【正文】 柳州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持又好又快的發(fā)展態(tài)勢(shì) 。 2022年，該區(qū)已完成生產(chǎn)總值 ，其中一產(chǎn)增 加值 ，工業(yè)增加值 ，三產(chǎn)增加值 ， 分別完成年度計(jì)劃任務(wù)的 %、 %、 %和 %；財(cái)政收入達(dá) ，與上年同比增長(zhǎng) %。 從各個(gè)細(xì)分的經(jīng)濟(jì)要素發(fā)展?fàn)顟B(tài)分析，柳州整體經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 戰(zhàn)略目標(biāo) 現(xiàn)狀分析 戰(zhàn)略之道 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 客戶分析 戰(zhàn)略定位 經(jīng)濟(jì)分析 營(yíng)銷實(shí)施 物業(yè)發(fā)展 柳州房地產(chǎn)發(fā)展歷程 ? 初期階段 —— 從上個(gè)世紀(jì) 90年代初開始進(jìn)入商品化開發(fā)，受國(guó)家福利性住房政策影響，市場(chǎng)缺乏強(qiáng)勁需求， ? 成長(zhǎng)階段 —— 從上世紀(jì) 90年代后期至 2022年，在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控后政策得到逐步放松并完善的背景下發(fā)展的，住房政策改革也發(fā)生了較大的變化（主要是貨幣化住房補(bǔ)貼），在政策導(dǎo)向下房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品化程度較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)化開發(fā)逐漸發(fā)展起來。 ? 快速發(fā)展階段 —— 2022年至今，產(chǎn)品逐漸豐富，購買力不斷釋放。 戶型單一 商品房 90年代末 市場(chǎng)交易 戶型變化(廳、衛(wèi)、陽臺(tái)、朝向 ) 出現(xiàn)初級(jí)水平物業(yè)管理 住宅小區(qū) 2022年起 市場(chǎng)交易 出現(xiàn)社區(qū)商業(yè)、幼兒園等配套 封閉式管理物業(yè)管理水平較一般 封閉小區(qū) 主題社區(qū) 2022年開始 市場(chǎng)交易 社區(qū)配套 戶型創(chuàng)新 封閉式管理人性化服務(wù) 社區(qū)中心園林景觀 重視社區(qū)居住文化配套 柳州房地產(chǎn)發(fā)展階段判斷 房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均 GDP關(guān)系國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn) 發(fā)展階段 啟動(dòng)期 發(fā)展期 快速增長(zhǎng)期 穩(wěn)定發(fā)展期 人均 GDP （美元） 1000～ 3000 3000～ 4000 4000～ 8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為 主 改善需求為主 發(fā)展特征 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 平穩(wěn)發(fā)展以 數(shù)量為主，數(shù) 量與質(zhì)量并重 快速發(fā)展以質(zhì) 量為主，數(shù)量 與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 89171013112489146201500018000050001000015000202202022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年單位：元人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2022年柳州市人均 GDP20220元（約 2400美元） 柳州市房地產(chǎn)發(fā)展處于啟動(dòng)期，超速發(fā)展，產(chǎn)品以 單純數(shù)量型增長(zhǎng)，但已經(jīng)開始注重產(chǎn)品品質(zhì)。 