【正文】 片區(qū)商業(yè)發(fā)展成熟，并升級(jí)換代。 我們應(yīng)該如何突破重圍，如何后發(fā)制人？ 定位思路 1 競(jìng)爭(zhēng)突圍，通過本項(xiàng)目二次定位，特別是業(yè)態(tài)定位，打造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力 30 從未來(lái)片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)來(lái)看，伴隨地鐵開通等外部條件利好，所帶來(lái)的新消費(fèi)人流和更高消費(fèi)需求的提升，以高檔服裝、娛樂休閑、中高檔餐飲等消費(fèi)需求日益擴(kuò)大。 31 本項(xiàng)目所屬老城商圈，共享老城商圈輻射范圍人流商氣及知名度。 劣勢(shì)： 本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值較低，規(guī)模體量較小，昭示性相對(duì)周邊兩個(gè)大型商業(yè)物業(yè)優(yōu)勢(shì)不足。 立足于 區(qū)域消費(fèi)者 需求，實(shí)現(xiàn)可成長(zhǎng)性商業(yè)定位 定位思路 3 本項(xiàng)目所屬老城商圈規(guī)模、檔次擴(kuò)大、升級(jí)，配套不斷完善，加之地鐵開通，交通環(huán)境改善等利好，商圈輻射力進(jìn)一步擴(kuò)大。這種狀況在短期內(nèi)無(wú)法改變。 （ 定位要注意補(bǔ)差） 啟示一 啟示一 啟示一 婚慶專業(yè)市場(chǎng) 項(xiàng)目可能定位方向一 青年婚慶市場(chǎng) 青年為主，追求中高檔以及良好的消費(fèi)環(huán)境、體驗(yàn)，對(duì)時(shí)尚、潮流的接受度最高 吸引力更強(qiáng) 吸引范圍更廣 多業(yè)態(tài)多元化 休閑 MALL 項(xiàng)目可能定位方向二 消費(fèi)體驗(yàn)需求 立足片區(qū)商圈，對(duì)餐飲娛樂的消費(fèi)市場(chǎng)空白點(diǎn)進(jìn)行補(bǔ)缺 餐飲休閑 購(gòu)物中心 項(xiàng)目可能定位方向三 購(gòu)物為主 滿足消費(fèi)實(shí)用性消費(fèi)為主，但時(shí)尚、流行性消費(fèi)產(chǎn)品（如服飾等多種商品）的需求 女人、兒童服飾、鞋帽等 多業(yè)態(tài)多元化 定位？ 本項(xiàng)目的突破口？ 思維的困局 哪種定位方向最適合本項(xiàng)目？ ？ 進(jìn)一步論證各定位方向的可行性！ 物業(yè)發(fā)展建議 區(qū)域研究及定位 思路 項(xiàng)目定位及論證 ※ 區(qū)域研究 ※ 商圈研究 ※ 項(xiàng)目定位思路 ※ 專業(yè)類市場(chǎng)定位及論證 ※ 休閑 MALL定位及論證 ※ 購(gòu)物中心定位及論證 ※ 風(fēng)格及行道規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 ※ 地標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 ※ 邊緣規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 ※ 節(jié)點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 ※ 區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 ※ 商業(yè)氛圍營(yíng)造 思維導(dǎo)圖 38 婚慶市場(chǎng)需求 龍崗老城商圈以青年為主的婚慶消費(fèi)需求： 下轄 13個(gè)街道、 147個(gè)社區(qū)， 2022年末全區(qū)常住人口 193萬(wàn)人，其中戶籍人口 37萬(wàn)人（實(shí)際管理人口超過 460萬(wàn)）。 目前龍崗大工業(yè)區(qū)的規(guī)劃定位， 以工業(yè)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，其工業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)了以“外來(lái)務(wù)工年輕人”為主消費(fèi)群， 其占龍崗總?cè)丝诘谋壤鄬?duì)較大，同時(shí)加上本地的年輕人比例。 