【文章內(nèi)容簡介】 兩環(huán)” ? 即以主城和輔城 南北向 、 東西向的快速路 和主干路構(gòu)成的縱橫干線 ? 兩環(huán)： 環(huán)膠州灣快速路－ 1小時 、環(huán)嶗山主干路 ? 輪渡、快艇 ：至黃島、薛家島 2040分鐘 ? 濱海公路 ：拉近濱海城市組團(tuán)與中心城區(qū)的距離 ? 跨海大橋 ： 2022年奧運(yùn)前竣工－ 20分鐘 ? 海底隧道 ： 2022年竣工－ 10分鐘 ? 青島市－交通體系 對內(nèi)交通 城市發(fā)展線研究 ? 挺進(jìn)西海岸－膠州灣西翼 ? 開發(fā)區(qū) ? 黃島區(qū) ? 膠南市 西海岸意義與作用 ? 是青島發(fā)展制造業(yè)、物流業(yè)的理想載體。 ? 黃島是青島實(shí)現(xiàn)“以港興島”的重要載體。 青島市優(yōu)化調(diào)整城市內(nèi)部空間，將黃島確定為城市主要的擴(kuò)展方向。 城市發(fā)展線研究 ? 黃島區(qū) 2022年 GDP470億元，占青島全市生產(chǎn)總值的 15％，為七區(qū)五市之首。 青島市各市區(qū)200 6年 GDP (億 元)2 7 6 . 2 21 5 2 . 31 0 4 . 0 31 6 1 . 0 52 3 4 . 1 93 4 3 . 3 73 0 5 . 33 5 8 . 1 53 4 8 . 5 94 0 0 . 0 32 2 0 . 3 64 7 0 . 0 20100200300400500市南區(qū) 市北區(qū) 四方區(qū) 李滄區(qū) 黃島區(qū) 嶗山區(qū) 城陽區(qū) 膠州市 即墨市 平度市 膠南市 萊西市GDP (億 元)數(shù)據(jù)來源：青島統(tǒng)計年鑒 發(fā)展歷程： ? 黃島區(qū)是 青島市對外開放最早的重點(diǎn)區(qū)域 。 ? 1985年青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 在黃島區(qū)興建，規(guī)劃面積 公里，是享受中國對外開放政策最集中、功能最完善的區(qū)域。 ? 1992年 ，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，在青島開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)立了青島保稅區(qū)、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗區(qū)。 ? 1992年，青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)與黃島區(qū) 兩區(qū)體制合一 ，成為青島開發(fā)區(qū)（黃島區(qū)）。 ? 2022年 4月 ，青島市政府做出了 《 關(guān)于加快青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展的決定 》 ，提出要把青島開發(fā)區(qū)建設(shè)成為 “青島新的經(jīng)濟(jì)重心 ” 。 ? 2022年，黃島經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)轄區(qū)面積 227平方公里 ， 人口 50萬 。 黃島作為國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、青島新經(jīng)濟(jì)重心，堪稱青島的“浦東” 城市發(fā)展線研究 ? 黃島開發(fā)區(qū)地位－“新浦東” ? 1990年國家實(shí)施開發(fā)開放浦東戰(zhàn)略 。 ? 1993年浦東新區(qū)管委會掛牌 成立。 ? 歷經(jīng)十幾年開發(fā)、建設(shè)，浦東初步建立起外向型、多功能、現(xiàn)代化新城區(qū)框架。 ? 2022年，浦東新區(qū)面積 里 ，戶籍人口 。 VS 城市發(fā)展線研究 對比浦東新城與黃島開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展脈絡(luò)，判斷黃島開發(fā)區(qū)正處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時期，而且由于青島的優(yōu)先發(fā)展政策，在未來幾年內(nèi)，開發(fā)區(qū)仍將保持快速的發(fā)展速度。 