【正文】 材料處理，美國(guó)公司（ Toyota Material Handling, USA Inc.） 圣約翰（ St. John） 起亞汽車(chē)，美國(guó)公司（ Kia Motors America Inc.） 戴姆樂(lè) 克萊斯樂(lè)（ Daimler Chrysler Corporation） 布勞德康姆（ Broad Corporation） 密地機(jī)械（ Meade Instruments Corporation） 康阿戈拉食品零售（ ConAgra Foods Retail Products Co.） 愛(ài)德華（ Edwards Lifesciences Corporation） 極可意渦流浴缸（ Jacuzzi Whirlpool Bath） 第一選擇抵押貸款（ Option One Mortgage Corporation） 總部在歐文的大公司 歐文頂尖的生物科學(xué)公司 公司名稱 雇員 Allergan Inc. 2,200 Edwards Lifesciences Corporation 1,600 B. Braun Medical 1,221 Sicor Pharmaceuticals 665 Alcon Laboratories 578 Newport Corporation 514 Meade Instruments 496 Tyco Healthcare/Mallinckrodt 250 Advanced Sterilization Products (Johnson amp。fense，法國(guó) – Long Beach, 美國(guó) – Ruhr, 德國(guó) – Reston, 美國(guó) – Randstad, 荷蘭 – Fairfield, 美國(guó) – Nassau, 美國(guó) – Canberra，澳大利亞 – Schaumburg, 美國(guó) – Perimeter, 美國(guó) 重點(diǎn)分析了其中三個(gè) – Irvine, 美國(guó) – Long Beach, 美國(guó) – Reston, 美國(guó) 標(biāo)桿性案例 – Irvine, 美國(guó) ?臨近主要大城市 ?擁有河 /海 /高爾夫等資源 ?重要的商務(wù)辦公區(qū) ?明確的區(qū)域定位、發(fā)展規(guī)劃 ?歐文位于加利福尼亞州以南五十公里處 ， 屬于橘郡管轄范圍 。 第二部分：整體定位 182。 濱水度假區(qū) 綠茵別墅區(qū) 花園市鎮(zhèn)區(qū) 特色居住區(qū) 世聯(lián)工作平臺(tái)之二：馬坡組團(tuán)控制性規(guī)劃 用地類(lèi)型 規(guī)劃指標(biāo) （ m2） 比例 一類(lèi)居住用地 428102 32% 二類(lèi)居住用地 356948 26% 一類(lèi)居住 /公共 設(shè)施混合用地 239279 18% 文化娛樂(lè)用地 198630 15% 商業(yè)金融用地 123657 9% 行政辦公用地 6909 1% 項(xiàng)目目前所面臨的問(wèn)題一 魯能 希望 2400畝盡快進(jìn)入政府土地供應(yīng)計(jì)劃從而啟動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 障礙 與國(guó)展、國(guó)門(mén)商務(wù)區(qū)、汽車(chē)基地等順義其他熱點(diǎn)區(qū)域相比，馬坡組團(tuán)缺乏強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和明確的發(fā)展動(dòng)力，不在政府確定的新城近期建設(shè)重點(diǎn)之列 解決 在項(xiàng)目整體定位和發(fā)展理念的層面上對(duì)馬坡組團(tuán)進(jìn)行明確定義，同時(shí)明確其之于順義新城的重要性 順義新城近期發(fā)展引導(dǎo)圖 ―……順義新城近期 以中心區(qū)和空港區(qū)為建設(shè)重點(diǎn) 。 規(guī)劃目標(biāo) 濱水 第四部分：功能分區(qū)及開(kāi)發(fā)策略 世聯(lián)工作范圍 功能物業(yè)的規(guī)模和用地布局 相關(guān)功能物業(yè)的市場(chǎng)研究 相關(guān)功能物業(yè)的定位細(xì)化 區(qū)域整體定位與開(kāi)發(fā)理念 以東至濱河路、南至白馬路、西至順安路，北至花園北路的 2400畝起步區(qū)為核心，以總面積 10平方公里的馬坡組團(tuán)為范圍 世聯(lián)工作內(nèi)容 世聯(lián)工作平臺(tái)之一：順義新城總體規(guī)劃 新城功能定位 ―北京東部發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)，北京重點(diǎn)發(fā)展的新城之一。 匯報(bào)議程 182。 第一部分：研究前提 182。