【正文】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目周邊環(huán)境制約了做成高端產(chǎn)品的可能性 與開發(fā)商目標(biāo)不符合 無法與周邊項(xiàng)目形成差異化進(jìn)行區(qū)域價(jià)值突破 ,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo) 符合開發(fā)商目標(biāo) 易于樹立品牌 √ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 14 報(bào)告思路 市場競爭分析 物業(yè)發(fā)展建議 經(jīng)濟(jì)測算 目標(biāo)與約束條件 發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目核心問題 客戶分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 12 中等規(guī)模，中高容積率，自帶大體量綜合商業(yè) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 翠 庭 路 幕 府 西 路 二期住宅 4號(hào)地塊 占地： 容積率： 建面： 5號(hào)地塊： 占地： 容積率： 建面： 商業(yè) 占地：約 容積率： ≤ 建面： m2 限高： 50m 項(xiàng)目合計(jì) 占地： 建面： 24萬方 商業(yè) 休閑 廣場 公 交 站 二期住宅 4 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?幕府西路正對面未來規(guī)劃為花園洋房社區(qū)，占地 230畝，容積率 。 11 幕府西路的嘈雜和周邊的安居房會(huì)對項(xiàng)目拉升品質(zhì)帶來負(fù)面影響；地塊略有坡度，無可利用資源 地塊四至 ?北：實(shí)驗(yàn)小學(xué)和星河翠庭 ?南和東 :恒盛嘉園安居房 ?西 :① 緊鄰幕府西路，車輛 多，繁雜。 10 片區(qū)內(nèi)現(xiàn)有樓盤整體定位不高，以中端樓盤和安居房為主 ?新建商品房旭日景城、星河翠庭、中浩森林灣等都為中端樓盤； ?幕府佳園、恒盛嘉園等項(xiàng)目都為安居房。 城市屬性 下關(guān)區(qū)交通規(guī)劃 下關(guān)區(qū)公共設(shè)施規(guī)劃 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。設(shè)臵 4個(gè)街道級(jí)體育運(yùn)動(dòng)中心，保留鐵路運(yùn)輸學(xué)校，規(guī)劃 2個(gè)老人福利院；新建 5個(gè)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，9個(gè)衛(wèi)生服務(wù)站。設(shè)臵 2個(gè)交通樞紐中心和 11個(gè)公交總站。 具體規(guī)劃 ?交通規(guī)劃： 下關(guān)電長拆遷；南京西站搬遷至貨運(yùn)地區(qū)，貨運(yùn)站整體功能外遷；搬遷中央門長途汽車站至總站；保留南京港，建設(shè)成交通樞紐中心。 ?2022年政府對下關(guān)區(qū)規(guī)劃 主題：動(dòng)感之區(qū)：沿江開發(fā)、交通集散、商貿(mào)流通、旅游娛樂。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?兩環(huán)四片綠地系統(tǒng) ?“ 兩環(huán) ” 即繞城公路、明城墻風(fēng)光帶兩個(gè)綠環(huán)。 主城區(qū) 新街口商圈 鼓樓商圈 中央門商圈 五塘村廣場 幕府景區(qū) 江北新市區(qū) 仙西新市區(qū) 東山新市區(qū) ?一個(gè)主城，三個(gè)新市區(qū) ?主城包括玄武區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、白下區(qū)、秦淮區(qū)和下關(guān)區(qū)。 ?距離中央門商圈 5分鐘車程，鼓樓商圈 15分鐘車程，新街口商圈 20分鐘車程。 6 報(bào)告思路 市場競爭分析 物業(yè)發(fā)展建議 經(jīng)濟(jì)測算 目標(biāo)與約束條件 發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目核心問題 客戶分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 我們的一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向 ? 通過本項(xiàng)目的成功開發(fā)，樹立品牌形象，實(shí)現(xiàn)世紀(jì)城在南京市的可持續(xù)發(fā)展 ? 產(chǎn)品：南京領(lǐng)先，城北板塊第一 ? 價(jià)格：在一期價(jià)格基礎(chǔ)上進(jìn)一步提升 ? 客戶：客戶層次高，屬于南京市的中高端水平 ? 在實(shí)現(xiàn)品牌的前提下，盡快銷售 ? 客戶的目標(biāo)實(shí)質(zhì)上是項(xiàng)目的宏觀愿景 ? 現(xiàn)實(shí)的目標(biāo)體系則是隨著市場的變化和項(xiàng)目的發(fā)展在動(dòng)態(tài)變化的 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。