【正文】 順義馬坡項目 整體定位與功能研究報告 謹呈：北京順義新城建設開發(fā)有限公司 版權聲明： 本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯(lián)地產顧問（中國）有限公司所有，未經世聯(lián)地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。 匯報議程 182。 第一部分：研究前提 182。 第二部分：整體定位 182。 第三部分：功能物業(yè)研究 182。 第四部分：功能分區(qū)及開發(fā)策略 世聯(lián)工作范圍 功能物業(yè)的規(guī)模和用地布局 相關功能物業(yè)的市場研究 相關功能物業(yè)的定位細化 區(qū)域整體定位與開發(fā)理念 以東至濱河路、南至白馬路、西至順安路，北至花園北路的 2400畝起步區(qū)為核心，以總面積 10平方公里的馬坡組團為范圍 世聯(lián)工作內容 世聯(lián)工作平臺之一：順義新城總體規(guī)劃 新城功能定位 ―北京東部發(fā)展的重要節(jié)點，北京重點發(fā)展的新城之一。引導發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)，以及空港物流、會展、國際交往、體育休閑等功能。” 新城發(fā)展目標 ―主要承擔體育文化和行政辦公，城鎮(zhèn)人口規(guī)?？刂圃?13萬人。 ” 現(xiàn)代國際空港、區(qū)域產業(yè)引擎、綠色宜居城市 對馬坡的定位 世聯(lián)工作平臺之二：馬坡組團控制性規(guī)劃 功能定位 以奧運為主題，濱水風貌為特色的北京東北部體育健身、休閑度假、旅游服務核心區(qū)；北京市新興的特色衛(wèi)星城市組團，北京市區(qū)人口擴散的重要接納地之一；順義區(qū)以文體娛樂、商務辦公、國際交往為主要功能的新中心；城鎮(zhèn)地區(qū)具有健康人居環(huán)境的中高檔居住地。 規(guī)劃目標 濱水 國際 活力 新城 世聯(lián)工作平臺之二：馬坡組團控制性規(guī)劃 濱水度假區(qū) ——奧運休閑度假及可規(guī)?；_發(fā)的高檔低密度居住區(qū)； 綠茵別墅區(qū) ——以奧運馬術比賽場為中心的高檔別墅區(qū)，整合現(xiàn)狀別墅用地，開發(fā)高檔低密度住宅； 花園市鎮(zhèn)區(qū) ——舊村改造、村民拆遷安置區(qū)和可規(guī)?；_發(fā)的中檔住宅區(qū)用地 特色居住區(qū) ——結合新城整體開發(fā)時序，逐步激活與城市相配套的公共、商業(yè)及服務功能，靈活安排混合用地及其規(guī)模。 濱水度假區(qū) 綠茵別墅區(qū) 花園市鎮(zhèn)區(qū) 特色居住區(qū) 世聯(lián)工作平臺之二：馬坡組團控制性規(guī)劃 用地類型 規(guī)劃指標 （ m2） 比例 一類居住用地 428102 32% 二類居住用地 356948 26% 一類居住 /公共 設施混合用地 239279 18% 文化娛樂用地 198630 15% 商業(yè)金融用地 123657 9% 行政辦公用地 6909 1% 項目目前所面臨的問題一 魯能 希望 2400畝盡快進入政府土地供應計劃從而啟動項目開發(fā) 障礙 與國展、國門商務區(qū)、汽車基地等順義其他熱點區(qū)域相比，馬坡組團缺乏強大的產業(yè)基礎和明確的發(fā)展動力，不在政府確定的新城近期建設重點之列 解決 在項目整體定位和發(fā)展理念的層面上對馬坡組團進行明確定義，同時明確其之于順義新城的重要性 順義新城近期發(fā)展引導圖 ―……順義新城近期 以中心區(qū)和空港區(qū)為建設重點 。發(fā)揮空港優(yōu)勢，積極發(fā)展以國際會展、商務、物流為主的臨空產業(yè)，鞏固提升現(xiàn)代制造業(yè)的層次和水平，進一步鞏固區(qū)域產業(yè)引擎的地位；大力整合現(xiàn)有城市建成區(qū)，積極發(fā)展高水平的城市綜合服務功能，提高公共設施水平，優(yōu)化完善新城總體功能布局 ……‖ —— 《 順義新城總體規(guī)劃 》 項目目前所面臨的問題二 已經批復的規(guī)劃中居住用地所占比例超過 50%，商業(yè)金融用地所占比例不足 10%；從現(xiàn)實市場狀況出發(fā)，以居住和休閑娛樂啟動比較具備可操性，商務功能現(xiàn)行的難度較大。 