針對(duì)龍崗片區(qū)青年為主力的消費(fèi)特征，存在滿足其一定規(guī)模的婚慶市場(chǎng)消費(fèi)需求 隨著龍崗國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，居民生活水平的日益提高，以及居民對(duì)現(xiàn)代社會(huì)時(shí)尚追求，使得大眾生活中婚慶習(xí)俗在不斷產(chǎn)生變化，從而誕生了有一定規(guī)模符合本地的婚慶市場(chǎng)。 新婚消費(fèi)結(jié)構(gòu) 近三年我國(guó)新婚消費(fèi)結(jié)構(gòu)3526565920227464103093040 1000 2022 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000影樓婚紗照結(jié)婚珠寶首飾婚紗禮服婚慶禮儀喜宴水平（不含酒水/ 桌）蜜月旅行數(shù)據(jù)來(lái)源：全國(guó)結(jié)婚產(chǎn)業(yè)調(diào)查統(tǒng)計(jì)中心 未計(jì)購(gòu)買新居和轎車，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的新婚消費(fèi)結(jié)構(gòu)比 44%27%13%16%新居裝修 新居用品 婚慶宴請(qǐng) 其他綜合就一般婚慶市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)而言，婚慶消費(fèi)所占比例僅為新婚消費(fèi)的 16%，消費(fèi)比重較低 就一般婚慶市場(chǎng)的新婚消費(fèi)結(jié)構(gòu)而言： 一般婚慶市場(chǎng)的新婚消費(fèi)中，以“新居裝修、家用電器、家具”占了絕大部分比例；而婚慶消費(fèi)占了非常小的比例（注：未計(jì)婚宴） 。這還需要整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費(fèi)水平的提高以及消費(fèi)意識(shí)的提升。 根據(jù)婚慶市場(chǎng)行業(yè)發(fā)展情況，消費(fèi)者在消費(fèi)取向上婚慶產(chǎn)品消費(fèi)選擇單一，婚慶行業(yè)起步階段特征決定婚慶專業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)化形成相對(duì)較難。 目標(biāo)客戶特征 以“打工青年一族”為主的 婚慶目標(biāo)客戶消費(fèi)特征： 思想開放，易于接受新鮮事物； 追求時(shí)尚、潮流； 消費(fèi)力水平有限。 物質(zhì)需求相對(duì)滿足或富足，開始尋求精神需求； 以“中產(chǎn)階級(jí)目標(biāo)客戶”為主流形成的消費(fèi)群體為婚慶專業(yè)市場(chǎng)的主力支撐客群； （其具有一定消費(fèi)實(shí)力，婚慶消費(fèi)意識(shí)較強(qiáng)） 婚慶產(chǎn)業(yè)及專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展所具備的前提條件一： 根據(jù)區(qū)域差異性，目標(biāo)客戶的質(zhì)素決定婚慶產(chǎn)業(yè)及婚慶專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)模、檔次、發(fā)展水平及發(fā)展趨勢(shì)。 以“中產(chǎn)階級(jí)”為主體的 婚慶目標(biāo)客戶消費(fèi)特征： 婚慶專業(yè)市場(chǎng)形成的前提條件 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚、集群效益突顯 龍崗以“工業(yè)為主導(dǎo)”的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，片區(qū)商業(yè)以“多點(diǎn)開花”布局逐步形成商圈輻射。 