南京世紀(jì)城香溢二期 整體定位及物業(yè)發(fā)展建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 報(bào)告思路 市場競爭分析 物業(yè)發(fā)展建議 經(jīng)濟(jì)測算 目標(biāo)與約束條件 發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目核心問題 客戶分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 背景及約束條件 開發(fā)商背景 ? 開發(fā)商核心領(lǐng)導(dǎo)具有豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在東莞享有知名度，但公司首次進(jìn)入南京，無品牌影響力 項(xiàng)目背景及約束條件 ? 本項(xiàng)目占地 ，分兩期開發(fā)；一期地塊住宅部分已結(jié)構(gòu)封頂，預(yù)計(jì)于 2022年 5月初開盤，本報(bào)告研究范圍為一期地塊的商業(yè)部分和二期地塊； ? 一期商業(yè)部分占地 ，容積率 ，建筑限高 50米；二期占地 畝，綜合容積率 ，建筑限高 50米； ? 本項(xiàng)目整體規(guī)劃已有，但可調(diào)整； ? 開發(fā)商希望二期在一期住宅的基礎(chǔ)上進(jìn)一步拉升品質(zhì)，提升價(jià)格。 5 2 3 4 5 6 7 1 8 11 12 10 9 一期住宅已結(jié)構(gòu)封頂，預(yù)計(jì)于 2022年 5月初開盤 項(xiàng)目一期： 總建筑面積： 容積率： 6棟多層 +6棟小高層+1幼兒園 7 12 9層的小高層 8， 9， 10 現(xiàn)已被團(tuán)購 1 6 全為多層， 6層 北 項(xiàng)目一期回顧 商業(yè) 公交 總站 休閑 廣場 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 7 本項(xiàng)目位于主城區(qū)的邊緣片區(qū)，距中心城區(qū)近，毗鄰幕燕風(fēng)景區(qū) 城市屬性 ?本項(xiàng)目位于南京下關(guān)區(qū)幕府西路，靠近五塘村廣場。 ?緊臨幕燕風(fēng)景區(qū)，幕燕風(fēng)景區(qū)占了金陵四十八景中的六景，分別為幕府登高、嘉善聞經(jīng)、達(dá)摩古洞、永濟(jì)江流、化龍麗地、燕磯夕照。 ?三個(gè)新市區(qū)為江北新市區(qū)、仙西新市區(qū)和東山新市區(qū)。 ?“ 四片 ” 即鐘山、幕燕、夾江兩岸、雨花臺(tái)四片綠地。 8 項(xiàng)目所在片區(qū) —— 下關(guān)區(qū)政府支持力度逐步加大，未來規(guī)劃利好 ?下關(guān)區(qū)現(xiàn)建設(shè)情況 較為復(fù)雜，既有明城墻范圍內(nèi)的老城區(qū)和開埠通商后形成的舊街，又有高度現(xiàn)代化的城市建設(shè)區(qū)，還有相對欠發(fā)展的農(nóng)村地區(qū)。功能定位：展現(xiàn)南京濱江城市特色的重要地段，歷史文化內(nèi)涵豐富的旅游勝地，以市場為主題的商貿(mào)中心。 ?規(guī)劃中的軌道交通有 7號(hào)線；多趟快速公交和中山北路、和燕路等多條規(guī)劃干道。 ?公共設(shè)施規(guī)劃： 轉(zhuǎn)移鄭和中路沿線大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，保留并擴(kuò)大鋼材市場。 ?綠地景觀規(guī)劃： 規(guī)劃獅子山、繡球、老虎山等 8個(gè)公園及防護(hù)綠地帶。 9 幕府片區(qū)正逐步成為大型居住聚集區(qū)，交通便利，但缺乏生活配套 區(qū)域?qū)傩? ?現(xiàn)有公交線路方便，未來地鐵規(guī)劃利好 ?步行五分鐘距離的五塘村廣場站有 15， 53， 38， 77， 308， 809路公交線路 ?項(xiàng)目周邊規(guī)劃建有 38路公交總站 ，能直接到達(dá)市中心 ?地鐵 3號(hào)線于 2022年開工， 2022年投入使用，五塘村站毗鄰本項(xiàng)目 ?少量分散性的生活配套設(shè)施 ?項(xiàng)目北面幕府佳園有零星的便利店等生活配套 ?恒盛嘉園具備小型的集貿(mào)市場 ?五塘廣場有少量集中性的低檔生活配套設(shè)施 農(nóng)貿(mào)市場 農(nóng)貿(mào)市場 超市 便利店 地鐵三號(hào)線 公交 38路 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域?qū)傩? 項(xiàng)目 均價(jià) 星河翠庭 5800 旭日景城 5200 中浩森林灣 55005600 林景瑞園 6300 北城世家 5800 幕府佳園 安居房 恒盛嘉園 安居房 林景瑞園 星河翠庭 旭日景城 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ② 路正對面臟亂的為農(nóng)民房 ③ 幕府西路北向斜對面為幕府佳園安居房。 