【正文】 及戶型產(chǎn)品 50平米一房、兩房 南寧客戶 度假、養(yǎng)老型或投資型 50平米一房、兩房， 110—140平米三房、四房 客戶構(gòu)成 客戶構(gòu)成預(yù)判：本地公務(wù)員 /企事業(yè)單位白領(lǐng) /個(gè)體企業(yè)主 /鄉(xiāng)鎮(zhèn)公職人員 /農(nóng)戶，以滿足他們的需求為導(dǎo)向 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?生活配套不全，區(qū)域居住成熟度低； ?區(qū)域內(nèi)大盤林立，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈。 通過(guò) 社區(qū)環(huán)境和產(chǎn)品 （內(nèi)因）塑造區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿樓盤，利用 區(qū)域發(fā)展及交通優(yōu)勢(shì) （外因）吸引外地客戶，最終實(shí)現(xiàn) 第一陣營(yíng)樓盤 （結(jié)果） ?營(yíng)造高品質(zhì)環(huán)境引領(lǐng)市場(chǎng)； 打造 “ 具有強(qiáng)輻射力的第一陣營(yíng)樓盤 ” 通過(guò) “ 產(chǎn)品和環(huán)境配套 ” 撬動(dòng)市場(chǎng) 世聯(lián)思考 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目的發(fā)展方向： 區(qū)域產(chǎn)品線的 主流跟進(jìn)者 \補(bǔ)缺者 及 創(chuàng)新產(chǎn)品和項(xiàng)目形象的 挑戰(zhàn)者 營(yíng)造項(xiàng)目自身的 差異化 特征，建立其存在的市場(chǎng)價(jià)值 建造滿足市場(chǎng)及客戶的 需求化 的產(chǎn)品， 戰(zhàn)略方向 為發(fā)展商和后續(xù)項(xiàng)目建立 品牌化 口碑 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目標(biāo)梳理 核心問(wèn)題界定 宏觀大勢(shì) 本體分析 項(xiàng)目定位 規(guī)劃建議 產(chǎn)品定位 客戶定位 形象定位 戰(zhàn)略選擇 市場(chǎng)分析 報(bào)告結(jié)構(gòu)圖 客戶分析 1 2 3 4 5 總體規(guī)劃 重點(diǎn)展示區(qū)域 首期推售建議 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。別墅產(chǎn)品目前市場(chǎng)屬于空白。 市場(chǎng)回顧 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，在同區(qū)域內(nèi)第一陣營(yíng)樓盤中突圍，樹(shù)立項(xiàng)目個(gè)性和標(biāo)桿。 解決方案 ?打造高品質(zhì)社區(qū)和極具特色的經(jīng)典戶型 產(chǎn)品定位難點(diǎn)問(wèn)題： ，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？ 桿氣質(zhì)？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 KPI之二 :戶型設(shè)計(jì)面積合理 \具有創(chuàng)新性 ?客戶對(duì)于戶型產(chǎn)品有一定的理解，考慮產(chǎn)品的朝向、采光及產(chǎn)品的功能分區(qū)有一定的要求。 通過(guò)對(duì)大景城 \未來(lái)城 \實(shí)德金源國(guó)際 3個(gè)區(qū)域客戶認(rèn)可的項(xiàng)目歸納分析 ,得出結(jié)論 . 第一陣營(yíng)KPI 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 主入口 沿街商鋪 次入口 點(diǎn)式布局 外圍以 100平米左右的剛需產(chǎn)品為主，內(nèi)部以 130平米左右的改善型產(chǎn)品為主 產(chǎn)品定位 次入口 次入口 入口 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目標(biāo)梳理 核心問(wèn)題界定 宏觀大勢(shì) 本體分析 項(xiàng)目定位 規(guī)劃建議 產(chǎn)品定位 客戶定位 形象定位 戰(zhàn)略選擇 市場(chǎng)分析 報(bào)告結(jié)構(gòu)圖 客戶分析 1 2 3 4 5 總體規(guī)劃 重點(diǎn)展示區(qū)域 首期推售建議 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶 回顧 對(duì)于本項(xiàng)目的啟示： 在區(qū)域未形成規(guī)模效應(yīng)時(shí)，以本地自住型客戶為主，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，形成口碑，后期深挖投資客，帶動(dòng)項(xiàng)目消化速度。