住宅銷售價(jià)格 柳州市商品房?jī)r(jià)格水平呈逐年上漲趨勢(shì) 0 1500 2022 2500 2022 2022 2022 2022 2022 1850 1922 2070 2300 2800 單位：元 /㎡ 2022年柳州住宅銷售價(jià)格同比增長(zhǎng) 18％， 受土地價(jià)格上漲的影響以及開發(fā)項(xiàng)目品質(zhì)不斷地提高，預(yù)計(jì) 2022柳州房地產(chǎn)整體價(jià)格將會(huì)突破 3300元 /平方米。 原因： 政府和媒介對(duì)河?xùn)|新區(qū)導(dǎo)向性炒作。 央行 2022年以來長(zhǎng)期實(shí)行的人民幣 “ 負(fù)利率 ” 政策。 銀行房屋貨款政策極為寬松，只要能首付二成、三成幾乎無條件地就可以利用銀行的七八成資金去投資購房 ，甚至炒房 。 11月份，柳州市推出的新盤超過 10家，包括尾盤和此前在售的樓盤，當(dāng)月推向市場(chǎng)的商品房超過上千套。 原因： 國(guó)家房貸政策收緊，提高二套房首付及貸款利率，及即將開征物業(yè)稅的消息，使得很多投資房產(chǎn)者更多地選擇觀望。但由于 07年房?jī)r(jià)不斷上漲，影響了自住型臵業(yè)者的投資熱情。 年底股票市場(chǎng)大跌，使得不少投資者止步房產(chǎn)購買、投資，而且不斷拋售手中的房產(chǎn)。 2022年柳州市房地產(chǎn)發(fā)展概況 總體市場(chǎng)： 市場(chǎng)處于高速發(fā)展階段，開發(fā)量猛增。 一級(jí)市場(chǎng)： 土地價(jià)格上漲迅速。多數(shù)購買者都對(duì)樓盤品質(zhì)有一定的要求。 2022年柳州市房地產(chǎn)發(fā)展概況 品牌開發(fā)： 從華林郡邸的營(yíng)銷成功、陽光 100臵業(yè)公司的品牌成功到舊機(jī)場(chǎng)版塊樓盤的火爆銷售，可以看出柳州市購房者的追求品牌、多元性、務(wù)實(shí)等特點(diǎn)。 面積、價(jià)格： 根據(jù)各樓盤銷售情況表明：房屋面積仍將以 80120平方米之間的二房二廳及三房二廳為主，房?jī)r(jià)在 20萬至 40萬元的戶型持續(xù)熱銷，一些設(shè)計(jì)出眾的小戶型和超大戶型也會(huì)擁有一批追捧者。 政府傾斜： 政府今年也加大了房地產(chǎn)開發(fā)的對(duì)外引資力度，用好地段、好的條件重點(diǎn)吸引外省知名地產(chǎn)商的進(jìn)入，以求刺激和帶動(dòng)本地房地產(chǎn)的水平。 ? 今年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目共 88項(xiàng)，總用地 ，總建筑面積 方米，年度施工面積 ，如續(xù)建的陽光 100城市廣場(chǎng)、柳北文化商業(yè)廣場(chǎng)、濱江世紀(jì)城、南亞 〃 名邸、在水一方等樓盤。 ? 保障性住房總用地面積 ，總建筑面積 ，年度施工面積 。 A、柳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于高速發(fā)展階段 。 C、明年柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)超過今年 。 F、明年房地產(chǎn)營(yíng)銷力度將進(jìn)一步加大，營(yíng)銷手段更為豐富 。 H、外地的設(shè)計(jì)概念將更多的進(jìn)入柳州市場(chǎng)，也將會(huì)帶來更多新的概念和設(shè)計(jì) 。 【 我司預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)的形勢(shì) 】 柳州區(qū)位圖 根據(jù) 2022年 6月 18日，柳州市十一屆人大常委會(huì)第 27次會(huì)議審議并通過了 《 柳州市城市總體規(guī)劃（ 20222020年） 》 中提出，柳州將建成現(xiàn)代化工業(yè)花園城市，形成廣西中心城市之一，西南地區(qū)交通樞紐及重要工業(yè)城市，山水風(fēng)貌獨(dú)特的歷史文化名城。 柳北區(qū)： 潭中路以北，柳江為界； 柳南區(qū)： 柳江以南，南站路以東，屏山大道（西江路）以南； 柳西區(qū)： 柳江以西，南站路以北； 河?xùn)|區(qū)： 柳江以東，西江路以北； 城中區(qū)： 潭中路以南，柳江為界。 較高 老城區(qū) ,配套設(shè)施形成一定規(guī)模。生活配套 ,交通還在完善中 較低 做為還在發(fā)展中的新區(qū)，生活配套尚未完善。其中大部分定位為公寓和辦公樓，公寓面積在3575 ㎡ 左右，價(jià)格為 38005500元 /㎡ ；商鋪面積在 20100㎡ 左右，價(jià)格 3000050000元 /㎡左右。