恒盛嘉園 幕府佳園 安居房 恒盛嘉園 實(shí)驗(yàn)小學(xué) 五塘村廣場 幕 府 西 路 恒盛嘉園 本案 恒盛嘉園 實(shí)驗(yàn)小學(xué) 星河翠庭 幕府佳園 花園洋房 幕府西路 未來花園洋房 星河翠庭 北 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 13 位于主城邊緣區(qū)域，無優(yōu)勢資源，自帶大體量商業(yè)的中等規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目 項(xiàng)目屬性界定 地塊屬性 對本項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)界定 城市層級(jí) 位于南京市主城區(qū)的邊緣區(qū)域 區(qū)域?qū)蛹?jí) 缺乏生活配套，交通便利 地塊層級(jí) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 區(qū)域內(nèi)中等規(guī)模，中高容積率 商業(yè)配套 規(guī)劃完善的商業(yè)配套 交通狀況 交通便利，能迅速與中心城區(qū)接駁 景觀資源 無可利用自然資源 地形地貌 內(nèi)部地勢略有坡度 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 15 本項(xiàng)目未來發(fā)展方向預(yù)判 —— 中高端 高端 中高端 中端 中低端和低端 本項(xiàng)目不具備稀缺資源 。 16 矛盾和沖突（ Complication） —— 現(xiàn)狀與目標(biāo)之間存在著的矛盾或沖突 成為區(qū)域價(jià)格標(biāo)竿 現(xiàn)狀 目標(biāo) 差異化產(chǎn)品，形成項(xiàng)目口碑，樹立企業(yè)品牌 與區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品一樣吸引區(qū)域普通客戶 價(jià)格持平或略高于區(qū)域均價(jià) 項(xiàng)目無法產(chǎn)生影響力 吸引中高端客戶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 18 報(bào)告思路 市場競爭分析 物業(yè)發(fā)展建議 經(jīng)濟(jì)測算 目標(biāo)與約束條件 發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目核心問題 客戶分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 20 城中板塊 10000 寧南板塊 60007000 河西板塊 65007000 城東板塊 70008000 城北板塊50006000 江北板塊 35004000 南京房地產(chǎn)市場區(qū)域格局 —— 以城中板塊為核心向周邊擴(kuò)散，總體形成六大板塊，本項(xiàng)目所處的城北板塊處于價(jià)格洼地，具有提升空間 區(qū)域格局 3000 5000 7000 江北板塊 城北板塊 寧南板塊 河西板塊 城東板塊 城中板塊 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 單價(jià) 〉 10000元 /平方米 總價(jià) 〉 100萬 生意人、有權(quán)階層、城市新貴、白領(lǐng)精英、企業(yè)管理者 高端客戶 城東板塊 上風(fēng)上水、資源稀缺 以低密度產(chǎn)品為主 單價(jià)： 70008000元 /平方米 總價(jià)： 〉 100萬 生意人、有權(quán)階層、企業(yè)管理者 高端客戶 河西板塊 區(qū)域規(guī)劃（奧體中心、中央商務(wù)區(qū)） 戶型創(chuàng)新點(diǎn)多，園林設(shè)計(jì)主題鮮明，綠化層次豐富 單價(jià)： 65008000元 /平方米 總價(jià)： 80120萬 企業(yè)管理者、文化人、私營業(yè)主、公務(wù)員、泛公務(wù)員、白領(lǐng)、工薪階層 中高端客戶、中端客戶 寧南板塊 環(huán)境優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施齊全 戶型以舒適型為主，創(chuàng)新少 單價(jià)： 60007000元 /平方米 總價(jià)： 75110萬 以秦淮區(qū)和雨花臺(tái)區(qū)的企業(yè)管理者、私營業(yè)主、公務(wù)員、泛公務(wù)員、白領(lǐng)、工薪階層為主 中高端客戶、中端客戶 城北板塊 城區(qū)內(nèi)價(jià)格最低、幕燕風(fēng)景區(qū) 戶型創(chuàng)新點(diǎn)少，園林設(shè)計(jì)處于初級(jí)階段，產(chǎn)品品質(zhì)一般 單價(jià)： 50006000元 /平方米 總價(jià)： 5080萬 以城北的私營業(yè)主、公務(wù)員、泛公務(wù)員、白領(lǐng)、工薪階層為主 中端客戶 江北板塊 價(jià)格低 戶型一般，園林設(shè)計(jì)一般 單價(jià)： 35004000元 /平方米 總價(jià)： 3050萬 以江北和新街口以北的白領(lǐng)、工薪階層為主 中端客戶、中低端客戶 高單價(jià)、高總價(jià) 產(chǎn)品品質(zhì)相對較差，低總價(jià) 競爭對手一：以誘人的區(qū)域規(guī)劃，高品質(zhì)的產(chǎn)品引領(lǐng)南京市場 競爭對手二：以優(yōu)美的環(huán)境、齊全的配套吸引客戶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 河西板塊的客戶主要來自鼓樓以南：