【正文】 ， 京通快速兩側(cè)區(qū)域 ?區(qū)位：朝陽(yáng)區(qū)，城鄉(xiāng)結(jié)合部 ?交通：與市區(qū)的快速連接 ?軌道交通：八通線 ?快速路：京通快速路 ?城市干道：朝陽(yáng)路、朝陽(yáng)北路、東五環(huán) ?特殊資源：傳媒行業(yè)高等院校 ?北京廣播學(xué)院 ?中國(guó)傳媒大學(xué) ?品質(zhì)型住宅典型項(xiàng)目：珠江綠洲、京貿(mào)國(guó)際公寓 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 《 20222022年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 》 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 50 珠江綠洲產(chǎn)品特點(diǎn) —— 挺拔的形象和視覺沖擊力強(qiáng)的外立面和弧形窗 綠色弧形窗 高聳的形象 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?前三期基本售完，四期包含 7三棟樓； ? 6號(hào)樓 ，目前銷售率 85%； ?7號(hào)樓 05年 11月 27日 開盤，截至年底售出 120套左右。 《 20222022年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 》 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 52 重點(diǎn)項(xiàng)目分析 —— 京貿(mào)國(guó)際公寓概況 ?項(xiàng)目位臵： 地鐵八通線八里橋站南側(cè) ?開發(fā)商： 北京天旭運(yùn)河房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 規(guī)模 占地面積 建筑面積 容積率 三期建筑面積 目前在售的是三期， G座和 F座，每棟 26層，共 520套 戶型 標(biāo)準(zhǔn)層三梯 10戶 ，東西對(duì)稱布局，共五種戶型，各兩 套。 ?精裝修，標(biāo)準(zhǔn)為 500元 /平方米。 《 20222022年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 》 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 53 京貿(mào)國(guó)際公寓產(chǎn)品特點(diǎn) —— 形象挺拔、大園林、高配套 ?挺拔的高層 ， 外立面材料采用面磚 ， 品質(zhì)感強(qiáng) ?社區(qū)北側(cè) 3萬平米大園林 ?高檔配套 ★ 溫泉入戶 ★ 國(guó)際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng) ★ 1000平米半地下溫泉游泳館 、 1000平米網(wǎng)球場(chǎng) 、 桑拿房 、 800平米健身房 ★ 超市 、 社區(qū)醫(yī)療中心 、ATM、 社區(qū)小學(xué) 挺拔的形象 溫泉游泳池 大園林 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 戶 型 總套數(shù) 平均面積 (平米 ) 已售總價(jià) (萬 ) 四居室 48 172 100 三居室 222 138 77 二居室 136 118 66 一居室 43 96 57 其他 7 112 62 合計(jì) 456 130 73 套數(shù)比( 共4 5 6 套)四居室11%三居室48%二居室30%一居室9%其他2%各戶型成交均價(jià)與銷售率5815564455035571591014%88%81%67%65%5400550056005700580059006000四居室 三居室 二居室 一居室 其他均價(jià)(元/平米)0%20%40%60%80%100%成交均價(jià) 銷售率?G座基本售罄， F座有少量剩余；銷售率 71%； ?小戶型銷售速度快，朝南四居銷售較好； ?塔樓，戶型朝向差是銷售的主要障礙； ?客戶以東部的年輕白領(lǐng)精英和一次半臵業(yè)者為主，部分外籍客戶，為大園林、建筑和立面、配套等打動(dòng)。 《 20222022年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 》 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 55 東壩區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目分析 —— 北京奧林匹克花園（三期） ?項(xiàng)目位臵： 東壩集團(tuán) ， 五環(huán)路以東 ，東壩中路以西 ?開發(fā)商： 北京奧林匹克臵業(yè)投資有限公司 ?代理商： 北京世聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司 規(guī)模 建筑面積 容積率 總戶數(shù) 792 建筑形式 小高層板樓 戶型 復(fù)式 170平方米左右 四室兩廳 150平方米左右 三室兩廳 130平方米左右 三室一廳 120平方米左右 兩室兩廳 105平方米左右 兩室一廳 90平方米左右 價(jià)格 均價(jià) 6700元 /平方米 ，精裝修標(biāo)準(zhǔn)： 800元 /平方米 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 《 20222022年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 》 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 57 北京奧林匹克花園三期銷售及客戶情況 ?