【正文】 整體項目思路 基于實現(xiàn)啟動區(qū)目標的客戶定位。我們賣什么？差異化在哪？ 財務(wù)分析 5 報告思路提綱 ?2平方公里整體定位及啟動區(qū)選址 基于啟動區(qū)目標下的客戶及市場研判 啟動區(qū)競爭力塑造及規(guī)劃建議 啟動區(qū)經(jīng)濟測算 解決 2平方公里的整體項目思路 基于實現(xiàn)啟動區(qū)目標的客戶定位。我們賣什么？差異化在哪？ 財務(wù)分析 6 基于對項目優(yōu)勢的挖掘及提煉，從區(qū)域價值及項目操作兩個維度分析 區(qū)域價值層面 項目操作層面 整體定位 啟動區(qū)選擇 整體功能分區(qū) 7 【 區(qū)域價值 】 資源稀缺 —— 山 /海 /湖三大資源齊聚，周邊擁有 40年的原生態(tài)，地塊北面臨山，南面觀海，背山面水，具備較強的唯一性、稀缺性； ?原生態(tài) —— 40年生態(tài)未破壞 ?坐北朝南，背山面水，風(fēng)水上佳 ?山、海、湖資源兼?zhèn)? 項目地塊 —— 坐北朝南，背山面水 海 —— 梅山水道 生態(tài)環(huán)境優(yōu)美 湖 —— 明月湖 ? 、 梅山水道海域面積 8 【 區(qū)域價值 】 游艇資源 —— 游艇強勢資源的導(dǎo)入，規(guī)劃泊位 3600個，國內(nèi)規(guī)模最大，具備成為游艇母港的潛質(zhì) ?2023年 9月 ， 萬年基業(yè)集團與泰國普吉島游艇俱樂部簽署合作備忘錄與寧波濱海新城管委會簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議 ， 雙方將共同打造 “ 寧波梅山灣國際生態(tài)游艇港 ” ?規(guī)劃游艇泊位 3600個 ， 投資建設(shè)周期約為5～ 10年 ， 投資建設(shè)資金約 80億美金 ?北侖區(qū)重點工程 ， 將成為寧波新名片 ?預(yù)計將來游艇泊位審批趨于嚴格 ， 泊位將成為稀缺資源 3600個規(guī)劃艇位，國內(nèi)規(guī)模最大 以游艇為核心，整合新城旅游資源，有望突破寧波，輻射長三角 3600個游艇泊位 濕地公園 海水海景 洋沙山風(fēng)景區(qū) 港口博物館 游艇產(chǎn)業(yè)基地 明月湖 華東首席世界級游艇“母港”概念 9 【 區(qū)域價值 】 政府投入 —— 北侖區(qū)政府投資建設(shè)春曉濱海新城的決心堅定、投資力度巨大 政府決心 ?投資力度大 ?內(nèi)部路網(wǎng) ?綠化 ?明月湖（一期工程 21萬方） ?…… 投資 招商 配套 ?招商引資力度大 ?配套建設(shè)力度大 ?國際合作學(xué)校（在建） ?水下考古博物館（在建） ?希爾頓五星酒店（在建） ?游艇產(chǎn)業(yè)基地（待建） ?高爾夫（待建） ?…… ?龍湖（約 750畝） ?世茂（約 1050畝） ?美的（約 356畝） ?雅戈爾 ?…… 10 【 區(qū)域價值 】 旅游基礎(chǔ) —— 具備一定的旅游基礎(chǔ)，洋沙山景區(qū)年接待游客達到40萬人次，有利于區(qū)域吸納人氣，提升感知度 洋沙山景區(qū) ， 城市近郊型休閑地 ， 可親海 、戲水 、 燒烤 、 踏沙灘 、 品海鮮 接待人次（萬） 門票收入（萬） 鳳凰山海港樂園 九峰山旅游區(qū) 洋沙山風(fēng)景旅游區(qū) —— 其他鄉(xiāng)村旅游點 工業(yè)旅游 2023年 1～ 9月份 ， 洋沙山旅游人次達到 ， 估測全年接待約 45萬人次 020406080100120140鳳凰山海港樂園 九峰山旅游區(qū) 洋沙山風(fēng)景旅游區(qū) 其他鄉(xiāng)村旅游點 