【正文】 拉動(dòng) ? 城市拆遷速度開始放緩，拆遷安臵住房需求的滯后性大規(guī)模釋放為市場(chǎng)帶來剛性需求 ? 1998年至 2023年間，天津城市居民人均可支配收入的年均漲幅為 7,7％。 機(jī)會(huì)分析 ?區(qū)域市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 ? 外部機(jī)會(huì)分析 ? 內(nèi)部機(jī)會(huì)分析 ?市域市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 22 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地段價(jià)值 產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值 人文、品牌價(jià)值 實(shí)體價(jià)值 精神價(jià)值 價(jià)格提升 世界之窗 中國(guó)民俗文化村 錦繡中華 高爾夫球場(chǎng) 歡樂谷 20 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。住宅區(qū)波托菲諾一期均價(jià) 8800，二期均價(jià) 95009800。 案例 2：豐富的人文價(jià)值賦予項(xiàng)目巨大的價(jià)格想象空間 ?深圳華僑城是人文生態(tài)景觀與休閑場(chǎng)所， 聚集深圳三大主題旅游公園規(guī)劃理念：自然生態(tài)開發(fā)、在花園中建房子。 案例 1：充分挖掘地段價(jià)值，以產(chǎn)品創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)價(jià)格的提升 ?麗水嘉園和棕櫚泉同處于朝陽(yáng)公園區(qū)域，與朝陽(yáng)公園均一路之隔，地段價(jià)值幾乎相同。 ?實(shí)體價(jià)值是由在地段價(jià)值的基礎(chǔ)上建立的產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值實(shí)現(xiàn)的。 客戶分析 研究思路 項(xiàng)目界定 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 模型、案例借鑒 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議 機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目目標(biāo)界定 項(xiàng)目定位 案例借鑒 17 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目的目標(biāo)價(jià)格將超出區(qū)域價(jià)格上限， 站在本區(qū)域市場(chǎng)的高端。 客戶分析 研究思路 項(xiàng)目界定 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 模型、案例借鑒 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議 機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目目標(biāo)界定 項(xiàng)目定位 案例借鑒 15 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 實(shí)現(xiàn)單價(jià)＞ 7000元 /平米，向上探討更高價(jià)格的可能性，獲取盡可能高的利潤(rùn) ； ? 不過分追求銷售速度。 項(xiàng)目界定 認(rèn)知度較高的 城市中心區(qū)域 以居住為主的 小規(guī)模項(xiàng)目開發(fā) 12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目地塊分析 —— 地塊四至及內(nèi)部情況 地塊內(nèi)部：未拆遷廠房 ?東邊界 東邊界旁的韓餐 東邊界待拆遷的房屋 ?南邊界 南邊界：圍堤道 地塊南邊界的圍墻 ?西邊界 西邊界北部 西邊界南部 四十二中 10 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目地塊分析 —— 區(qū)域位臵分析 ? 城市感強(qiáng)： 南臨圍堤道（城市中環(huán)），東西各臨城市主干道：解放南路和大沽南路，對(duì)面為天津的標(biāo)志性建筑 ——天津日?qǐng)?bào)社； ? 交通便利： 多條城市主干道交匯，快速、公共交通極其便利； ? 配套豐富成熟： 區(qū)域不僅具備生活必備配套，而且還有層次豐富的精神文化類配套。 南樓片區(qū) —— 傳統(tǒng)居民、政務(wù)集中、商業(yè)商務(wù)居住功能融合 ?南樓為天津傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，以南樓商場(chǎng)為標(biāo)志，目前區(qū)域除保持具有民俗特色的商鋪外，又新增了家世界、新澳購(gòu)物等新型商業(yè)； ?政府部門云集，周邊分布有天津市人民檢察院等政府部門； ?金融機(jī)構(gòu)眾多，包括華夏證券、國(guó)信證券等 ?區(qū)域各項(xiàng)功能融合，相互協(xié)調(diào)，均衡發(fā)展 7 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目界定 ?區(qū)位屬性 ?項(xiàng)目屬性 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶分析 研究思路 項(xiàng)目界定 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 模型、案例借鑒 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議 機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目目標(biāo)界定 項(xiàng)目定位 案例借鑒 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。3/5/2023 天津紫光華庭項(xiàng)目定位報(bào)告及物業(yè)發(fā)展建議 謹(jǐn)呈 : 天津千宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 目錄 住宅物業(yè)定位及物業(yè)發(fā)展建議 第一部分： 商業(yè)物業(yè)定位及物業(yè)發(fā)展建議 第二部分： 119 1. 項(xiàng)目界定 ……………………………………………………………3 2. 客戶目標(biāo) ……………………………………………………………13 3. 