【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 園 本案 30萬(wàn) 本案在萊山地區(qū)屬于中等規(guī)模商品住宅開(kāi)發(fā)，與區(qū)域項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目的容積率較高。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究 —— 項(xiàng)目規(guī)模區(qū)域采用并列式排布的項(xiàng)目居多（也稱(chēng)兵營(yíng)式）項(xiàng)目名稱(chēng) 整體規(guī)劃星海灣 依地勢(shì)而建，享有一線(xiàn)海景色，有些也能享有較好海景 世紀(jì)華庭 并列式排布 天合城 并列式、部分塔式排布 海天四季花城 并列式 橡樹(shù)灣上海灘花園 并列式、圍合式、錯(cuò)落式南山世紀(jì)華府 板式規(guī)劃 府前花園 板式、并列式 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究 —— 整體規(guī)劃區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)建筑風(fēng)格以現(xiàn)代為主，在建筑形式方面以小高層、高層居多，充分說(shuō)明煙臺(tái)市民對(duì)該類(lèi)建筑的接受度比較高；此外，新古典主義的市場(chǎng)接受度也較好。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究 —— 建筑形式項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑風(fēng)格 外立面材 質(zhì) 建筑形式星海灣 歐式（意大利 ） 涂料、面磚 結(jié)合 洋房、小高層世紀(jì)華庭 現(xiàn)代 涂料 高層天合城 現(xiàn)代 涂料 小高層、高層海天四季花城 新古典主義 涂料 多層、小高層、聯(lián)體別墅橡樹(shù)灣 現(xiàn)代 面磚 多層、高層公寓上海灘花園 新古典主義 面磚、涂料結(jié)合小高層、高層、Townhouse南山世紀(jì)華府 現(xiàn)代 高層府前花園 現(xiàn)代 小高層、高層區(qū)域在售項(xiàng)目以中高檔居多，此外智能化也有一定的體現(xiàn)。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究 —— 樓盤(pán)檔次項(xiàng)目名稱(chēng) 檔次定位星海灣 高檔世紀(jì)華庭 高檔天合城 中高檔海天四季花城 中高檔（智能化）橡樹(shù)灣 中高檔（小戶(hù)型公寓）上海灘花園 高檔南山世紀(jì)華府 中高檔府前花園 中高檔區(qū)域項(xiàng)目基本都保持著較好的消化態(tài)勢(shì)橡樹(shù)灣的銷(xiāo)售速度相對(duì)較慢，主要是由于其是小戶(hù)型公寓，價(jià)格較高，故而影響了銷(xiāo)售速度，這也說(shuō)明客戶(hù)對(duì)于高層公寓有一定的心理抗性。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究 —— 價(jià)格水平及銷(xiāo)售率項(xiàng)目名稱(chēng) 均價(jià)（元 /平米 銷(xiāo)售率星海灣 8800 90%以上世紀(jì)華庭 6500 70%天合城 5000 三期在售海天四季花城 5600 一期售完橡樹(shù)灣 5500 50%上海灘花園 開(kāi)盤(pán) 4000以上 新盤(pán)南山世紀(jì)華府 5100 基本售罄府前花園 4800 一期售完競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究 —— 在售主力戶(hù)型及面積區(qū)間項(xiàng)目名稱(chēng) 一居（平米） 二居（平米） 三居（平米） 四居（平米） 備注星海灣 260 ㎡ 及以上 復(fù)式世紀(jì)華庭 6277 101 167 226 還有 160、 147平米天合城 103106 101120 157136 每種居室有 4個(gè)戶(hù)型海天四季花城 56 7090 108 120以上 復(fù)式 130240平米橡樹(shù)灣 3040 5080上海灘花園 信息尚未公布南山世紀(jì)華府 6080 110140 150171 180220府前花園 110140 本區(qū)域主力戶(hù)型以 70100平米的二居和 110160平米的三居為主，其次一居、四居供量較少。200180160140120100806040世紀(jì)華庭 天合城 海天四季花城 橡樹(shù)灣 南山世紀(jì)華府 府前花園1011671011201083080150171110140競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究 —— 在售主力面積區(qū)間示意戶(hù)型面積趨于實(shí)用型，面積區(qū)間以中等戶(hù)型為主。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究 —— 園林景觀項(xiàng)目名稱(chēng) 園林景觀星海灣 大師級(jí)作品，重現(xiàn)地中海岸的名勝景觀 世紀(jì)華庭 濱海綠化，公園化 天合城 公園化社區(qū)、高綠化率海天四季花城 水景、山景為主，注重生態(tài)橡樹(shù)灣 中心花園上海灘花園 40萬(wàn)平米生態(tài)公園南山世紀(jì)華府 園景府前花園 園景、公園化 星海灣的園林景觀較有藝術(shù)欣賞性，綜合品質(zhì)感不錯(cuò)，而且富有異域的浪漫氣質(zhì)，特色獨(dú)樹(shù)一幟。 