【文章內(nèi)容簡介】 城中心組團(tuán)： 承擔(dān)的主要城市職能為綜合服務(wù)和先進(jìn)制造 ，城鎮(zhèn)人口規(guī)模規(guī)劃控制在 36萬人 。 其東側(cè)臨朝白河與河?xùn)|新區(qū)相望 ， 西側(cè)隔六環(huán)路與空港區(qū)相鄰 ， 北側(cè)隔減河及組團(tuán)間生態(tài)綠地為馬坡組團(tuán) 。 ?空港城組團(tuán)： 承當(dāng)?shù)闹饕鞘新毮転闀?huì)展和臨空產(chǎn)業(yè) ， 城鎮(zhèn)人口規(guī)模控制在 22萬人 。 ?機(jī)場(chǎng)組團(tuán)： 承當(dāng)?shù)闹饕鞘新毮転閲H樞紐機(jī)場(chǎng) 、 空港商務(wù) 、物流 。 其中心是國門商務(wù)區(qū) 、 北側(cè)為保稅物流中心 、 東西北側(cè)為三處空港配套產(chǎn)業(yè)園 。 馬坡組團(tuán)規(guī)劃用地包括商務(wù)、商業(yè)、文化娛樂、居住等功能 用地類型 規(guī)劃指標(biāo) （ m2） 比例 一類居住用地 428102 32% 二類居住用地 356948 26% 一類居住 /公共 設(shè)施混合用地 239279 18% 文化娛樂用地 198630 15% 商業(yè)金融用地 123657 9% 行政辦公用地 6909 1% 規(guī)劃指向 馬坡組團(tuán)位于北京大都市東北邊緣； 北京城市化率已達(dá)到80%， 經(jīng)濟(jì)總量僅次于上海 ， 為全國的經(jīng)濟(jì) 、文化中心 。 城市發(fā)展從城市中心化向郊區(qū)化過渡的階段； 經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng) ，2022年人均 GDP達(dá)到5457美元 。 距離機(jī)場(chǎng) 10分鐘車程； 橫貫地塊的白馬路 ，與京順路 、 京承高速相聯(lián)接 ， 構(gòu)成更為便捷的通達(dá)中心城的交通網(wǎng)絡(luò)； 輕軌 S6線貫穿整個(gè)馬坡組團(tuán) ， 將進(jìn)一步增強(qiáng)了地塊的公交可達(dá)性 。 臨近潮白河的最寬段； 東鄰潮白河綠色森林公園； 現(xiàn)狀的綠地資源極其豐富 ， 規(guī)劃的 綠 化 率 達(dá) 到50%以上 根據(jù)馬坡組團(tuán)控制性詳細(xì)規(guī)劃 ， 用地性質(zhì)包括商務(wù) 、 商業(yè) 、 休閑娛樂 、居住等復(fù)合功能 根據(jù)馬坡組團(tuán)本體條件對(duì)位分析，我們判定馬坡組團(tuán)未來可以發(fā)展成后現(xiàn)代 CBD 后現(xiàn)代 CBD形成 KPI 良好的 自然資源 多種便捷的 交通方式 規(guī)劃用地功能復(fù)合 位于大都市邊緣，所在都市經(jīng)濟(jì)輻射力強(qiáng)，城市化程度高 本體對(duì)位 制定整體定位的思路 發(fā)現(xiàn)方向 驗(yàn)證機(jī)會(huì) 把握機(jī)遇 本體分析 后奧運(yùn) 經(jīng)濟(jì)分析 案例研究 項(xiàng)目 整體 定位 奧運(yùn)水上項(xiàng)目比賽在舉辦期所能帶來的經(jīng)濟(jì)收入有限，而且缺乏可持續(xù)性 ? 奧林匹克水上公園項(xiàng)目占地面積約 170公頃 ， 建成后將作為北京 2022年奧運(yùn)會(huì)水上運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目的比賽場(chǎng)地 。 ? 其中賽艇 、 皮劃艇分賽場(chǎng)設(shè)置 30000個(gè)座位 ， 其中站席 10000個(gè)；激流回旋項(xiàng)目分賽場(chǎng)不設(shè)置永久座席 ， 只設(shè)置 15000個(gè)臨時(shí)座席 。 整個(gè)水上運(yùn)動(dòng)賽事將持續(xù)14天 ， 在比賽舉辦期 ， 假設(shè)每場(chǎng)比賽場(chǎng)館都席滿 ， 共能吸引 51萬名觀眾 ， 所能夠帶來即時(shí)的經(jīng)濟(jì)收入有限 ， 而且缺乏可持續(xù)性 。 