【正文】 好，但房地產(chǎn)開發(fā)存在進(jìn)程過(guò)快隱患。 ?自 09年以來(lái)，郴州市居民可支配收入保持穩(wěn)定增長(zhǎng)， 2022年郴州市居民可支配收入達(dá)到21634元，同比增長(zhǎng) %； ?郴州人均可支配收入排名處中上水平，在湖南全省排名排第七位。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?郴州房地產(chǎn)的投資 09年來(lái)一直保持增長(zhǎng)狀態(tài)， 2022年達(dá) ，同比增長(zhǎng)%，房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)激烈。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。工業(yè)化加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，帶動(dòng)房地產(chǎn)快速發(fā)展。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市人均 GDP 郴州人均 GDP全省排名第六，而房地產(chǎn)投資排名第三，從人均經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與房地產(chǎn)的發(fā)展相比來(lái)看，郴州市場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)存在進(jìn)程過(guò)快的隱患。 GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 小于 4% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 4%~5% 5%~8% 大于 8% ?郴州市 GDP保持穩(wěn)定增長(zhǎng)， 2022年實(shí)現(xiàn)GDP ，全省市排名第六位，%的增長(zhǎng)幅度僅次長(zhǎng)沙，經(jīng)濟(jì)保持很好的發(fā)展態(tài)勢(shì)； ?根據(jù)城市 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系模型，郴州市房地產(chǎn)處于高速發(fā)展時(shí)期。 ?郴州戶籍人口保持穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì) ?在湖南省人口總數(shù)排名中，郴州總?cè)丝谂琶? 八位，人口基數(shù)相對(duì)較大； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 經(jīng)濟(jì)維度 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 旅游區(qū)布局： 1. 市域中部的郴資桂生態(tài)旅游區(qū)； 2. 東北部的便江青山垅山水旅游區(qū)； 3. 東部的溫泉森林旅游區(qū)； 4. 南部的莽山旅游區(qū)； ?20222022年內(nèi)近期主要開發(fā)建設(shè)郴資桂生態(tài)旅游區(qū) 完善中心城區(qū)的都市歷史文化旅游功能，突出傳統(tǒng)“福地”文化，進(jìn)行東江湖（創(chuàng) 5A）、莽山（創(chuàng) 5A）、飛天山、萬(wàn)華巖、王仙嶺、五蓋山等景區(qū)的提升和完善。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 郴州提出“東進(jìn)南延、西擴(kuò)北提”的城市發(fā)展策略。 以郴資桂高等級(jí)公路和規(guī)劃的多條東西向 交通走廊為軸線，進(jìn)一步向東拓展，在板 橋組團(tuán)一帶逐步建設(shè)新城中心，以京珠高 速公路為界劃分為兩城：西部老城，東部 新城。 、對(duì)外交通便捷和設(shè)臵公路口岸的優(yōu)勢(shì) ,建設(shè)服務(wù)全省的外貿(mào)和物流中心 ,成為湖南最開放城市 “中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、“中國(guó)溫泉之鄉(xiāng)”的旅游資源和“湖南省歷史文化名城”的文化底蘊(yùn) ,建設(shè)中國(guó)南方優(yōu)秀旅游目的地和全國(guó)生態(tài)休閑度假基地 中心區(qū) 核心 宜章 桂陽(yáng) 永興 資興 中心區(qū) 核心 宜章 桂陽(yáng) 永興 資興 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?“大郴州”職能： ，建設(shè)能源基地。本 項(xiàng)目處于“郴資桂”一體化戰(zhàn)略中與桂陽(yáng)融合地帶，可吸引桂陽(yáng)及永興等縣市的客戶。 城市發(fā)展規(guī)劃 雙城多組團(tuán)空間結(jié)構(gòu) ? 郴資桂一體化 將郴州老城區(qū)、郴州新城區(qū)、資興、桂陽(yáng)作為郴資桂一體化發(fā)展的極核，成為城鎮(zhèn)化發(fā)展的核心，二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體。 ?