【正文】 礎(chǔ)設(shè)施 高端配套服務(wù)設(shè)施 五星級酒店 游艇會所 住宅產(chǎn)品 高層 /小高層普通住宅 經(jīng)濟型別墅 頂級高端別墅 商業(yè)產(chǎn)品 酒店式公寓 商業(yè) 游艇 泊位 碼頭 游艇駕駛培訓(xùn)學(xué)校 維修基地 干船倉 碼頭管理處 啟 動 區(qū) 企業(yè)會所 35 【 游艇展示 /游艇基礎(chǔ)設(shè)施 】 各盈利點市場現(xiàn)狀：前景看好，但現(xiàn)有市場容量有限，不確定性大，且需要一段時間的市場培育，在啟動期的回現(xiàn)能力有限 各盈利點 市場實現(xiàn)現(xiàn)狀 游艇銷售 ?全國一年購買游艇的人數(shù)不足 500人 ， 全國一年的銷售收入在 10個億左右 —— 賓士域游艇代理袁勇 ?游艇銷售的情況并不理想，銷售速度 1～ 2艘 /年 ，價格幾十萬到一百多萬 —— 舟山藍堡銷售人員 泊位銷售 ?泊位相對游艇更為稀缺， 從游艇俱樂部持續(xù)發(fā)展的角度，目前多以租賃為主 ?銷售價格現(xiàn)狀：嘉興九龍山莊將軍游艇俱樂部：約 12米， 60萬；青島銀海國際游艇俱樂部： 36英尺， 20年產(chǎn)權(quán)， 149萬； 60英尺， 20年產(chǎn)權(quán)， 319萬；無錫太湖山水游艇俱樂部：約 14米，產(chǎn)權(quán) 40年， 246萬 ?以九龍山莊游艇俱樂部為例，泊位從 07年開始銷售，目前 98個泊位大概賣出一半，另一半現(xiàn)在客源不足 會籍銷售 ?07年起已賣出 700余張卡 ； 5萬進會， 3800一年 —— 九龍山莊將軍游艇俱樂部 ?太湖水星俱樂部 1999年對外營業(yè)，目前會員數(shù)量在 600人左右，保證年增長在 10%左右 ， ， —— 太湖水星俱樂部 俱樂部其他服務(wù)性盈利 ?游艇俱樂部一般都做兩項主營業(yè)務(wù)，游艇銷售和游艇俱樂部。企業(yè)會員消費頻率，平均為 4～ 5次 /月 影響國內(nèi)游艇市場的因素有三個 ：第一是稅收高。第二是服務(wù)設(shè)施少。企業(yè)會員消費頻率，平均為 4～ 5次 /月 ?主要消費活動： 宴請、海釣、帆船、潛水等；婚紗攝影、拓展和露營等 對游艇周邊商業(yè)配套的相關(guān)需求 ?對于游艇周邊的商業(yè)配套需求集中在 ：餐飲、 KTV、游泳池、會議室等相關(guān)設(shè)施 37 【 游艇展示 /游艇基礎(chǔ)設(shè)施 】 游艇類客戶需求現(xiàn)狀：擁有 200人以上會員基礎(chǔ)，成規(guī)模且具有影響力的俱樂部能帶來周邊房地產(chǎn)臵業(yè)需求 俱樂部會員是否考慮在周邊臵業(yè) （針對獨立運營的游艇俱樂部） 調(diào)研目的： 了解獨立運營的游艇俱樂部的會員是否會考慮在俱樂部周邊臵業(yè)。 ?采用 終身制入會、封閉式運營 的方式。 —— 青島銀海國際游艇俱樂部 俱樂部周邊有別墅項目 ， 車程 10分鐘 ， 不少會員在該樓盤買房 。 —— 無錫太湖山水游艇俱樂部 開發(fā)商是俱樂部的會員 ， 在俱樂部打廣告 ， 拉會員 。 —— 無錫太湖山水游艇俱樂部 20~30%的會員 有意向在周邊臵業(yè) ， 甚至有會員1人買 5幢 。 —— 寧波萊悅游艇俱樂部 會員單位的房地產(chǎn)產(chǎn)品 ， 如華潤家族 、 花樣年集團 ， 有臵業(yè)需求的 會員可在正常優(yōu)惠價格后 ，再享受 1%的折扣 。 因此，高端立勢 +成本控制，只以此兩項核心配套來打造區(qū)域高端形象。東湖官邸 華潤卡納湖谷 悅府 錢湖御景灣 雅戈爾 藍堡（在售） 綠城朱家尖東沙度假村（在售） 璞緹海（在售） 松蘭山壹號（未開盤） 白沙灣玫瑰園（在售） 陽光海灣（未建成） 九唐 ?受益于東錢湖旅游度假區(qū)的成果打造，以優(yōu)越自然環(huán)境著稱 ?一線湖景區(qū)域以別墅項目為主，為 寧波唯一的豪宅區(qū) ?周邊濱海度假產(chǎn)品主要集中于舟山、象山、奉化三大板塊； ?象山和豐化板塊均處于建設(shè)中，目前只 舟山區(qū)域發(fā)展較為成熟 42 【 頂級別墅 】 東錢湖板塊：歷史文脈積淀形成具有唯一性的區(qū)位價值，稀缺一線湖景，山水景觀資源豐富，旅游度假區(qū)形象及高端配套，頂級項目扎堆，成就寧波最典型的豪宅區(qū)，年去化量在 20~25套左右 項目名稱 產(chǎn)品類型 面積段（ m2） 棟均占地（畝） 總價段（元 /套） 去化速率 華潤卡納湖谷 獨棟 6001000 ～ 1200萬起 ，共銷售 143套， /月 雙拼 420520 ～ 10002023萬 九唐 獨棟 725～ 1100 ～ 2500萬 2023年 10月開盤，約 2套 /月 類獨棟 450～ 530 ～ 悅府 獨棟 310500 ～ 8001500萬 11年蓄水至 12年，約認購 20套左右 錢湖御景灣 獨棟 500700 ～ 10003000萬 11年蓄水至 12. 4內(nèi)部認購 10套左右 區(qū)位 資源 配套 產(chǎn)品力 客戶構(gòu)成 華潤卡納湖谷 東錢湖旅游度假區(qū)核心區(qū) 三面環(huán)山， 45公里東錢湖岸線，為寧波景觀資源最優(yōu)的別墅社區(qū) 地中海風(fēng)情；豪闊面寬、挑高客廳，幾乎全套間設(shè)計 主要以寧波市及周邊縣市的私營企業(yè)主、政府高官為主，第二居所為主 九唐 東錢湖旅游度假區(qū)環(huán)湖南路 背靠福泉山，東北向湖，屬湖景山地高端住宅用地 高爾夫、國賓館、游艇碼頭 原汁原味英、法、意經(jīng)典大宅，全進口原石立面 未開盤 悅府 柏悅酒店度假園區(qū) 東錢湖一線湖景，背山臨湖，依水而建 世界級柏悅酒店頂級服務(wù) 全二層獨棟，建筑南北間距達 14米左右，精裝私家花園 主要以鄞州區(qū)商業(yè)人士為主，以自住兼顧投資為主 錢湖御景灣 東錢湖核心景區(qū) 踞半山之上，一攬錢湖 高爾夫、國賓館、游艇碼頭 500700平米獨棟別墅 未開盤 產(chǎn)品與市場表現(xiàn) 項目價值點 作為寧波市場最被認可的高端別墅板塊（富人區(qū)），年去化量在 20~25套左右 區(qū)位價值，旅游度假區(qū)形象提升，以及優(yōu)越的一線湖景資源，是構(gòu)成豪宅區(qū)域的最主要因素 43 項目名稱 產(chǎn)品類型 面積段（ m2） 總價段（元 /套） 去化速率 普陀國際游艇會〃 藍堡 獨棟 260~470 800～ 3000萬 ?