北京奧運(yùn)會(huì)比賽日程總表 奧運(yùn)會(huì)舉辦城市的成功案例表明，賽后可以充分利用奧運(yùn)帶來的發(fā)展機(jī)遇，對(duì)奧運(yùn)場(chǎng)館和周邊區(qū)域重新開發(fā)建設(shè)，突出休閑娛樂功能，以延長奧運(yùn)的利好效應(yīng)，形成經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展 巴塞羅那 巴塞羅那奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，奧運(yùn)會(huì)主會(huì)場(chǎng)的運(yùn)營者將該體育場(chǎng)變?yōu)樾蓍e娛樂物業(yè)，現(xiàn)在成為了入境游客的必游之地，不斷為巴塞羅那帶來豐厚的收入。 漢城 漢城把 150萬平方米的奧體公園變?yōu)榱艘缘袼芎图o(jì)念物而聞名世界的展覽場(chǎng)所，將三座體育館、網(wǎng)球場(chǎng)變?yōu)榱藝H性運(yùn)動(dòng)中心及文化藝術(shù)展覽館及舉辦大規(guī)模宣傳活動(dòng)的場(chǎng)所。這些功能轉(zhuǎn)變之后場(chǎng)館成為了吸引國內(nèi)外游客的重點(diǎn)旅游項(xiàng)目。 04080120160200240奧運(yùn)前2 年 奧運(yùn)前1 年 奧運(yùn)年 奧運(yùn)后1 年 奧運(yùn)后2 年洛杉磯 漢城 巴塞羅那 亞特蘭大 悉尼奧運(yùn)會(huì)前后國外游客入境量指數(shù) 奧運(yùn)會(huì)舉辦前 ?投資增大 ?城市形象不斷提高 ?旅游業(yè)開始增長 奧運(yùn)會(huì)舉辦期 第三產(chǎn)業(yè)部分行業(yè)達(dá)到高潮，需求強(qiáng)勁 奧運(yùn)會(huì)舉辦后 ?比賽場(chǎng)館的改造重建 ， 周邊區(qū)域相關(guān)休閑旅游資源的開發(fā)利用 后奧運(yùn)效應(yīng) 申辦期 2~3年 規(guī)劃期 2~3年 籌備期 3~4年 奧運(yùn)會(huì)后 ， 悉尼奧林匹克花園以體育文化為主題 ， 以打造功能復(fù)合的活力之城為目的制定城市發(fā)展計(jì)劃 ， 成為可持續(xù)發(fā)展區(qū)域的典范 已有的舉措： ?為確保奧運(yùn)體育場(chǎng)館發(fā)揮持續(xù)的作用 ， 成立悉尼奧林匹克委員會(huì) ， 負(fù)責(zé)承接各類文化演出 、 藝術(shù)展覽 、 國際性賽事等 。 ?啟動(dòng)總占地為 230萬平方米的 8個(gè)地塊用于商業(yè) 、 休閑 、 教育 、 零售 、旅店 、 辦公機(jī)構(gòu)的開發(fā) 。 2025年的發(fā)展計(jì)劃： ?強(qiáng)化悉尼奧林匹克花園作為國內(nèi)和國際賽事、大型文藝演出以及文化藝術(shù)展覽的主辦場(chǎng)地的功能； ?大量投入建設(shè)奧林匹克花園核心區(qū)，以打造功能復(fù)合、集休閑、購物、辦公、居住為一體的充滿活力的城市中心； ?對(duì)奧運(yùn)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館多樣化的利用以確保悉尼奧林匹克花園終年都充滿活力； ?對(duì)于大量低密度開發(fā)的用地進(jìn)行改造，提高其開發(fā)強(qiáng)度以保證土地的集中利用； ?保持奧林匹克花園城市設(shè)計(jì)的傳統(tǒng)，創(chuàng)造高質(zhì)量、高水平的建筑設(shè)計(jì)和城市景觀設(shè)計(jì)； ?不斷創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境以延續(xù)奧林匹克花園在環(huán)境上取得的成就； ?加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)部以及與其他區(qū)域的交通聯(lián)系 ,以更便捷的到達(dá)任何地方。 結(jié)合相關(guān)案例分析、項(xiàng)目本體條件和奧運(yùn)帶來的發(fā)展機(jī)遇的分析，我們確定馬坡組團(tuán)的定位是： “ 以體育文化為特色、以商務(wù)辦公為核心、整個(gè)北京具有示范意義的后現(xiàn)代 CBD”。 