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。逐漸形成“本地客戶追捧、周邊鎮(zhèn)區(qū)和南寧客跟風(fēng)”的局面，建立品牌形象盤可持續(xù)發(fā)展的客戶動(dòng)力 營(yíng)銷啟示：本項(xiàng)目前期推廣將主要圍繞縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶進(jìn)行，深挖渠道客戶。 目標(biāo)梳理 核心問(wèn)題界定 宏觀大勢(shì) 本體分析 項(xiàng)目定位 規(guī)劃建議 產(chǎn)品定位 客戶定位 形象定位 戰(zhàn)略選擇 市場(chǎng)分析 報(bào)告結(jié)構(gòu)圖 客戶分析 1 2 3 4 5 總體規(guī)劃 重點(diǎn)展示區(qū)域 首期推售建議 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從扶綏的客戶角度：向往城市生活，追求流行，希望居住在環(huán)境優(yōu)美的高檔社區(qū)，體現(xiàn)身份地位！ 簡(jiǎn)單、直白比含情脈脈更容易理解和接受 現(xiàn)代的、奢華的、城市中心、生態(tài)公園！ 營(yíng)銷立意的詮釋： 一種融入城市生活、享受城市服務(wù)的精神自豪感！ [迎合客戶的理解和需求 ] 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。公館 1號(hào) 形象定位 推廣名建議 方向一 尊貴不是每個(gè)人都能擁有 奢華不是每個(gè)人都能享受 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 72 體驗(yàn)城市居住品質(zhì)，享受生態(tài)公園環(huán)境 形象定位 [備選：公園世家、南城大地 ] 恒信 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 景觀價(jià)值最大化 以尊貴感的體現(xiàn)點(diǎn)布局社區(qū) 高附加值產(chǎn)品創(chuàng)新 Ⅰ Ⅱ Ⅲ 風(fēng)格鮮明色彩艷麗的異域風(fēng)情 Ⅳ 規(guī)劃理念 通過(guò)景觀資源最大化利用 ,配合產(chǎn)品創(chuàng)新及對(duì)產(chǎn)品賦予異域“尊貴”的精神氣質(zhì) ,進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃理念導(dǎo)入。 項(xiàng)目地塊方正，地勢(shì)平整，西面臨扶綏大道，南門和東面是規(guī)劃路。 77 客戶看重的項(xiàng)目賣點(diǎn) —— 排名前三位分別是：園林、交通、配套 。 項(xiàng)目賣點(diǎn) 項(xiàng)目配套 區(qū)域價(jià)值 2 大社區(qū) 0 園林 10 配套 5 建筑品質(zhì) 4 產(chǎn)品戶型 3 價(jià)格 4 教育 2 物業(yè) 4 交通 7 區(qū)域商業(yè) 2 幼兒園 4 小學(xué) 1 籃球場(chǎng) 5 游泳池 5 商場(chǎng) 7 會(huì)所 5 車位 10 雜物房 7 水景 3 廣場(chǎng) 11 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 園林風(fēng)格 —— 客戶偏向江南園林風(fēng)格，希望寧?kù)o、綠化優(yōu)美； 園林風(fēng)格喜好 北方庭院風(fēng)格 1 江南花園風(fēng)格 7 英式風(fēng)格 1 法式風(fēng)格 1 地中海風(fēng)格 0 美式風(fēng)格 1 東南亞風(fēng)格 0 不需要特別風(fēng)格，只要寧?kù)o、綠化優(yōu)美就好 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 園林規(guī)劃 方向選擇：嶺南風(fēng)格園林 【 案例 】 嶺南 風(fēng)格 中信紅樹(shù)灣 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中心景觀區(qū)：采用小面積水景、大公園的方式，形成社區(qū)業(yè)主休閑、聊天的主要聚集地 園林規(guī)劃 園林組團(tuán) 中心景觀區(qū) 中心景觀區(qū) 園林組團(tuán) 園林組團(tuán) 園林組團(tuán) 園林組團(tuán) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 園林功能 休閑娛樂(lè)場(chǎng)所 兒童娛樂(lè)場(chǎng) 老年人健身場(chǎng) 園林規(guī)劃 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品定位 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的建筑風(fēng)格以異域風(fēng)格為主，做工比較粗糙，純粹、高檔次的建筑立面是本項(xiàng)目的突破點(diǎn) 建筑風(fēng)格 東信華府 大景城 世紀(jì)花園 碧園項(xiàng)目 簡(jiǎn)歐風(fēng)格 法式風(fēng)格 現(xiàn)代、歐式 現(xiàn)代 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 閑適、浪漫卻不乏寧?kù)o是地中海風(fēng)格建筑所蘊(yùn)含生活方式的精髓所在 ? 