【正文】 在售戶型 113— 127平米三房、四房 售價(jià)： 多層銷售均價(jià)約 2800元 /㎡，高層電梯房 3300元 /㎡（折后） 其他信息： 車位售價(jià) 7— 8萬(wàn)，雜物房售價(jià) 5— 6萬(wàn)，多層物業(yè)費(fèi) /㎡ ，高層物業(yè)費(fèi) /㎡ 。 供應(yīng)量 市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)量充足，且主要集中在城南片區(qū)，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈。 新城區(qū)：以高層建筑為主，多層與高層產(chǎn)品價(jià)格相差較大。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，扶綏房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)目建筑形態(tài)為：多層多為磚混結(jié)構(gòu)、小高層及高層為框架。 市場(chǎng)產(chǎn)品 產(chǎn)品相對(duì)單一。 成交價(jià)格 扶綏縣商品房售價(jià)處于高位運(yùn)轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)，高層與多層產(chǎn)品價(jià)格相差約 400900元 / ㎡ ?據(jù)市場(chǎng)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示： 2022年，扶綏多層住宅售價(jià)約為 2900元 / ㎡ ，高層售價(jià)約為 3300元 /㎡ ； ?多層價(jià)格上漲幅度較快，高層較慢； 扶綏縣房地產(chǎn)經(jīng)歷三階段： 起步期、緩慢發(fā)展期、快速發(fā)展期。 2022年截止 6月份： 全縣商品房供應(yīng)量為2769套，面積 320857平米。 土地供應(yīng) 2022年始扶綏住宅土地供應(yīng)量開(kāi)始急劇增加，市場(chǎng)商品房供應(yīng)量從 2022年起急劇增大 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目標(biāo)梳理 核心問(wèn)題界定 宏觀大勢(shì) 本體分析 項(xiàng)目定位 規(guī)劃建議 產(chǎn)品定位 客戶定位 形象定位 戰(zhàn)略選擇 市場(chǎng)分析 報(bào)告結(jié)構(gòu)圖 客戶分析 1 2 3 4 5 總體規(guī)劃 重點(diǎn)展示區(qū)域 首期推售建議 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地塊價(jià)值 —— 新城中心，交通便利，連接新老城區(qū)的扶綏大道，是縣城出入高速的主干道。 北 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 教育中心： 廣西城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院、廣西科技職業(yè)學(xué)院、武警總隊(duì)扶綏訓(xùn)練基地、廣西銀行學(xué)校、龍華中學(xué)、桂林理工大學(xué)分部等； 本案地塊 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 扶綏縣城南新區(qū)以過(guò)境湘桂鐵路為界線，以進(jìn)城大道為主軸，規(guī)劃面積為 945公頃，規(guī)劃建設(shè)成集文化、體育、科研、行政辦公、商住、休閑景區(qū)等為一體的現(xiàn)代綜合城區(qū)。 新寧海螺水泥廠 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 扶南東亞糖廠 2022年全縣工業(yè)總產(chǎn)值 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域特征 扶綏作為“首府后花園”、“首府半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”、“空港門戶”，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯。 2022年全縣地區(qū)生產(chǎn)總值完成 ，財(cái)政收入 ，農(nóng)民人均純收入 5519元 ，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16316元 。 縣城簡(jiǎn)介 扶綏縣城位于廣西西南部，轄 11 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總面積 2836 平方公里，被譽(yù)為“首府后花園” 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。大方向上的正確比細(xì)節(jié)的精致更重要。 “牛市”求價(jià)值最大化，“熊市”求控制風(fēng)險(xiǎn) 在“牛市”中價(jià)值實(shí)現(xiàn)是關(guān)鍵性的指標(biāo)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。這就意味著有效供給的不足依然會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)形成有力的支撐。 