特色功能發(fā)展 城市功能的延伸 后現(xiàn)代 CBD 重點(diǎn)發(fā)展以體育文化為主題的休閑娛樂等配套功能，提供類型多樣的休閑娛樂設(shè)施打造區(qū)域特色，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展 充足的休閑娛樂設(shè)施和多樣化的住宅產(chǎn)品吸引高素質(zhì)人口入住，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商務(wù)區(qū)的雛形成，隨著商務(wù)區(qū)的不斷成熟，形成產(chǎn)業(yè)和人口不斷升級(jí)的良性循環(huán)。 進(jìn)入城市全方位均衡發(fā)展的階段 ， 成為特色突出 、 以商務(wù)辦公為核心 、 功能復(fù)合 、 環(huán)境優(yōu)美的后現(xiàn)代 CBD。 馬坡組團(tuán)的發(fā)展意義 城市發(fā)展理念的創(chuàng)新 城市空間狀態(tài)的創(chuàng)新 馬坡組團(tuán)的發(fā)展意義一： “后郊區(qū)” 的創(chuàng)新城市空間狀態(tài)，順應(yīng)北京疏散中心城的整體城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，引領(lǐng)未來城市發(fā)展方向 后郊區(qū) —— 都市的多元、活力、便捷和郊區(qū)的自然、舒適、開闊完美結(jié)合的城市空間狀態(tài) 郊區(qū)（通州、亦莊） 后郊區(qū)（馬坡） 功能形態(tài) ?功能單一（臥城或產(chǎn)業(yè)園） ?某一功能突出的同時(shí)呈現(xiàn)多種功能的復(fù)合 空間形態(tài) ?城市中心向外蔓延發(fā)展形成的空間形態(tài)； ?受城市中心的控制，附屬于城市中心； ?沒有形成獨(dú)立的中心節(jié)點(diǎn)。 ?大都市的反磁力系統(tǒng)； ?不依賴城市中心； ?形成獨(dú)立的中心節(jié)點(diǎn)，通過高速公路路網(wǎng)與其他區(qū)域呈網(wǎng)絡(luò)式的連接狀態(tài)。 生活形態(tài) ?生活形態(tài)單一，僅能滿足基本的居住需求，缺乏商業(yè)文化休閑等相關(guān)配套設(shè)施。 ?中產(chǎn)的生活形態(tài) ?低密度的居住環(huán)境 ?復(fù)合多樣的城市功能 馬坡組團(tuán)的發(fā)展意義一： “后郊區(qū)”城市空間狀態(tài)的創(chuàng)新通過商務(wù)、商業(yè)、居住的全方位升級(jí)充分體現(xiàn)出來 馬坡組團(tuán)的發(fā)展意義一： “后郊區(qū)”城市空間狀態(tài)的創(chuàng)新通過商務(wù)、商業(yè)、居住的全方位升級(jí)充分體現(xiàn)出來 馬坡組團(tuán)的發(fā)展意義一： “后郊區(qū)”城市空間狀態(tài)的創(chuàng)新通過商務(wù)、商業(yè)、居住的全方位升級(jí)充分體現(xiàn)出來 馬坡的發(fā)展意義 城市發(fā)展理念的創(chuàng)新 城市空間狀態(tài)的創(chuàng)新 ?傳統(tǒng)的城市發(fā)展理念 ： “先業(yè)后城” 城市發(fā)展理念的兩種類型 ?創(chuàng)新的城市發(fā)展理念 ： “ 城優(yōu)業(yè)盛 ” 典型案例：深圳 深圳從城市發(fā)展的初級(jí)階段到城市發(fā)展的高級(jí)階段采用了“先業(yè)后城”和“城優(yōu)業(yè)盛”的兩種不同的發(fā)展理念 19791984年 出口加工區(qū) 綜合性經(jīng)濟(jì)特區(qū) 區(qū)域中心城市 現(xiàn)代化的國際性城市 19891999 1999… 19841989 “先業(yè)后城 ” “城優(yōu)業(yè)盛 ” 城市發(fā)展的初級(jí)階段： ?