【文章內(nèi)容簡介】 行業(yè)在工農(nóng)路分布最多；167。 青年西路和姚港路由于離港口近，物流行業(yè)分布較多；167。 躍龍路地段佳加上高品質(zhì)的辦公樓聚集，成為承受力高的金融行業(yè)的首選。南通租戶特征 —— 行業(yè)特征（二）44南通租戶特征 —— 行業(yè)特征（三） 工農(nóng)路行業(yè)分布特征：167。 依托工農(nóng)路北段的方天大市場（建筑建材裝潢等工業(yè)消費品綜合市場），促使工農(nóng)路沿線辦公樓此類行業(yè)聚集；167。 另外南通最大的貿(mào)易行業(yè)煒賦外貿(mào)入駐在位于工農(nóng)中段的銀星大廈內(nèi)。1234567891045未來預(yù)測現(xiàn)狀分析辦公樓相關(guān)產(chǎn)業(yè)分析本項目辦公樓定位辦公樓供應(yīng)市場分析辦公樓消費者調(diào)研案例分析南通地區(qū)消費者調(diào)研園區(qū)、港口物流企業(yè)消費者調(diào)研 郊區(qū)、外省市消費者調(diào)研研究邏輯流程圖辦公樓市場研究及定位住宅市場研究及定位酒店市場研究及定位酒店式公寓市場研究及定位商業(yè) (含體育會展 )研究及定位46消費者分析 — 基本特征行業(yè)分布公司規(guī)模租買客戶分類公司性質(zhì)47現(xiàn)狀分析辦公樓相關(guān)產(chǎn)業(yè)分析本項目辦公樓定位辦公樓供應(yīng)市場分析辦公樓消費者調(diào)研案例分析南通地區(qū)消費者調(diào)研園區(qū)、港口物流企業(yè)消費者調(diào)研 郊區(qū)、外省市消費者調(diào)研研究邏輯流程圖辦公樓市場研究及定位住宅市場研究及定位酒店市場研究及定位酒店式公寓市場研究及定位商業(yè) (含體育會展 )研究及定位未來預(yù)測48類型選擇 ：167。 被訪客戶中選擇純寫字樓辦公近 7成；167。 選擇純寫字樓的以租居多 。選擇商住樓的則以買居多 。167。 目前南通純租賃的辦公樓尚無，這也反映出純租賃的純寫字樓有較大的發(fā)展空間；167。 被訪者中對辦公樓購買意愿不分伯仲，所占比重分別為38%和 39%。消費者分析 — 選擇類 型（一）對不同類型辦公樓的傾向特征49消費者分析 — 選擇類 型（二）建筑建 材裝潢 紡織 服裝業(yè)化工 /機電 /石化 科技 貿(mào)易 /經(jīng)貿(mào) 廣告 金融 /保險 服務(wù) 其他類型選擇 ：167。 入駐南通辦公樓比較多的幾個行業(yè)均以選擇純辦公樓的居多，這些行業(yè)大多為南通支柱產(chǎn)業(yè)，對寫字樓檔次和品質(zhì)有一定要求。167。 而選擇 LOFT這種特殊的辦公樓物業(yè)的比例很少，其中貿(mào)易、服務(wù)業(yè)選擇較多。注：服務(wù)行業(yè)包括專業(yè)事務(wù)所、咨詢業(yè)、教育服務(wù)業(yè)、旅游業(yè) 其他行業(yè)包括物流、加工制造業(yè)不同行業(yè)選擇辦公樓類型的傾向特征50消費者分析 — 關(guān) 鍵 因素（一）選擇目前辦公點的原因是否由于客戶的原因選擇辦公地點的原因 ：167。 被訪者中 40%的企業(yè)由于周邊覆蓋大量客戶群而選擇在此辦公，可見行業(yè)之間的上下游結(jié)合有助于提高利潤和效益；167。 消費者調(diào)研顯示，客戶選擇辦公地點主要考慮的因素是交通和地段環(huán)境，而租金價格等其他因素的影響較??；167。 從長遠來看，這些企業(yè)所看中的辦公條件等要素本項目都具備，因此本地塊自身的特征為開發(fā)辦公樓奠定了良好的基礎(chǔ)。