1 9 9 0 2 0 0 6 上海浦東新區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況（單位：億元）60 72 101164 291415 496608704 80192123652109179015071253108216%30%44%30%16% 18%14%12%13%38%15% 14% 17% 16% 15%11%050010001500202225003000350040001990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 8 0 % 6 0 % 4 0 % 2 0 %0%20%40%60%數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計年鑒 2022 － 2022 黃島開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況（單位：億元） 8 5 . 8 0 1 2 8 . 9 0 1 6 5 . 3 0 2 1 2 . 2 0 2 7 6 . 3 0 3 7 2 . 3 0 4 7 0 . 2 033%22% 22% 23%26%21% 0 . 0 0 1 0 0 . 0 0 2 0 0 . 0 0 3 0 0 . 0 0 4 0 0 . 0 0 5 0 0 . 0 0 6 0 0 . 0 0 7 0 0 . 0 0 8 0 0 . 0 02022 2022 2022 2022 2022 2022 20224 0 %3 0 %2 0 %1 0 %0%10%20%30%40%數(shù)據(jù)來源：青島開發(fā)區(qū)政府網(wǎng)站 ? 黃島開發(fā)區(qū)地位－“新浦東” ? 浦東新區(qū) 15年來經(jīng)濟(jì)始終保持快速發(fā)展速度，近 5年經(jīng)濟(jì)增加額在 250310億元； ? 2022年較 1992年，經(jīng)濟(jì)翻了23倍。 ? 20222022年，開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)也出現(xiàn)大幅增長，國內(nèi)生產(chǎn)總值保持 2025％的增幅。 城市發(fā)展線研究 ? 黃島開發(fā)區(qū)－產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ? 2022年黃島開發(fā)區(qū)人口增長 14852人，其中機(jī)械增長占總增長的 86％ ? 黃島正在成為全國的移民城市 ? 黃島開發(fā)區(qū)－人口 ? 黃島開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)一直以 第二產(chǎn)業(yè)為主， 2022年比重達(dá)到 68％ ，第三產(chǎn)業(yè)其次，第一產(chǎn)業(yè)比重非常小 ? 合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將帶動黃島開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步提升 2022 年黃島產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重第二產(chǎn)業(yè)64%第三產(chǎn)業(yè)32%第一產(chǎn)業(yè)4%2022 年黃島產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重第二產(chǎn)業(yè)68%第三產(chǎn)業(yè)31%第一產(chǎn)業(yè)1%規(guī)模： ? 亞洲最大、世界第二的 20萬噸級礦石碼頭，擁有 3800萬噸的煤炭、礦石、雜貨碼頭和 6000標(biāo)準(zhǔn)箱船的深水泊位； ? 承擔(dān)了青島港 80%的吞吐量，成為以礦石、煤炭和集裝箱運(yùn)輸為主的大型現(xiàn)代化、多功能、高效率的貿(mào)易和物流中心； ? 前灣港集裝箱碼頭年吞吐能力達(dá) 150萬標(biāo)準(zhǔn)箱，是目前國內(nèi)唯一具備接卸第五代和第六代集裝箱船舶作業(yè)能力的專用碼頭； 地位： ? 