婚慶產(chǎn)業(yè)及專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展所具備的前提條件二： 根據(jù)龍崗目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)及商業(yè)發(fā)展，龍崗以工業(yè)為主導(dǎo)，缺乏婚慶專業(yè)市場(chǎng)的上下游發(fā)展的行業(yè)基礎(chǔ)。 婚慶專業(yè)市場(chǎng)則是婚慶專業(yè)市場(chǎng) 涵蓋了婚紗攝影、美容美發(fā)、首飾禮品、煙酒餐飲、交通旅游、家居用品等眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展于一體的， 產(chǎn)業(yè)化、行業(yè)鏈集群 。 ?與老城商圈整體商業(yè)氛圍及商業(yè)形態(tài)差距較大 物業(yè)發(fā)展建議 區(qū)域研究及定位 思路 項(xiàng)目定位及論證 ※ 區(qū)域研究 ※ 商圈研究 ※ 項(xiàng)目定位思路 ※ 專業(yè)類市場(chǎng)定位及論證 ※ 休閑 MALL定位及論證 ※ 購(gòu)物中心定位及論證 ※ 風(fēng)格及行道規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 ※ 地標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 ※ 邊緣規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 ※ 節(jié)點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 ※ 區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 ※ 商業(yè)氛圍營(yíng)造 思維導(dǎo)圖 46 一座集龍崗中心城人“吃喝玩樂”為一體的，經(jīng)營(yíng)最集中，人氣最旺，設(shè)計(jì)最富特色的 休閑娛樂城 。 您認(rèn)為柏龍商業(yè)廣場(chǎng)最應(yīng)該設(shè)置的商業(yè)形態(tài)%%%%%%%%%%%%%%%大型百貨∕購(gòu)物中心 大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng) 美食城 酒店 休閑娛樂中心 其他消費(fèi)者認(rèn)可休閑娛樂定位方向 周邊消費(fèi)者超過 50%表示本項(xiàng)目應(yīng)提供休閑娛樂及餐飲 通過前期對(duì)周邊消費(fèi)者的市調(diào)數(shù)據(jù)看， 消費(fèi)者希望本項(xiàng)目為其提供“休閑娛樂”的占 ％，“餐飲美食”的占 ％，總體超過 50%。 消費(fèi)需求潛力較大 片區(qū)休閑娛樂市場(chǎng)空白點(diǎn) 經(jīng)營(yíng)者對(duì)休閑娛樂、餐飲業(yè)態(tài)認(rèn)同 經(jīng)營(yíng)者希望調(diào)整的業(yè)態(tài)分布%%%%%%大型百貨/ 購(gòu)物中心大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)美食城酒店休閑娛樂中心其他在受調(diào)查的經(jīng)營(yíng)者中，認(rèn)為柏龍商業(yè)廣場(chǎng)調(diào)整為“休閑娛樂”的比例占了近 20%，一定程度上說明休閑娛樂業(yè)態(tài)的匱乏和未來(lái)尚有較大的市場(chǎng)發(fā)展空間。 綜合而言，經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為本項(xiàng)目“休閑娛樂、餐飲”業(yè)態(tài)的設(shè)置，持贊同態(tài)度。 51 地鐵 3號(hào)線鳥瞰圖 老城商圈（明年地鐵開通后對(duì)項(xiàng)目的影響） 本項(xiàng)目若定位為休閑 MALL，其利好表現(xiàn)在： 成為本區(qū)域首席娛樂休閑商業(yè)地標(biāo)；難于被復(fù)制； 輻射范圍不僅僅極限于老街商圈及中心城商圈，而是往東西部更大范圍擴(kuò)展，從而帶來(lái)更大的消費(fèi)人流。 本項(xiàng)目所處的龍崗 老街片區(qū)，休閑娛樂產(chǎn)業(yè)相對(duì)不足 ，無(wú)法滿足周邊居民日益增長(zhǎng)的休閑娛樂消費(fèi)需求， 導(dǎo)致目前片區(qū)夜間消費(fèi)不足 ，通過 前期的市調(diào)，消費(fèi)者普遍對(duì)休閑娛樂需求較高 。 