目前辦公地點 選擇原因工農(nóng)路 交通便利、地段優(yōu)越南大街 地段繁華青年西路 地段較好人民路 環(huán)境較好、交通便利、姚港路 地段較好、租金便宜躍龍路 環(huán)境好、交通便利51消費者分析 — 關(guān) 鍵 因素（二）對目前辦公樓不滿意的因素不滿因素 ：167。 目前入駐南通辦公樓的企業(yè)主要是對辦公樓的物業(yè)管理極其不滿意，本項目可在服務(wù)上加大力度，從而從另一側(cè)面提升項目品質(zhì)；167。 入駐純寫字樓的企業(yè)主要是物業(yè)管理不滿意，而入駐商住樓的企業(yè)主要感覺目前所租用的商住樓的設(shè)備達不到辦公樓要求 ——可見總體而言，商住樓品質(zhì)仍較純寫字樓稍低，未能達到辦公客戶要求 選項 純寫字樓 商住樓物業(yè)管理 28% 21%設(shè)備落后 25% 26%其他 18% 19%周邊環(huán)境 17% 21%寫字樓品質(zhì)差 10% 7%地段不好 3% 5%52消費者分析 — 關(guān) 鍵 因素（三）選擇寫字樓時考慮的因素排序考慮因素 ： 地段和交通是目前入駐南通辦公樓的主要考慮因素，尤其是交通；傾向搬遷點： 傾向選擇的辦公點看，傾向選擇新城區(qū) /工農(nóng)路沿線的占近 6成，多數(shù)企業(yè)選擇此地是由于交通便捷，可通行卡車；另外 4成企業(yè)選擇搬遷的辦公點在市中心，主要由于市區(qū)繁華、人氣鼎盛；綜述： 目前看企業(yè)選擇辦公時候考慮的主要因素交通，本項目完全符合條件，但是企業(yè)對環(huán)境和地段的期盼，本項目還需要一定的醞釀期和建設(shè)期?？紤]因素 首選 次選 合計交通 69 41 110地段 62 47 109商務(wù)環(huán)境 55 52 107寫字樓品質(zhì) 46 52 98景觀 41 44 85周邊配套 39 46 85行業(yè)聚集 44 39 83傾向搬遷地點傾向搬遷點 目前辦公地點 選擇搬遷點原因 比例新城區(qū)工農(nóng)路沿線 59% 工農(nóng)路沿線 交通便利 9%南大街 交通便利、地段佳 18%姚港路 /青年路 交通便利 23%人民路 交通便利 9%市中心41% 躍龍路 地段優(yōu)越、人氣旺盛 5%人民路 人氣集中 18%工農(nóng)路沿線 客戶集中 9%青年路 環(huán)境較好 9%53消費者分析 — 面 積 需求特征（一）面積特征 ： 選擇純寫字樓的以 100160平方米的小面積和 300平方米以上的大面積需求居多；行業(yè)特征： 金融行業(yè)對辦公樓的需求以 300平方米的大面積需求居多。選擇純寫字樓面積需求分布 不同行業(yè)對純寫字樓面積需求分布建筑建材裝潢紡織服裝業(yè)化工機電石化科技 貿(mào)易經(jīng)貿(mào) 廣告 金融保險 服務(wù) 其他17% 15% 15% 14% 12% 9% 6% 6% 6%注：服務(wù)行業(yè)包括專業(yè)事務(wù)所、咨詢業(yè)、教育服務(wù)業(yè)、旅游業(yè) 其他行業(yè)包括物流、加工制造業(yè)等單位： 平方米54消費者分析 — 面 積 需求特征（二）面積特征 ： 選擇商住樓企業(yè)對面積需求較小，被訪客戶中 44%的企業(yè)選擇 150平方米以下面積；而選擇 110平方米以下的客戶中有 11%選擇 3050平方米；行業(yè)特征： 被訪客戶中金融保險業(yè)和科技類行業(yè)不考慮商住樓，選擇最多為服務(wù)業(yè)。