第四、市場(chǎng)走勢(shì)：房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)下降將呈現(xiàn)剛性。抑需求，主要還是繼續(xù)以“限貸、限購(gòu)”兩個(gè)主要政策為核心，打擊投資投機(jī)，擠壓市場(chǎng)泡沫，把市場(chǎng)需求向住房的消費(fèi)或者叫居住需求引導(dǎo)；促供給，主要是針對(duì)開(kāi)發(fā)商，收緊銀行信貸向開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)，加之需求被抑制，商品房的預(yù)售款減少?gòu)亩站o開(kāi)發(fā)商的資金鏈，逼迫其降價(jià)銷售，達(dá)到讓房?jī)r(jià)下降的目的。保障房大家沒(méi)有異議，只有期待，政策的輿論環(huán)境很好；而對(duì)房產(chǎn)稅來(lái)說(shuō)，各方面依然充滿了異議，政策的輿論環(huán)境并不支持。從長(zhǎng)期來(lái)看， 2022年的宏觀調(diào)控，政府被動(dòng)地拉開(kāi)了房地產(chǎn)市場(chǎng)制度性改革的序幕。 降房?jī)r(jià)，是民生問(wèn)題，抑通脹是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，兩個(gè)問(wèn)題在 2022年交織在一起，共同形成“降物價(jià)”這個(gè)問(wèn)題。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 對(duì)于小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，已經(jīng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，經(jīng)歷了前期的熱銷，短期內(nèi)不會(huì)主動(dòng)降價(jià)，而是觀望市場(chǎng)的情況，準(zhǔn)備隨時(shí)調(diào)整策略。 雖然 2022年政策緊縮，但一線開(kāi)發(fā)企業(yè)都取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) ，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整 調(diào)控政策頻出，釋放強(qiáng)烈的緊縮信號(hào) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6月 23日，上海銀監(jiān)局局長(zhǎng)廖岷表示銀行被要求減少房地產(chǎn)貸款，要求對(duì)有土地閑置、捂盤惜售和投機(jī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款進(jìn)行限制。 從 2022年 6月 20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 點(diǎn)，這已是央行年內(nèi)第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。使用包括提高存款準(zhǔn)備金率、提高利率甚至其他工具在內(nèi)的貨幣政策工具。 經(jīng)濟(jì)調(diào)控 今年一季度，我國(guó) GDP增幅達(dá)到 ％， 3月 CPI上漲了 ％，雖然 4月 CPI環(huán)比漲幅下降了 ，但仍觸到政府今年 3％的通脹警戒線；從投資看， 1至 4月份，固定資產(chǎn)投資增速比去年同期增長(zhǎng) %，增速較一季度回升；從信貸看， 4月貸款也重回快車道，同比多增了 1058億元；從貨幣供應(yīng)看， 4月 M2增長(zhǎng) %，繼續(xù)高于央行此前設(shè)定的 16%的水平。同時(shí)計(jì)劃今年完成 1000多戶農(nóng)村危房改造任務(wù)。從 2022年開(kāi)始實(shí)施保障性安居工程以來(lái)，共投資 ，建設(shè)了廉租住房 300套，經(jīng)濟(jì)適用房 1100套，解決了1400戶低收入家庭住房困難問(wèn)題。 2022年 2月 28日，住建部提出未來(lái)五年我國(guó)計(jì)劃新建保障性住房 3600萬(wàn)套，到“十二五”末，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將從目前的 7%到 8%提高到 20%以上，基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問(wèn)題。 為解決低收入者住房問(wèn)題，住建部提出未來(lái)五年，我國(guó)計(jì)劃新建保障性住房 3600萬(wàn)套。 全國(guó)主要城市頒布限購(gòu)令時(shí)間 北京： 2022年 5月 1日 深圳： 2022年 10月 1日 廣州： 2022年 10月 15日 上海： 2022年 1月 31日 南寧： 2022年 3月 1日 扶綏目前不限購(gòu) 限購(gòu)令啟用后，投資客紛紛持觀望態(tài)度，剛需產(chǎn)品成為市場(chǎng)的主流。 政府為了限制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，在“國(guó)十條實(shí)施細(xì)則”中明確提出全國(guó)主要房產(chǎn)過(guò)熱的城市，實(shí)施“限購(gòu)令”政策。 