城市發(fā)展以經(jīng)濟(jì)增長為壓倒性目標(biāo)，以工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，帶來人口高速增長，引發(fā)對(duì)城市建設(shè)的需求，帶動(dòng)城市被動(dòng)建設(shè)。 ?以經(jīng)濟(jì)增長為主要目標(biāo)的城市規(guī)劃，忽略了對(duì)環(huán)境的建設(shè)，出現(xiàn)、財(cái)富外流的現(xiàn)象，城市發(fā)展可持續(xù)性減弱。 ?“先業(yè)后城”發(fā)展模式為后期城市發(fā)展奠定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 城市發(fā)展的高級(jí)階段： ?在城市發(fā)展具備一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)后，通過良好的城市規(guī)劃，改善城市環(huán)境，加大城市配套的建設(shè) ?城市環(huán)境的改善和配套的豐富吸引高素質(zhì)人口入住，帶來高附加值產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐，如高科技、金融、物流等產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)人口與產(chǎn)業(yè)不斷升級(jí)，最終達(dá)到共同繁榮。 出口加工區(qū)階段完成了深圳發(fā)展道路上的原始積累 ?1979年的深圳 ， 是一個(gè)城區(qū)面積不足 3平方公里的小鎮(zhèn) 。 全市只有 224家小工廠 ， 年工業(yè)總產(chǎn)值僅 7092萬元 。 ?1980年 ， 在國家確定經(jīng)濟(jì)特區(qū)后 ， 深圳大力吸引簡單勞動(dòng)密集型的 “ 三業(yè)一補(bǔ) ” 企業(yè) ， “ 三資企業(yè) ” 和 “ 內(nèi)聯(lián) ” 企業(yè) 。 同時(shí) ，大力拓展對(duì)外貿(mào)易特別是對(duì)港貿(mào)易 ， 初步解決了發(fā)展道路上的原始積累問題 。 ?1984年 ， 實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 ， 工業(yè)總產(chǎn)值 ，人均 GDP約 3000元人民幣 。 19791984深圳人口增長 31 82 1979 1984 年均增長率：22％ 此階段的人口增長主要為加工企業(yè)的中低端從業(yè)人員。 19791984深圳工業(yè)產(chǎn)值增長（億元） 此階段的經(jīng)濟(jì)規(guī)模相當(dāng)于目前國內(nèi)一般開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量。 1979 1984 年均增長率約 89％ 綜合性經(jīng)濟(jì)特區(qū)階段完成了產(chǎn)業(yè)初步的升級(jí) ?1984年深圳基本完成初創(chuàng)階段，開始轉(zhuǎn)入開拓外向型的新時(shí)期，城市功能開始增強(qiáng)， 1986年完成深圳總體規(guī)劃，確定了深圳以 “ 工業(yè)為主，工貿(mào)并舉 ” 的 綜合性經(jīng)濟(jì)特區(qū) 的城市性質(zhì)。 ?城市發(fā)展建立了 帶狀多中心組團(tuán)式布局 結(jié)構(gòu)。 ?1989年，深圳人均 GDP為。 19841989深圳人口增長 82 1979 1984 年均增長率：％ 19841989深圳 GDP增長（億元） 1984 1989 年均增長率約 37％ 此階段的人口增長主要來自于加工企業(yè)的中低端從業(yè)人員及貿(mào)易人員。 經(jīng)濟(jì)高速增長得益于特區(qū)所具有的優(yōu)惠政策優(yōu)勢(shì)和比鄰香港的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 在城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展中，城市規(guī)劃的失誤帶來了不可挽回的損失 ?