房地產(chǎn)高速發(fā)展期， 09年開盤，至今一期推出 23套，銷售 19套，內(nèi)定 2套，在售 2套，去化速度， 6～ 7套 /年 ； ?以 1500～ 2023萬 /套的中間價格計算，年回款總額約 ～ 區(qū)位 復(fù)合資源 配套 產(chǎn)品力 客戶構(gòu)成 普陀國際游艇會〃 藍堡 朱家尖漳州灣，緊鄰全國最富有的漁村 風(fēng)景區(qū)、濱海、山體坡地等 高爾夫、游艇 半山獨棟別墅 ?寧波、杭州客戶為主 ?圈層概念突出，絕大多數(shù)都是朋友圈以老帶新的方式介紹 ?游艇銷售和別墅銷售分開，游艇客戶和別墅客戶的重合性也不大，屬于兩撥客戶 產(chǎn)品與市場表現(xiàn) 項目價值點 濱海、山體坡地、游艇、高爾夫的優(yōu)質(zhì)資源復(fù)合是項目最主要的核心價值點 【 頂級別墅 】 舟山區(qū)域板塊：以藍堡項目為代表，非典型豪宅區(qū)，但自然與配套資源強勢，且屬于大普陀山旅游度假板塊，年去化 67套，回款額在 元 房地產(chǎn)高速發(fā)展期去化速度在 6~7套 /年，回款額在 44 【 頂級別墅 】 市場小結(jié)：區(qū)位、資源是千萬級以上頂級別墅的主要構(gòu)成要素，但區(qū)域認知明顯，非典型豪宅區(qū)在具備復(fù)合資源的前提下，存在打造的可能性，但去化速度緩慢 單棟總價千萬以上： ?獨棟類產(chǎn)品主力面積在 500平方米以上 ?主力總價段在 1000萬 ~3000萬 區(qū)域認知對去化速度影響明顯： ?東錢湖作為寧波最典型的豪宅區(qū)域，高端產(chǎn)品需求旺盛，年去化量達 20~25套 ?舟山朱家尖地區(qū)的藍堡，年去化僅 6~7套 頂級產(chǎn)品構(gòu)成要素主要體現(xiàn)在區(qū)位、資源和產(chǎn)品本身： ?東錢湖板塊因優(yōu)越的山、水資源，以及旅游度假區(qū)形象提升的推動，成為寧波唯一豪宅區(qū) ?藍堡借助風(fēng)景區(qū)、濱海、山體坡地、游艇、高爾夫等復(fù)合優(yōu)質(zhì)資源實現(xiàn)高端立勢 ?大面積純獨棟產(chǎn)品形式塑造了絕對的高端與尊貴 非典型豪宅區(qū)域市場認可度有限，去化緩慢： ?舟山朱家尖的藍堡項目，即便有優(yōu)質(zhì)的環(huán)境及高度的高爾夫、游艇等配套，但勢單力薄，區(qū)域陌生，并未形成豪宅集聚效應(yīng) ?房地產(chǎn)高速發(fā)展期，去化速度 6～ 7套 /年； 45 客戶地域來源 【 頂級別墅 】 訪談客戶特征描述：寧波市及周邊縣市，臵業(yè)總價千萬以上，主要為私營企業(yè)主 客戶特征描述 寧波市及周邊縣市 私營企業(yè)主、政府高官為主 千萬級以上 ?我們項目算是東錢湖周邊最高端的別墅了 ， 客戶主要是寧波市的有錢人 ， 周邊縣市的 （ 客戶 ）也有的 。 —— 世聯(lián)寧波公司市場部人員 46 優(yōu)質(zhì)資源絕對占有： ?取決于產(chǎn)品的 景致和稀缺性 ，要么靠市區(qū)，要么有特色，比如在春曉，就要海景特色、空氣好 卡納湖谷葉先生 ?