【正文】 樓盤為主的區(qū)域特征 ——CBD 行政商務(wù)中心；水口片區(qū)： 作為惠州市區(qū)的東大門，水口正在打造惠州市區(qū)東部區(qū)域性城市中心，成為魅力新水口 —— 惠州未來的 CLD中心；金山湖片區(qū)： 作為惠州未來惠城商品房主要供應(yīng)區(qū)域，土地儲(chǔ)備量大，在地段及配套等資源不足的條件下，項(xiàng)目憑借自身的營(yíng)造來提升項(xiàng)目的檔次 —— 文體景觀板塊。 未來價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)，銷售速度相對(duì)放緩。 歐式建筑仍然是樓市的主流風(fēng)格，戶型創(chuàng)新是市場(chǎng)的趨勢(shì)，板樓、南北通透、入戶花園、廊院、可變戶型等。 大盤規(guī)劃，居住品質(zhì)成為樓盤開發(fā)的新方向。 據(jù)市調(diào)顯示， 2023年中信集團(tuán)通過建設(shè)投資三環(huán)路，從政府手里優(yōu)惠取得湯泉、文頭嶺、金山湖三塊寶地；雅居樂已獲得 100萬平米開發(fā)土地；萬科取得了惠州江北 40號(hào)小區(qū) 40萬建面的土地；佳兆業(yè)取得至少 100萬平方的土地開發(fā) 。 近幾年惠城區(qū)二手房市場(chǎng)交易情況表12惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)216。 2023年第三季度，均價(jià)再創(chuàng)新高 ,為 4567元 /㎡。 9月份惠城區(qū)商品房預(yù)售均價(jià)達(dá)到了 5078元 /平米，而去年 9月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為 3005元 /平米，漲幅高達(dá) 69%。216。216。216。8宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)個(gè)盤分析市場(chǎng)分析FOCUS 1片區(qū)分析9惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)2023年 19月份惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)迅猛216。預(yù)計(jì)后市成交量會(huì)在低位有一個(gè)徘徊過程。主要是提高第二套房貸款首付和提高貸款利率同時(shí)進(jìn)行，對(duì)投資行為會(huì)有所抑制，減少需求。、首付、利率雙重調(diào)控對(duì)于第二套房貸款者，不僅首付提高至 4成，而且不使用優(yōu)惠利率的基礎(chǔ)上還上浮 10%的房貸利率，在加息多次后，利率的上調(diào)對(duì)投機(jī)行為起到了有效的打擊作用，壓縮了炒房的利潤(rùn)空間。、對(duì)象：已有一套住房使用了貸款，再申請(qǐng)第二套或以上住房貸款的購(gòu)房者。 4宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)個(gè)盤分析市場(chǎng)分析FOCUS 1片區(qū)分析5宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)的影響 2023年 79月房地產(chǎn)業(yè)的宏觀政策法規(guī)及銀行動(dòng)態(tài) 推出一系列的新政，顯示了政府對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)的決心，一定會(huì)影響到投資者的投資熱情，導(dǎo)致市場(chǎng)交易量的暫時(shí)放緩。由此表明，惠州的房地產(chǎn)正處于穩(wěn)定的快速增長(zhǎng)階段 ?！　　　　　　　　　　　　　?報(bào)告思路市場(chǎng)分析FOCUS 1項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS 4項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS 5項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目定位FOCUS ３1宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策分析房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)個(gè)盤分析市場(chǎng)分析FOCUS 1片區(qū)分析2宏觀經(jīng)濟(jì)分析（惠州市統(tǒng)計(jì)局關(guān)于 2023年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 惠州 2023年人均 GDP25019元，按現(xiàn)行匯率折算達(dá) 3127美元，突破 3000美元大關(guān)。住房、汽車等大宗消費(fèi)開始群體出現(xiàn)。 居民消費(fèi)水平不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步改變 3宏觀經(jīng)濟(jì)分析 惠州人口快速增長(zhǎng)，住宅市場(chǎng)供應(yīng)缺口較大 上表看出惠州人口總量成逐漸增加趨勢(shì)，其中城區(qū)人口自 2023年更是翻了一倍，城市人口的增加必然導(dǎo)致住宅市場(chǎng)的剛性需求增加，按照全國(guó)人均居住面積 ㎡計(jì)算，從 2023年至 2023年間，住宅市場(chǎng)需求為 3200萬㎡，以 2023年竣工面積來看，住宅市場(chǎng)依然存在較大的市場(chǎng)缺口。6宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)的影響新證出臺(tái)目的9月 28日這次新政出臺(tái)，調(diào)整主要是針對(duì)個(gè)人住房貸款，打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為。而對(duì)于第一套住房是一次性付款的購(gòu)房者不適用。7宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)的影響后市預(yù)測(cè)、新政對(duì)開發(fā)商開發(fā)資金影響較小，但對(duì)于個(gè)人住房貸款的影響較大。、房地產(chǎn)市場(chǎng)在 8月份經(jīng)歷了銀行房貸緊縮后，深圳市場(chǎng) 8月市場(chǎng)進(jìn)入觀望，而在九月底出臺(tái)次提高第二套房首付的政策，其對(duì)市場(chǎng)的沖擊已經(jīng)有所緩解。