三居銷售速度最快，二居次之； ?月消化速度 150套左右； ?客戶 30%來自海淀中關(guān)村， 70%來自東部； ?換房客戶為主，年齡 30~39歲，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，部分以東部的年輕白領(lǐng)精英； ?對(duì)園林環(huán)境及教育配套等比較關(guān)注。 《 20222022年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 》 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 58 東部城市邊緣區(qū)域品質(zhì)型住宅特征 ?區(qū)位：東五環(huán)外，城鄉(xiāng)結(jié)合部 ?交通通達(dá)性 ?京通沿線區(qū)域：公共交通和私家車交通均很便利 ?東壩區(qū)域：私家車交通便利、公共交通一般 ?京沈沿線區(qū)域： 私家車交通便利、公共交通不便 ?資源： ?基本無特殊人文自然資源 ?城市配套不成熟 ?品質(zhì)型住宅特征 ?戶型： 尺度比較舒適，三居和二居為主 ?價(jià)格：與五環(huán)內(nèi)品質(zhì)型住宅的 剛性價(jià)差 形成價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力 ?品質(zhì)顯現(xiàn)點(diǎn)： 建筑形式和立面有沖擊力、大園林或特色主題景觀、特色配套、開發(fā)商品牌 外部條件： 交通通達(dá)性好：至少保證私家車交通的便利，公共交通和軌道交通的便利性是有利因素 內(nèi)部條件： 基本要求：戶型尺度舒適、保持品質(zhì)住宅之間的應(yīng)有價(jià)差 附加要求：從符合目標(biāo)客戶價(jià)值的方面突出產(chǎn)品品質(zhì) 東部邊緣區(qū)品質(zhì)住宅的成功關(guān)鍵因素 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 《 20222022年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 》 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 60 案例（ 2/3）：細(xì)分客戶特征 —— 成交總價(jià) 65～ 75萬（含精裝修）客戶 年齡分布5%65%15%15%25以 下 2529 3039 4049家庭收入25%55%15%5%10萬 以下 1015萬1624萬 25萬 以上置業(yè)次數(shù)75%20%5%首次置業(yè) 二次置業(yè) 二次以上職業(yè)10%40%15%20%15%公務(wù)員 職員 管理人員經(jīng)商 技術(shù)人員私家車35%50%15%有 沒有 準(zhǔn)備購(gòu)置該類客戶年齡基本上在三十歲以下，介于婚齡前后的高學(xué)歷人群，事業(yè)處于起步階段，財(cái)富積累還不充足，但普遍擁有較高的收入，首付能力不強(qiáng)，但可承受較高的月供（家庭月收入 1萬以上、一次臵業(yè)、單身或剛剛結(jié)婚、沒有小孩老人等負(fù)擔(dān)、沒有私家車、職員等特征） 。 《 20222022年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 》 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 61 案例（ 3/3）：細(xì)分客戶特征 —— 成交總價(jià) 95萬左右（含精裝修）客戶 該類客戶年齡主要在三十至四十之間，已經(jīng)結(jié)婚生子，他們事業(yè)處于黃金階段，財(cái)富積累充實(shí)，普遍擁有較高的收入，首付能力強(qiáng)，可承受高總價(jià)，在解決居住基本需求的同時(shí)更加注重生活品質(zhì)（家庭月收入 2萬以上、二次臵業(yè)、子女、父母、事業(yè)等負(fù)擔(dān)大、私家車、管理層等特征） 。 《 20222022年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 》 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 62 東部城市邊緣區(qū)域品質(zhì)型住宅客戶特征 時(shí)尚而非另類的年輕白領(lǐng)精英 開始享受生活的中年人 ?產(chǎn)品品質(zhì) ?公共交通與私家車交通 ?周邊環(huán)境 ?城市配套 ?產(chǎn)品品質(zhì) ?周邊環(huán)境 ?私家車交通與公共交通 ?城市配套 客戶描述 客戶價(jià)值關(guān)注點(diǎn) ?首次臵業(yè)， 25 ~30歲左右，DINK家庭 ?東部年輕的白領(lǐng)精英，財(cái)富積累不高，但收入豐厚而穩(wěn)定 ?精英意識(shí)強(qiáng)烈，對(duì)時(shí)尚敏感，對(duì)生活品質(zhì)有獨(dú)到和超前的追求 ?