，不方便往來(lái)；比較傾向于在鎮(zhèn)上購(gòu)置房產(chǎn)，鎮(zhèn)上的房產(chǎn)相對(duì)縣城也比較便宜； 其他： 該村有約 400戶，總計(jì)有約 1460多人，該村主要以種植產(chǎn)甘蔗為主，人均年產(chǎn)值約 60噸 ，收入在全縣排名中位列前茅。對(duì)于商品房的 購(gòu)買要求 ：戶型設(shè)計(jì)合理、實(shí)用，且價(jià)格要相對(duì)便宜；另外住的地方離村里較近，方便工作；有一定的停車位（最好是車庫(kù)）及雜物房；村民的積蓄主要用于存放銀行，對(duì)于房地產(chǎn)投資沒(méi)有概念； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 對(duì)于價(jià)格，較為關(guān)注，總價(jià)超過(guò) 30萬(wàn)以上，表示有較大的壓力；在付款方式上，不考慮按揭，通過(guò)自有資金及借錢完成房?jī)r(jià)支付 。 國(guó)土局 凌副局長(zhǎng) 典型案例 9公務(wù)員 購(gòu)買力一般 潛在目標(biāo)客戶群 基本情況： 剛畢業(yè)不久，目前租房住 對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域的了解： 了解 置業(yè)動(dòng)機(jī)： 解決居住問(wèn)題 購(gòu)買意向： 購(gòu)置的最佳選擇以 120平方米左右的三房為主，同時(shí)要求主臥室和廚房的空間較大 ， 可接受 3500元 /平方米左右的價(jià)格 。 其他： 項(xiàng)目的建筑外立面要求有自己的個(gè)性，較具前衛(wèi)，同時(shí)能體現(xiàn)一定的身份，歐式建筑可接受。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目配套： 運(yùn)動(dòng)設(shè)施要求健全 其他： 之前 購(gòu)買以 10萬(wàn)左右價(jià)格購(gòu)買一地塊，目前已升值至 30萬(wàn)左右，凌老板對(duì)此津津樂(lè)道。 旅游局 甘 董、梁副總 典型案例 12事業(yè)單位 購(gòu)買力強(qiáng) 潛在目標(biāo)客戶群 基本情況： 均已有住房 對(duì)縣城銷售項(xiàng)目的了解： 客戶群 以 鄉(xiāng)下的客戶比較多，主要有三類：種植戶、公務(wù)員、外地打工仔，購(gòu)買的目的一是考慮到小孩讀書(shū)二是家里有部分閑錢購(gòu)房投資；面積在 110— 130的三房比較好賣，四房比較難賣；購(gòu)房主要考慮因素：物業(yè)安保、園林環(huán)境、天地樓功能布局較差；園林綠化、車位、健身場(chǎng)所 等是客戶比較注重的因素 。 其他： 主要宣傳渠道： DM，扶綏電視臺(tái)、戶外牌； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶對(duì)產(chǎn)品、戶型面積需求 2 ?多數(shù)客戶還停留在多層產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)，對(duì)于電梯房比較擔(dān)心，一是價(jià)格原因，二是縣城經(jīng)常停電的狀況和經(jīng)常需要維護(hù)影響電梯使用； ?客戶普遍要求三房，面積區(qū)間在 100— 120平米，部分客戶會(huì)考慮稍大面積的三房或四房； 客戶小結(jié) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶對(duì)社區(qū)配套要求 4 ?對(duì)社區(qū)園林比較期待，希望住在綠化較好的環(huán)境中； ?社區(qū)內(nèi)有專屬幼兒園和老人休閑娛樂(lè)的廣場(chǎng)，適合家庭成員活動(dòng)； ?最好能有運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，比較喜歡羽毛球、乒乓球、氣排球及籃球運(yùn)動(dòng)，游泳池需求不是非常強(qiáng)烈； ?商業(yè)分布在社區(qū)外圍沿街即可，需要有生活配套的超市、菜市場(chǎng)（不一定是社區(qū)配套，但周邊必須有）。 客戶構(gòu)成 特征描述 需求產(chǎn)品 換房客戶為主 縣城本地居民 /公務(wù)員 /企事業(yè)單位中級(jí)管理者 /個(gè)體企業(yè)主 35－ 45歲，一般有一個(gè)子女，在本地有天地樓，長(zhǎng)子或小子與父母同住，有穩(wěn)定收入來(lái)源，朋友圈廣，喜歡運(yùn)動(dòng)、喝茶，通過(guò)物業(yè)彰顯身份 110— 140平米三房、四房 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員 /種植戶 3045歲， 4口以上家庭組員為主，關(guān)注子女教育 100— 120平米三房 首次置業(yè)為主 企事業(yè)單位年輕白領(lǐng)/外來(lái)公務(wù)員 2030歲，有穩(wěn)定收入，到了適婚年齡，為二人天地購(gòu)房，并為未來(lái)生兒育女考慮 80100平米兩房、小三房 小型個(gè)體企業(yè)主 積蓄較少，事業(yè)剛起步 90100平米兩房、小三房 復(fù)合需求 本地投資客 關(guān)注周邊環(huán)境和投資前景，以