工業(yè)旅游數(shù)據(jù)來源：北侖區(qū)旅游局統(tǒng)計數(shù)據(jù) 11 【 區(qū)域價值 】 交通改善 —— 大交通格局逐漸完善，未來繞城高速 1小時可達；現(xiàn)有的太河南路初步具備旅游度假景觀大道的氣息，是寧波 /北侖通往春曉的主要道路 太河南路 ， 道路等級高 （ 雙向四車道 ） 、景觀綠化好 、 沿途風(fēng)景怡人 對接象山疏港高速 對接穿山疏港高速 寧波繞城高速 （ 東段 ） ， 分別對接象山疏港高速 、 穿山疏港高速 ， 進入春曉新城 春曉新城 12 【 區(qū)域價值 】 產(chǎn)業(yè)支撐 —— 梅山保稅港區(qū)和春曉高新科技園區(qū)共同構(gòu)建了新城的產(chǎn)業(yè)支撐 梅山保稅港區(qū) —— 全國第五個保稅港區(qū) ，將成為國內(nèi)政策最優(yōu)惠的特殊經(jīng)濟區(qū)域 ?“ 三合一 ” 政策：集成綜合保稅區(qū) 、 出口加工區(qū) 、保稅物流園區(qū)的所有優(yōu)勢開放政策 ?區(qū)內(nèi)企業(yè)之間貨物交易免增值稅和消費稅 ?國內(nèi)貨物入港區(qū)視同出口 ， 實行退稅 ?企業(yè)在梅山島注冊即享受政策優(yōu)惠 ， 實行稅收返還制度 國際郵輪服務(wù)區(qū) 國際商貿(mào)區(qū) 春曉高新科技園 —— 已引入不少具有影響力的企業(yè) ， 奠定了產(chǎn)業(yè)根基 ?自 2023年正式招商以來 ， 累計入駐企業(yè) 104家 ，吸引外資超過 30億元 ， 1000萬美元以上企業(yè) 20余家 ， 累計出讓土地 5200余畝 ， 總計注冊資本約 50億元 ?代表性企業(yè)：吉利汽車 、 海天驅(qū)動 、 申州針織 、拓普 、 能之光新材料 、 維卡新材料 、 中科院寧波城市環(huán)境觀測站等 13 【 區(qū)域價值總結(jié) 】 區(qū)域具備旅游地產(chǎn)開發(fā)的條件，并具備稀缺性、特色性較強的兩大資源 —— 山 /海 /湖、游艇 政府投入 旅游基礎(chǔ) 產(chǎn)業(yè)支撐 交通體系 實現(xiàn)旅游度假地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，整體片區(qū)價值才能成立（基礎(chǔ)條件） 自然資源 游艇資源 長三角區(qū)域稀缺，兩大特色資源，突顯區(qū)域核心優(yōu)勢及主題特色?。ㄌ嵘?，特色要素） 14 ?項目開發(fā)周期較長，項目整體價值的實現(xiàn)需匹配區(qū)域價值的實現(xiàn) ?政府的導(dǎo)向性 —— 新城開發(fā)，必然要求具備多種城市功能 ?大規(guī)模的地塊，純住宅的開發(fā)無法匹配政府要求，必須多元化開發(fā) 【 項目操作 】 政府要求 —— 匹配政府對區(qū)域開發(fā)的理念，本案必須實現(xiàn)綜合性物業(yè)開發(fā) 濱海新城功能體系 服務(wù) 宜居 旅游 休閑 生態(tài) 環(huán)保 15 【 項目操作 】 本體層面 —— 項目承載游艇資源的關(guān)鍵性導(dǎo)入及立勢，必須著眼于游艇運營的實現(xiàn)；除游艇外，必然會有游艇相關(guān)的配套、游艇相關(guān)產(chǎn)業(yè) ——綜合的概念！ 游艇資源 游艇基礎(chǔ)設(shè)施 游艇核心功能 游艇相關(guān)配套 泊位 游艇 俱樂部 維修 倉儲 保養(yǎng) 學(xué)校 基地 游艇延伸功能 商業(yè) 休閑 商務(wù) 碼頭 圍繞游艇運營 ， 必然帶來多種要素的重疊： p游艇基礎(chǔ)設(shè)施 （ 泊位 、 游艇 ） p游艇俱樂部 （ 運營主體 ） p游艇相關(guān)配套 （ 維修 、 倉儲 、保養(yǎng) ） p游艇產(chǎn)業(yè) （ 學(xué)校 、 基地 ） p游艇帶來的商業(yè) 、 商務(wù) 、 休閑功能 16 世茂海濱花園 龍湖滟瀾海岸 ?