引導(dǎo)發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)，以及空港物流、會(huì)展、國(guó)際交往、體育休閑等功能。國(guó)際 發(fā)揮空港優(yōu)勢(shì)，積極發(fā)展以國(guó)際會(huì)展、商務(wù)、物流為主的臨空產(chǎn)業(yè)，鞏固提升現(xiàn)代制造業(yè)的層次和水平，進(jìn)一步鞏固區(qū)域產(chǎn)業(yè)引擎的地位；大力整合現(xiàn)有城市建成區(qū)，積極發(fā)展高水平的城市綜合服務(wù)功能，提高公共設(shè)施水平，優(yōu)化完善新城總體功能布局 ……‖ —— 《 順義新城總體規(guī)劃 》 項(xiàng)目目前所面臨的問(wèn)題二 已經(jīng)批復(fù)的規(guī)劃中居住用地所占比例超過(guò) 50%，商業(yè)金融用地所占比例不足 10%；從現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)狀況出發(fā)，以居住和休閑娛樂(lè)啟動(dòng)比較具備可操性，商務(wù)功能現(xiàn)行的難度較大。 第三部分：功能物業(yè)研究 182。 占地 88平方公里 ， 現(xiàn)有人口 ， 就業(yè)崗位 。 Johnson) 233 3M Dental Products Division 225 公司名稱 產(chǎn)業(yè) 雇員 Verizon Wireless 電信 2,129 Option One Mortgage Corp. 抵押中介 1,800 Pacific Building Care 建筑，維修 950 Best Software 軟件 560 Quest Software 商用軟件 540 伊爾文 Regional Hospital amp。 后現(xiàn)代 CBD的商務(wù) —— 歐文提供了大量和多樣化的辦公物業(yè)，滿足處于不同發(fā)展階段的不同類(lèi)型的公司的辦公需求 歐文商務(wù)花園 （ Irvine spectrum business park)始建于1985年 ， 占地 5000英畝 ， 是世界上最大規(guī)劃的研究 、 科技以及商業(yè)中心 。 大學(xué)研究中心 （ university research center)毗鄰大學(xué)醫(yī)學(xué)院和生物研究中心，占地 184英畝。 Sushi； Maizuru Japanese Restaurant； Taifoon, Taste of Asia 意大利風(fēng)味 Buca di Beppo Florence Italian Cuisine Macaroni Grill Pasta Pomodoro Prego Ristorante Vessia Ristorante 墨西哥風(fēng)味 Chevy39。 ? 歐文 80%以上的社區(qū)都規(guī)劃良好 ， 大多數(shù)擁有網(wǎng)球場(chǎng) 、 小公園 、 游泳池 、 甚至有人工湖 ， 讓居民在湖上泛舟以及進(jìn)行其他水上活動(dòng) 。 ? 塔斯延統(tǒng)一學(xué)區(qū) (TUSD) 為住在歐文北部和西部的學(xué)生提供服務(wù) 。 兩所小學(xué)被評(píng)為國(guó)家模范學(xué)校；一所初中和一所高中被評(píng)為國(guó)家藍(lán)絲帶學(xué)校；其他 5所學(xué)校 ， 一所小學(xué) ， 兩所初中和兩所高中 ， 分別因其在學(xué)術(shù) ， 視覺(jué)和表演藝術(shù) ， 以及體育特色 ， 被評(píng)為加州優(yōu)秀學(xué)校 。 ? 城市形態(tài) : 城市化的景觀和郊區(qū)化城市的完美結(jié)合體 歐文的現(xiàn)代化、精心修剪的植被、大面積的公共空間和以及正在不斷發(fā)展的復(fù)合功能區(qū)，將城市的多元、活力、便捷和郊區(qū)的自然、舒適、開(kāi)闊完美結(jié)合。 城市符號(hào) 182。 建筑設(shè)計(jì)靈活、多變 182。 單一的辦公功能 有業(yè)無(wú)城 依賴于城市核心區(qū) 缺乏商業(yè)休閑等配套設(shè)施 ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化發(fā)展的態(tài)勢(shì) ， 以高附加 、 集約型的產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo) ， 其他各類(lèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)并行均衡的發(fā)展 。 ?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化 ， 三產(chǎn)比例為 ： ： ，三產(chǎn)就業(yè)人口比例為 8： 26： 66。 ?位于北京大都市東北邊緣 ， 北京東部發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn) ， 是北京十一五規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展的三個(gè)重點(diǎn)新城之一 ?2020年規(guī)劃用地規(guī)模 108平方公里 ， 人口 90萬(wàn)人 。 中心城 S6線 濱河路 L1線 M15線 京順路 白馬路 京承高速 京密公路 馬坡 綜合交通系統(tǒng)的規(guī)劃將在未來(lái)大大提高區(qū)域的可達(dá)性 ， 增強(qiáng)了馬坡組團(tuán)與北京城市中心區(qū)及順義其他組團(tuán)的聯(lián)系 現(xiàn)狀交通 : ? 馬坡組團(tuán)現(xiàn)狀主要通過(guò)京順路 、京密路與北京市區(qū)建立交通聯(lián)系 ，這條路車(chē)流量大 ， 擁堵情況時(shí)有發(fā)生 。 此外 2020年將建成的地鐵 M15號(hào)線與 S6線連接 ， 進(jìn)一步增強(qiáng)了地塊的公交可達(dá)性 。 潮白河森林公園 ?北京市最大的平原型京郊森林公園 ?南北長(zhǎng) 38公里，總面積 ，其中生態(tài)風(fēng)景林面積 。各層還設(shè)有酒吧。 《 馬坡組團(tuán)控制性詳細(xì)規(guī)劃 》 順義新城文化發(fā)展規(guī)劃： “ 促進(jìn)城市文化發(fā)展 ， 打造具有鮮明特色的新城文化 ， 打造以馬坡組團(tuán)為核心 、輻射整個(gè)新城的現(xiàn)代文化中心區(qū) ， 提升城市文化功能 。 其馬坡組團(tuán)東西向通過(guò)白馬路（ 奧運(yùn)大道 ） 與奧運(yùn)水上公園和河?xùn)|新區(qū)聯(lián)系 ， 南北向通過(guò)順安路 （ 光明大街 ） 、 西二環(huán)路等主要道路與老城組團(tuán)和牛欄山組團(tuán)聯(lián)系 ， 通過(guò)京密路與空港區(qū)聯(lián)系 。 ?空港城組團(tuán)： 承當(dāng)?shù)闹饕鞘新毮転闀?huì)展和臨空產(chǎn)業(yè) ， 城鎮(zhèn)人口規(guī)?？刂圃?22萬(wàn)人 。 城市發(fā)展從城市中心化向郊區(qū)化過(guò)渡的階段； 經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng) ，2022年人均 GDP達(dá)到5457美元 。 整個(gè)水上運(yùn)動(dòng)賽事將持續(xù)14天 ， 在比賽舉辦期 ， 假設(shè)每場(chǎng)比賽場(chǎng)館都席滿 ， 共能吸引 51萬(wàn)名觀眾 ， 所能夠帶來(lái)即時(shí)的經(jīng)濟(jì)收入有限 ， 而且缺乏可持續(xù)性 。 04080120160200240奧運(yùn)前2 年 奧運(yùn)前1 年 奧運(yùn)年 奧運(yùn)后1 年 奧運(yùn)后2 年洛杉磯 漢城 巴塞羅那 亞特蘭大 悉尼奧運(yùn)會(huì)前后國(guó)外游客入境量指數(shù) 奧運(yùn)會(huì)舉辦前 ?投資增大 ?城市形象不斷提高 ?旅游業(yè)開(kāi)始增長(zhǎng) 奧運(yùn)會(huì)舉辦期 第三產(chǎn)業(yè)部分行業(yè)達(dá)到高潮，需求強(qiáng)勁 奧運(yùn)會(huì)舉辦后 ?比賽場(chǎng)館的改造重建 ， 周邊區(qū)域相關(guān)休閑旅游資源的開(kāi)發(fā)利用 后奧運(yùn)效應(yīng) 申辦期 2~3年 規(guī)劃期 2~3年 籌備期 3~4年 奧運(yùn)會(huì)后 ， 悉尼奧林匹克花園以體育文化為主題 ， 以打造功能復(fù)合的活力之城為目的制定城市發(fā)展計(jì)劃 ， 成為可持續(xù)發(fā)展區(qū)域的典范 已有的舉措： ?為確保奧運(yùn)體育場(chǎng)館發(fā)揮持續(xù)的作用 ， 成立悉尼奧林匹克委員會(huì) ， 負(fù)責(zé)承接各類(lèi)文化演出 、 藝術(shù)展覽 、 國(guó)際性賽事等 。 特色功能發(fā)展 城市功能的延伸 后現(xiàn)代 CBD 重點(diǎn)發(fā)展以體育文化為主題的休閑娛樂(lè)等配套功能，提供類(lèi)型多樣的休閑娛樂(lè)設(shè)施打造區(qū)域特色，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展 充足的休閑娛樂(lè)設(shè)施和多樣化的住宅產(chǎn)品吸引高素質(zhì)人口入住，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商務(wù)區(qū)的雛形成，隨著商務(wù)區(qū)的不斷成熟，形成產(chǎn)業(yè)和人口不斷升級(jí)的良性循環(huán)。 