高層主力戶型為面積在 130160 ㎡ 左右的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，價(jià)格為 3600— 5800元 /㎡ ；商鋪面積在 1050 ㎡ 左右，價(jià)格為 15000— 30000元 /㎡ 。主力戶型為 110120 ㎡ 左右的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，價(jià)格為 2200— 2800元 /㎡ ,造成該板塊價(jià)位較低的原因是：板塊周邊環(huán)境治安較亂，周邊商業(yè)圈不夠成熟。主力戶型 為 108120的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，住宅均價(jià)為 33004300元 /㎡ 。公寓面積在 50 ㎡ 左右，價(jià)格為： 3200元 /㎡ 左右；高層主力戶型為 120 ㎡ 左右的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，價(jià)格在 3100元 /㎡ 左右。公寓面積在 4065㎡ 左右，價(jià)格為： 42005000元 /㎡ 左右；高層主力戶型為 120160 ㎡ 左右的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，價(jià)格在 38006000元 /㎡ 。主力戶型為 110130 ㎡ 左右的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，價(jià)格在 31003500元 /㎡ 。河?xùn)|板塊、舊飛機(jī)場(chǎng)板塊成市場(chǎng)主力發(fā)展板塊。 在產(chǎn)品線上， 規(guī)模、產(chǎn)品形態(tài)多樣化，在中檔高質(zhì)、高價(jià)高質(zhì)、低價(jià)適質(zhì)方面競(jìng)相出彩。 區(qū)域市場(chǎng)分析重要結(jié)論 ? 板塊競(jìng)爭(zhēng)各具特色品牌開發(fā)商獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷 板塊間競(jìng)爭(zhēng)則各具特色，注重板塊資源的利用。 ? 各板塊消費(fèi)者需求差異化 各板塊消費(fèi)者由于職業(yè)背景、收入水平、所在區(qū)域差異，造成其消費(fèi)需求有一定不同。 柳北片區(qū)概述 柳北區(qū)位于柳州北面，轄區(qū)人口 ，是柳州市人口最多，工業(yè)最集中的地區(qū)。 柳北區(qū)是柳州冶金、機(jī)械、電力、化學(xué)、紡織及糧油加工工業(yè)的重要基地。其中以協(xié)和康城、桂景灣（水天一）具有一定的影響力。尚成國(guó)際等樓盤。目前樓盤的數(shù)量較集中：冠亞 維多利亞、錦繡香江、四季花城等高檔樓盤。首期啟動(dòng)的柳北片試點(diǎn)項(xiàng)目，將涉及原搪瓷廠、柳空等15家企業(yè)的職工家庭近 3000戶，近 1萬人口，土地開發(fā) 120多畝，總建筑面積 40萬平方米；建設(shè)總投資約 10億元，主要采取“財(cái)政投一點(diǎn)，政策讓上點(diǎn)，銀行貸一點(diǎn)，群眾出一點(diǎn)，市場(chǎng)開發(fā)補(bǔ)一點(diǎn)”等辦法多渠道籌集。 柳北區(qū)主力購房群 — 柳鋼職工住房現(xiàn)狀 ? 據(jù)了解，柳鋼首批職工集資房坐落在鷓鴣江以北，原柳鋼修建部的土地上，共 24棟。 雖然有了這些職工集資房計(jì)劃，但仍有不少柳鋼職工在外購買商品房。 ? 目前的柳鋼人居住狀況主要分為四大類：柳鋼房改房（ 42%）、職工集資房（ 19%）、商品房（ 21%）、租房及單位宿舍（ 28%）。 資料來源：柳鋼下屬的非鋼集團(tuán) 柳北區(qū)樓盤分布圖 本案 項(xiàng)目地塊處于柳州市舊城區(qū)柳北板塊中，南北方向坐落于柳北區(qū)的核心居住區(qū)（北雀路板塊）。加上項(xiàng)目地塊周邊完善的生活配套，使項(xiàng)目在地塊資源方面具有了先天性的優(yōu)勢(shì)。金茂園、望泰 中央公園、 水天一洲 水天一洲 規(guī) 模 占地 230畝，總建筑面積 26000㎡ 產(chǎn)品形式 多層、小高層、高層、疊拼別墅、商鋪 價(jià) 格 一期 1800，二期 2500，三期 2800，目前均價(jià) 3200，價(jià)格漲幅 77％。 