選擇商住樓面積需求分布 不同行業(yè)對商住樓面積需求分布注：服務(wù)行業(yè)包括專業(yè)事務(wù)所、咨詢業(yè)、教育服務(wù)業(yè)、旅游業(yè) 其他行業(yè)包括物流、加工制造業(yè)等服務(wù) 紡織服裝業(yè)建筑建材裝潢貿(mào)易經(jīng)貿(mào)化工 機電 石化廣告 其他 金融 保險 科技23% 22% 16% 13% 9% 9% 8% 0% 0%單位： 平方米55消費者分析 — 面 積 需求特征（三）面積特征 ： 選擇面積在 100160居多，占總量的 44%，可見 LOFT由于可以分割，客戶所需面積并不很大；行業(yè)特征： 選擇 LOFT的以服務(wù)業(yè)和貿(mào)易行業(yè)居多。選擇 LOFT面積需求分布 不同行業(yè)對 LOFT面積需求分布注：服務(wù)行業(yè)包括專業(yè)事務(wù)所、咨詢業(yè)、教育服務(wù)業(yè)、旅游業(yè) 其他行業(yè)包括物流、加工制造業(yè)等服務(wù) 貿(mào)易 經(jīng)貿(mào) 科技 廣告金融 保險注： LOFT指層高 ，可分割 2層43% 28% 15% 8% 6%單位： 平方米56消費者分析 — 價格需求特征（一）選擇純寫字樓承受的租金 選擇純寫字樓的不同行業(yè)租金承受能力租金特征 ： 選擇純寫字樓的租金承受力在 1525和 3545元居多，整體期望值較低，這與南通寫字樓整體水平及檔次不高有關(guān)；行業(yè)特征： 租金承受力高的行業(yè)分布在建筑 /建材、科技、廣告、金融保險業(yè)。注：服務(wù)行業(yè)包括專業(yè)事務(wù)所、咨詢業(yè)、教育服務(wù)業(yè)、旅游業(yè) 其他行業(yè)包括物流、加工制造業(yè)等單位： 元 /平方米 /月建筑建材裝潢紡織服裝業(yè)化工機電石化科技 貿(mào)易經(jīng)貿(mào) 廣告 金融保險 服務(wù) 其他17% 15% 15% 14% 12% 9% 6% 6% 6%57消費者分析 — 價格需求特征（二）選擇商住樓承受的租金 選擇商住樓的不同行業(yè)能承受的租金服務(wù)化工 機電 石化紡織 服裝業(yè)建筑 建材 裝潢貿(mào)易 經(jīng)貿(mào) 廣告注：服務(wù)行業(yè)包括專業(yè)事務(wù)所、咨詢業(yè)、教育服務(wù)業(yè)、旅游業(yè) 其他行業(yè)包括物流、加工制造業(yè)等租金特征 ： 選擇商住樓的租金承受力在 1525和 15以下元居多，整體期望值較低；行業(yè)特征： 租金承受力高的行業(yè)分布在服務(wù)及化工行業(yè)，這也是南通的支柱產(chǎn)業(yè)，為南通 GDP增長的一大助力。單位： 元 /平方米 /月58消費者分析 — 價格需求特征（三）選擇 LOFT承受的租金單位： 元 /平方米 /月租金特征 ： 選擇 LOFT的租金承受力最低， 4成多的人選擇 15元以下；59消費者分析 — 對 本 項 目的意愿租買意愿比例不同行業(yè)對本項目租買意愿紡織服裝業(yè)貿(mào)易 經(jīng)貿(mào) 服務(wù)建筑建材裝潢化工 機電 石化其他 科技 廣告 金融 保險租 買 意 愿 ： 對本項目有租買意愿的達到 32%，其中以考慮租的居多；行業(yè)租買意愿： 考慮買的以紡織 /服裝業(yè)、貿(mào)易、化工、廣告、金融居多；考慮租的以紡織 /服裝、貿(mào)易、服務(wù)、化工、科技、廣告業(yè)居多。60意愿客戶消費者分析 — 價格需求特征（一）認為本項目純寫字樓的合理租金 認為本項目純寫字樓的合理售價租金特征 ： 對本項目純寫字樓有租賃意愿的企業(yè)對本項目合理租金認識普遍低于所有被訪客戶認為的合理租金。售價特征： 對本項目有購買意愿的企業(yè)對本項目合理售價接受度普遍高于所有被訪者認為的合適的售價。單位：元 /月 / 平方米 單位：元 / 平方米61認為本項目商住樓的合理租金 認為本項目的商住樓合理售價租金特征 ： 對本項目商住樓有租賃意愿的企業(yè)租金接受度普遍低于所有被訪者認為合理價格；售價特征： 對本項目商住樓有購買意愿的企業(yè)對本項目的售價認識普遍低于所有被訪者認為的價格。