房?jī)r(jià)走勢(shì) 房地產(chǎn)業(yè)已成為中國(guó) GDP發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。 目標(biāo)梳理 核心問(wèn)題界定 宏觀大勢(shì) 本體分析 項(xiàng)目定位 規(guī)劃建議 產(chǎn)品定位 客戶定位 形象定位 戰(zhàn)略選擇 市場(chǎng)分析 報(bào)告結(jié)構(gòu)圖 客戶分析 1 2 3 4 5 總體規(guī)劃 重點(diǎn)展示區(qū)域 首期推售建議 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 發(fā)展商目標(biāo)與項(xiàng)目使命 ： 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)： 實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)下的快速銷售，成為當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的標(biāo)桿項(xiàng)目 期望的結(jié)果 發(fā)展商在扶綏縣的首個(gè)項(xiàng)目，需樹(shù)立項(xiàng)目高端形象和企業(yè)品牌形象，為后期的拿地開(kāi)發(fā)建立市場(chǎng)口碑 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)：大項(xiàng)目都集中在新區(qū)，區(qū)域商品房供應(yīng)量充足、競(jìng)爭(zhēng)激烈，但多個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)也促進(jìn)該區(qū)域的迅猛發(fā)展。伴隨著桂林理工大學(xué)等高校的進(jìn)駐，和空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，該區(qū)域未來(lái)極具投資價(jià)值； ?扶綏被譽(yù)為南寧的后花園，交通極其便利，高速路僅需 40分鐘，二級(jí)公路即將通車，一級(jí)公路和高鐵也在建設(shè)中，未來(lái)到南寧僅需 20分鐘。 老城區(qū) 新 城 區(qū) 本案 高 速 公 路 南寧 崇左 二級(jí)路 區(qū)域?qū)傩裕喉?xiàng)目位于扶綏縣城新城區(qū)，西臨扶綏大道，接駁南友高速，周邊市政、商業(yè)配套不成熟。扶綏項(xiàng)目 整體定位及物業(yè)發(fā)展建議 扶綏項(xiàng)目組 2022年 7月 13日 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目標(biāo)梳理 核心問(wèn)題界定 宏觀大勢(shì) 本體分析 項(xiàng)目定位 規(guī)劃建議 產(chǎn)品定位 客戶定位 形象定位 戰(zhàn)略選擇 市場(chǎng)分析 報(bào)告結(jié)構(gòu)圖 客戶分析 1 2 3 4 5 總體規(guī)劃 重點(diǎn)展示區(qū)域 首期推售建議 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)位、交通： ?項(xiàng)目臨近扶綏縣進(jìn)城主干道扶綏大道，離縣中心僅 5分鐘車程，有 2條公交車線路； ?該區(qū)域?qū)儆诜鼋椧?guī)劃的新城區(qū)，未來(lái)的行政、經(jīng)濟(jì)、教育中心。 生活配套： ?周邊區(qū)域商業(yè)配套欠缺，各大項(xiàng)目商業(yè)配套都在建設(shè)中； ?區(qū)域內(nèi)學(xué)校有龍華中學(xué)和大唐小學(xué)（村校），以及城市職業(yè)學(xué)院、桂林理工大學(xué)（在建）等高校 空港經(jīng)濟(jì)區(qū) 縣城新城區(qū) 關(guān)鍵詞： 教育資源集中 項(xiàng)目背景 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 大景城 東信華府 實(shí)德金源國(guó)際 匯豪雅苑 碧園未來(lái)城 新世紀(jì)花園 本案 在售項(xiàng)目： 將售項(xiàng)目： ?大景城 ?實(shí)德金源國(guó)際 ?未來(lái)城 ?東信華府 ?匯豪雅苑 ?新世紀(jì)花園 ?順邦地塊 ?實(shí)德地塊 ?博協(xié)地塊 ?本項(xiàng)目 供應(yīng)量充足 大盤集中 關(guān)鍵詞： 區(qū)域資源共享 項(xiàng)目背景 博協(xié)地塊 實(shí)德地塊 順邦地塊 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告需要重點(diǎn)解決的問(wèn)題 ： 1 開(kāi)發(fā)何種類型的物業(yè)？ 2 社區(qū)總體如何規(guī)劃？ 3 首期推出多少物業(yè)？ 4 首期戶型配比如何設(shè)置？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng) 0 08年的市場(chǎng)低迷后， 09年起房?jī)r(jià)全面復(fù)蘇，漲勢(shì)迅猛，直到各地限購(gòu)令啟用后，房?jī)r(jià)上漲相對(duì)有所緩和。