產(chǎn)品組合： 高層公寓（ 100萬以下） +經(jīng)濟型別墅（ 200～ 300萬）的主流產(chǎn)品，配合五星酒店 +商業(yè)獨棟。 ?客戶預(yù)測： 對總價敏感的地緣客戶 +有度假別墅夢想的客戶群 17 【 項目操作 結(jié)論 】 無論是 2平方公里，還是 800畝都是非單純的旅游度假類地產(chǎn)開發(fā)，需要實現(xiàn)項目的復(fù)合性、產(chǎn)品的多元性 匹配政府對區(qū)域開發(fā)的理念，本案必須實現(xiàn)綜合性物業(yè)開發(fā) 本體層面 項目承載游艇資源的關(guān)鍵性導(dǎo)入及立勢，必須著眼于游艇運營的實現(xiàn)；除游艇外，必然會有游艇相關(guān)的配套、游艇相關(guān)產(chǎn)業(yè) 政府要求 競爭層面 世茂和龍湖，兩大競爭對手實力強勁，是以住宅為主的開發(fā)導(dǎo)向，本項目以“游艇度假 +功能多元化”實現(xiàn)差異化競爭 18 區(qū)域價值挖掘 項目實操層面 稀缺資源 政府決心 游艇導(dǎo)入 交通改善 旅游基礎(chǔ) 產(chǎn)業(yè)支撐 競爭 —— 差異化 本體 —— 游艇運作 政府 —— 契合新城開發(fā)理念 整體定位思路 功能復(fù)合、多元化，綜合性體現(xiàn) 具備旅游度假開發(fā)基礎(chǔ) 擁有稀缺資源（山 /海 /湖），游艇特色化主題 19 以游艇主題為特色的濱水濱海的旅游度假綜合體 項目整體定位： 華東首席游艇母港 岸線資源分布情況分析： ?項目靠山面海 ， 南邊界與明月湖相鄰 ，南邊界至防波堤約 50～ 100米 ?項目所臨明月湖水面較窄 ， 要放臵游艇或碼頭 ， 需進一步開挖 、 疏浚 ?項目濱海卻不臨海 ， 缺乏一線海景資源及沙灘等資源 A B C 地塊價值評判： 快速路 防波堤 24 【 功能分區(qū) 】 2平方公里劃分成四大功能組團：濱海度假區(qū) +游艇展示 /配套區(qū)+濱海休閑區(qū) +高端艇墅區(qū) 2平方公里分區(qū)示意圖 濱海度假區(qū)（ 800畝） 游艇展示 /配套區(qū)（約 900畝） 濱海休閑區(qū)（約 300畝） 高端艇墅區(qū)（約 1000畝） 25 【 功能分區(qū) 】 濱海度假區(qū)（陸域 800畝）：基于片區(qū)新城開發(fā)的理念，實現(xiàn)其城市功能，包括住宅、商業(yè)、商務(wù)等城市綜合體概念 2平方公里 —— 陸域功能分區(qū)示意圖 濱海度假區(qū)（ 800畝） 分區(qū)原則： ?一線岸線資源 —— 完全的陸域功能 ， 且鄰近一線海岸線 ?地塊相對完整性 —— 陸域 800畝土地四至清晰 、 整體性強 ?近期可開發(fā)性 —— 無拆遷安臵 ， 土地較為平整 ， 最便于近期開發(fā)的地塊 物業(yè)組成： 基于片區(qū)新城開發(fā)的理念 ， 實現(xiàn)城市綜合體功能 。 ?功能定位： 游艇初步展示 ， 游艇基礎(chǔ)性配套 ?布局物業(yè)： 游艇展示接待中心 、 游艇駕駛培訓(xùn)學(xué)校 、 維修基地 、 干船倉 、 碼頭管理處等 游艇展示區(qū)（約 700畝） ?分區(qū)原則： 緊靠明月湖 ， 與陸域地塊最近的海域 ， 有助于實現(xiàn)項目的整體形象 ?功能定位： 實現(xiàn)游艇主題功能 ?