項(xiàng)目目標(biāo)界定 ………………………………………………………15 4. 模型、案例借鑒 ……………………………………………………17 5. 機(jī)會(huì)分析 ……………………………………………………………21 6. 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 ………………………………………………………45 7. 案例研究 ……………………………………………………………47 8. 客戶分析 ……………………………………………………………54 9. 項(xiàng)目定位 ……………………………………………………………60 10. 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議 …………………………………………………62 1. 確定研究范圍 ………………………………………………………119 2. 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析 …………………………………………………122 3. 區(qū)域商鋪業(yè)態(tài)面積分析 ……………………………………………128 4. 本項(xiàng)目商鋪物業(yè)發(fā)展建議 …………………………………………131 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目位臵 ? 位于天津市河西區(qū)圍堤道北側(cè)，屬于城市中環(huán)線以內(nèi) ? 項(xiàng)目屬于南樓片區(qū) ，距天津市小白樓商務(wù)中心區(qū) 本項(xiàng)目 內(nèi)環(huán)線 中環(huán)線 海河 河西區(qū)政府 小白樓商務(wù)區(qū) 南樓商圈 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 6 6 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 河西區(qū)：天津三大具有高認(rèn)知度的行政區(qū)之一 南開區(qū) 和平區(qū) 河西區(qū) ?和平區(qū)位于天津市中心，是市黨政機(jī)關(guān)所在地，也是全市的政治、商貿(mào)、金融和信息中心 ?南開區(qū)是天津市的文化教育區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū) ?河西區(qū)是天津市商貿(mào)、商務(wù)、政務(wù)集中區(qū) 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目界定 ?區(qū)位屬性 ?項(xiàng)目屬性 8 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 展現(xiàn)出城市中心區(qū)的獨(dú)特魅力 1 1 3 四十二中、天津師大分校 4 4 4 津河紀(jì)念廣場(chǎng)、天津博物館、天津科技館、河西少年宮 2 1 家樂超市、家世界超市、蘇寧電器、新澳百貨、桂發(fā)祥總店、韓餐一條街、家居超市 天津醫(yī)院、天津醫(yī)大第二附屬醫(yī)院 3 2 9 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地塊的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及規(guī)劃限制條件 規(guī)劃總用地 總建筑面積 萬平米 住宅建筑面積 公建建筑面積 代征用地 容積率 3 ? 地塊面積小，除南面為城市道路外，其余三面均是原有建筑； ? 地塊形狀規(guī)則； ? 容積率 ； ? 住宅比例： ＞ 85%，為典型的以住宅為主的項(xiàng)目； 11 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶分析 研究思路 項(xiàng)目界定 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 模型、案例借鑒 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議 機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目目標(biāo)界定 項(xiàng)目定位 案例借鑒 13 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶目標(biāo) 14 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目目標(biāo)界定 ? 在本項(xiàng)目的熱銷期（ 2023年底）本區(qū)域的平臺(tái)價(jià)格均將在6500元 /平米左右。 ? 我們對(duì)近三年來本區(qū)域的價(jià)格走勢(shì)與天津整體市場(chǎng)的走勢(shì)進(jìn)行綜合對(duì)比分析； ? 在較為保守的預(yù)計(jì)下，假設(shè)各區(qū)域 2023年的增長(zhǎng)率保持在 15%的情況，計(jì)算出本區(qū)域2023年的價(jià)格平臺(tái)為6300元 /平米 南樓區(qū)域近年價(jià)格走勢(shì)010002023300040005000600000 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 50 . 3天津市內(nèi)整體市場(chǎng)價(jià)格水平 2900 3200 4000南樓片區(qū)市場(chǎng)價(jià)格水平 4000 4800 5500整體市場(chǎng)增長(zhǎng)率 10% 25%南樓市場(chǎng)增長(zhǎng)率 20% 15%2023 年 2023 年 2023 年16 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成 ?房地產(chǎn)價(jià)格除了營(yíng)銷價(jià)值外，價(jià)值構(gòu)成包括實(shí)體價(jià)值和精神價(jià)值兩部分。 房地產(chǎn)價(jià)格不斷提升！通過各種價(jià)值的累加， 地段價(jià)值 產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值 人文、品牌價(jià)值 實(shí)體價(jià)值 精神價(jià)值 18 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?麗水嘉園產(chǎn)品品質(zhì)差，最高價(jià)僅售 7000元 /平米，僅實(shí)現(xiàn)地段價(jià)值 ?