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 限購(gòu)政策 限購(gòu) 限購(gòu)令內(nèi)容：本市戶籍居民家庭 (含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭 )，限購(gòu)兩套住房；對(duì)于能夠提供在本市 1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu) 1套住房。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 保障房政策 保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。 2022年 4月 15日扶綏縣保障性住房建設(shè)工作指揮部在扶綏縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局揭牌成立?？h委、縣政府決心用 34年時(shí)間完成城區(qū) 2650套 、東羅礦區(qū) 4500套保障性住房建設(shè)任務(wù)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川 5月 17日說(shuō)“為了使宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，抑制通貨膨脹，我們不排除任何的可能性更往前走一步?！? 經(jīng)濟(jì)調(diào)控制度頻出 ： 5月 18日傍晚，央行一氣宣布了三條政策：擴(kuò)大人民幣匯率浮動(dòng)區(qū)間至 5％；分別提高存貸款基準(zhǔn)利率 %和 %；從 6月 5日起提高存款準(zhǔn)備金率 百分點(diǎn)至 %。至此，大型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率已達(dá)到 %的歷史最高點(diǎn)。 7月 7日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。 房市反應(yīng) 2022年 7月 1日發(fā)布的 《 2022年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜 TOP30》 TOP10企業(yè)底線達(dá)到 155億，同比增幅近五成。越是在這種調(diào)控頻出的環(huán)境下，大開(kāi)發(fā)商越是注重資金的儲(chǔ)備，不一味的追求高價(jià)，而是在穩(wěn)定的價(jià)格下，追求量的突破。未開(kāi)發(fā)的土地，或是猶豫是否轉(zhuǎn)手，或是推遲開(kāi)發(fā)時(shí)間，靜觀未來(lái)政策。 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 第一、調(diào)控主線：中短期以抑通脹、降房?jī)r(jià)為核心，中長(zhǎng)期將逐步推進(jìn)制度化改革，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。這是短期。主要表現(xiàn)在保障房建設(shè)提升到政治高度、房產(chǎn)稅在全國(guó)范圍制造政策輿論環(huán)境。 第二、調(diào)控邏輯：“抑需求、促供給”的調(diào)控邏輯不會(huì)變化，主要原因是沒(méi)有可以替代的更好的邏輯。 第三、調(diào)控政策：從政策儲(chǔ)備來(lái)看， 2022年的宏觀調(diào)控政策，主要會(huì)有問(wèn)責(zé)、信貸、限購(gòu)、稅收、供給、監(jiān)管等六個(gè)方面。 市場(chǎng)走勢(shì)包括供給和需求兩個(gè)方面，如果開(kāi)發(fā)周期以 ，則 2022年上半年或面臨著供應(yīng)不足的局面，真正的供應(yīng)高峰應(yīng)該在 2022年下半年和 2022年上半年。 政策繼續(xù)趨緊、市場(chǎng)上升的因素依然存在，市場(chǎng)在兩股力量的博弈中保持平衡發(fā)展。 宏觀大勢(shì)小結(jié) 對(duì)本案的啟示： ?限購(gòu)令下剛需產(chǎn)品成為市場(chǎng)的主流； ?“抑需求、促供給”的調(diào)控邏輯不會(huì)變化； ?未來(lái)市場(chǎng)短期內(nèi)價(jià)格不會(huì)大幅上漲，也許會(huì)小幅下跌，但依然看好長(zhǎng)期市場(chǎng)。市場(chǎng)好，價(jià)高是必然反映 價(jià)值最 大化 牛市衡量營(yíng)銷的標(biāo)準(zhǔn) 在“熊市”我們更關(guān)注是的如何跑贏大市，對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的把握和利用成為核心能力 控制風(fēng)險(xiǎn) 熊市衡量營(yíng)銷的標(biāo)準(zhǔn) 順應(yīng)市場(chǎng)節(jié)奏，在正確的時(shí)間做正確的事。對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，在未來(lái) 1年的市場(chǎng)，抓住剛需客戶和改善型客戶，是安全的戰(zhàn)略性決策。 目標(biāo)梳理 核心問(wèn)題界定 宏觀大勢(shì) 本體分析 項(xiàng)目定位 規(guī)劃建議 產(chǎn)品定位 客戶定位 形象定位 戰(zhàn)略選擇 市場(chǎng)分析 報(bào)告結(jié)構(gòu)圖 客戶分析 1 2 3 4 5 總體規(guī)劃 重點(diǎn)展示區(qū)域 首期推售建議 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 扶綏