單位：元 /月 / 平方米 單位：元 / 平方米意愿客戶消費者分析 — 價格需求特征（二）62認為本項目 LOFT的合理租金 認為本項目的 LOFT合理售價單位：元 /月 / 平方米 單位：元 / 平方米租金特征 ： 對本項目 LOFT有租賃意愿的企業(yè)租金接受度基本和所有被訪者認為的合理價格一致；售價特征： 對本項目 LOFT有購買意愿的企業(yè)對本項目的售價接受度和所有被訪者認為的合理售價差不多。意愿客戶消費者分析 — 價格需求特征（三）63純寫字樓物業(yè)管理 商住樓物業(yè)管理物業(yè)管理費 ： 被訪者中希望物業(yè)管理費普遍較低，供應(yīng)市場看主要集中在 23元 /平方米 /月，被訪客戶中基本希望管理費用在 /平方米 /月。商住樓物業(yè)管理意愿客戶消費者分析 — 價格需求特征（四）單位：元 /月 / 平方米 單位：元 /月 / 平方米 單位：元 /月 / 平方米64純寫字樓裝修傾向意愿客戶消費者分析 —— 產(chǎn) 品需求特征（一）商住樓LOFT裝修傾向 ：167。 被訪客戶中選擇簡單裝修的企業(yè)多；167。 選擇純寫字樓簡單裝修居多；167。 選擇商住樓的希望是毛坯的占一定比例；167。 而選擇 LOFT的則更傾向于精裝修。毛坯裝修定義：無 吊頂、墻面不粉刷、水泥地坪、無隔斷、水泥走道、若無中央空調(diào)不提供分體空調(diào)簡單裝修定義：無 吊頂、墻面粉白、水泥地坪、無隔斷、走道鋪設(shè)地磚或大理石、若無中央空調(diào)不提供分體空調(diào)精裝修定義： 吊頂、墻面墻紙或高級涂料、地毯地坪、根據(jù)公司要求隔斷、走道鋪設(shè)地磚或大理石、若無中央空調(diào)提供分體空調(diào)65純寫字樓物業(yè)管理傾向意愿客戶消費者分析 —— 產(chǎn) 品需求特征（二）商住樓LOFT物業(yè)管理傾向 ：167。 被訪客戶中 82%的企業(yè)選擇國際管理公司；167。 南通目前辦公樓的物業(yè)管理比較差，選擇國際管理的公司多，這也表現(xiàn)出入駐辦公樓的企業(yè)希望目前的管理能有大幅提升。66意愿客戶消費者分析 —— 產(chǎn) 品需求特征（三）純寫字樓 /商 住樓樓層高度傾向?qū)痈咝枨? ： 被訪者希望越高越好 。純寫字樓 /商住樓： 被訪者近三成的企業(yè)選擇 3米以上；LOFT： 被訪者 44% 的企業(yè)希望 LOFT的層高在 。LOFT樓層高度傾向67物業(yè)周邊配套傾向意愿客戶消費者分析 —— 周 邊 配套 傾 向配套選擇 ：167。 被訪客戶需要最多的配套設(shè)施就是員工餐廳和銀行；167。 其他選項中主要是希望配有購物中心；68意愿客戶消費者分析 — 購買 客 戶 特征購買目的購買時間 ： 被訪者中近 4成的客戶打算 5年內(nèi)購買辦公樓；近 6成的客戶對什么時候購買并不清楚。購買目的： 紡織服裝行業(yè)目前辦公樓傾向購買，并且購買目的以自用為主。購買時間69轎車需求量車位傾向 ：167。 轎車： 每 50100M2需要一個車位的為主力段 ,其中峰值為本每 50平方米需要一個車位。?商務(wù)車： 每 50100M2需要一個車位的為主力段 ,其中峰值為本每 100平方米需要一個商務(wù)車車位。意愿客戶消費者分析 — 車 位需求特征商務(wù)車 需求量70物流消費者分析 — 基本特征公司規(guī)模公司性質(zhì)分布租買客戶分類基本特征 ：167。 物流行業(yè)以國營企業(yè)居多；167。 物流行業(yè)的辦公樓基本是自建的大樓。71物流消費者分析 — 關(guān) 鍵 因 素 （一）購買打算時間租買傾向167。