郴州將大力發(fā)展以中心城區(qū)為核心，郴資桂高等級(jí)公路為橫軸，京廣鐵路、京珠高速公路、 106國(guó)道、 107國(guó)道等為縱軸，涵蓋北湖、蘇仙兩區(qū)，涉及資興、貴陽(yáng)、永興、宜章等四縣市的郴州半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，是湖南省乃至中西部地區(qū)貨物出境距離最短、運(yùn)輸成本最低的地區(qū)之一。 武廣高鐵： 提升許家洞站，成為郴州旅游度假專線站場(chǎng)；郴州火車站至下湄橋貨站的窄軌專線改造為標(biāo)準(zhǔn)軌，提升下湄橋物流中心和國(guó)家儲(chǔ)備糧庫(kù)的運(yùn)輸能力。 城市交通 “ 一空四鐵、八橫八縱”的市域綜合交通體系將使郴州成為湘粵贛省際區(qū)域交通樞紐城市。 郴州在周邊城市群中的區(qū)位 項(xiàng)目在郴州市的區(qū)位 郴州 項(xiàng)目 郴州在湖南省中的區(qū)位 郴州 廣西 長(zhǎng)沙 廣東 湖南省“南大門”，連接“珠三角”及“長(zhǎng)株潭”兩大經(jīng)濟(jì)帶，區(qū)域位臵優(yōu)越，有利于借助外力推動(dòng)城市發(fā)展。 城市維度 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目 錄 Contents 01 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 02 項(xiàng)目發(fā)展方向初判 04 項(xiàng)目規(guī)劃及物業(yè)發(fā)展建議 03 項(xiàng)目整體定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 郴州市龍女溫泉項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議 同致行（中國(guó)）顧問部 2022年 05月 謹(jǐn)呈：湖南春江城臵業(yè)有限公司 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 （一）宏觀市場(chǎng)分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市區(qū)位 郴州地處湘粵贛三省接壤的“紅三角”，是縱向“珠三角－長(zhǎng)株潭”和橫向“閩三角、海西經(jīng)濟(jì)區(qū)－大西南”兩條經(jīng)濟(jì)帶交匯腹地，也是聯(lián)結(jié)沿海與內(nèi)地的重要通道和節(jié)點(diǎn)，受珠三角、長(zhǎng)株潭兩大城市群雙重引力的作用。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目地處在建的 107國(guó)道路段附近，交通便利。郴州對(duì)下轄縣區(qū)和周邊城市無(wú)疑有更強(qiáng)的吸引力。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 構(gòu)建“郴資桂”一體化，推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，打造大郴州，融入華南經(jīng)濟(jì)圈。 核心帶動(dòng)、十字延伸； 網(wǎng)狀發(fā)展、組團(tuán)推進(jìn)。 、融入華南經(jīng)濟(jì)圈的區(qū)位優(yōu)勢(shì) ,建設(shè)全國(guó)加工貿(mào)易承接基地和湖南數(shù)字視訊產(chǎn)業(yè)基地。 城市發(fā)展方向與結(jié)構(gòu) 北提 東進(jìn) 南延 西優(yōu) 龍女 溫泉 龍女 溫泉 西部 老城區(qū) 東部 新城區(qū) ? 城市布局結(jié)構(gòu)： 總體上形成“雙城多組團(tuán)”的空間結(jié)構(gòu)。 ? 城市發(fā)展方向 ： 明確“東進(jìn)南延西擴(kuò)北提，東進(jìn)優(yōu)先”， 具體的發(fā)展策略為 —— 向東梯度推進(jìn)，向 西以點(diǎn)促片，向南拓展延伸，向北優(yōu)化提 質(zhì)。現(xiàn)在城市的發(fā)展重點(diǎn)更多是“東進(jìn)南延”，項(xiàng)目所在的下湄橋片區(qū)為位于北提區(qū)域，老工業(yè)區(qū)的區(qū)域形象差，且改造的時(shí)間較長(zhǎng)，這與項(xiàng)目高端形象相矛盾。 旅游規(guī)劃 項(xiàng)目所在區(qū)域的龍女溫泉因經(jīng)營(yíng)及物業(yè)陳舊等原因，知名度下降；同時(shí)項(xiàng)目郴州“十二五”規(guī)劃中明確指出要重點(diǎn)打造的旅游景區(qū)中無(wú)龍女溫泉，因此項(xiàng)目可利用的資源的知名度的下降，這對(duì)項(xiàng)目又是另一個(gè)考驗(yàn)。 湖南黃金旅游路線： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市人口 郴州常住人口保持逐年穩(wěn)定增加，人口排名在湖南第八位，人口基數(shù)較大。 城市 GDP 郴州 GDP穩(wěn)定增長(zhǎng)， 2022年 GDP在湖南省中排名第六，增長(zhǎng)幅度排名第二，從GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系來(lái)看，其房地產(chǎn)行業(yè)處于高速發(fā)展階段。