淄博利群地塊策劃報(bào)告之項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告-在線瀏覽
2025-05-10 10:25本頁(yè)面
【正文】 休閑、娛樂(lè)、會(huì)展產(chǎn)業(yè)和功能，構(gòu)筑四維全息商業(yè)架構(gòu) 商業(yè)概念ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ——泛商業(yè)時(shí)代的產(chǎn)物，主流商業(yè)業(yè)態(tài)，國(guó)內(nèi)最新的商業(yè)概念，淄博商業(yè)必然會(huì)出現(xiàn)的業(yè)態(tài)ＳＨＯＰＰＩＮＦ ＭＡＬＬ＝商業(yè)＋休閑＋娛樂(lè)＋資訊（會(huì)展）有關(guān)ＭＡＬＬ的定義：“一站式購(gòu)物，享受購(gòu)物，休閑，娛樂(lè)，餐飲的各項(xiàng)配套服務(wù)”“人們以休閑的心態(tài)去購(gòu)物，在購(gòu)物的過(guò)程中去休閑”178。MALL商城淄博商廈區(qū)域歷來(lái)是淄博市的商業(yè)中心，隨著市政府對(duì)舊城改造力度的逐步加大，整個(gè)老商業(yè)區(qū)將呈現(xiàn)一派完全不同于過(guò)去的新形象，經(jīng)營(yíng)商家實(shí)力強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)全，經(jīng)營(yíng)規(guī)模及檔次也飛速提高，各個(gè)商廈都以優(yōu)越舒適的購(gòu)物環(huán)境及商場(chǎng)特色吸引消費(fèi)者，給消費(fèi)者一種全新的感覺。物業(yè)命名淄博城市廣場(chǎng)“城市廣場(chǎng)”或未來(lái)引進(jìn)某知名品牌后嵌入形象定位“淄博首席ＳＨＯＰＰＩＮＧ ?。停粒蹋?，首個(gè)生活、休閑、娛樂(lè)、資訊的商業(yè)社區(qū)”商場(chǎng)檔次特點(diǎn)城市商業(yè)升級(jí)版購(gòu)物廣場(chǎng)＋休閑中心＋城市會(huì)所＋旅游景點(diǎn)＋流行總站＋風(fēng)味食街城市的、時(shí)代的、快樂(lè)的“海闊天空、任游任逛”商場(chǎng)業(yè)態(tài)組合定位178。（以下簡(jiǎn)稱為全包式）不引進(jìn)外部大的商業(yè)品牌，整個(gè)商城的樓層功能分區(qū)、中小商戶的招商、后期經(jīng)營(yíng)管理均由發(fā)展商成立的管理公司全面負(fù)責(zé)。（以下簡(jiǎn)稱半包式）三種思路的具體要求與優(yōu)劣勢(shì)各部相同，詳細(xì)分析見下表：組合形式要 求優(yōu)劣勢(shì)分析和本項(xiàng)目契合度主要原因全包式引進(jìn)一家大型的品牌商家；引進(jìn)的商家要足夠強(qiáng)（實(shí)力、品牌知名度、經(jīng)營(yíng)面積）建筑方案要最大程度的符合其經(jīng)營(yíng)需要；優(yōu)勢(shì)：后期經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有保證； 發(fā)展商無(wú)需再投入人力組建管理公司； 大商家入駐能增加部分純投資者的投資信心； 易造成市場(chǎng)關(guān)注熱點(diǎn)；劣勢(shì)：大商家殺價(jià)能力強(qiáng)，導(dǎo)致租金較低，影響發(fā)展商的投資返還，后期負(fù)擔(dān)重； 將很多自營(yíng)投資客戶拒之門外，大大縮小了目標(biāo)客群的范圍，將直接影響項(xiàng)目的銷售。半包式 引進(jìn)一家中型百貨或超市 剩余面積自己招商組建特色主題商城優(yōu)勢(shì)：引進(jìn)商家時(shí)可利用多家競(jìng)爭(zhēng)的方式保證租金的水平；利用大商業(yè)品牌保證基本的客流量，用特色主題商城鞏固加強(qiáng)本商城的地位，二者互相促進(jìn)、相得益彰。吸引大量的自營(yíng)投資者入駐；招商壓力適中；劣勢(shì)：內(nèi)部格局劃分對(duì)后期管理有影響； 仍然需要組建經(jīng)營(yíng)公司契合經(jīng)營(yíng)形式靈活特色鮮明且能與周圍商業(yè)形成互補(bǔ)的格局，避免了市場(chǎng)同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。178。主題商城：定位中檔消費(fèi)市場(chǎng)，具有鮮明的主題與特色。