在已經引入的少數(shù)金融機構總部的基礎上希望強化商務商業(yè)功能，并主張商務先行 在功能分區(qū)的層面上，具體探討規(guī)劃相關的每種功能的市場可行性，并結合國外同類型區(qū)域先進案例，探討不同功能的開發(fā)時序規(guī)律 規(guī)劃 /市場現(xiàn)實 政府主張 /設想 解決問題途徑 匯報議程 182。 第一部分：研究前提 182。 第二部分：整體定位 182。 第三部分：功能物業(yè)研究 182。 第四部分：功能分區(qū)及開發(fā)策略 制定整體定位的思路 發(fā)現(xiàn)方向 驗證機會 把握機遇 本體分析 后奧運 經濟分析 案例研究 項目 整體 定位 我們的工作目標 以創(chuàng)新的發(fā)展模式 ， 將馬坡組團打造成以休閑為特色 ， 以商務辦公為核心 ， 集商務 、 休閑 、 商業(yè) 、 居住為一體的功能復合的新中心 。 我們對世界各地類似地區(qū)的案例進行了廣泛的研究，并著重參考了其中一個標桿性案例 初步考慮案例 – Irvine, 美國 – Buena Park, 美國 – 多摩 ,日本 – Columbia, 美國 – La D233。fense，法國 – Long Beach, 美國 – Ruhr, 德國 – Reston, 美國 – Randstad, 荷蘭 – Fairfield, 美國 – Nassau, 美國 – Canberra，澳大利亞 – Schaumburg, 美國 – Perimeter, 美國 重點分析了其中三個 – Irvine, 美國 – Long Beach, 美國 – Reston, 美國 標桿性案例 – Irvine, 美國 ?臨近主要大城市 ?擁有河 /海 /高爾夫等資源 ?重要的商務辦公區(qū) ?明確的區(qū)域定位、發(fā)展規(guī)劃 ?歐文位于加利福尼亞州以南五十公里處 ， 屬于橘郡管轄范圍 。 占地 88平方公里 ， 現(xiàn)有人口 ， 就業(yè)崗位 。 ?歐文南面瀕臨大平洋 ， 擁有著名的Laguna海濱 、 Long Beach海濱 ， 這里陽光充沛 ， 以加州的陽光聞名世界 。 ?7條主要高速公路 （ 州際 40 收費高速 5 7 13 24 261） 把歐文與橘郡內的其他城市相連接 ?歐文是作為美國最安全 、 規(guī)劃完善 、便于開展商務商業(yè)活動的最佳區(qū)域 ，吸引了大量的居民和企業(yè)進入 ， 已經成為橘郡的重要高科技產業(yè)中心 歐文 (Irvine）概況 在經歷了以農業(yè)經濟為主的起步階段，歐文充分利用自然資源，并不斷建設和完善各類配套設施，最終形成以高科技為主導、經濟結構多元、功能復合的后現(xiàn)代 CBD 起步階段 發(fā)展階段 成熟階段 階段 1： 1960年以前 階段 2： 1960s1980s 階段 3： 1980s至今 ?農業(yè)經濟為主 ， 盛產橘子 、胡桃 ， 鱷梨 ， 利馬豆 ， 和綿羊 ?快速城市化階段 ， 接納中產階級郊區(qū)化人口以級分擔城市功能 ? 后現(xiàn)代 CBD的形成 ， 城市經濟實現(xiàn)以高科技為核心的多元化發(fā)展階段 歐文農場因其廣闊的巴倫西亞橘子林和豐富的物產而聞名 住宅建設陸續(xù)開始 ， 規(guī)模不斷擴大 引入加利福尼亞大學分校 ， 建成 “ 大學社區(qū) ” 。 規(guī)劃總用地 1500英畝 ， 居民 5萬人 ， 高素質人口開始進入置業(yè)； 四大核心區(qū)域形成 ?歐文商貿區(qū) (Irvine Business Complex) ?歐文商務花園 （ Irvine spectrum business park) ?歐文科技中心 （ Irvine technology center) ?大 學 研 究 中 心（ university research center) ?階段特征 ?發(fā)展結果 ?發(fā)展舉措 ?建設歐文農場 ?優(yōu)美的自然環(huán)境 ?科學宜人的城市規(guī)劃 ?完備的休閑娛樂和居住配套設施 ?社區(qū)環(huán)境的保護 ?完善的教育機構的建立 ?辦公設施以及產業(yè)政策推出 后現(xiàn)代 CBD的產業(yè) —— 歐文被譽為 “ 加州的科技海岸 ” ，吸引了包括生物醫(yī)學、電腦硬件和軟件、汽車設計等高科技公司的進入 公司名稱 塔可鐘（ Taco Bell Corp.） 