簡(jiǎn)單、圓潤(rùn)的線條 ，給人感覺(jué)格外返璞歸真、與眾不同，漳顯極其休閑的生活方式。 色彩簡(jiǎn)單卻明亮、大膽、豐厚，呈現(xiàn)出色彩最絢爛的一面，最典型的三種色彩搭配：藍(lán)與白、金黃與藍(lán)紫、土黃與紅褐。 最常見(jiàn)的三個(gè)元素：長(zhǎng)長(zhǎng)的廊道，延伸至盡頭然后垂直拐彎；半圓形高大的拱門，或數(shù)個(gè)連接或垂直交接；墻面通過(guò)穿鑿或半穿鑿形成鏤空的景致。 運(yùn)用螺旋形結(jié)構(gòu)配件，包括陽(yáng)臺(tái)、窗間柱子等多用螺旋形鑄鐵花飾。 香蜜湖一號(hào) 建筑風(fēng)格 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品定位 社區(qū)內(nèi)配套：幼兒園、籃球場(chǎng)、室內(nèi)健身館（羽毛球館、氣排球館、乒乓球館）。 89 商業(yè)布局安排 —— 客戶比較偏向商業(yè)中心或沿街商業(yè) 。 產(chǎn)品定位 小區(qū)四周為沿街商業(yè)，南面為一層商業(yè)，西臨扶綏大道北面碧園沿街為 2~3層商業(yè)，社區(qū)商業(yè)街為一層。 產(chǎn)品定位 汽車停車位主要設(shè)在地面以及沿商業(yè)街道路，利用地塊原有池塘改建成地下室停車，非機(jī)動(dòng)車位設(shè)在一樓架空層位置，道路實(shí)現(xiàn)人車分流。 目標(biāo)梳理 核心問(wèn)題界定 宏觀大勢(shì) 本體分析 項(xiàng)目定位 規(guī)劃建議 產(chǎn)品定位 客戶定位 形象定位 戰(zhàn)略選擇 市場(chǎng)分析 報(bào)告結(jié)構(gòu)圖 客戶分析 1 2 3 4 5 總體規(guī)劃 重點(diǎn)展示區(qū)域 首期推售建議 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 銷售周期 ： 參照目前扶綏的項(xiàng)目的銷售速度 30套 /月，本項(xiàng)目前 70畝地塊需銷售 36個(gè)月；按樂(lè)觀情況估計(jì) 45套 /月計(jì)，銷售周期為 24個(gè)月；整個(gè) 150畝地塊需銷售 5年。 推售思路： ? 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)在 2022年春節(jié)后推出首批貨量，第二批將在五一期間加推。 ?推售目的： ? 一方面可引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注樹(shù)立項(xiàng)目高端形象，另一方面可為后期的項(xiàng)目運(yùn)作回籠資金。（南面留出商業(yè)鋪面位置，待后期再動(dòng)工建設(shè)） 推出貨量：首期推出約兩萬(wàn)平米， 100— 200套住宅，在三個(gè)月內(nèi)銷售完畢。 樓層戶數(shù) —— 客戶偏向四戶以下； 戶型設(shè)計(jì) —— 客戶對(duì)于平層、錯(cuò)層和復(fù)式樓偏向比較分散，市場(chǎng)上目前無(wú)錯(cuò)層產(chǎn)品； 期望每層戶數(shù) 1— 2戶 7 3— 4戶 7 5— 6戶 0 7— 8戶 0 無(wú)所謂 1 本項(xiàng)目的樓層及戶數(shù)： 建議本項(xiàng)目首期做 4棟 18層高層產(chǎn)品，每層 4戶，產(chǎn)品設(shè)計(jì)為平層，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 大景城 83平米 2房 優(yōu)勢(shì)： 客廳開(kāi)間 4米，主臥帶陽(yáng)臺(tái)。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶型分析： 80— 100平米戶型（大景城、金源國(guó)際） 金源國(guó)際 84平米 2房 優(yōu)勢(shì)： 戶型方正； 劣勢(shì)： 主臥朝北。 東信華府 87平米 2+1房 優(yōu)勢(shì)： 附送空中花園，雙陽(yáng)臺(tái) 劣勢(shì)： 客廳開(kāi)間 。 東信華府 84平米 2+1房 優(yōu)勢(shì)： 附送空中花園，帶入戶花園 劣勢(shì)： 無(wú)生活陽(yáng)臺(tái)。