配 套 小區(qū)菜市場(chǎng)、老鄰居超市、第四人民醫(yī)院附院、黃村派出所、桂中大藥房、游泳池、幼兒園 銷 售 率 73％ 客戶特征 區(qū)域內(nèi)銷型客戶為主，多為購房自住的首次臵業(yè)者。 北雀路上少有的臨江大型樓盤，戶型面積 以均中小面積為主，客戶群以中低端為主。北城華府 104㎡ 三房?jī)蓮d一衛(wèi) 71㎡ 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 規(guī) 模 占地面積 ，總建筑面積 143803平方米 產(chǎn)品形式 東北部為 8棟中高層住宅；南面主要為 5棟 6層半多層住宅 價(jià) 格 預(yù)計(jì) 3800元 /㎡ 開盤 戶型面積 主要以 110120㎡ 的三房為主 樓盤特色 與柳江相近，高點(diǎn)的樓層可觀江景。中央花園 項(xiàng) 目 鳥 瞰 圖 柳北區(qū)的一個(gè)高端樓盤，周邊生活配套齊全，進(jìn)出市中心只需 5分鐘車程。 1500平方米的高級(jí)會(huì)所 ， 引入濃郁熱帶海洋和島嶼文化語言和手法，使會(huì)所四面環(huán)水，遠(yuǎn)望有如水中的島嶼，會(huì)所墻體以簡(jiǎn)約手法用通透玻璃精心打造，體現(xiàn)出建筑本身的美感。 中房 〃 金茂園 —— 由于地塊鄰近，目標(biāo)客戶群一致，該項(xiàng)目將會(huì)成為本案的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?？偛季直M可能爭(zhēng)取南北向。主要是周邊柳鋼、柳化、區(qū)三建等企業(yè)職工。高附價(jià)值和中小戶型產(chǎn)品較為稀缺； 建筑形式 —— 以多層和小高層為主； 建筑風(fēng)格 —— 現(xiàn)代的建筑風(fēng)格，趨向簡(jiǎn)約、明快； 銷售價(jià)格 —— 從 3000— 3500元 /m2，差幅不大，客戶群同質(zhì)性強(qiáng)； 營(yíng)銷手法 —— 開始注重品牌效應(yīng)，走向?qū)I(yè)化營(yíng)銷道路； 購買群體 —— 周邊企業(yè)職工、紅衛(wèi)鋼材市場(chǎng)及周邊其他個(gè)體私營(yíng)業(yè)主； 品牌開發(fā) —— 恒原佳、冠亞、柳鋼興佳、中房。 戰(zhàn)略目標(biāo) 現(xiàn)狀分析 戰(zhàn)略之道 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 客戶分析 戰(zhàn)略定位 經(jīng)濟(jì)分析 營(yíng)銷實(shí)施 物業(yè)發(fā)展 項(xiàng)目市場(chǎng)消費(fèi)群體及購買力調(diào)查分析 據(jù)我司市場(chǎng)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，得出以下分析： 針對(duì)項(xiàng)目所處柳北片區(qū)購房消費(fèi)群體多為區(qū)域內(nèi)的企業(yè)職工，為更好的了解柳北片區(qū)目前的消費(fèi)群體在購房臵業(yè)方面的消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣及消費(fèi)需求，我司本次對(duì)北雀路周邊的潛在消費(fèi)群體進(jìn)行了一次抽樣調(diào)查。被調(diào)查對(duì)象主要為柳鋼、柳化、三建、火電公司等項(xiàng)目周邊企業(yè)的職工以及北雀路周邊樓盤的意向客戶的隨機(jī)訪談。年齡在 3747歲之間者有了一定的積蓄，他們出于改善居住環(huán)境的需要而購房。 （ 2）消費(fèi)者臵業(yè)的次數(shù) 購房者置業(yè)的次數(shù)71%29%第一次第二次點(diǎn)評(píng)： 在有效關(guān)注此問題的客戶群體中，已經(jīng)有 %的客戶選擇了 “ 第一次臵業(yè) ” 。其原因是：一、這兩年是結(jié)婚生孩子的高峰期，企業(yè)不能滿足職工的購房需要；二、消費(fèi)者對(duì)自身居住的環(huán)境有了更高的要求；三、人們的生活水平不斷提高，臵業(yè)成為一種習(xí)慣。 購房目的%% %%%%%%%長(zhǎng)期居住 臨時(shí)過度 投資升值比例（ 3）消費(fèi)者購房的目的 點(diǎn)評(píng)： 從圖中，我們不難發(fā)現(xiàn)，目前柳北區(qū)購買者購買商品房主要的目的是用來長(zhǎng)期居住的（占 %），以解決自身的居住問題。一但他們安定下來，他們將會(huì)花更大的精力去挑選自己喜歡的房子，滿足自己改善生活質(zhì)量的目的。 家庭收入情況35%48%10%5% 2%3 萬以下5 萬以下8