【正文】 各處的新開發(fā)小區(qū)，其中以河?xùn)|、舊機場的新項目較多。 柳州 2022年住房建設(shè)計劃 ? 2022年住房建設(shè)計劃、內(nèi)容包括了房地產(chǎn)開發(fā)計劃、新增建設(shè)用地計劃、土地儲備住宅用地計劃、經(jīng)濟適用住房廉租房建設(shè)計劃等。 媒體宣傳： 各種媒體都關(guān)注及重視房地產(chǎn)，并分別開設(shè)專欄，人為地營造了一種商品房消費環(huán)境與氛圍。 熱點區(qū)域： 房地產(chǎn)市場熱點區(qū)域?qū)⒏鼮榉稚?，不但一些原有基礎(chǔ)較好的區(qū)域得以更快的發(fā)展（如河?xùn)|高新區(qū)、舊機場等），而且還將會涌現(xiàn)更多的新興熱點地區(qū)（如柳北等）。 主體客戶： 目前柳州市購房者還是以企業(yè)單位職工為主，其次是部份有較大灰色收入的政府官員、企事業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)以及私營業(yè)主，再加上小部份來柳工作及做生意的外地人。 品質(zhì)提升： 目前柳州市房地產(chǎn)市場處于提升階段，無論是開發(fā)商的實力與素質(zhì)，還是購房者的素質(zhì)。 市場競爭： 由于柳州市房地產(chǎn)仍存在較大利潤空間，吸引了許多其它行業(yè)的資金以及外地房開公司的進入，市場競爭比較激烈。這點可以從二手房市場的放量突然增大可以看出。更為重要的是，當(dāng)?shù)赝顿Y型購房者雖然只占到 30%的比例，但他們卻是高端樓盤最主要的購房群體，下半年陸續(xù)出臺的房貸新政策等地產(chǎn)調(diào)控新政，導(dǎo)致這部分購房者觀望情緒加重，進而影響投資熱情，致使商品房銷量銳減。 作為三線城市，柳州商品房購買一直以自住型為主。但從市場反饋信息表明，雖然當(dāng)?shù)厣唐贩吭趦r格上仍在原有基礎(chǔ)上小幅度波動，但當(dāng)?shù)厣唐贩夸N售明顯萎縮已是不爭事實，日成交量在 50套左右徘徊，與 10月日成交量近 500套的最高 “ 業(yè)績 ” 相比，差距不言而喻。 柳州房地產(chǎn)市場淺析 —— 火冰兩重天的 2022年 ?年尾滑坡緩行 進入 2022年底 ，特別在樓盤放量大增的 11月，商品房交易量出現(xiàn)下滑趨勢，此前急速行駛的樓市開發(fā)進程，出現(xiàn)減緩趨勢。盡管 2022年六次加息，但仍然遠遠趕不上物價上漲的速度，目前央行并沒有改變 “ 負利率 ” 的意愿，存錢進銀行就意味著不斷虧本 ,這就逼迫廣大有錢人不得不把大量的現(xiàn)金投入到股市、基金、樓市、黃金甚至炒作玉石等瘋狂的行為，一時間，銀行居民戶儲蓄額在經(jīng)濟高速發(fā)展中出現(xiàn)不升反降的奇怪現(xiàn)象 。致使多數(shù)二次臵業(yè)者，在積攢了足夠的人民幣后，以河?xùn)|作為他們臵業(yè)的最好選擇之一 。 柳州房地產(chǎn)市場淺析 —— 火冰兩重天的 2022年 ?年頭極盡瘋狂 在經(jīng)歷了 2022年房地產(chǎn)行業(yè)的低迷之后 , 2022年初柳州房地產(chǎn)市場巨大的供給量和需求量被同時釋放出來 , 在市場總體供不應(yīng)求的情況下 , 買賣雙方都處于極度癲狂的非理性狀態(tài) , 而河?xùn)|房價更是一路高歌猛進 , 引領(lǐng)全市房價瘋狂猛漲 , ，價格比2022年近乎翻了一番 。 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展模式 GDP增長率 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎縮 45% 停滯 58% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 由上表可知， 2022年柳州的 GDP達 16％，因此柳州房地產(chǎn)市場仍 處于高速發(fā)展時期。 宿 舍 90年代之前 單位分配 戶型統(tǒng)一 90年代開始 市場交易與福利、微利等形式，仍以企業(yè)內(nèi)部集資等傳統(tǒng)形式來解決居住問題。 ? 發(fā)展階段 —— 2022年至 2022年，隨著國家對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的不斷完善，在宏觀經(jīng)濟快速發(fā)展的帶動下，城市建設(shè)的加快，房地產(chǎn)市場的發(fā)展也得到了極大的促進。 隨著經(jīng)濟能力的提高，消費信心的增強，城市居民對住房需求增加或提出更高的要求，未來住房消費將會持續(xù)增加。 “ 特 色 柳 北” 經(jīng) 濟 建 設(shè) 傳 捷 報 柳州城市經(jīng)濟總結(jié) 支柱產(chǎn)業(yè)工業(yè)生產(chǎn)保持良好的增長勢頭，房地產(chǎn)投資繼續(xù)強勁增長，市場銷售保持增長，城市居民收入繼續(xù)增加。 2022年柳北區(qū)按照“建設(shè)經(jīng)濟強區(qū)、打造特色柳北”的 發(fā)展戰(zhàn)略，貫徹“工業(yè)立區(qū)、強區(qū)富民”的總體發(fā)展思路，一 年來以工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟為引領(lǐng)，以招商引資為突破口，著力扶優(yōu) 扶強，使轄區(qū)保持了又好又快發(fā)展勢頭。