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?2022年人均 GDP全省排名第六，但其房地產(chǎn)投資排名第三，從人均經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展來(lái)看存在一定差距，郴州市場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)存在進(jìn)程過(guò)快隱患。 城市產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè)占比逐年增長(zhǎng)，且趨于穩(wěn)定，第一產(chǎn)業(yè)比重逐漸減少，第三產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。 發(fā)展階段 工業(yè)化初始階段 工業(yè)化加速階段 工業(yè)化成熟階段 后工業(yè)化階段 產(chǎn)業(yè) 特征 第一產(chǎn)業(yè)比重大于20% 第一產(chǎn)業(yè)小于 20%，第二產(chǎn)業(yè)大于第三產(chǎn)業(yè) 第一產(chǎn)業(yè)比重小于10%，第二、第三產(chǎn)業(yè)比重相當(dāng) 第一產(chǎn)業(yè)比重進(jìn)一步下降，第三產(chǎn)業(yè)達(dá)到 70%左右 ? 郴州市自 2022年以來(lái)第一產(chǎn)業(yè)比重降已降至 20%以下，且比重不斷減少，第二產(chǎn)業(yè)占比較大，屬于以工業(yè)為主導(dǎo)的城市，處于工業(yè)化加速階段； ? 2022年郴州市實(shí)現(xiàn)三產(chǎn)增加值分別為：第一產(chǎn)業(yè) ，第二產(chǎn)業(yè) ，第三產(chǎn)業(yè)； ? 有色金屬行業(yè)是郴州的支柱產(chǎn)業(yè)， 2022年全市規(guī)模以上有色金屬產(chǎn)業(yè)增加值達(dá) 1016億元，同比增長(zhǎng) ，占全市工業(yè)增加值的 ％。 城市固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重較大，且房地產(chǎn)投資持續(xù)高幅度增長(zhǎng)， 2022年達(dá)，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)未來(lái)趨于激烈。 ?自 09年以來(lái)，固定資產(chǎn)投資波動(dòng)較大，但依舊保持一定的增長(zhǎng)速度， 2022年郴州固定資產(chǎn)投資達(dá) ，同比增長(zhǎng) %。 居民可支配收入 郴州市人均可支配收入逐年增加，居民消費(fèi)能力不斷提高，購(gòu)買力增強(qiáng)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。同時(shí)，項(xiàng)目所在的下湄橋片區(qū)屬于傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，不屬于政府主要發(fā)展方向，同時(shí)龍女溫泉的知名度的下降，給項(xiàng)目的開發(fā)帶來(lái)了一定難度。 城市交通： “一空四鐵、八橫八縱”的市域綜合交通體系，交通條件非常便捷。 城市發(fā)展：東進(jìn)南延西擴(kuò)北提，東進(jìn)優(yōu)先的發(fā)展戰(zhàn)略，即市區(qū)向東方向發(fā)展、行政與商業(yè)金融中心向東移。 城市經(jīng)濟(jì)：郴州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)非常好，居民收入及消費(fèi)水平位于湖南省中上。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。銷售面積和銷售額保持逐年增長(zhǎng)，但增速有所放緩，消費(fèi)者逐漸回歸理性。 ?隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的增加，商品房銷售面積和銷售額也保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但是增速有所放緩，市場(chǎng)逐漸回歸理性。 土地市場(chǎng)情況 2022年郴州市土地市場(chǎng)供大于求現(xiàn)象顯著，開發(fā)商的投資信心開始表現(xiàn)不足。 ?2022年，郴州市住宅用地及商住用地成交共㎡，成交價(jià)格約 。整體市場(chǎng)對(duì)土地的需求是供大于求，上半年整體市場(chǎng)成交量都很低。預(yù)計(jì)在未來(lái)一年將會(huì)有大體量的樓盤集中面世。 市場(chǎng)供銷情況 2022年，郴州城區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售與成交面積比為 1:，供大于求明顯。 ?自 09年起，郴州市城區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積和住宅成交面積保持持續(xù)增長(zhǎng)， 2022年批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá) ㎡，成交面積達(dá) ㎡，供應(yīng)明顯大于需求。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2022年郴州房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，均價(jià) 4000元 /㎡ 以上項(xiàng)目的占成交總數(shù)的 %。 