、 2023年底到 2023年，新盤推盤量增加，新盤積極入市可望帶來市場(chǎng)的回暖。 2023年前八月，惠州房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 ， 增長(zhǎng)一倍，其投資額占地三產(chǎn)業(yè)投資的比重為 %，占比與上年同期相比上升 。 18月全市商品房銷售面積為 ，增長(zhǎng) %， 商品房銷售合同金額為 ，增長(zhǎng) 。 19月，惠城區(qū)新盤預(yù)售總量較去年增加了 48%，共有 18810套商品房成功預(yù)售， 總預(yù)售金額是去年前三個(gè)季度的兩倍，達(dá)到了 90多億元。 19月，惠城區(qū)商品房預(yù)售均價(jià)達(dá)到了 4567元／平米，較今年 6月份統(tǒng)計(jì)的上半年預(yù)售均價(jià) 4092元 /平米高出了 475元。10惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)惠州市房地產(chǎn)價(jià)格自 2023年之后，持續(xù)上漲 。 房產(chǎn)交易價(jià)格快速上漲11惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)2023年惠州三級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)了良性的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)注：以上數(shù)據(jù)來源于市房產(chǎn)交易中心2023年上半年，惠州房地產(chǎn)供需已在一個(gè)新的高價(jià)位上運(yùn)行，帶動(dòng)了房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的增長(zhǎng)。 品牌開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)駐惠州，未來大盤競(jìng)爭(zhēng)激烈。……216。216。216。13宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)個(gè)盤分析市場(chǎng)分析FOCUS 1片區(qū)分析14片區(qū)分析江北片區(qū)東平片區(qū)下角片區(qū)龍豐、鵝嶺、上排片區(qū)河南岸、金山湖片區(qū)西片區(qū)水口片區(qū)本項(xiàng)目15 片區(qū)分析江北片區(qū)： 占據(jù)地段優(yōu)勢(shì)，定位為惠州未來的 CBD，集辦公、商業(yè)、金融、居住、休閑以及娛樂為一體 ,未來發(fā)展前景巨大。16麥地、河南岸： 占據(jù)地段優(yōu)勢(shì)，為惠州成熟區(qū)，定位為以居住為主，集休閑、購(gòu)物、娛樂為一體的健康居住家園 —— 商住板塊；東平片區(qū)： 占據(jù)新開河和東江天然水景資源優(yōu)勢(shì)，為惠州新世紀(jì)居住文明的現(xiàn)代化生態(tài)型的居住區(qū) —— 優(yōu)質(zhì)人居板塊；下角片區(qū)： 本片區(qū)是惠州最老的城區(qū)，土地供應(yīng)量有限并且周圍市政配套落后，推出產(chǎn)品的檔次不高，片區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展有待于政府強(qiáng)有力的政策支持和資金投入，如舊城改造等 —— 舊城板塊； 片區(qū)分析17片區(qū)分析江北片區(qū)5300東平片區(qū)6500下角片區(qū)3800龍豐、鵝嶺、上排片區(qū)4500河南岸、金山湖片區(qū)4800西片區(qū)5800 水口片區(qū)9000麥地片區(qū)520018片區(qū)分析江北片區(qū)東平片區(qū)下角片區(qū)龍豐鵝嶺上排片區(qū)河南岸金山湖片區(qū)本項(xiàng)目水口片區(qū)19 片區(qū)分析 本項(xiàng)目片區(qū)： 山景資源豐富，交通便利，位于惠州西部，現(xiàn)階段產(chǎn)品供應(yīng)量不多。 項(xiàng)目所在片區(qū)目前市場(chǎng)供應(yīng)較少。 項(xiàng)目所在片區(qū)不是熱點(diǎn)片區(qū)，區(qū)域配套也不成熟 ， 但是山景資源資源優(yōu)越，南靠高榜山，臨近西湖片區(qū)，惠城區(qū)山景資源主要集中在本片區(qū)； 20片區(qū)分析 —— 交通及周邊環(huán)境豐山鱷湖路下角南路菱湖鱷湖高榜山虎頭山新聯(lián)路至龍豐上排、麥地至下角、江北21片區(qū)分析 —— 交通及周邊環(huán)境22 片區(qū)未來供應(yīng) 區(qū)域 未來供應(yīng)約 177萬平米 ，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；深業(yè)項(xiàng)目華軒紫韻臺(tái)鵬達(dá)糖廠項(xiàng)目江南麗苑　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　鵬達(dá)機(jī)械廠項(xiàng)目湖畔新城城市原筑景億鳳凰谷23 片區(qū)未來供應(yīng)9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2023年 2023年城市原筑， 262套湖畔新城 1096套景億鳳凰谷 167套泰富禹山郡，約 547套華軒紫韻臺(tái)，約 385套南山公館二期，約 800套鵬達(dá)糖廠項(xiàng)目24宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)個(gè)盤分析市場(chǎng)分析FOCUS 1片區(qū)分析25個(gè)盤分析 湖畔新城 (二期 )26個(gè)盤分析城市原筑27個(gè)盤分析美林玉桂山28個(gè)盤分析景億鳳凰谷29個(gè)盤分析鵬達(dá)糖廠項(xiàng)目30 個(gè)盤主力戶型一覽面積項(xiàng)目70㎡90㎡110㎡130㎡150㎡170㎡190㎡210㎡230㎡湖畔新城城市原筑美林玉桂山景億鳳凰谷鵬達(dá)糖廠中高檔次樓盤戶型以大三房和四房為主體 ,主力戶型都在 130平米以上 ,這個(gè)是目前市場(chǎng)客戶需要的主流區(qū)間 。32 市場(chǎng)小結(jié)宏觀市場(chǎng)整體良好上揚(yáng)，微觀市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；新政出臺(tái)，銷售速度明顯放緩，