【正文】 已經(jīng)在此居住十年，喜歡周邊的環(huán)境。喜歡萬科社區(qū)的融洽與交流，從來沒去過順義老城區(qū)。 萬科業(yè)主 中法夫婦 交通，商業(yè)，醫(yī)療設施不好，一般到市區(qū)購物，不到順義老城，因為檔次低，服務質(zhì)量不夠。日常用品也要到望京的超市買。一周進城 1－ 2次。 裕祥花園業(yè)主 退休干部 月家庭支出 日常消費 耐用品消費 休閑消費 子女教育消費 別墅區(qū)的高收入人群 〉 1萬元 住所附近 北京城區(qū) 北京城區(qū) 區(qū)域內(nèi) 主動郊區(qū)化的中產(chǎn)階級 50001萬元 北京城區(qū) 北京城區(qū) 北京城區(qū) 北京城區(qū) 被動郊區(qū)化的中低收入人群 10002022元 區(qū)域內(nèi) 北京城區(qū) 北京城區(qū) 北京城區(qū) 機場及工業(yè)區(qū)的中等收入人群 10002022元 區(qū)域內(nèi) 順義老城區(qū) 順義老城區(qū) 順義老城區(qū) 資料來源：世聯(lián)訪談 “ 城優(yōu)業(yè)盛”的發(fā)展理念可以促進區(qū)域商業(yè)及娛樂業(yè)的發(fā)展，彌補城市功能缺失 ? 高標準的城市規(guī)劃、優(yōu)美的環(huán)境和相應的生活配套將吸引大量人口尤其是高素質(zhì)人口的入駐，區(qū)域內(nèi)的人均收入及財富總量增加。 ? 高素質(zhì)人口涌入相應增加對區(qū)域內(nèi)的中高端商業(yè)及休閑等城市功能的需求。 “ 城優(yōu)業(yè)盛”的發(fā)展理念在城市建設方面可以彌補城市功能缺失，提升區(qū)域美譽度及吸引高素質(zhì)人口的入駐 ?彌補城市功能缺失：促進高檔次、多樣化的商業(yè)和休閑娛樂業(yè)的發(fā)展； ?提高區(qū)域美譽度及知名度 ?吸引高素質(zhì)人口入駐區(qū)域 “ 城弱”的局面導致順義區(qū)內(nèi)現(xiàn)在居住客戶的缺乏歸屬感，區(qū)域美譽度低 已經(jīng)在此居住十年，喜歡周邊的環(huán)境。喜歡萬科社區(qū)的融洽與交流，從來沒去過順義老城區(qū)。 萬科業(yè)主 中法夫婦 萬科城市花園現(xiàn)在貶值的重要原因是由于規(guī)模不夠，周邊區(qū)域人口復雜導致同質(zhì)消費減弱，從而導致整體配套的弱化。 萬科公司 王先生 交通，商業(yè)，醫(yī)療設施不好，一般到市區(qū)購物，不到順義老城，因為檔次低，服務質(zhì)量不夠。日常用品也要到望京的超市買。一周進城 1－ 2次。 裕祥花園業(yè)主 退休干部 平時買菜在后沙峪菜場，外出吃飯去日祥廣場，在附近沒有太多其它消費，沒去過順義老城。 萬科業(yè)主 ?順義高素質(zhì)郊區(qū)化居住區(qū)沒有形成規(guī)模，造成區(qū)域發(fā)展不勻質(zhì)，從而導致能夠吸引高水平就地消費的配套設施匱乏。 ?配套設施的匱乏，造成高素質(zhì)人群就業(yè)與消費均在區(qū)域外進行，對順義缺乏認知和歸屬感，進而對區(qū)域經(jīng)濟社會的發(fā)展沒有起到應有的作用。 ?區(qū)域外的客戶對于順義的認知還僅停留在自然資源較好，有幾個好的旅游項目的低端層次上。 到順義就去那幾個滑雪場、高爾夫這些地方，其他沒什么可去的地方了，也沒什么特色。 棕櫚泉業(yè)主 與其他郊區(qū)縣相比，順義也沒什么特別的地方，滑雪的時候去，高爾夫什么的，其他地方也有，再就是別墅多點，那是機場的原因。 棕櫚泉業(yè)主 優(yōu)化城市功能及人口結構，提高了城市美譽度，形成可持續(xù)的良性循環(huán) 高素質(zhì)人口入駐 城市功能完善 美譽度提高 高標準的城市規(guī)劃 \優(yōu)美的環(huán)境 \住宅產(chǎn)品及配套 高標準的城市規(guī)劃、優(yōu)美的環(huán)境以及滿足需求的高質(zhì)的住宅產(chǎn)品吸引高素質(zhì)的人口入駐，人口素質(zhì)提高。 區(qū)域內(nèi)的財富人群聚集，城市人均收入提高。 高素質(zhì)人口涌入引發(fā)對高檔次、多樣化商業(yè)及休閑娛樂等城市功能的需求，促進城市功能的完善。 