同時，社會消費品零售總額強勁增長，增長率達 21％。隨著企業(yè)的發(fā)展，工人的工資增加了，農(nóng)民的收入了增加了。同時，第三產(chǎn)業(yè)也發(fā)展迅速， 2022年增長了 ％。 2022年工業(yè)總產(chǎn)值首次達到 1300億元。 20222022年六年間柳州市房地產(chǎn)整體穩(wěn)步快速增長， 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長速度正處于合理增長區(qū)間之內(nèi)。 良好的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢為柳州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的宏觀經(jīng)濟環(huán)境。 2 8 5 . 2 33 2 6 . 6 74 0 4 . 8 85 1 9 . 9 66277 3 8 . 82 8 . 4 2 %1 7 . 9 8 %1 4 . 5 3 %1 3 . 9 0 %1 6 . 5 0 %2 0 . 5 9 %02004006008002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年單位：億元0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %國民生產(chǎn)總值 增長率89171013112489146201500020220050001000015000202202022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年單位：元人均國內(nèi)生產(chǎn)總值人均國內(nèi)生產(chǎn)總值從上表可以看出，柳州近年來整體經(jīng)濟得到快速發(fā)展。 ? 建成一個協(xié)調(diào)的城市交通智能化管理系統(tǒng)。三大交通系統(tǒng)： ? 建成一個“水陸空”三位一體的對外交通運輸系統(tǒng)。 根據(jù)廣西“十一五”規(guī)劃，柳州城市建成區(qū)面積 126平方公里以上，人口 125萬人左右。 市區(qū)面積 658平方公里，總?cè)丝?。 空氣質(zhì)量優(yōu)良天數(shù)已達 351天，優(yōu)良率 ％。 中國 中西南地區(qū)的交通樞紐，是中國 45個公路主樞紐城市之一 。 中國西部的工業(yè)重鎮(zhèn)。 全市轄六縣四區(qū)，總面積達18686平方公里，總?cè)丝?，居住有漢、壯、苗、瑤、侗等 48個民族 ?！? 德國存在主義大師海德格爾 “ 下班后的生活決定個人的競爭力” 日本管理大師大前沿一 寫在報告正文前的思量 ?地產(chǎn)江湖 ?—— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 人居改變城市 柳州北雀路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議報告 The Report sales amp。 “ 設(shè)計房子就是送個禮物給希望生活常變常新的人們。” 我們很需要重新認識與評估休閑和快樂的當(dāng)代生活價值。于是，“感官知覺不只借著大大小小各種行為使人的生命有了意義，而且還把現(xiàn)實分裂成充滿生命力的碎片，將之重組為有意義的花樣”（戴安 〃 艾克曼）?！?設(shè)計一座夢幻城市容易，而要塑造一個活生生的城市卻煞費思量。” 美國 簡 〃 雅各布斯 《 美國大城市的死與生 》 城市發(fā)展，不斷的在構(gòu)筑著“新生活”，無論是關(guān)于辦公場景還是居住空間，構(gòu)建者通過設(shè)計的組織，創(chuàng)造出能夠留在人們身邊的藝術(shù)形式，產(chǎn)生近在咫尺的優(yōu)雅生活，讓激情的生命在創(chuàng)意的場景中輕舞飛揚，并且還為工作者和居住者們留下能夠自己繼續(xù)進行“再設(shè)計”的生活空間，一個可以不斷產(chǎn)生設(shè)計新意的生活空間。 “過去休閑是為了補充勞動的體力，如今休閑是為了增加我們的創(chuàng)造力。 我們需要構(gòu)建的不是建筑而是“新生活” ， 讓 “生命充滿意義” 是因為我們不斷在構(gòu)建 “充滿意義的生活”?！? 日本設(shè)計師西源遠藤 “ 讓我們安居的詩意的創(chuàng)造就是建筑。 marketing Of Strategy Orientation 戰(zhàn)略目標(biāo) 現(xiàn)狀分析 戰(zhàn)略之道 市場分析 項目分析 客戶分析 戰(zhàn)略定位 經(jīng)濟分析 營銷實施 物業(yè)發(fā)展 利潤 品牌 土地價值最大化 快速銷售 同行稱道 消費者認可 品質(zhì)形象 現(xiàn)實利益 未來利益 我們基 于理解之上的目標(biāo)設(shè)定： 戰(zhàn)略目標(biāo) 現(xiàn)狀分析 戰(zhàn)略之道 市場分析 項目分析 客戶分析 戰(zhàn)略定位 經(jīng)濟分析 營銷實施 物業(yè)發(fā)展 柳州 國家歷史文化名城，中國優(yōu)秀旅游城市 俗稱龍城，位于中國廣西中部，一座具有 2100多年歷史， 以工業(yè)為主、綜合發(fā)展的區(qū)域性中心城市，山水景觀獨特的歷史文化名城。 