北方最大的礦石中轉(zhuǎn)基地； ? 最大的集裝箱碼頭； ? 最大的原油碼頭； ? 最大的礦石碼頭； ? 國際一流的煤炭碼頭； ? 是我國綜合性功能最強(qiáng)的億噸港； ? 我國五大煤炭出口基地之一； 重點(diǎn)工程－前灣港 城市發(fā)展線研究 ? 黃島開發(fā)區(qū) 名稱 占地（畝） 投資額 發(fā)展過程 企業(yè)人員 數(shù) 經(jīng)營項目 海爾開發(fā)區(qū)工業(yè)園 1500 58億元 始建于 1992年，是海爾全球十大工業(yè)園中建立最早、規(guī)模最大的一個， 出口家電生產(chǎn)基地，冰箱、冷柜、商用空調(diào)、特種鋼板、洗碗機(jī)、熱水器 海信信息產(chǎn)業(yè)園 1200 計劃總投資 20，一期投入 2億元 2022年 8月開工建設(shè)，二期 2022年開工，主要項目為海信日立商用空調(diào)項目，由海信集團(tuán)與日本日立（株）合資興建 10000（總） 電視、空調(diào)、計算機(jī)以及系統(tǒng)集成等 3C類產(chǎn)品 澳柯瑪工業(yè)園 1000 10億元 家電產(chǎn)業(yè)以電冰柜 (箱 )、空調(diào)器、熱水器、廚潔具及小家電產(chǎn)品為龍頭，產(chǎn)品涉及多個系列 800多種規(guī)格型號 青島三洋電機(jī)有限公司 93 20億日圓 2022520成立 500 制造、銷售冰箱用小型變頻壓縮機(jī) 瑞智（青島）精密機(jī)電有限公司 19 投資總額 9800萬美元 2022－ 4－ 20日成立，是由英屬維爾京群島瑞智投資控股有限公司（臺灣瑞智在維爾京群島設(shè)立投資公司）在開發(fā)區(qū)投資設(shè)立的外商獨(dú)資企業(yè) 1000 新型機(jī)電元件、精沖摸、精密軸承及其相關(guān)配件的生產(chǎn) 新都理光 450 5000萬美元 成立于 2022 年 2月 1500 激光打印機(jī)、文件分類機(jī)、墨盒及相關(guān)消耗品 重點(diǎn)工程－大型企業(yè)工業(yè)園 城市發(fā)展線研究 ? 黃島開發(fā)區(qū) 目前入住黃島開發(fā)區(qū)的大型企業(yè)主要以家電、精密儀器等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)朝集約化發(fā)展，高附加值產(chǎn)業(yè)必將帶來高收入人群增多 ? 膠南市作為西海岸的重要組成部分，在陸域上環(huán)繞黃島區(qū)，是前灣港和開發(fā)區(qū)發(fā)展最直接的延續(xù)空間，充分利用膠南市的土地資源，可緩解青島開發(fā)區(qū)用地緊張的矛盾 ? 加快實(shí)施“東接、北擴(kuò)、南展”城市發(fā)展戰(zhàn)略 城市發(fā)展線研究 ? 膠南市 產(chǎn)業(yè)北擴(kuò) 生活東延 文教南展 靈山衛(wèi)鎮(zhèn) 本案 老城區(qū) 市政府 “ 產(chǎn)業(yè)北擴(kuò)、生活東延”將加速靈山衛(wèi)鎮(zhèn)的城市化發(fā)展的進(jìn)程，促進(jìn)與黃島區(qū)更好的對接，進(jìn)而加速項目區(qū)域的成熟； ? 靈山衛(wèi)鎮(zhèn) 城市發(fā)展線研究 ? 位臵：位于膠南市東部，北倚小珠山，與隱珠鎮(zhèn)相鄰，與黃島區(qū)辛安街道辦事處毗連；南瀕黃海，與靈山島隔海相望；東靠青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)； ? 規(guī)模：面積 36平方公里， 海岸線長 12公里 。 ? 區(qū)劃： 29個行政村，約 8223戶， 人口 人 。 ? 靈山衛(wèi)組團(tuán)是一個 以生活居住，文化娛樂，商貿(mào)旅游度假和港口的海濱綜合區(qū) ，規(guī)劃人口為 1012萬，突出山海城的有機(jī)結(jié)合。 功能定位 本項目所在靈山衛(wèi)鎮(zhèn)直接得益于開發(fā)區(qū)帶動，處于膠南市的龍頭位臵。 ? 靈山衛(wèi)鎮(zhèn)作為膠南市的 經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)和對外開放前沿 ? 已形成完善的工業(yè)體系，熱電、紡織印染、化工橡塑、倉儲物流、皮革箱包、機(jī)械加工等八大優(yōu)勢行業(yè)。 ? 靈山衛(wèi)鎮(zhèn) 海岸線長 12公里 ，具有物產(chǎn)豐富的海洋資源。沿海沙灘細(xì)軟，沙粒均勻，風(fēng)平浪小，是發(fā)展旅游業(yè)的理想勝地。 ? 國家二類對外開放口岸 ——積米崖港距鎮(zhèn)駐地 1華里，是山東省第二大漁港。 ? 全鎮(zhèn)共有各類漁船 310艘，海水養(yǎng)殖面積8100畝，其中人工增殖海參、鮑魚 1080畝，深水抗風(fēng)浪網(wǎng)箱養(yǎng)殖累計達(dá)到 32個， 2022年，完成海產(chǎn)品總量 4003萬噸。 ? 靈山衛(wèi)鎮(zhèn) 城市發(fā)展線研究 ? 結(jié)論 龍頭 青島是山東半島的龍頭 黃島是青島的龍頭 新浦東 經(jīng)濟(jì)腹地 產(chǎn)業(yè)支撐 高素質(zhì)移民涌入 消費(fèi) 高收入人群增加 “居住、醫(yī)療、文娛” 支出 本案屬性： ? 青島城市化膨脹迅速 ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理 ? 黃島開發(fā)區(qū)城市重要發(fā)展區(qū)域 ? 未來成為青島新型商貿(mào)中心 ? 高檔消費(fèi)集中 ? 黃島處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展起步階段 ? 居住類型呈兩極化發(fā)展態(tài)勢 ? 本項目所在區(qū)域未來城市化屬性突出 ? 項目本身需預(yù)留“城市化”居住及休閑功能 ? 本項目作為未來城市商貿(mào)中心的后花園地位 ? 項目形象應(yīng)更強(qiáng)調(diào)休閑、健康的居住主題 ? 本項目首開區(qū)適當(dāng)考慮 低密度產(chǎn)品入市 城市新核心區(qū)的“后花園” 〃 休閑 〃 居住區(qū) 城市發(fā)展線研究 【 本 項 目 所 處 區(qū) 域 價 值 研 究 】 ? 城市發(fā)展線研究 ? 旅游發(fā)展線研究 ? 青島旅游旅游分析 ? 鳳凰島旅游資源分析 ? 青島旅游地產(chǎn)分析 ? 小結(jié) ? 產(chǎn)業(yè)發(fā)展線研究 ? 小珠山區(qū)域及用地研究 旅游發(fā)展線研究 ? 青島擁有 730公里海岸線，分布著眾多的海灣、山岳、海島、岬角、沙灘； ? 擁有大面積的城市山林和近郊生態(tài)山林旅游資源，其中尤以嶗山著稱； ? 擁有中西方文化交融的歐陸建筑風(fēng)情與現(xiàn)代化的海濱城市風(fēng)貌，以及悠久的先秦文化、玄妙的道教文化和近現(xiàn)代文化； ? 還有成熟的工業(yè)旅游、度假旅游等多元化產(chǎn)品。 ? 旅游資源優(yōu)勢： 區(qū)位優(yōu)勢： ? 在國際市場上，與韓、日、東南亞、港澳臺等國家和地區(qū)，有著密切的旅游、經(jīng)貿(mào)關(guān)系，并具有廣闊的開發(fā)空間； ? 在國內(nèi)市場，青島是旅游目的地?zé)狳c(diǎn)城市，得天獨(dú)厚的海濱旅游資源和獨(dú)特的城市風(fēng)光，對內(nèi)陸城市極具吸引力 ? 青島旅游市場分析 ? 2022年全國旅游產(chǎn)業(yè)總收入達(dá)到 8550億元，國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)到 13億人次，其中主要城市旅游收入達(dá)到 975億元。 ? 青島位居五大海濱旅游城市之首，其次的大連旅游總收入也達(dá)到 260億元，比同期增長 % 旅游發(fā)展線研究 1998 年 2 0 0 6 年青島旅游總收入69 81100118150 13720825732527%23%52%9%28%17%24%17%11%0501001502002503003504004505001998年 1999年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 1 0 0 % 8 0 % 6 0 % 4 0 % 2 0 %0%20%40%60%旅游總收入( 億元)增長比例%全國主要城市旅游總收入及增長比例325260102147 14127% 23%19%25%8%050100150200250300350400450500青島 大連 威海 煙臺 海南1 0 0 %8 0 %6 0 %4 0 %2 0 %0%20%