天合城的綠化率較高，達(dá)到了 60%，海天四季花城主打水景、山景的生態(tài)主題 。相對(duì)而言，其他項(xiàng)目的園林則感覺(jué)平平，只有簡(jiǎn)單的 中心園林綠化景觀和綠化排布。即將銷(xiāo)售的上海灘花園的生態(tài)公園園林值得期待。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究 —— 社區(qū)配套項(xiàng)目名稱(chēng) 社區(qū)配套星海灣 高級(jí)會(huì)所、酒店，英式管家服務(wù)等，配 套齊全 世紀(jì)華庭 與周邊煙臺(tái)博覽中心，南山皇冠假日五星級(jí)酒店、南山世紀(jì)購(gòu)物公園、體育公園連成一體，商務(wù)配套渾然天成。天合城 會(huì)所、商業(yè)區(qū)、超市 海天四季花城 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、超市、幼兒園等 橡樹(shù)灣 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 上海灘花園 14萬(wàn)平米的商業(yè)配套與數(shù)萬(wàn)平米的教育設(shè)施南山世紀(jì)華府 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、會(huì)所 府前花園 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、會(huì)所 南山地產(chǎn)各分期產(chǎn)品配套齊全，且社區(qū)配套各期之間可以共享，是區(qū)域內(nèi)配套最為齊全的社區(qū)。相對(duì)而言，其他項(xiàng)目則較為遜色，只能滿(mǎn)足基本的生活需求。在即將銷(xiāo)售的上海灘花園的宣傳折頁(yè)上了解到，該項(xiàng)目體量較大，配套齊全。這要求本項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)，應(yīng)充分考慮到小區(qū)居民的生活配套需求，齊全的生活配套設(shè)施，將會(huì)給項(xiàng)目增加有效的附加值和促進(jìn)成交。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域商品房住宅項(xiàng)目戶(hù)型空間格局表現(xiàn)單一，以平層為主要表現(xiàn)形式。錯(cuò)層、躍層等具空間變化的戶(hù)型設(shè)計(jì)稀缺。此外，拼接戶(hù)型也具有一定的市場(chǎng)空間。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究 —— 產(chǎn)品細(xì)節(jié) .空間布局項(xiàng)目名稱(chēng) 戶(hù)型格局 一梯幾戶(hù)星海灣 平層、復(fù)式、洋房 1梯 2戶(hù)世紀(jì)華庭 平層 2梯 6戶(hù) 天合城 平層 1梯 4戶(hù)、 6戶(hù)、 7戶(hù)海天四季花城 平層、復(fù)式橡樹(shù)灣 平層 1梯 8戶(hù)上海灘花園 平層、復(fù)式、Townhouse 1梯 2戶(hù)南山世紀(jì)華府 平層 1梯 3戶(hù) 、 4戶(hù) 府前花園 平層 一梯 2戶(hù) 、 3戶(hù) 、 4戶(hù) 、5戶(hù) 、 8戶(hù)在售項(xiàng)目中，大多均在強(qiáng)調(diào)自身的地段和景觀資源上，對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)涵挖掘不夠深。整體營(yíng)銷(xiāo)水平不高，包裝呆板，品質(zhì)感不夠，在推廣途徑上也比較單一。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究 —— 園林景觀項(xiàng)目名稱(chēng) 主題廣告語(yǔ) 主打賣(mài)點(diǎn)星海灣 天人合一，上流社區(qū) 一線(xiàn)海景、電梯洋房 世紀(jì)華庭 公園化社區(qū)景觀 一線(xiàn)海景 天合城 市中心區(qū)最后的黃金地段、細(xì)節(jié) 市中心地段、公園化社區(qū) 海天四季花城 數(shù)字化智能家居 山景 橡樹(shù)灣 青年特區(qū) 公寓（小面積） 上海灘花園南山世紀(jì)華府府前花園 國(guó)際青年公寓 地段 兵營(yíng)式布局競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究 —— 各項(xiàng)目總體規(guī)劃競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域商品房項(xiàng)目停車(chē)主要表現(xiàn)為地下車(chē)庫(kù)和地下停車(chē)位，車(chē)位充足。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究 —— 車(chē)位配比由于客戶(hù)擁有私家車(chē)比較普遍，因此從市場(chǎng)銷(xiāo)售表現(xiàn)來(lái)看，車(chē)庫(kù)的銷(xiāo)售情況較好。項(xiàng)目名稱(chēng) 車(chē)位配比 車(chē)位數(shù)量星海灣 1： 2世紀(jì)華庭 1： 地上 800個(gè)，地下 1200個(gè)天合城 1： 1海天四季花城 1： 1橡樹(shù)灣 1： 地下地下 1800多個(gè)上海灘花園 1： 1南山世紀(jì)華府 1： 府前花園 1： 1競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究 —— 成交客戶(hù)情況