【正文】 report | 15 169。 Copyright Centaline Group, 2023 配套價值：受東塘、雨花兩大城市商圈輻射，占據(jù)城市優(yōu)質(zhì)配套資源，價值不言而喻 周邊配套： ?教育環(huán)境：雨花亭小學(xué)、 21中、中南大學(xué)、長沙理工大學(xué) ?文化休閑：南郊公園 ?商場：沃爾瑪、華銀旺和 ?醫(yī)院：五洲醫(yī)院、愛爾眼科醫(yī)院、湖南省第二醫(yī)院、省腦科醫(yī)院 ?銀行：建行、中行、農(nóng)行、工行 ?酒店：神農(nóng)大酒店、五華酒店 南郊公園鳥瞰圖 Code of this report | 13 169。 地鐵線路的規(guī)劃與施工標(biāo)著長沙邁入了軌道交通時代，也意味著更高效的生活。 如果說：芙蓉路與韶山路是長沙的兩條腿，那我們的項(xiàng)目就是 ——“繁華盡在兩腿之間” Code of this report | 11 169。 Copyright Centaline Group, 2023 交通價值：“繁華盡在兩腿之間” 城市干道 ?項(xiàng)目處于幾大城市交通主干道網(wǎng)絡(luò)中心，三縱兩橫分布有 書院路、芙蓉路、韶山路、勞動路 以及 南二環(huán) 韶山路 本案 芙蓉大道： 作為亞洲最長的城市快車道，北達(dá)岳陽湘陰，南至湘潭板塘，是 連接 3+5城市群的經(jīng)濟(jì)大動脈 。 Copyright Centaline Group, 2023 區(qū)域價值：主城核心區(qū)南部，城市 4D中心，占據(jù)城市資源價值優(yōu)勢，坐享區(qū)域利好 主城核心區(qū)南部 項(xiàng)目位于二環(huán)以內(nèi)，城市中心板塊南部。 Copyright Centaline Group, 2023 ?項(xiàng)目價值分析 外部價值分析 區(qū)位價值、交通價值、配套價值、規(guī)劃價值 …… 內(nèi)部價值分析 地塊價值、規(guī)劃價值、綜合體價值 …… 項(xiàng)目價值分析部分我們將從外部價值與內(nèi)部價值兩個部分著手分析 Code of this report | 8 169。 Copyright Centaline Group, 2023 經(jīng)過前期與開發(fā)商的深入溝通，中原明確了本案 二期將作為項(xiàng)目的豪宅組團(tuán)進(jìn)行打造 ，同時也明確了本報告需要解決的 三 大核心問題 ： Q1： 基于項(xiàng)目價值與豪宅市場發(fā)展的分析，確定項(xiàng)目二期的整體定位？ Q2： 定位之下，項(xiàng)目二期的產(chǎn)品戶型配比如何確定？產(chǎn)品如何打造？ Q3： 如何針對項(xiàng)目二期的規(guī)劃布局提出合理建議，以體現(xiàn)項(xiàng)目的豪宅特性？ Code of this report | 6 169。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。 一個豪墅的特區(qū)與 一場豪奢的盛宴 A revolutionary city with an innovative architecture Code of this report | 4 169。 Copyright Centaline Group, 2023 本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。二期產(chǎn)品定位及物業(yè)規(guī)劃建議報告（調(diào)整稿） 【 湖南中原 事業(yè)二部 榮譽(yù)出品 】 Code of this report | 2 169。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。Code of this report | 1 169。 Copyright Centaline Group, 2023 本報告僅供客戶內(nèi)部使用。 【 城市豪宅 比肩世界 】 第六都項(xiàng)目 Copyright Centaline Group, 2023 本報告僅供客戶內(nèi)部使用。 開創(chuàng)城市中心豪宅生活新標(biāo)準(zhǔn) Innovative urban living quality horn hand Code of this report | 3 169。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。 Copyright Centaline Group, 2023 本報告僅供客戶內(nèi)部使用。 我們的占位思考 —— “ 三達(dá)”鼎立，打造南中國豪宅名片 第六都 —— ？ 運(yùn)達(dá)中央廣場 —— 武廣頂級 城市豪宅 萬達(dá)公館 —— 中國 頂級豪宅 Code of this report | 5 169。 