【正文】 承受的住宅總價(jià) 以 “7080萬(wàn)居多 ”客戶喜歡的戶型 明衛(wèi)、客廳主臥寬敞、朝向好客戶喜歡的建筑風(fēng)格 選擇現(xiàn)代風(fēng)格的占據(jù)絕對(duì)比例哪種小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)比較有吸引力 依次為：大面積綠地為主 、大量的樹木、大面積活動(dòng)場(chǎng)所客戶傾向于哪種立面材料 依次為：高級(jí)面磚、高級(jí)涂料、石材您的客戶是否需要停車位 答案都非?？隙ㄖ黧w客戶的日常交通工具主要是 私家車占據(jù)相當(dāng)大比例，并且有的家庭擁有 2輛以上您的客戶主要通過(guò)什么途徑獲取樓盤信息 主要為煙臺(tái)晚報(bào)、煙臺(tái)電視臺(tái)、戶外，推廣途徑較為單一競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究 —— 成交客戶類 別 范 圍主體客戶現(xiàn)在居住的區(qū)域 福山、芝罘、萊山、開發(fā)區(qū)主體客戶工作區(qū)域 福山、芝罘、萊山、開發(fā)區(qū)主體客戶現(xiàn)有住房 商品房、租憑房屋、單位宿舍、自建房主體客戶對(duì)目前居住狀態(tài)的滿意度 絕大多數(shù)表示為 “一般 ”和 “需要改善 ”，屬于居住升級(jí)換代型客戶主體客戶現(xiàn)在的家庭結(jié)構(gòu) 依次為：?jiǎn)紊砘蚺c配偶單獨(dú)居住、與父母兩代同住、與子女兩代同住 主體客戶的置業(yè)經(jīng)驗(yàn) 2次置業(yè)居多，其次為： 1次、 3次及以上主體客戶從事的職業(yè) 依次為： 私營(yíng)企業(yè)主 、企業(yè)中高層管理人員 、專業(yè)技術(shù)人員 、個(gè)體工商戶 、普通職員 、公務(wù)員 主體客戶從事的職業(yè) 制造、金融、 IT、個(gè)體零售及批發(fā)業(yè)、農(nóng)林牧副漁、公共服務(wù)與公共事業(yè)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究 —— 成交客戶供應(yīng)市場(chǎng)研究p 煙臺(tái)住宅市場(chǎng)整體供應(yīng)情況n 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域供應(yīng)市場(chǎng)特點(diǎn)研究216。選用了全球品牌管家 “ 第一太平戴維斯 ” 為客戶提供英式管用服務(wù)?？傮w規(guī)劃典型個(gè)案 —— 世紀(jì)華庭單體產(chǎn)品設(shè)計(jì)典型個(gè)案 —— 世紀(jì)華庭外立面：高級(jí)涂料、淺灰層高： ，樓層：樓座為 2 2 3 39層建筑標(biāo)準(zhǔn)層： 1梯 6戶容積率： 居住戶數(shù)：共 2362戶使用率： 80%。60%的高綠化率總體規(guī)劃典型個(gè)案 —— 天合城總體規(guī)劃典型個(gè)案 —— 天合城配套設(shè)施：會(huì)所、幼兒園、商業(yè)區(qū)、超市 獨(dú)立空中花園、引綠入室，使之成為項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)。戶型點(diǎn)評(píng)：252。全明設(shè)計(jì)、純南向臥室，客廳面寬、進(jìn)深適中，多陽(yáng)設(shè)計(jì)。被訪者工作區(qū)域本次被訪者目前多居住在商品房、單位分房或居民自建房?jī)?nèi)。被訪者的年齡范圍從市場(chǎng)潛在客群對(duì)萊山地區(qū)區(qū)域發(fā)展判斷來(lái)看，市場(chǎng)普遍認(rèn)為萊山地區(qū)隨著市政府的遷入，房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的階段。明衛(wèi)也成為影響客戶購(gòu)房的重要因素之一。小戶型產(chǎn)品及超大戶型產(chǎn)品受關(guān)注度不高。 40歲以上人群相對(duì)較少。本次隨即調(diào)查中，對(duì)于本項(xiàng)目關(guān)注度較高，樂(lè)于協(xié)助完成市調(diào)內(nèi)容的被訪者中，芝罘區(qū)、萊山區(qū)人較多。預(yù)留了一些靈活空間，有些中性空間可以根據(jù)主要喜好布局。層高： 樓層：多層為 5層，小高層為 11層（一期）容積率： 居住戶數(shù)：共 700戶使用率： 85%。