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶型分析： 80— 100平米戶型（東信華府） 東信華府 101平米 2+1房 優(yōu)勢(shì)： 附送空中花園、入戶花園，主臥帶衛(wèi)生間 東信華府 103平米 2+1房 優(yōu)勢(shì)： 附送空中花園、主臥帶衛(wèi)生間，超寬生活陽(yáng)臺(tái) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 桂林印象桂林 89平米 2房 優(yōu)勢(shì)： 飄窗設(shè)計(jì) 戶型分析： 戶型比較方正，無(wú)生活陽(yáng)臺(tái)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 層高不低于 3米 ?？蛻艨筛鶕?jù)個(gè)人喜歡，將陽(yáng)臺(tái)改成衣帽間或小書(shū)房； 超寬空中花園可改成 +1房 ； 雙臥室、客廳全飄窗設(shè)計(jì) 。 大景城 123平米 3房 優(yōu)勢(shì)： 客廳開(kāi)間 ，主臥衛(wèi)生間，次臥帶陽(yáng)臺(tái)； 劣勢(shì)： 無(wú)生活陽(yáng)臺(tái)。 大景城 126平米 4房 優(yōu)勢(shì)： 入戶花園，主臥帶弧形窗； 劣勢(shì)： 客廳采光較差。 金源國(guó)際 11 115平米 3房 優(yōu)勢(shì)： 主臥帶衛(wèi)生間，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，主臥、次臥、客廳朝南； 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶型分析： 110— 130平米戶型（金源國(guó)際） 金源國(guó)際 11 115平米 3房 優(yōu)勢(shì)： 主臥帶衛(wèi)生間，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，主臥、次臥、客廳朝南； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 東信華府 112平米 3房 優(yōu)勢(shì)： 帶入戶花園。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 廣西碧園開(kāi)發(fā)項(xiàng)目戶型分析：產(chǎn)品比較方正，有一定的附加值，如飄窗、入戶花園設(shè)計(jì)。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 110— 130平米戶型分析小結(jié) 面積區(qū)間 戶型 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 項(xiàng)目 備注 105— 119㎡ 3房 帶入戶花園，主臥 帶陽(yáng)臺(tái)或八角窗 無(wú)生活陽(yáng)臺(tái)或客廳朝北 東信華府 優(yōu)勢(shì)不明顯，與本項(xiàng)目 2+1房差別不大 113— 123㎡ 3房 戶型方正，功能分 區(qū)清晰 附加值低 大景城、金源國(guó)際 各功能區(qū)闊綽， 附加值低 116— 131㎡ 3+1房 有入戶花園，空中 花園，附加值高 動(dòng)靜分區(qū)有干擾，或客廳朝北 東信華府 附加值較高 123— 126㎡ 4房 有一定的附加值 功能分區(qū)有 干擾 大景城 與三房產(chǎn)品面 積區(qū)分不大 對(duì)于本項(xiàng)目的啟示： 做市場(chǎng)缺失的 110— 120平米 3+1房產(chǎn)品，利用高附加值贈(zèng)送搶占 3房產(chǎn)品市場(chǎng)，利用總面積小搶占 3+1房產(chǎn)品市場(chǎng)！ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客廳開(kāi)間 ，餐廳與客廳連成一體。 主臥、客廳全朝南，臥室、客廳全帶飄窗設(shè)計(jì)。 可將空中花園改成房間或書(shū)房； 戶型建議 113㎡ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 根據(jù)前期客戶訪談情況，可與一些合作單位（如海螺水泥廠、農(nóng)業(yè)銀行等）聯(lián)系，定向團(tuán)購(gòu)。 剩余部分產(chǎn)品面向市場(chǎng)，形成首期產(chǎn)品熱銷的場(chǎng)面，在最短的時(shí)間內(nèi)消化。 價(jià)格策略 目前市場(chǎng)在售高層產(chǎn)品較少，片區(qū)內(nèi)僅有大景城項(xiàng)目在售高層產(chǎn)品。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 秀 關(guān)鍵詞：特質(zhì)、高貴、豪宅 ?可經(jīng)營(yíng)原則：與商業(yè)結(jié)合，未來(lái)可作為經(jīng)營(yíng)性商業(yè)； ?昭示性原則：拔高項(xiàng)形象，做標(biāo)志性建筑 ?從外部做起，區(qū)隔常態(tài)，打造社區(qū) 建筑特色。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的