房地產(chǎn)板塊劃分 板塊價(jià)格分布 隨著郴州市城市化進(jìn)程加快，中心城區(qū)的發(fā)展極為迅速，推動(dòng)城市圈向東、向西外拓，目前郴州市住宅開發(fā)特點(diǎn)集中于 東城新區(qū)板塊及武廣新區(qū)板塊。項(xiàng)目所在下湄橋板塊是各大板塊中的價(jià)格洼地。住宅銷售面積和銷售額持續(xù)增長(zhǎng)，但增速有所放緩，市場(chǎng)回歸理性。未來(lái)市場(chǎng)面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)。 區(qū)域房?jī)r(jià)： 市場(chǎng)對(duì)中高價(jià)位商品房接受度較好，項(xiàng)目所在的下湄橋板塊是整體市場(chǎng)的價(jià)格洼地。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高端高層市場(chǎng)布局 板塊 樓盤名稱 北湖公園板塊 北湖一號(hào)、美美世界、龍泉名邸 五嶺板塊 天一華府、龍城 〃 福澤國(guó)際 蘇仙嶺板塊 保利蘇仙林語(yǔ) 駱仙嶺板塊 恒大華府 目前高端高層市場(chǎng)的在售樓盤 目前別墅市場(chǎng)主要特征： ?目前在售或潛在別墅樓盤，集中分布在 郴州市區(qū)核心區(qū)域 。 郴州市高端高層市場(chǎng)劃分為四大組團(tuán)板塊，呈現(xiàn)出以市核心區(qū)為主的開發(fā)局面，受市區(qū)土地資源的限制，未來(lái)蘇仙嶺、駱仙嶺將成為開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。 高端高層市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 2022年郴州市城區(qū)共 7個(gè)在售高端高層項(xiàng)目，潛在供應(yīng)達(dá) ㎡ ，單項(xiàng)目年平均去化速度為 ㎡ /年，消化完潛在供應(yīng)需要 ，均價(jià)在 6000元 /㎡ 左右，主力戶型面積為 120140㎡ 。 7 247。 247。 ?郴州市城區(qū)有 7個(gè)高端住宅項(xiàng)目，住宅潛在供應(yīng)量達(dá) ㎡ ，平均成交價(jià)格約為 6000元 /㎡ ，供應(yīng)的面積段集中在 80300㎡ ，主力戶型面積段為 120140㎡ 。 高端高層市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 在售的高端住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格集中在 60007000元 /㎡ ，最高可達(dá) 8000元 /㎡ 。蘇仙林語(yǔ) 天一華府 龍城 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目名稱 客戶來(lái)源區(qū)域 客戶職業(yè) 關(guān)注戶型 客戶承受總價(jià) （萬(wàn)元） 保利 〃 蘇仙林語(yǔ) 本地占 60% 外市、地級(jí)縣市及返鄉(xiāng)客占 40% 私營(yíng)業(yè)主、泛公務(wù)員、金融等企業(yè)職 員、返鄉(xiāng)客、外市投資客 100140㎡ 左右 34房 70120 美美世界 本地占 55% 地級(jí)縣市、外市及返鄉(xiāng)客占 45% 私營(yíng)業(yè)主、泛公務(wù)員、金融等企業(yè)職 員、返鄉(xiāng)客、外市投資客 100150㎡ 左右 34房 65108 天一華府 本地占 60% 地級(jí)縣市及返鄉(xiāng)客占 40% 私營(yíng)業(yè)主、泛公務(wù)員、金融等企業(yè)職 員、返鄉(xiāng)客 120160㎡ 左右 34房 60100 龍城 〃 福澤國(guó)際 本地占 60% 地級(jí)縣市及返鄉(xiāng)客占 40% 私營(yíng)業(yè)主、泛公務(wù)員、金融等企業(yè)職 員、返鄉(xiāng)客 6080㎡ 左右 23房 4560 恒大華府 本地占 50% 地級(jí)縣市及返鄉(xiāng)客占 50% 本地及地級(jí)縣市的生意人、企事業(yè)員 工及返鄉(xiāng)客 80㎡ 左右兩房 110150㎡ 左右 3房 5790 北湖一號(hào) 本地占 70% 地級(jí)縣市及返鄉(xiāng)客占 30% 私營(yíng)業(yè)主、泛公務(wù)員及企事業(yè)單位職 員 135－ 166㎡左右的 3房 4房 60100 萬(wàn)花沖壹號(hào) 本地占 50% 地級(jí)縣市占 50% 私營(yíng)業(yè)主、泛公務(wù)員及企事業(yè)單位職 員 110130㎡左右的 3房 4房 5075 龍泉名邸 本地占 60% 地級(jí)縣市占 40% 私營(yíng)生意人、公務(wù)員及企事業(yè)單位員 工 90㎡左右兩房及 130－ 140㎡的 3房 5580 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 核心客戶 公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)管理者 客戶特征 ? 來(lái)源：主要來(lái)自市區(qū) ? 年齡： 30— 50 ? 臵業(yè)目的：改善型 ? 預(yù)估占比： 50% 重要客戶 地級(jí)縣市的私營(yíng)業(yè)主、泛公務(wù)員、金融企業(yè)高管、返鄉(xiāng)客 客戶特征 ? 來(lái)源：來(lái)自地