案名 柏龍 除了夜晚火爆經(jīng)營(yíng)之外，以“電玩電動(dòng)游戲，以及桑拿健身美容， KTV等亦能滿足白天消費(fèi)需求，將會(huì)有力的支撐項(xiàng)目的全天候的長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng) 。 ? 龍崗區(qū)域工廠商務(wù)客戶。 ? 莞、惠等其他地區(qū)消費(fèi)者。 龍崗區(qū)域工程商務(wù)客戶，區(qū)域中高端居住客戶是項(xiàng)目核心 客戶 業(yè)態(tài)組合 咖啡廳、 特色餐飲、網(wǎng)吧、蘇寧 大型酒樓，特色酒吧，美食城 電玩及游戲周邊配套、蘇寧、專賣店等 KTV，電影，桑拿 spa，美容 主題區(qū) 2F 3F 4F 電玩世界 餐飲美食城 休閑館 休閑館 1F 業(yè)態(tài)定位 以主題分區(qū)進(jìn)行項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合，初步建議組合：一樓電玩世界主題；二樓美食餐飲主題；三樓休閑美容主題；四樓動(dòng)感娛樂主題； 電玩世界主題演繹 定位演繹 以大型電子世界主力店為主，通過電玩 符號(hào) （如游戲海報(bào)）、 裝修風(fēng)格 （燈光、墻壁）等進(jìn)行主題風(fēng)格表現(xiàn)。主要 以色彩及美食符號(hào)表現(xiàn) ，特別是特色店的裝修。 優(yōu)勢(shì)： ?切入目前市場(chǎng)空白點(diǎn)，能吸引人群，后期經(jīng)營(yíng)有保障； ?消費(fèi)者經(jīng)營(yíng)者對(duì)該方向較為認(rèn)同，具有較高可行性； ? 地鐵開通及深惠路改造將帶來(lái)巨大消費(fèi)群等外部環(huán)境利好點(diǎn)； 劣勢(shì)： ? 片區(qū)目前消費(fèi)水平有限，支撐本項(xiàng)目 2萬(wàn)的“娛樂城”成功經(jīng)營(yíng)有一定風(fēng)險(xiǎn)； ? 休閑娛樂、餐飲等相對(duì)其他業(yè)態(tài)租金承受力較低，對(duì)本項(xiàng)目的收益形成制約； ? 對(duì)原有的商戶調(diào)整大； 休閑 MALL優(yōu)劣勢(shì)分析 物業(yè)發(fā)展建議 區(qū)域研究及定位 思路 項(xiàng)目定位及論證 ※ 區(qū)域研究 ※ 商圈研究 ※ 項(xiàng)目定位思路 ※ 專業(yè)類市場(chǎng)定位及論證 ※ 休閑 MALL定位及論證 ※ 購(gòu)物中心定位及論證 ※ 風(fēng)格及行道規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 ※ 地標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 ※ 邊緣規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 ※ 節(jié)點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 ※ 區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 ※ 商業(yè)氛圍營(yíng)造 思維導(dǎo)圖 62 萬(wàn)千寵愛 品味生活 人和 ：萬(wàn)千寵愛 看好柏龍 項(xiàng)目定位 定位方向研判 ※ 消費(fèi)者經(jīng)營(yíng)者分析 ※ 競(jìng)爭(zhēng)格局分析 ※ 案例及定位啟示 ※ 整體定位 ※ 案名及屬性定位 ※ 主題理念釋疑 ※ 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ※ 租金收益測(cè)算 65 第一商圈（步行兩公里范圍內(nèi) 60%）： 龍崗街道居民（含居住在龍崗老街的打工者）； 第二商圈（車行 1520分鐘范圍內(nèi) 85%）： 主要以中心城商圈為主的龍城街道居民（含居住在龍城老街的打工者）； 第三商圈（ 5%10%） ：主要為布吉、坪山、坪地街道等區(qū)域消費(fèi)者； 偶得客戶（ 5%以下）： 涵蓋如寶安、福田、龍華、羅湖、惠州、東莞等區(qū)域消費(fèi)者； 柏龍商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目的商圈核心輻射老城、中心城，并將輻射周邊街道，以及其他各區(qū)和惠莞等相鄰城市。 