人口素質(zhì)提高、城市功能完善，使得區(qū)域形象提升，城市美譽度提高。 “ 城優(yōu)業(yè)盛”的發(fā)展理念在產(chǎn)業(yè)層次方面通過產(chǎn)業(yè)的不斷升級，逐步替換粗放型、低層次的產(chǎn)業(yè)，最終形成以附加值高的第三產(chǎn)業(yè)主導，多元化的產(chǎn)業(yè)結構 ?在“城優(yōu)”的基礎上，不斷提升順義區(qū)高端服務業(yè)在經(jīng)濟中的比重 ?在“城優(yōu)”的基礎上，升級目前的第二產(chǎn)業(yè)，提高產(chǎn)業(yè)附加值 目前順義的第三產(chǎn)業(yè)所占比重還較低，增長速度也低于第二產(chǎn)業(yè)，且以傳統(tǒng)服務業(yè)為主，附加值低 順義區(qū)各產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長貢獻率（2 0 0 4 年）1 . 8 0 %5 2 . 9 0 %8 . 6 0 %3 6 . 7 0 %第一產(chǎn)業(yè)工業(yè)建筑業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2022年順義第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)之比為 1： 。第二產(chǎn)業(yè)中工業(yè)拉動 GDP增長 ，第三產(chǎn)業(yè)拉動 GDP增長 。 順義區(qū)歷年三次產(chǎn)業(yè)比重變化趨勢0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)順義區(qū)第三產(chǎn)業(yè)結構1 2 . 4 8 %2 . 4 7 %1 4 . 3 1 %6 . 1 9 %1 4 . 9 2 %1 4 . 0 8 %1 2 . 9 4 %2 2 . 6 1 %2 3 . 6 8 %2 . 2 7 %1 4 . 2 1 %4 . 8 3 %9 . 5 1 %1 5 . 1 7 %1 2 . 2 1 %1 8 . 1 2 %交通運輸、倉儲和郵政業(yè)信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)批發(fā)和零售業(yè)住宿和餐飲業(yè)金融保險業(yè)房地產(chǎn)業(yè)服務業(yè)其他行業(yè)2022年2022年?順義第三產(chǎn)業(yè)以傳統(tǒng)服務業(yè)為主；信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)、金融保險業(yè)等生產(chǎn)服務業(yè)所占比重很小，且有下降趨勢。 順義各產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長貢獻率（ 2022年） 第二產(chǎn)業(yè)以汽車、電子信息制造為支柱產(chǎn)業(yè)，但基本處于產(chǎn)業(yè)鏈最低端，附加值低 順義主要產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值和增加值占全區(qū)比重（2 0 0 4 年）3 8 . 8 0 %3 4 . 4 0 %6 . 6 0 %5 . 8 0 %2 . 7 0 %2 . 5 0 %1 . 8 0 %0 . 7 0 %6 . 7 0 %4 7 . 1 0 %1 5 . 3 0 %1 3 . 9 0 %4 . 1 0 %3 . 1 0 %3 . 4 0 %2 . 3 0 %1 . 4 0 %9 . 4 0 %汽車及零配件電子通信設備制造業(yè)飲料制造業(yè)農(nóng)副食品加工業(yè)電氣機械及器材制造業(yè)紡織服裝、鞋、帽制造業(yè)通用設備制造業(yè)醫(yī)藥制造業(yè)其他行業(yè)增加值比率占總產(chǎn)值比率2022年汽車制造業(yè)、電子信息設備制造業(yè)的產(chǎn)值占到順義工業(yè)總產(chǎn)值的 70%以上，是順義工業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)。 電子信息產(chǎn)業(yè)、汽車工業(yè)增加值比率2 0 . 