【正文】 高速公路廊坊段項(xiàng)目估算總投資約為 ，全長(zhǎng)約 53公里。 京哈 京沈 京津塘 京開(kāi) 京承 廊坊 固安 香河 燕郊 大廠 1小時(shí)交通圈 廊坊 ? 城市定位： 京津冀城鎮(zhèn)群重要區(qū)域中心城市，承接京津城市部分職能， 以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)為主的生態(tài)宜居名城 ； ? 近幾年間廊坊先后興建了國(guó)際會(huì)展中心、國(guó)際展覽館、華日展館等一批現(xiàn)代化展館。 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) ?產(chǎn)業(yè)發(fā)展總的定位是：堅(jiān)持? 以高科技、外向型為主導(dǎo)，現(xiàn)代制造業(yè)和新興服務(wù)業(yè)并舉 ?。 廊坊產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 具有良好的工業(yè)基礎(chǔ)，已經(jīng)吸引眾多電子信息、汽車零部件制造等著名企業(yè)入駐 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)業(yè)空間布局 形成兩帶一軸一中心的產(chǎn)業(yè)格局 ，承接北京、天津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 ?? 兩帶 ? ，即依托固安、龍河、廊坊、香河、大廠、燕郊六個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)，沿涿密高速公路建設(shè)環(huán)北京產(chǎn)業(yè)帶；依托留各莊、東阜、左各莊、勝芳、揚(yáng)芬港、東沽港、里瀾城等園區(qū)，沿廊泊公路建設(shè)環(huán)天津產(chǎn)業(yè)帶； ?? 一軸 ? ，即依托永清、霸州、文安、大城等工業(yè)園區(qū)，沿規(guī)劃建設(shè)的廊滄高速公路建設(shè)特色產(chǎn)業(yè)軸； ?? 一中心 ? ，即發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，提升城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力和輻射帶動(dòng)力，使市區(qū)不僅成為全市的政治文化中心，而且成為名副其實(shí)的經(jīng)濟(jì)中心 ?通過(guò) ? 兩帶一軸一中心 ? 格局的構(gòu)建，增強(qiáng)對(duì)京津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的承接能力，提高對(duì)項(xiàng)目投資的吸附能力，強(qiáng)化對(duì)產(chǎn)業(yè)聚集的支撐能力，進(jìn)而從整體上加快我市與京津產(chǎn)業(yè)融合的步伐，加快我市縣域之間、城鄉(xiāng)之間的整合步伐，在空間上實(shí)現(xiàn)全市產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)快速發(fā)展 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 管道局相關(guān)、 IT、金融、會(huì)展、商務(wù)服務(wù)等收入水平最為突出。 人均消費(fèi)性支出增長(zhǎng)較快，顯示社會(huì)消費(fèi)觀念有較大變化，居民消費(fèi)信心上漲。其中外來(lái)人口增長(zhǎng) 達(dá) ， 占人口增長(zhǎng)比重為33%； ?廊坊市就業(yè)人口結(jié)構(gòu)當(dāng)中低層次人口占絕大比例，其中高中及高中以下學(xué)歷的占 68%，本科及本科以上的僅占 14%；擁有高級(jí)職稱的只有 10% 人口結(jié)構(gòu) 隨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化而來(lái)的外來(lái)人口與新出生人口數(shù)逐年增加，但從就業(yè)人口結(jié)構(gòu)中低層次人口占絕大比例 廊坊市就業(yè)人口文化程度 廊坊市就業(yè)人口職稱程度 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 近年來(lái)廊坊 GDP總額、人均 GDP保持快速增長(zhǎng) ? 2022至 2022年，廊坊市 GDP呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì) ； 2022年受金融危機(jī)影響， GDP增速有所放緩，但增長(zhǎng)率仍達(dá) %，高于 %的河北省平均水平， 2022年保持穩(wěn)步提升趨勢(shì)。 ?唐曹高速 08年建成通車，唐山至曹妃甸車程縮至 40分鐘。 二、城市宏觀背景分析 宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析 城市規(guī)劃研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地面積： 項(xiàng)目總占地 109畝，約。 園區(qū)解讀 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?距 廊坊火車站 10公里左右， 1520分鐘左右。 ?項(xiàng)目位于廊坊市中科科技谷園區(qū)內(nèi)。1 打造廊坊多元復(fù)合辦公聚集區(qū) 開(kāi)啟中科商務(wù)服務(wù)新紀(jì)元 廊坊科技谷項(xiàng)目 整體定位與物業(yè)發(fā)展方向 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?