在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初期 ， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度成為城市發(fā)展壓倒性的指標(biāo) ， 80年代的深圳城市建設(shè)在繁榮的背后也帶來許多遺憾 ， 造成諸多不可挽回的損失 。 羅湖火車站的 “ 水泥森林 ” ——羅湖衰敗的縮影 羅湖火車站片區(qū)在 2平方公里的范圍內(nèi)，規(guī)劃居住 11萬人口，人口密度達(dá) /平方公里，建設(shè) 200多幢高層建筑，面積超過 300萬平米。整體片區(qū)的局促、擠迫感強(qiáng)烈，與港九的“水泥森林”相比，無優(yōu)勢(shì)可言。 此片區(qū)只是羅湖區(qū)的縮影，由于羅湖是深圳最早開發(fā)的行政區(qū)，高強(qiáng)度的開發(fā)導(dǎo)致居住環(huán)境相對(duì)惡化， 羅湖目前的發(fā)展已相對(duì)衰落，財(cái)富人群外移，城市向西發(fā)展，中心區(qū)定位于福田區(qū) 。 市政道路讓 500年的樹木一去不復(fù)返 華強(qiáng)路南端原有一片近 4hm的自然林 ， 僅喬木就有 24種之多 ， 有的樹齡長達(dá) 500年 ， 是白鶴自然棲息的地方 。 1984年修路時(shí) ， 頃刻間將其推去一半 ， 白鶴自此一去不返 ， 給尤其缺乏歷史積淀的深圳城市建設(shè)造成無法挽回的遺憾 。 深圳從城市發(fā)展的初級(jí)階段到城市發(fā)展的高級(jí)階段采用了“先業(yè)后城”和“城優(yōu)業(yè)盛”的兩種不同的發(fā)展理念 19791984年 出口加工區(qū) 綜合性經(jīng)濟(jì)特區(qū) 區(qū)域中心城市 現(xiàn)代化的國際性城市 19891999 1999… 19841989 “先業(yè)后城 ” “城優(yōu)業(yè)盛 ” 城市發(fā)展的初級(jí)階段： ?城市發(fā)展以經(jīng)濟(jì)增長為壓倒性目標(biāo)，以工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，帶來人口高速增長，引發(fā)對(duì)城市建設(shè)的需求，帶動(dòng)城市被動(dòng)建設(shè)。 ?以經(jīng)濟(jì)增長為主要目標(biāo)的城市規(guī)劃，忽略了對(duì)環(huán)境的建設(shè)，出現(xiàn)、財(cái)富外流的現(xiàn)象，城市發(fā)展可持續(xù)性減弱。 ?“先業(yè)后城”發(fā)展模式為后期城市發(fā)展奠定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 城市發(fā)展的高級(jí)階段： ?在城市發(fā)展具備一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)后，通過良好的城市規(guī)劃，改善城市環(huán)境，加大城市配套的建設(shè) ?城市環(huán)境的改善和配套的豐富吸引高素質(zhì)人口入住，帶來高附加值產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐，如高科技、金融、物流等產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)人口與產(chǎn)業(yè)不斷升級(jí)，最終達(dá)到共同繁榮。 大規(guī)模的城市建設(shè)吸引高素質(zhì)人口的涌入，帶來高科技產(chǎn)業(yè)及高端服務(wù)業(yè)的迅速發(fā)展，形成區(qū)域中心城市 ?90年代的前五年，深圳從建設(shè)一個(gè)開發(fā)的區(qū)域角色轉(zhuǎn)變?yōu)榱艘粋€(gè)城市，年均國內(nèi)生產(chǎn)總值增速達(dá)到 33％。同時(shí)，進(jìn)行了大規(guī)模的城市建設(shè)，開發(fā)區(qū)和特區(qū)中的的城市功能得到彌補(bǔ)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，科教文衛(wèi)事業(yè)同步建設(shè)，使深圳真正具備了適合人們居住、工作