Copyright Centaline Group, 2023 報告體系 Analyze System 項(xiàng)目價值及發(fā)展屬性分析 長沙平層豪宅市場分析 豪宅客戶需求分析 項(xiàng)目二期產(chǎn)品打造建議 豪宅配臵打造建議 項(xiàng)目二期規(guī)劃建議 Code of this report | 7 169。 Copyright Centaline Group, 2023 Part 項(xiàng)目外部價值分析 Code of this report | 9 169。 省府板塊 中心板塊 城市 4D中心 項(xiàng)目區(qū)位所在代表的是長沙的經(jīng)濟(jì)發(fā)展極，承擔(dān)著城市四大功能： 中央政務(wù)功能（ CPD） 中央經(jīng)濟(jì)功能（ CBD） 中央生活功能（ CLD） 中央信息功能（ CED） 本案 韶山路 Code of this report | 10 169。 韶山路 ：南北走向貫穿長沙市的城市大動脈。 Copyright Centaline Group, 2023 軌道交通： ?地鐵 1號線 —— 長沙南北軌道交通骨干線 交通價值：地鐵口岸物業(yè)，坐享城市繁華便利，交通通達(dá)性高 本案 金色大道站 地鐵 1號線，貫穿城市南北發(fā)展軸，覆蓋城市南北向放射客流走廊， 促進(jìn)城市南北方向發(fā)展。 ?金色大道站 —— 距本項(xiàng)目僅百余米，步行兩分鐘即可達(dá)到 距離項(xiàng)目最近的地鐵 1號先金色大道站站口，距本項(xiàng)目只有 100余米距離，從項(xiàng)目步行到地鐵口僅兩分鐘路程 Code of this report | 12 169。 Copyright Centaline Group, 2023 外部價值小結(jié)：該項(xiàng)目是城市中心區(qū)，區(qū)位特點(diǎn)決定了本項(xiàng)目具有先天的高端稟賦 本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢在于區(qū)位與地鐵 —— 城市 4D區(qū)域，擁有便捷的交通、成熟的生活和配套，為項(xiàng)目帶來更高的居住價值 城市 4D價值 +地鐵口岸價值 +醇熟配套價值 價值點(diǎn)： Code of this report | 14 169。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目二期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析：超過 ，屬城市中心高容項(xiàng)目，適合走高層豪宅發(fā)展路線；地塊內(nèi)主要以住宅為主，居住較純粹，為保證居住品質(zhì)，內(nèi)部不宜排布低密度物業(yè)；綠化達(dá) %，宜居價值高 芙蓉路 韶山路 地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地面積 建筑面積 662775㎡ 住宅面積 364291㎡ 綜合容積率 二期容積率 綠地率 % 66萬㎡建面，具備規(guī)模優(yōu)勢，利于檔次的打造； 36萬㎡住宅，商業(yè)部分體量約 30萬㎡，占比達(dá)到 45%，具備成為大型綜合體的優(yōu)勢； 住宅部分容積率約為 3，容積率較高，不適宜低密度物業(yè)的打造，高層產(chǎn)品更有利于降低建筑密度，加大綠地面積，拉寬樓間距，營造社區(qū)的高端品質(zhì)。 Copyright Centaline Group, 2023 二期地塊價值分析：地塊形狀規(guī)整，利于規(guī)劃，二期地塊東西高差達(dá) 10米，具坡地品質(zhì)，項(xiàng)目可充分利用地形優(yōu)勢打造具有層次感與立體感的園林景觀，從而為項(xiàng)目營造豪宅形象與氛圍提供支撐 地塊臨芙蓉路，同是有城市東西向規(guī)劃路 金色大道， 展示面較長，利于展示項(xiàng)目形象。 地勢呈東北高，西南低的態(tài)勢 ，高差達(dá)到 10米，可塑造自然坡度，提高地貌的豐富性，使得園林景觀更具層次感以及空間立體感。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目規(guī)劃價值分析：先期規(guī)劃有酒店、寫字樓、公寓、市民廣場等，物業(yè)類型豐富，具有較好的城市影響力與綜合配套價值，同時規(guī)劃有 8000㎡ 的人工湖，具有良好的景觀資源價值，能帶動二期整體價值的提升 項(xiàng)目臨芙蓉路一面規(guī)劃為酒店、寫字樓商業(yè)部分，利于項(xiàng)目整體形象的展示。 住宅區(qū)域規(guī)劃在地塊內(nèi)部，環(huán)境幽靜，利形成純粹的住宅區(qū)域，同時保證了良好的私密性。 搖擺區(qū) Code of this report | 18 169。 寫字樓的外立面采用的歐洲新古典主義建筑風(fēng)格，凸顯高端時尚的氣息。 Copyright Centaline Group, 2023 地塊限制條件：區(qū)域周邊豪宅項(xiàng)目較少，缺乏豪宅的氛圍，項(xiàng)目需要通過提升產(chǎn)品品質(zhì)與配臵支撐項(xiàng)目豪宅形象 建鴻達(dá)巧克力空間 乾隆尊品 中江國際花城 明城公館 金色大道 華盛家園 華菱藍(lán)調(diào)國際 通用時代國際社區(qū) 匯金國際 神農(nóng)大酒店 建發(fā)美地 ?