棕櫚泉國(guó)際公寓在充分挖掘地段價(jià)值的情況下以高品質(zhì)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了價(jià)格的提升，最終實(shí)現(xiàn)19000元 /平米的高價(jià) 實(shí)體價(jià)值 地段價(jià)值 產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值 價(jià)格提升 棕櫚泉國(guó)際公寓 麗水嘉園 19 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。住宅開發(fā)期利用區(qū)域的美譽(yù)度和配套優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)社區(qū)的環(huán)境和人文價(jià)值營(yíng)造，最終成為城市高端居住區(qū)的中心。 ?而位于同區(qū)位的“假日灣”僅售 7800，雖然有一定的產(chǎn)品價(jià)值，但缺乏人文價(jià)值的提升。 客戶分析 研究思路 項(xiàng)目界定 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 模型、案例借鑒 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議 機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目目標(biāo)界定 項(xiàng)目定位 案例借鑒 21 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 天津城市經(jīng)濟(jì)近年加速增長(zhǎng)將表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展 GDP增長(zhǎng)率 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎縮 45% 停滯 58% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 ?天津市近三年的人均GDP增長(zhǎng)率在 11％左右，2023年增長(zhǎng)率超過 20%，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng) ?2023年人均 GDP超過3000美元，標(biāo)志城市人民生活總體進(jìn)入富裕階段 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展模式 天津歷年人均 GDP增長(zhǎng)值（美元）與增長(zhǎng)率 注：數(shù)據(jù)來自天津統(tǒng)計(jì)年鑒和市場(chǎng)調(diào)研 0500100015002023250030003500400045002023 2023 2023 2023 20230510152025人均GD P增長(zhǎng)率23 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。而同期房?jī)r(jià)上漲 3％－ 5％，收入與房?jī)r(jià)漲幅相比較為合理 年份 拆遷量（萬平米） 住房安置需求（萬平米） 2023 300 900 2023 450 1350 2023 150 450 20232023 200 600 天津市往 2023年以來拆遷量及安臵需求量統(tǒng)計(jì) 按以往天津市危改“拆：購(gòu) (建 )比率＝ 1∶3 ” 計(jì)算 020234000600080001000012023140002023 2023 2023 2023 202302468101214人均年可支配收入增長(zhǎng)率天津歷年人均可支配收入（元）與增長(zhǎng)率 注：數(shù)據(jù)來自天津統(tǒng)計(jì)年鑒和市場(chǎng)調(diào)研 24 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 價(jià)格逐年上漲的同時(shí)，銷售量也穩(wěn)步增長(zhǎng)。 城市發(fā)展速度加快，都市特征日益明顯 ? 自 2023年起天津市基礎(chǔ)建設(shè)力度大幅增強(qiáng)：固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)飛躍、路橋建設(shè)增速驚人，城市面貌發(fā)生巨大改變。 河西區(qū)政府大力投入，區(qū)域發(fā)展速度快，區(qū)域形象迅速改變 ?加快“八橫八縱”路網(wǎng)規(guī)劃建設(shè)，帶動(dòng)城市環(huán)境總體上水平 ?進(jìn)一步完善 24路、 6河、 8橋網(wǎng)絡(luò)景觀建設(shè) ?全面推進(jìn)“三區(qū)”建設(shè)實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速協(xié)調(diào)健康發(fā)展和社會(huì)全面進(jìn)步 27 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 外部機(jī)會(huì)分析小結(jié) ?天津近兩年來城市發(fā)展迅速，都市特征日益明顯，城市中心區(qū)的稀缺價(jià)值將逐步顯現(xiàn) ?南樓區(qū)域作為河西的重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)，城市中心的地位得到強(qiáng)化 ?天津市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和居民生活水平的大幅提高使高端住宅需求強(qiáng)勁 本項(xiàng)目具有成為高端物業(yè)的外部條件和機(jī)會(huì)。 機(jī)會(huì)分析 ?區(qū)域市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 ? 外部機(jī)會(huì)分析 ? 內(nèi)部機(jī)會(huì)分析 ?市域市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 30 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 31 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?主流戶型 ?兩居： 1001 110120 ?三居： 1301 150平米左右 項(xiàng)目名稱 建筑形式 主力戶型 名仕達(dá)花園二期 高層、小高層板樓 三居 海景假日 多層、小高層板樓 兩居 水岸旺角 多層板樓、高層塔樓 兩居 富裕廣場(chǎng) 蝶式塔樓 兩居、三居 中豪世紀(jì)花園二期 高層板樓 兩居、三居 白樓仕嘉 高層板樓 三居 0%20%40%60%名仕達(dá)花園二期 9% 12% 16% 11% 28% 18% 6%海景假日 9% 37% 19