1 7 %7 . 4 1 %2 5 . 8 3 %2 1 . 9 9 %汽車工業(yè)電子信息產(chǎn)業(yè)全國平均順義區(qū)2022年順義電子信息產(chǎn)業(yè)、汽車制造業(yè)的工業(yè)增加值率都低于全國平均水平，說明這兩個產(chǎn)業(yè)的大多數(shù)企業(yè)都從事低附加值的工作，產(chǎn)業(yè)鏈條比較短。 順義主要產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值和增加值占全區(qū)比重（ 2022） 馬坡組團未來主導發(fā)展高附加值的第三產(chǎn)業(yè)，將大大提高第三產(chǎn)業(yè)在順義所占比重，促進順義產(chǎn)業(yè)升級 537 50214502433135005001000150020222500汽車制造業(yè) 電子信息制造業(yè) 金融后臺服務 信息技術服務 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)馬坡組團主導發(fā)展產(chǎn)業(yè) ?馬坡組團未來主導發(fā)展產(chǎn)業(yè)主要集中于金融后臺服務業(yè) 、 信息技術服務業(yè)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 。 這三個產(chǎn)業(yè)的附加值遠高于順義目前的支柱產(chǎn)業(yè) （ 電子信息產(chǎn)業(yè)和汽車制造業(yè) ） 。 ?根據(jù)新城規(guī)劃，順義的三次產(chǎn)業(yè)比例由現(xiàn)狀的 %、 %和 % 調(diào)整到2020年的一產(chǎn)低于 1％，二、三次產(chǎn)業(yè)分別為 40％、 60％左右。產(chǎn)業(yè)結構接近接近發(fā)達國家水平。 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 現(xiàn)狀 2020 現(xiàn)狀 2020 現(xiàn)狀 2020 ?環(huán)境及基礎設施配套因素； ?人力資源供給因素； ?政策優(yōu)惠因素； ?成本因素。 世界 500強企業(yè)選址一般考慮因素： ?在企業(yè)選址因素中，環(huán)境及人力資源供給因素與“城優(yōu)”直接相關，高層次的企業(yè)必然要求高素質(zhì)的人口及高標準的環(huán)境與配套。 以低層次的產(chǎn)業(yè) 為主導 打造環(huán)境及配套吸引高附加值產(chǎn)業(yè)的進入 產(chǎn)業(yè)更換升級的歷程 以傳統(tǒng)的加工制造業(yè)等低層次的產(chǎn)業(yè)作為城市發(fā)展的核心。 打造優(yōu)美的環(huán)境 ，并提供齊備的生活配套 、 高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品吸引高素質(zhì)人口的進入 ， 從而促進產(chǎn)業(yè)的升級 。 高 層次產(chǎn)業(yè) 聚集效應 高層次產(chǎn)業(yè)吸納高素質(zhì)人口 ，產(chǎn)業(yè)升級與人口優(yōu)化形成良性互動 ， 引導了高層次產(chǎn)業(yè)的聚集 。 環(huán)境的優(yōu)化，相關配 套豐富化、檔次化 高層次產(chǎn)業(yè)所帶來的高素質(zhì)人口的大量聚集導致區(qū)域內(nèi)環(huán)境進一步優(yōu)化 、 休閑配套和基礎設施配套不斷豐富化 、多元化 、 檔次化 。 世界頂級企業(yè) 的入駐 優(yōu)美的環(huán)境和齊備 、 一流的配套 、 高素質(zhì)的人口吸引了世界頂級企業(yè)的入駐 ， 從而促使產(chǎn)業(yè)及城市整體升級 。 產(chǎn)業(yè)的升級換代是一個循序漸進的過程，隨著高層次產(chǎn)業(yè)的聚集，導致區(qū)域環(huán)境和配套進一步優(yōu)化，將吸引世界頂級企業(yè)入駐，促進產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展 2400畝地塊整體定位 馬坡組團地塊 資源評價 2400畝地塊 現(xiàn)狀解析 2400畝地塊的定位 運用“地塊網(wǎng)格” 法對馬坡組團分地塊資源進行分析，以尋找挖掘地塊價值的途徑 ?