距 市區(qū) 8公里左右，約 15分鐘車程。 ?距 京津塘高速 出入口約 10公里 ，距 104國(guó)道 3公里左右。 科技谷會(huì)所已竣工使用，孵化器、中科熱物理所等項(xiàng)目建設(shè)中，已經(jīng)出讓 700多畝土地，同時(shí)，園區(qū)東部有一部分未拆遷土地。 容積率： 用地性質(zhì)： 工業(yè)用地， 50年產(chǎn)權(quán) 科研設(shè)計(jì)用地（低密度） 總建筑面積： 約 通達(dá)性及展示型良好，占據(jù)園區(qū)較好位臵，具有一定產(chǎn)業(yè)氛圍及環(huán)境優(yōu)勢(shì)，占地規(guī)模較小，中低密度開(kāi)發(fā) 地塊分析 ?緊鄰園區(qū)主入口 ?緊鄰園區(qū)會(huì)所及孵化器 ?緊鄰園區(qū)主路，項(xiàng)目通達(dá)性良好，且展示型良好 ?地塊南側(cè)、西側(cè)為臨園區(qū)環(huán)狀綠化帶 ?周邊以出讓土地較多，有一定產(chǎn)業(yè)氛圍 開(kāi)發(fā)進(jìn)度 開(kāi)發(fā)進(jìn)度： 預(yù)計(jì)年底或明年初開(kāi)工 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第一階段 第二階段 條件 政府主導(dǎo)，舊城拆遷改造； 品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐； 城市配套逐步完善； 路網(wǎng)體系升級(jí)，交通加強(qiáng)； 政府招商引資，大的企業(yè)單位入駐； 特征 城市中心開(kāi)始形成； 居民視野及消費(fèi)觀開(kāi)始轉(zhuǎn)變，與一線城市對(duì)接； 市場(chǎng)出現(xiàn)兩極分化，價(jià)格平臺(tái)不斷突破； 外來(lái)人口不斷涌入，人口結(jié)構(gòu)發(fā)生改變； 城市面貌煥然一新，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展； 居民收入水平不斷提高，幸福指數(shù)增強(qiáng)； 過(guò)渡階段，為打開(kāi)外向型市場(chǎng)做準(zhǔn)備，廊坊當(dāng)前所處階段 廊坊未來(lái)的發(fā)展階段 類比唐山 政府主導(dǎo) 品牌開(kāi)發(fā)商入駐 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 交通條件改善 ? 三年大變樣 ? 工程，以 舊城拆遷改造 方式為主，土地迅速放量。京、津至曹妃甸距離分別縮短至 220公里和120公里。 ? 2022年，廊坊市人均 GDP增長(zhǎng)率將近10%， 2022人均 GDP值達(dá) ，是 2022年 。 廊坊市人均可支配收入與人均消費(fèi)支出隨 GDP增長(zhǎng)呈持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，其中 2022年 人均消費(fèi)性支出增長(zhǎng)率超過(guò)人均可支配收入增長(zhǎng)率。 食品與服裝消費(fèi)合計(jì)占總消費(fèi)性支出的%， 消費(fèi)層次仍然較低。 ? 2022年 19月廊坊城鎮(zhèn)居民人均工資累計(jì)為 21600元， 月均2400元。 承接北京生產(chǎn)制造業(yè)外溢 產(chǎn)業(yè)工人人力資本價(jià)格低于北京市區(qū) 工業(yè)用地的土地價(jià)格低于北京城區(qū) 廊坊承接了大量北京制造業(yè)外溢，二產(chǎn)占比較高 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè) 新型產(chǎn)業(yè) 輕工業(yè) 重工業(yè) ?地處京津之間的優(yōu)越區(qū)位，并受惠于北京部分產(chǎn)業(yè)的外溢，廊坊已經(jīng)逐步建立了良好的工業(yè)基礎(chǔ)。 產(chǎn)業(yè)格局 廊坊市以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中力爭(zhēng)形成?二三一?產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，壯大第二產(chǎn)業(yè)，加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展是目前的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 ?2022年廊坊市三產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，二產(chǎn)占比 54%，第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加 ，增長(zhǎng) % ； ??二三一?產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，通過(guò)大力優(yōu)化第一產(chǎn)業(yè)，壯大第二產(chǎn)業(yè)，加快第三產(chǎn)業(yè)特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)、以現(xiàn)代制造業(yè)為支撐、產(chǎn)業(yè)特色明顯的產(chǎn)業(yè)體系； ?優(yōu)化第一產(chǎn)業(yè)，突出科技興農(nóng)、綠色生態(tài)和食品安全，加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展； ?