周邊樓盤以普通住宅為主，缺乏高端項(xiàng)目和豪宅項(xiàng)目，周邊檔次較高的僅有通用時代國際社區(qū)與建發(fā)匯金國際。 Code of this report | 20 169。 Copyright Centaline Group, 2023 內(nèi)部價值小結(jié)：本項(xiàng)目已初具豪宅打造條件，但還需通過合理規(guī)劃與配臵形成價值競爭力 從地塊規(guī)模、地塊外形上可以分推導(dǎo)出本項(xiàng)目只適合高層住宅物業(yè)的建造，同時對資源的塑造能為項(xiàng)目提供豪宅的必備條件。 規(guī)模價值 +坡地價值 +綜合體價值 價值點(diǎn)： Code of this report | 22 169。豪門生活特區(qū) 城市 4D Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目發(fā)展屬性界定 城市 4D平層豪宅特區(qū) 城市 4D：項(xiàng)目區(qū)位決定本案屬于城市中心型豪宅。 領(lǐng)袖級：打造成城市中心區(qū)的標(biāo)桿之作！ 平層豪宅特區(qū)：從地塊居住屬性、居住品質(zhì)打造、以及項(xiàng)目整體形象的拉升上思考，本案將以全高層物業(yè)打造平層豪宅特區(qū)。 Copyright Centaline Group, 2023 平層豪宅與其他豪宅的區(qū)別 對比項(xiàng) 平層豪宅 別墅豪宅 地理區(qū)位 市中心、城市副中心 城郊或新區(qū) 形態(tài) 平層 獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加 面積 200平米以上 獨(dú)棟 400平米以上 聯(lián)排 200300平米 疊加 200250平米 容積率 趨高，容積率并不是衡量平層豪宅的關(guān)鍵指標(biāo) 趨低，容積率是衡量別墅項(xiàng)目的關(guān)鍵指標(biāo)之一 自身配套 會所、商業(yè) 會所 對外部配套的要求 對配套要求較高 對居住環(huán)境要求較高 居住理念 講究“城市中的繁華與舒適” 講究“深居簡出” 平層豪宅一般都處于城市中心或者城市副中心，對地段以及配套要求較高，更講究鄰里上下的融洽共處，而別墅豪宅更注重“深居簡出”的安寧境界。 Copyright Centaline Group, 2023 平層豪宅在長沙發(fā)展情況如何？ 長沙平層豪宅的發(fā)展特點(diǎn)是什么？ 提出問題 Code of this report | 26 169。 Copyright Centaline Group, 2023 2023 2023 2023— 2023年 第一階段：萌芽期 發(fā)展特征： 城市遠(yuǎn)郊 /城市新區(qū) 遠(yuǎn)離城市中心，市政配套較差 自然資源優(yōu)勢 傳統(tǒng)別墅物業(yè) 產(chǎn)品創(chuàng)新性差 主要賣點(diǎn)：自然景觀資源、產(chǎn)品品質(zhì)、品牌 典型項(xiàng)目 ： 萬科西街庭院 南山蘇迪亞諾 綠城 〃 青竹園 保利 〃 閬峰云墅 第二階段：起步發(fā)展期 典型項(xiàng)目： 濱江金座 西山匯景 美洲故事 托斯卡納 第三階段：分化演變期 典型項(xiàng)目： 北辰 湘江世紀(jì)城 雙灣國際 奧利匹克花園 發(fā)展特征： 城市近郊 /城市新區(qū) 城市化程度有限，市政配套缺乏 品質(zhì)提高，物業(yè)組合增多 自然景觀資源優(yōu)勢 產(chǎn)品舒適度進(jìn)一步提高 主要賣點(diǎn)：景觀資源、地段、品質(zhì)、配套 發(fā)展特征： 城市新區(qū) 城市化程度提高，市政配套較好 綜合體價值開始出現(xiàn) 主要賣點(diǎn)：地段、城市景觀、綜合體價值、產(chǎn)品品質(zhì) 長沙豪宅市場發(fā)展階段：長沙豪宅市場發(fā)展已邁入豪宅城市化、中心化、平面化發(fā)展階段，平層豪宅開始迅速發(fā)展 2023年 第四階段：快速發(fā)展期 發(fā)展特征： 城市中心區(qū) 城市化程度高度集中， 配套功能完善 綜合體價值疊加 主要賣點(diǎn)：地段、城市景觀、綜合體價值、產(chǎn)品 品質(zhì)、科技附加值 典型項(xiàng)目： 北辰 奧林匹克花園 萬達(dá)公館 運(yùn)達(dá)中央廣場 通用時代國際社區(qū) 豪宅發(fā)展逐步向品質(zhì)化、城市化、中心化演化轉(zhuǎn)變 Code of this report | 28 169。匯金國際 運(yùn)達(dá) 新外灘 通用時代國際社區(qū) 湘江雅頌居 藏瓏 北辰 中央廣場、奧園、建發(fā) Copyright Centaline Group, 2023 長沙平層豪宅市場發(fā)展特征：隨著客戶需求的多元化，豪宅