中國中西南地區(qū)的重要商品集散地， 素有 桂中商埠 之稱。 以汽車、機械、輕工為三大支柱產(chǎn)業(yè)。 工業(yè)要生態(tài) 城市要宜居 2022年，年初提出的“綠色指標(biāo)” 如期實現(xiàn)，單位生產(chǎn)能耗下降 4． 5%，主要污染物排放總量減少 10%以上。柳州的“碧水藍天”工程成效顯著。城市建成區(qū)面積 ，城市核心區(qū)人口接近 100萬人，接近于特大城市的人口標(biāo)準(zhǔn) （特大城市 —— 是指城市市區(qū)人口超過 100萬人）。 城市發(fā)展空間外拓，房地產(chǎn)發(fā)展空間巨大 柳州市 20222022年重點發(fā)展區(qū)域 河?xùn)|新區(qū) 傳統(tǒng)商業(yè)區(qū) 舊機場區(qū)域 陽和新區(qū)古亭片區(qū) 依托完善的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，為城市發(fā)展建設(shè)提速 柳州交通發(fā)展的總目標(biāo)是：構(gòu)建一個 與土地利用相結(jié)合、各種交通方式協(xié)調(diào)發(fā)展的內(nèi)外一體的現(xiàn)代化交通體系， 以快捷、高效、安全、綠色的交通服務(wù)適應(yīng)不斷增長的交通需求， 全面提升城市綜合競爭力 。 ? 建成一個高質(zhì)的城市客運服務(wù)系統(tǒng)。 良好的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢為柳州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。 2022年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值738． 8億元，增長 16． 5%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 20220元，增長 25％， 財政收入首次突破百億元大關(guān)，達 ，增長 22． 3%， ，工業(yè)總產(chǎn)值為 1390億元，增長 ％。 0500單位：億元0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %全社會固定資產(chǎn)投資額 房地產(chǎn)投資額 房地產(chǎn)投資比重全社會固定資產(chǎn)投資額 7 5 . 7 8 1 0 9 . 3 7 1 4 1 . 3 2 1 6 7 . 3 2 0 0 . 6 3 0 5 . 5房地產(chǎn)投資額 16 2 7 . 9 3 8 . 4 9 3 9 . 5 4 5 . 2 7 8 . 7房地產(chǎn)投資比重 2 1 . 1 1 % 2 5 . 5 1 % 2 7 . 2 4 % 2 3 . 6 1 % 2 2 . 5 3 % 2 6 . 0 0 %2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年房地產(chǎn)投資額逐年穩(wěn)步增長 0200400600單位：億元第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 2022 2022 2022 2022 20222022年房地產(chǎn)投資額達到 ，投資比重占固定資產(chǎn)投資的比例更是達到 26％的新高。 柳州做為工業(yè)重鎮(zhèn)，第二產(chǎn)業(yè)一直是拉動經(jīng)濟增長的主要動力。全市工業(yè)產(chǎn)值過億元工業(yè)企業(yè)首次突破 100家。 7928 8370 9154997011002128660500010000150002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年單位：元人均可支配收入人均可支配收入1 3 6 . 2 51 1 4 . 2 8 1 0 5 . 4 42 0 0 . 1 22 3 0 . 52 7 9 . 1 67 . 5 5 %1 1 . 1 0 %16%1 4 . 0 3 %15%2 1 . 1 1 %0501001502002503002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年單位：億元0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %社會消費品零售總額 增長率柳州市國民經(jīng)濟保持又好又快的發(fā)展態(tài)勢 上述數(shù)據(jù)說明，柳州市改革發(fā)展的成果變成了老百姓的實惠。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長 ％，農(nóng)民人均純收入第一次超過 3000元，達 3390元，增長 %。