對地塊進行重新劃分，以期找出地塊內(nèi)部資源的特征與地塊價值差異性。 ?根據(jù)現(xiàn)狀市政道路及規(guī)劃的道路作為地塊劃分的主要依據(jù)，對每個地塊的內(nèi)部及外部資源進行評價，以指導馬坡區(qū)域項目整體啟動的地塊選擇。 地塊網(wǎng)絡分析法 網(wǎng)絡單元確定 ?網(wǎng)格圖的基本分析單元由出讓地塊的最小單位決定。影響最小單元大小的因素主要有兩個方面： 主要目標對象的承受能力 ：對于馬坡地區(qū)的開發(fā)，政府從長遠目標考慮，應保證區(qū)域開發(fā)的時效性及連續(xù)性，因此，應在市場的可接受性的基礎上，優(yōu)先考慮企業(yè)的運作能力。地塊出讓是通過招拍掛方式，規(guī)模大小確定要在目標企業(yè)的可承受范圍之內(nèi)。 規(guī)劃實施要求所確定的門檻 ：對于區(qū)域開發(fā)應保證對外標識的統(tǒng)一性及有序性，所以區(qū)域開發(fā)的目標開發(fā)商的資金及市場運作能力是考核企業(yè)的重要指標，地塊的規(guī)模是驗證企業(yè)的重要門檻。按規(guī)劃目標實施能力標準，門檻過低，眾多實力較弱的開發(fā)商進入，增加區(qū)域整體規(guī)劃實施協(xié)調(diào)的難度及實施效果，進而影響區(qū)域的整體形象。 ?綜合考慮上述影響因素，本項目最小單元大小確定為 1000畝左右。 網(wǎng)格的形成 ?根據(jù)現(xiàn)狀及規(guī)劃市政道路，地塊共劃分為三個大地塊， 13個基礎地塊。 ?對于地塊內(nèi)的現(xiàn)狀建成區(qū)占地比例較大的地塊，由于地塊的規(guī)模及完整性已較差，不符合啟動區(qū)對于地塊完整及昭示性要求，因此，對于上述性質(zhì)地塊，不進行地塊資源評價。 ?對每個基本地塊進行評價，并對地塊內(nèi)的所有基本地塊進行綜合評價，以指導區(qū)域的啟動區(qū)域選擇。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 12 11 A B C 從土地內(nèi)部狀況、外部鄰接狀況及功能組合彈性三個方面對馬坡組團的地塊資源進行評價 ?對于每個地塊單元的評價，主要從 地塊內(nèi)部狀況、外部鄰接狀況、 地塊的 功能彈性 三個方面進行分析。 ?地塊內(nèi)部狀況：主要指地塊內(nèi)部資源、附著物現(xiàn)狀等。 ?外部鄰接狀況：主要指外部道路等級、景觀資源等。 ?功能彈性：根據(jù)馬坡區(qū)域定位為北京市級的 Resort，功能包括居住、商業(yè)及產(chǎn)業(yè)等，因此對于各地塊的功能要求具有復合化，功能要求具有一定彈性。 評價體系 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 12 11 ?一類用地 ：外部有良好的自然環(huán)境或內(nèi)部現(xiàn)狀資源較好，昭示性良好，功能的彈性較好，無明顯負面因素影響。 ?二類用地 ：自然資源良好，昭示性及功能彈性一般，無明顯負面因素影響。 ?三類用地 ：無突出自然資源，昭示性及功能彈性較差。 分類標準 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 12 11 網(wǎng)格資源評價 —— 14號地塊 網(wǎng)格編號 地塊內(nèi)部狀況 外部鄰接狀況 功能彈性 分類 ―奧運之心 ”公園，居住村落較少 西側臨近市政主干路，與潮白河距離較近 強 一類 地塊內(nèi)無特殊資源 臨近市政主干路，無特殊外部資源 強 二類 地塊內(nèi)無特殊資源，建成區(qū)包括金寶花園和阿奇公司 東西側均與市政主干道相連。 中 二類 ―奧運之心 ”公園，村落較多 南側緊鄰奧運大道，東側鄰近潮白河 強 一類 3 1 2 4 A 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 12 11 網(wǎng)格資源評價 —— 57號地塊 網(wǎng)格編號 地塊內(nèi)部狀況 外部鄰接狀況 功能彈性 分類