中意海景房， 要能看得到海 ，去三亞清水灣的雅居樂、綠城看過房，對環(huán)境和產(chǎn)品認可；馬爾貝拉太靠里，看不到海，所以不滿意。 卡納湖谷成交客戶葉先生 純獨棟追求： ?自己目前階段下 只會考慮獨棟 ，在卡納湖谷的房子也是兩個雙拼一起打通的； 卡納湖谷葉先生 ?我們這個階段，要買的話也只會買獨棟。 卡納湖谷葛先生 ?只買獨棟 ，聯(lián)排不接受，價格高一點無所謂，重私密性； 嘉興黃先生 47 【 頂級別墅 】 對本項目看法：尚不認可春曉片區(qū)高端性；在游艇俱樂部尚未形成規(guī)模時難以實現(xiàn)因游艇資源而帶動高端物業(yè)的購買 春曉尚未達到此類高端客戶區(qū)域認知： ?寧波這邊傳統(tǒng)的豪宅區(qū)在東錢湖，鄞州也有一些，很多有錢人買別墅都去那里了。自己目前住寧波市區(qū)，開車過來也不遠 卡納湖谷葉先生 ?去舟山朋友游艇的時候，都是住酒店； 嘉興黃先生 ?都是當(dāng)天往返，不在附近住宿。建議不占用過多回現(xiàn)體量，選取資源最優(yōu)區(qū)域少量精品打造 核心目標(biāo)（立勢 +回現(xiàn)） 頂級別墅在項目啟動初期的角色定位應(yīng)是： 承擔(dān)拔升品質(zhì)形象的輔助回現(xiàn)產(chǎn)品； 49 項目名稱 產(chǎn)品類型 面積段（ m2） 總價段（元 /套） 去化速率 世茂海濱花園 聯(lián)排 233250 250萬 ~300萬 ?聯(lián)排 104套，雙拼 36套， 8～ 9套 /月 ； ?以 280萬 /套的中間價格計算，月還款總額約 2023萬～ 2500萬元， 一年回款 ~3億元 龍湖滟瀾海岸 疊墅 85106㎡ 90萬 ~200萬 ?未開盤 ?2個月內(nèi)，滟瀾會辦卡會員 5000組 區(qū)位 資源 配套 產(chǎn)品力 客戶構(gòu)成 世茂海濱花園 春曉 濱海 五星級酒店 ?純粹英倫風(fēng)格 ?低總價、送地下室及露臺 ?集聚在北侖區(qū)，首次別墅臵業(yè)人群 ?購房目的：自住 +投資+度假 龍湖滟瀾海岸 11萬平米商業(yè) ?創(chuàng)新型度假產(chǎn)品 ?高附加值（地下室、露臺、花園等），實現(xiàn)高溢價空間 ?北侖區(qū)地緣客戶為絕對主力 產(chǎn)品與市場表現(xiàn) 項目價值點 主力面積 250平米以內(nèi)，總價 300萬內(nèi)，銷售去化樂觀 低總價高附加值，低密度產(chǎn)品意向 【 4經(jīng)濟型別墅 】 市場情況：片區(qū)當(dāng)前最主要的供應(yīng)產(chǎn)品，控面積總價走高溢價路線，市場反應(yīng)良好 50 客戶地域來源 客戶特征描述 北侖及春曉周邊區(qū)域 主要為私營業(yè)主、企業(yè)高管 100300萬 ?過來這邊買房的主要還是北侖的 ， 其他地方太遠 。 —— 龍湖滟瀾海岸銷售人員 【 經(jīng)濟型別墅 】 訪談客戶特征描述：北侖及春曉周邊區(qū)域，臵業(yè)總價 300萬以內(nèi)，主要為私營企業(yè)主、企業(yè)高管 51 北侖地緣客戶占絕對主體： ?目前客戶主要還是北侖地緣客戶，慈溪、奉化、寧海等郊縣過來太遠； 世茂海濱花園銷售人員 ?北侖太遠了，不考慮 卡納湖谷成交客戶金先生 ?寧波