生活形態(tài) ?生活形態(tài)單一，僅能滿足基本的居住需求，缺乏商業(yè)文化休閑等相關(guān)配套設(shè)施。 城市發(fā)展的高級(jí)階段： ?在城市發(fā)展具備一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)后，通過(guò)良好的城市規(guī)劃，改善城市環(huán)境，加大城市配套的建設(shè) ?城市環(huán)境的改善和配套的豐富吸引高素質(zhì)人口入住，帶來(lái)高附加值產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐，如高科技、金融、物流等產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)人口與產(chǎn)業(yè)不斷升級(jí)，最終達(dá)到共同繁榮。 同時(shí) ，大力拓展對(duì)外貿(mào)易特別是對(duì)港貿(mào)易 ， 初步解決了發(fā)展道路上的原始積累問(wèn)題 。 1979 1984 年均增長(zhǎng)率約 89％ 綜合性經(jīng)濟(jì)特區(qū)階段完成了產(chǎn)業(yè)初步的升級(jí) ?1984年深圳基本完成初創(chuàng)階段，開(kāi)始轉(zhuǎn)入開(kāi)拓外向型的新時(shí)期，城市功能開(kāi)始增強(qiáng)， 1986年完成深圳總體規(guī)劃，確定了深圳以 “ 工業(yè)為主，工貿(mào)并舉 ” 的 綜合性經(jīng)濟(jì)特區(qū) 的城市性質(zhì)。 經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)得益于特區(qū)所具有的優(yōu)惠政策優(yōu)勢(shì)和比鄰香港的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 此片區(qū)只是羅湖區(qū)的縮影，由于羅湖是深圳最早開(kāi)發(fā)的行政區(qū)，高強(qiáng)度的開(kāi)發(fā)導(dǎo)致居住環(huán)境相對(duì)惡化， 羅湖目前的發(fā)展已相對(duì)衰落，財(cái)富人群外移，城市向西發(fā)展，中心區(qū)定位于福田區(qū) 。 ?以經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為主要目標(biāo)的城市規(guī)劃，忽略了對(duì)環(huán)境的建設(shè)，出現(xiàn)、財(cái)富外流的現(xiàn)象，城市發(fā)展可持續(xù)性減弱。同時(shí)，進(jìn)行了大規(guī)模的城市建設(shè)，開(kāi)發(fā)區(qū)和特區(qū)中的的城市功能得到彌補(bǔ)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，科教文衛(wèi)事業(yè)同步建設(shè)，使深圳真正具備了適合人們居住、工作的環(huán)境。工業(yè)總產(chǎn)值突破 2022億元，其中高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)比例超過(guò) 40％。 深圳城市規(guī)劃注重對(duì)自然生態(tài)的保護(hù)和建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展 ?深圳總體規(guī)劃構(gòu)筑了自然生態(tài)和人工生態(tài)兩個(gè)層次的空間構(gòu)架：一是城市建設(shè)發(fā)展用地，呈 “ W‖字型；二是保護(hù)與保護(hù)型發(fā)展用地，以山體、水系、植被和組團(tuán)分隔用地為因素聯(lián)成系統(tǒng)，呈 “ M‖字型。這一綠色開(kāi)敞空間已成為深圳一道亮麗的風(fēng)景，在引導(dǎo)新鮮空氣進(jìn)入市區(qū)的同時(shí)，還增加了城市的田園情趣。良好的生態(tài)環(huán)境是華僑城社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)。 高標(biāo)準(zhǔn)城市建設(shè)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)，深圳在未來(lái) 10年內(nèi)成為具有國(guó)際水平的科技、物流及金融中心城市 高科技城 ? 深圳發(fā)展高新技術(shù)設(shè)施完善、信息網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，人居環(huán)境優(yōu)美。 ? 同時(shí)，深圳目前聚集了華為、中興等國(guó)內(nèi)知名的高科技企業(yè)，以此類(lèi)企業(yè)為核心，又吸引了眾多小企