多從事廣告、媒體、 IT或咨詢等現(xiàn)代服務(wù)行業(yè) ?承受力在 70萬左右 ?30～ 40歲，一次半或二次臵業(yè)，三口之家或與父母同住 ?工作穩(wěn)定，完成了一定的財(cái)富積累，對(duì)居住品質(zhì)的追求成為理所當(dāng)然的選擇 ?承受力在 90萬左右 對(duì)品質(zhì)居住的向往讓他們不能容忍平庸將就，為此寧愿放棄城市的繁華和便捷。 《 20222022年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 》 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 63 本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力 —— 關(guān)鍵詞：產(chǎn)品品質(zhì)：極致 品質(zhì)住宅 KPI 戶型 價(jià)格 周邊環(huán)境 產(chǎn)品品質(zhì) 交通區(qū)位 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域狀況 戶型舒適 與東五環(huán)內(nèi)的品質(zhì)住宅 有剛性價(jià)差 無特殊自然人文資源 在建筑形式和立面、園林和配套等方面 做出亮點(diǎn) 城八區(qū)、交通較為便利 發(fā)力方向？ 無發(fā)力空間 無發(fā)力空間 客觀優(yōu)勢(shì) 核心發(fā)力方向 客觀劣勢(shì) 由于交通區(qū)位處于明顯的劣勢(shì)，僅僅依靠外部環(huán)境的優(yōu)勢(shì)難以制勝。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?該項(xiàng)目以追求現(xiàn)代感、國(guó)際感，舒適而優(yōu)雅、時(shí)尚而有格調(diào)的白領(lǐng)階層為目標(biāo)客群。 《 20222022年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 》 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 65 案例 2：珠江帝景 —— 通過高檔配套設(shè)施標(biāo)定檔次，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值 ?精裝修公寓，塔樓均價(jià)9300元 /平米，板樓均價(jià) 11000元 /平米，實(shí)現(xiàn)了明顯高于區(qū)域價(jià)格平臺(tái)的價(jià)值。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?經(jīng)典城市豪宅，建筑面積 8萬，容積率 3，四棟塔樓和兩棟板樓組成 。 ?歐洲居住標(biāo)準(zhǔn)，新風(fēng)系統(tǒng)、LOWE玻璃、外墻保溫、地板熱輻射采暖等科技住宅八大子系統(tǒng) 。 整體規(guī)劃 外部看板 裸體樣板間 通過建材設(shè)備實(shí)現(xiàn)溢價(jià) 高科技住宅的定位符合區(qū)域中關(guān)村客戶的價(jià)值取向，實(shí)現(xiàn)了超額溢價(jià)。 《 20222022年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 》 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 67 案例 4：順馳領(lǐng)海 —— 通過園林規(guī)劃實(shí)現(xiàn)高溢價(jià) 1 順馳領(lǐng)海 南四五環(huán)區(qū)域： ?星光家園 ?布洛城 ?天倫錦城 馬家堡區(qū)域： ?戀日花都 ?未來上層 南四五環(huán)區(qū)域 馬家堡區(qū)域 1 通過園林規(guī)劃實(shí)現(xiàn)溢價(jià) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?規(guī)模 ：總占地 ，總建筑面積近 52萬平米，綜合容積率 。 ?產(chǎn)品 ：一梯兩戶、一梯三戶板樓，北面臨路以及南面臨湖為高層，中間為小高層。 1 2 4 3 5 6 7 10 8 9 12 11 13 14 15 16 臨水高板 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 一二期 套數(shù)比( 共2 1 8 套)四居%一居%二居%三居%戶 型 總套數(shù) 面積 (平米 ) 單價(jià) (元 /平米 ) 總價(jià) (萬 ) 銷售率 一居 3 74 5519 41 % 二居 193 119 5907 70 % 三居 18 148 5425 80 % 四居 4 186 7186 133 % 合計(jì) 218 126 5846 74 % 三期： 13～ 16； 05年 3月 20日開盤； 臨水實(shí)現(xiàn)均價(jià) 7200元 /平米 ，不臨水實(shí)現(xiàn)均價(jià) 5800 元 /平米； 三期銷售率 40%。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?客戶購(gòu)買關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素： ?社區(qū)大水景 ?自駕車交通方便 ?通透的板樓 ?順馳品牌 本報(bào)告是嚴(yán)格