壯大第二產(chǎn)業(yè)， 一是加快發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)；二是改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，積極推廣運(yùn)用信息技術(shù)和先進(jìn)適用技術(shù)，加快信息產(chǎn)品與傳統(tǒng)產(chǎn)品的融合，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，推動(dòng)食品加工、汽摩配件、建材、木材加工及家具制造等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)在研發(fā)、設(shè)計(jì)及工藝技術(shù)等方面的創(chuàng)新與變革； ?加快第三產(chǎn)業(yè) ，一是大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、會(huì)展旅游、房地產(chǎn)業(yè)。重點(diǎn)發(fā)展 電子信息、汽車零部件、金屬制品、木材加工及家具制造、食品加工與制造、會(huì)展旅游等六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 廊坊市在發(fā)展二產(chǎn)的基礎(chǔ)上，以高科技、外向型為主導(dǎo)方向，做強(qiáng)六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)發(fā)展新興產(chǎn)業(yè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 廊坊已經(jīng)舉辦了中國(guó)國(guó)際管道展、東北亞暨環(huán)渤海國(guó)際商務(wù)節(jié)和中國(guó)北方農(nóng)產(chǎn)品交易會(huì)等一批展會(huì)，以及環(huán)渤海合作機(jī)制會(huì)議、東北亞暨環(huán)渤海國(guó)際合作論壇等具有影響的會(huì)議。 該項(xiàng)目起自 廊坊市火頭營(yíng) (京冀界 )，接擬建的北京至臺(tái)北高速公路北京段，止于 廊坊市穆家口 (冀津界 )，接在建的北京至臺(tái)北高速公路天津段。 北京 廊坊 天津 保定 石家莊 唐山 張家口 承德 戰(zhàn)略規(guī)劃利好 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。全線縱貫北京、天津、上海三大直轄市和河北、山東、安徽、江蘇四省。 空間布局：三點(diǎn)組團(tuán) ? 形成 市區(qū) 服務(wù)密集生產(chǎn)區(qū)，即通過(guò)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，形成財(cái)富流通中心和城市的決策、管理與指揮中心； ? 開(kāi)發(fā)區(qū) 的資本密集生產(chǎn)區(qū)，即以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，形成財(cái)富的創(chuàng)造中心； ? 萬(wàn)莊 的知識(shí)密集生產(chǎn)中心，即以萬(wàn)莊為主體，結(jié)合清華科技園，通過(guò)建立科研、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化與風(fēng)險(xiǎn)金融一體化模式，形成廊坊市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力中心。 ?一廊： 即京滬高鐵景觀生態(tài)廊，這是依托高鐵線路及鐵路兩側(cè)防護(hù)綠地構(gòu)成城市特殊的生態(tài)廊道。 ?全國(guó)目前唯一通過(guò) ISO14001環(huán)保體系認(rèn)證的城市。 ?? 三年大變樣?工程： 拆遷整治、舊城改造、新城開(kāi)發(fā) 三大戰(zhàn)役同時(shí)推進(jìn)； ?09年全年完成基礎(chǔ)設(shè)施投資 ； ?啟動(dòng) 7個(gè) 城中村和光明片區(qū)、銀河橋棚戶區(qū)改造，完成拆遷 平方米，騰出土地 3853畝 ； ?實(shí)施了 迎賓大道 提升改造，完成 新華路 立面改造、 和平路 綠化提升等 12項(xiàng)城市精品工程 ； ?城市規(guī)劃改造： 廊坊市規(guī)劃了 ?一軸一廊兩環(huán)八大中心? 的城市功能空間主框架 ， 新的行政中心將遷往廣陽(yáng)區(qū)尖塔附近 ； 城市改造 在政府的主導(dǎo)下，廊坊市進(jìn)行大規(guī)模的城市拆遷改造，未來(lái)幾年內(nèi)整個(gè)城市面貌將會(huì)發(fā)生巨大變化，提升廊坊市對(duì)外吸引力 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市區(qū)周邊永清、固安等地，也有成熟的工業(yè)園項(xiàng)目。 ?固安、永清等區(qū)縣均已開(kāi)發(fā)出高品質(zhì)，意識(shí)領(lǐng)先的優(yōu)秀園區(qū)。 園區(qū)總占地 16 平方公里，園區(qū)分為南、北兩個(gè)片區(qū)，各占地 8平方公里。 廊坊市工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ?廊坊工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)主體供應(yīng)為大型工業(yè)園，以土地出讓獲取利潤(rùn)的模式為主，進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境相對(duì)寬松，通過(guò)細(xì)分客戶群，進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)，能獲取一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 ?廊坊寫(xiě)字樓項(xiàng)目較少，主要集中在 廣陽(yáng)道、新華路 、第六大街至第八大街區(qū)域。 ?新興大廈、中太大廈為酒店 +寫(xiě)字樓的綜合體，寫(xiě)字樓共用酒店的大堂與配套。 項(xiàng)目 天利得益 第六大街 尚都金茂中心 商務(wù)大廈 規(guī)模 總建筑面積 4萬(wàn)平方米，包括 1棟 3萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓和 1棟 1萬(wàn)平米的酒店，酒店共 20層。 總建筑面積 30000平方米，可租售面積 21000平方米。面磚，普通精裝修。地上停車免費(fèi)。 總建筑面積 12290平米，可租賃面積 9218平米，共 14層，層高 。 電梯間 4平米左右，一般裝修。 電梯間 ，普通裝修。 中央空調(diào)，富士達(dá)電梯，監(jiān)控系統(tǒng)，自動(dòng)噴淋，寬頻網(wǎng)絡(luò)。 銷售市場(chǎng) 項(xiàng)目 天利得益 尚都金茂 第六大街 建業(yè)大廈 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2022年 1月 1日 2022年 10月 1日 2022年 11月 20日 2022年 11月 總體量 4萬(wàn)平米 3萬(wàn)平米 6萬(wàn)平米 4萬(wàn)平米 銷售現(xiàn)狀 售罄 售罄 售罄 已售 85% 銷售速度 約 3000平米 /月 － 約 3200平米 /月 約 3400平米 /月 面積區(qū)間 40134平方米 70110平方米 89640平方米 ——————— 均價(jià) 8700元 /平方米（09年 7月） 4100元 /平方米（05年） 8000元 /平方米（09年） 8400元 /平方米（10年） 總價(jià) 35117萬(wàn)元 2945萬(wàn)元 71512萬(wàn)元 ——————— 客戶 投資客占 80%，均為廊坊本地人。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 尚都金茂中心 入駐企業(yè)來(lái)源：貿(mào)易 20%，咨詢 14%，工業(yè) 12%，服務(wù) 11% 出租率 70%80%左右。 形象好，位臵佳，產(chǎn)品品質(zhì)良好。 出租率 90% 只租不售，客戶相對(duì)單一，多為 大客戶，物業(yè)管理完善 新興大廈 中國(guó)平安保險(xiǎn)、中國(guó)電信和飯店為主 ，大客戶居多 出租率 100% 只租不售 租賃市場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 【 周邊現(xiàn)有資源 】 ： 臨近際華大廈、新興大廈等多個(gè)寫(xiě)字樓，周邊配套不夠完善。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 【 總體點(diǎn)評(píng) 】 ： 停車位較少，交通方便，區(qū)域位臵好，形象高端。投資返租，寫(xiě)字樓承包金8%，酒店承包金 15%。 客戶構(gòu)成 投資客占 80%，客源主要以本地政府機(jī)關(guān)為主。 核心地段 +規(guī)劃利好 +交通便利 ? 【 區(qū)域價(jià)值 】 ： 位于較為成熟商務(wù)區(qū)愛(ài)民東到與新華路的交叉口。 尚都金茂 產(chǎn)品品質(zhì)一般，沒(méi)有物業(yè)，租金便宜。入駐企業(yè)品牌：廊坊市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院、安利（廊坊）聯(lián)合中心、中國(guó)人壽保險(xiǎn)等 核心賣點(diǎn) 租金便宜、區(qū)位好、交通方便。 ? 【 周邊現(xiàn)有資源 】 ： 臨近第五大街、第四大街。 銷售狀況 2022年 11月 20日開(kāi)盤(pán)，目前項(xiàng)目以全部售罄，物業(yè)費(fèi) 元 /平方米 /月。 核心賣點(diǎn) 地理位臵優(yōu)越，交通方便，知名品牌 客戶關(guān)注要素 開(kāi)發(fā)商品牌、產(chǎn)品品質(zhì)、升值潛力。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析： 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析： ?整體供應(yīng)：廊坊核心區(qū)未來(lái)的寫(xiě)字樓供應(yīng)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈； ?客戶：寫(xiě)字樓市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)客戶以投資客為主，使用客戶以本地中小企業(yè)為主，承受能力有限；政府機(jī)構(gòu)、大企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)承受能力較強(qiáng)，但數(shù)量有限且對(duì)形象、配套要求較高； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 生態(tài)低密： 豐臺(tái)總部基地以智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地。