福特汽車（ Ford Motor Company） 集團 埃樂峻（ Allergan Inc.） 馬自達，美國公司（ Mazda Motor of America Inc.） 豐田材料處理，美國公司（ Toyota Material Handling, USA Inc.） 圣約翰（ St. John） 起亞汽車，美國公司（ Kia Motors America Inc.） 戴姆樂 克萊斯樂（ Daimler Chrysler Corporation） 布勞德康姆（ Broad Corporation） 密地機械（ Meade Instruments Corporation） 康阿戈拉食品零售（ ConAgra Foods Retail Products Co.） 愛德華（ Edwards Lifesciences Corporation） 極可意渦流浴缸（ Jacuzzi Whirlpool Bath） 第一選擇抵押貸款（ Option One Mortgage Corporation） 總部在歐文的大公司 歐文頂尖的生物科學公司 公司名稱 雇員 Allergan Inc. 2,200 Edwards Lifesciences Corporation 1,600 B. Braun Medical 1,221 Sicor Pharmaceuticals 665 Alcon Laboratories 578 Newport Corporation 514 Meade Instruments 496 Tyco Healthcare/Mallinckrodt 250 Advanced Sterilization Products (Johnson amp。 Johnson) 233 3M Dental Products Division 225 公司名稱 產業(yè) 雇員 Verizon Wireless 電信 2,129 Option One Mortgage Corp. 抵押中介 1,800 Pacific Building Care 建筑，維修 950 Best Software 軟件 560 Quest Software 商用軟件 540 伊爾文 Regional Hospital amp。 Medical Center 醫(yī)院 497 Price Waterhouse Coopers LLP 會計服務 490 Nextel Communications 電信 443 伊爾文 Marriott Hotel 接待 425 歐文頂尖的服務類公司 歐文銷售類公司 公司名稱 行業(yè) 雇員 Hines Nurseries 護理用品 800 Toshiba America Business Solutions 復印機 500 Advantage Crown 食品 400 Canon USA Inc. 復印設備 350 Epicor Software Corp. 軟件 300 Interpore Cross International Inc. 醫(yī)療設備 250 Connexion By Boeing 電子設備 200 Del Mar Avionics 通用倉儲 200 后現(xiàn)代 CBD的產業(yè) —— 歐文以高科技產業(yè)主導，具有多元化的產業(yè)結構 % % % % % % % %管理/技 術及其他服務業(yè)零售辦公農林牧生產/物 流/ 運輸建筑/開 采/ 物業(yè)管理020224000600080001000012022140001600018000農林牧礦建筑加工制造貿易 零售 物流 信息財務/保險/房地產科研管理 教育醫(yī)療娛樂文化食品其他服務業(yè)政府公共部門歐文不同職業(yè)人數(shù)狀況 歐文不同產業(yè)就業(yè)人數(shù)狀況 勞動力 就業(yè)人數(shù) 失業(yè)率 伊爾文 橘郡 伊爾文 橘郡 伊爾文 橘郡 1995 62,557 1,331,024 60,305 1,263,142 % % 1996 63,406 1,344,891 61,567 1,289,750 % % 1997 65,197 1,379,304 63,697 1,333,787 % % 1998 66,858 1,413,041 65,454 1,371,356 % % 1999 69,700 1,471,602 68,422 1,432,670 % % 2022 71,590 1,511,000 70,331 1,472,653 % % 2022 72,