主題商城業(yè)態(tài)定位：核心品牌店備選業(yè)態(tài)：超市、百貨主題商城備選業(yè)態(tài)：家居廣場(chǎng)、女人世界、兒童世界、運(yùn)動(dòng)城、小商品城、電子城、服裝城、美食天地、商業(yè)業(yè)態(tài)選擇的原則一般有：① 與周圍競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的業(yè)態(tài)互補(bǔ)，充分發(fā)揮各自的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，最大程度的實(shí)現(xiàn)客流資源的共享，最終達(dá)成多贏的市場(chǎng)局面，從而不斷的鞏固本商圈的地位。安佳通過(guò)對(duì)目前淄博市商業(yè)格局與業(yè)態(tài)的分析，認(rèn)為本項(xiàng)目宜采用業(yè)態(tài)互補(bǔ)的思路，建議主題商城重點(diǎn)考慮以下兩種業(yè)態(tài)：超市 + 家居廣場(chǎng)超市 + 女人世界――業(yè)態(tài)包含的商品經(jīng)營(yíng)范圍：（1） 家居廣場(chǎng)： 家居飾品、家庭用品、 床上用品、品牌家私、歐陸燈飾、窗飾布藝、水晶器皿、小家電、高級(jí)音響、 花藝、陶藝、現(xiàn)代裝飾畫、水族、音樂(lè)器材等。B、 目前的經(jīng)營(yíng)狀況：租用沿街房的商戶狀況良好，地理位置對(duì)經(jīng)營(yíng)的影響較大C、 對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同度：普遍對(duì)地段有興趣，持觀望態(tài)度。B、 目前的經(jīng)營(yíng)狀況：主要商業(yè)街附近的商戶業(yè)績(jī)較好，幾個(gè)專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況不良；C、 對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同度：對(duì)地段認(rèn)同度高，對(duì)結(jié)構(gòu)形式及后期經(jīng)營(yíng)管理持疑問(wèn)態(tài)度。注重每層風(fēng)格的統(tǒng)一性、經(jīng)營(yíng)的協(xié)調(diào)性、管理的有效性、商場(chǎng)功能和競(jìng)爭(zhēng)力的最大化等因素。二、客戶定位本項(xiàng)目客戶定位商業(yè)物業(yè)由于自身的諸種特點(diǎn)，使其面對(duì)的客戶面較為狹窄，因而它主要針對(duì)特定的客戶群。目標(biāo)客戶識(shí)別：（1） 從置業(yè)目的上看，可分為：a、投資者；b、自營(yíng)者；（2） 從地域范圍來(lái)看，可分為：A、 以張店區(qū)的投資者為主；B、 五區(qū)三縣的投資者；C、 外地市投資客；（3）投資主體來(lái)看，可分為：A、 以個(gè)人投資為主；B、 少量的集團(tuán)、單位投資；（4）客戶總體比例預(yù)估***張店本地生意人 15%***周邊區(qū)縣的生意人 8%***外地生意人 7%**投資客 65%*其他 5%客戶特點(diǎn)及心態(tài)1） 投資客（張店區(qū)為主）所占比例較大；2） 張店區(qū)經(jīng)營(yíng)者在本項(xiàng)目目標(biāo)客戶中依然占較大比重； 以上兩種客戶為主要目標(biāo)客戶。3） 本地經(jīng)商者購(gòu)買目的以自營(yíng)為主；4） 小本經(jīng)營(yíng)，投資不多，回報(bào)豐厚；目標(biāo)客群主要特征分析①、投資型客戶：投資型客戶占目標(biāo)客群的比例較高，他們多數(shù)是具有多次置業(yè)者，具有一定的投資渠道和經(jīng)驗(yàn)，因而對(duì)具有投資價(jià)值的物業(yè)較為關(guān)注，尤其是對(duì)物業(yè)持久贏利能力的預(yù)測(cè)與投資回報(bào)方案的深入分析都表現(xiàn)的較為謹(jǐn)慎與理智。② 自營(yíng)投資客戶：自營(yíng)投資客戶主要表現(xiàn)為對(duì)物業(yè)的地理位置及經(jīng)營(yíng)主題認(rèn)同度較強(qiáng)，期望通過(guò)購(gòu)置物業(yè)達(dá)到長(zhǎng)久穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的目的。另外后期經(jīng)營(yíng)成本也是影響其投資決策的因素之一。用材方面以玻璃、鋼結(jié)構(gòu)、鋁扣板、大理石、花崗巖為主，體現(xiàn)時(shí)代感與通透感，強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代建筑特色。建筑功能商場(chǎng)內(nèi)部功能包括：購(gòu)物廣場(chǎng)（購(gòu)物）——超市（14層）、主題商場(chǎng)（14層）城市會(huì)所（休閑）——健身
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