66 在下列龍崗商業(yè)中心中，您和您的家庭最常去的一處是？ 最吸引消費(fèi)者的是龍盈泰天虹，比例為 %。說明較高知名度、優(yōu)良的購(gòu)物環(huán)境和成功的經(jīng)營(yíng)等因素，吸引了很大部分老城的消費(fèi)者。 您覺得柏龍商業(yè)廣場(chǎng)有哪些不足？ 突出反映人流商氣的不足，占 %的比例，其次為商品種類不全和知名度低（分別占 %和 %比例）。其次為“檔次提升”，比例為 % 消費(fèi)者調(diào)查 67 您希望柏龍商業(yè)廣場(chǎng)的市場(chǎng)定位為哪種檔次？ “中高檔”的消費(fèi)者占最大比例，為 50%。 您認(rèn)為柏龍商業(yè)廣場(chǎng)最應(yīng)該設(shè)置的商業(yè)形態(tài)是？ 認(rèn)為設(shè)置為“大型百貨 ∕ 購(gòu)物中心”的占 ％比例。 如果柏龍商業(yè)廣場(chǎng)調(diào)整為購(gòu)物中心，您希望購(gòu)物中心里面有？ 認(rèn)為本項(xiàng)目調(diào)整為購(gòu)物中心后里面需要有“餐飲美食”的占最大比例為 ％。充分說明了消費(fèi)對(duì)多元化商品的消費(fèi)需求以及片區(qū)餐飲休閑的缺乏。“ 100－ 200元”跟隨其后，所占比例為 17％。其次為“兒童世界”，比例為 % 您用于“專業(yè)賣場(chǎng)”消費(fèi)每個(gè)月的消費(fèi)支出為？ “ 100－ 200元”以及“ 200－ 300元”占了最多比例，均為 ％ .再次為“ 400－ 500元”，占 %比例 69 1如果柏龍商業(yè)廣場(chǎng)調(diào)整為餐飲美食城，您覺得哪種餐飲最符合您的消費(fèi)習(xí)慣？ 希望做一個(gè)美食廣場(chǎng)的消費(fèi)者占 ％，其次為特色餐飲和中式快餐，分別為 ％、 15％。 其次“ 100－ 200元”占了％比例，說明整體餐飲消費(fèi)水平以中等層次為主。 而如果做酒店，有 ％的比例人群認(rèn)為做經(jīng)濟(jì)型酒店較為合適，這反映該片區(qū)的消費(fèi)力水平。 其次“ 300－ 400元”占了 ％比例。 1如果柏龍商業(yè)廣場(chǎng)調(diào)整為休閑娛樂，您最希望柏龍做哪些行業(yè)？ 認(rèn)為休閑娛樂里做“卡拉 OK∕KTV” 和“電影院”等大眾娛樂占較大比例，兩者占了近 50％的比例。 1您用于休閑娛樂消費(fèi)每個(gè)月的消費(fèi)支出為？ 大多數(shù)消費(fèi)者在休閑娛樂上的每月支出在“ 200－ 300元”，所占比例為 ％，其次為“ 100－ 200元”，占 ％。 2 若調(diào)整為 “ 大型百貨購(gòu)物中心 ” 則需要有 “ 百貨、超市、餐飲美食和休閑娛樂 ” 等，以滿足消費(fèi)者 “ 吃喝玩樂購(gòu) ” 等多方面的需求。 若調(diào)整為 “ 酒店 ” 則消費(fèi)水平不高的經(jīng)濟(jì)型酒店較符合目前市場(chǎng)現(xiàn)狀和消費(fèi)水平。 對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的產(chǎn)品組合上： 對(duì)項(xiàng)目檔次上： 市場(chǎng)調(diào)研 定位支撐小結(jié) 一站式滿足零售、餐飲及娛樂的購(gòu)物中心是商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 從調(diào)研數(shù)據(jù)顯示： ?說明該片區(qū)范圍內(nèi)的消費(fèi)力普遍偏低 。 72 3 每種業(yè)態(tài)商品平均的消費(fèi)支出大體在 100－ 300元 ∕月 ∕人，占了近四成的比例。 在消費(fèi)支出上，通過消費(fèi)者在各種業(yè)態(tài)商品上消費(fèi)支出，可以得出共性： 市場(chǎng)調(diào)研 定位支撐小結(jié) 73 經(jīng)營(yíng)者進(jìn)駐意向調(diào)查 是否會(huì)考慮進(jìn)