布局物業(yè)： 泊位 、 碼頭 、 會所 、 游艇 、 相關(guān)配套等 27 【 功能分區(qū) 】 濱海休閑區(qū)：嫁接明月湖及濱海兩大資源，形成以濱海休閑、度假商業(yè)、時尚消費為主的活力中心帶 2平方公里 —— 海域功能分區(qū)示意圖 濱海休閑區(qū)（約 300畝） ?分區(qū)原則： 依托現(xiàn)有防波堤 ， 布局濱水商業(yè)等業(yè)態(tài) ， 為后期控地做鋪墊 。 原則二：陌生區(qū)啟動要點 ?陌生區(qū)域啟動，需強化啟動區(qū)的資源形象展示及整體項目的昭示性，因此啟動區(qū)開發(fā)資源相對較好的地塊。 原則四：有利于后期高溢價的實現(xiàn) ?優(yōu)質(zhì)土地臵后，以博取未來的高溢價 30 【 啟動區(qū)選址 】 啟動區(qū)選址包括陸域和海域兩大部分：陸域部分占盡濱海價值最高地塊，海域部分為明月湖地塊 啟動區(qū)選址示意圖 啟動區(qū) 啟動區(qū)陸域部分（ 300畝） ?完全占據(jù)一線沿海資源（最緊鄰明月湖），以濱水濱海價值最高處啟動。 ?海域與陸域的銜接部，有利于實現(xiàn)陸域的后期控地。 啟動區(qū)選址的依據(jù) /優(yōu)勢 31 報告思路提綱 2平方公里整體定位及啟動區(qū)選址 ?基于啟動區(qū)目標下的客戶及市場研判 啟動區(qū)競爭力塑造及規(guī)劃建議 啟動區(qū)經(jīng)濟測算 解決 2平方公里的整體項目思路 基于實現(xiàn)啟動區(qū)目標的客戶定位。我們賣什么？差異化在哪？ 財務(wù)分析 32 【 客戶訪談梳理 】 以下給出的啟動區(qū)建議基于廣泛而有針對性的深入訪談和調(diào)查研究 …… ?上海長風(fēng)游艇俱樂部 ?上海大都會游艇俱樂部 ?上海金茂盛融游艇俱樂部 ?浙江博安游艇會 ?無錫太湖山水游艇俱樂部 ?蘇州太湖水星游艇俱樂部 ?九龍山莊游艇俱樂部 ?寧波萊悅游艇俱樂部 ?青島銀海國際游艇俱樂部 ?廣州番禺萊茵游艇會所 ?深圳萬科浪騎游艇會 ?三亞鴻州國際游艇會 ?三亞揚帆游艇俱樂部 ?三亞振源游艇俱樂部 ?卡納湖谷成交客戶 25組： ?寧波化學(xué)品進出口貿(mào)易羅總 ?寧波某制衣公司陳總 ?寧波某鋼球公司鐘總 ?寧波高端客戶俞總 ?寧波高端客戶胡總 ?…… ?九龍山莊馬爾貝拉意向客戶 ?嘉興高端客戶黃先生 ?世聯(lián)資源高端客戶 ?溫州商會沈總 ?福建廈門高端客戶林先生 ?常州游艇玩家徐先生 ?…… ?世聯(lián)寧波分公司市場部 ?世聯(lián)寧波代理盤源： ?萬科云鷺灣 ?中海雍城世家 ?萬科城 ?金地東御 ?項目組市調(diào)隨機訪談 ?世茂海濱花園 ?龍湖滟瀾海岸 ?華潤凱旋門 ?黃山豪庭住戶 ?綠城朱家尖度假村 ?璞緹海 ?…… 青島、上海、江浙、深廣、海南等地 14個游艇俱樂部： 九龍山莊、卡納湖谷以及世聯(lián)資源高端客戶 30組： 世聯(lián)寧波分公司及項目組市調(diào)樓盤資源： ?上海 ?江浙 ?青島 ?深廣 ?海南 33 【 核心目標界定 】 在實現(xiàn)游艇資源高端立勢的同時，滿足首期資金回現(xiàn)需求 甲方目標： 既在打造游艇特色實現(xiàn)高端立勢的同時，又要兼顧成本控制實現(xiàn)一定資金回現(xiàn)，從而完成項目的成功啟動 高端資源整合 立勢！ 首期開發(fā)資金回現(xiàn) 項目首期成功啟動 34 【 功能構(gòu)成 】 從立勢與回現(xiàn)兩個要求出發(fā)，啟動區(qū)主要包括游艇展示 /基礎(chǔ)設(shè)施、高端配套服務(wù)、住宅以及商業(yè)等功能 游艇展示及游艇基礎(chǔ)設(shè)施 游艇展示接待中心 游艇基