典型個(gè)案 —— 天合城位置：萊山迎春大街與港城東大街交界處占地面積： 總建筑面積： 25萬(wàn)平方米開發(fā)商：山東祥隆企業(yè)集團(tuán)全程策劃：凌峻 .中國(guó)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)：北方設(shè)計(jì)院建筑形式：小高層、高層戶型格局：平層物業(yè)管理：原版引進(jìn)海天名人廣場(chǎng)物業(yè)管理社區(qū)整體采用并列式、部分塔式排布的形式，整體定位為中高檔社區(qū)，樓與樓之間采用綠化景觀的形式，有綠化隔離帶。整體規(guī)劃由 15棟樓構(gòu)成，社區(qū)定位為板式濱海社區(qū)，享有一線海景色，并有 270度全海景洋房，定位高檔。 空間設(shè)計(jì)采用 “ 開放式的圍合 ”，通過(guò)底層裙樓、街區(qū)設(shè)計(jì)，引導(dǎo)空間有序流動(dòng)。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究 —— 車位配比由于客戶擁有私家車比較普遍，因此從市場(chǎng)銷售表現(xiàn)來(lái)看，車庫(kù)的銷售情況較好。在即將銷售的上海灘花園的宣傳折頁(yè)上了解到，該項(xiàng)目體量較大，配套齊全。200180160140120100806040世紀(jì)華庭 天合城 海天四季花城 橡樹灣 南山世紀(jì)華府 府前花園1011671011201083080150171110140競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究 —— 在售主力面積區(qū)間示意戶型面積趨于實(shí)用型，面積區(qū)間以中等戶型為主。 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域及項(xiàng)目確定216。福山區(qū)地處煙臺(tái)內(nèi)陸位置，不臨海；客戶群：以福山本地人為主，同時(shí)有部分開發(fā)區(qū)客戶?，F(xiàn)狀萊山在配套方面尤顯不足，周邊配套建設(shè)有待跟進(jìn)，但是伴隨政府東移，區(qū)域未來(lái)配套有預(yù)期可待；252。地塊東部區(qū)域： —— 有規(guī)劃中的科技服務(wù)服地微觀分析 q 地塊周邊景觀條件地塊周邊景觀條件用地分析結(jié)論宏觀：252。項(xiàng)目周邊居住氛圍尚不濃厚，目前只有一些村民小區(qū)。規(guī)劃道路紅線寬度：學(xué)院路紅線寬 50米，北側(cè)規(guī)劃路 30米，東側(cè)規(guī)劃紅線寬 40米，中部及西北側(cè)規(guī)劃路紅線寬20米。216。 q 萊山區(qū)域發(fā)展規(guī)劃萊山區(qū)域發(fā)展規(guī)劃q 萊山區(qū)域發(fā)展規(guī)劃萊山區(qū)域發(fā)展規(guī)劃中觀分析216。 毗鄰大學(xué)園區(qū)216。 q 煙臺(tái)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃煙臺(tái)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃宏觀分析房地產(chǎn)投資、開發(fā)快速持續(xù)增長(zhǎng)住宅銷量平穩(wěn)、銷售價(jià)格走高海景房的市場(chǎng)接受度較為理想 首開集團(tuán)、海信地產(chǎn)、陽(yáng)光 100、 SOHO中國(guó)、世茂集團(tuán) …… ，地產(chǎn)大牌公司相繼進(jìn)入，帶來(lái)了相對(duì)發(fā)展成熟城市先進(jìn)的產(chǎn)品理念，將本地項(xiàng)目之間競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)拉升到高品質(zhì)層次。芝罘區(qū)中心地段的市場(chǎng)將由濱海景區(qū)、勝利小區(qū)、海港路地塊三大主角領(lǐng)銜，形成兼具品牌 、規(guī)模、品質(zhì)的形象性、標(biāo)志性大盤。項(xiàng)目開發(fā)背景分析“順利實(shí)現(xiàn)銷售 ”、 “快速資金回籠 ”意味著要順應(yīng)萊山市場(chǎng)實(shí)際情況，多方位降低項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)！項(xiàng)目面臨的核心問(wèn)題項(xiàng)目面臨的核心問(wèn)題如何在順應(yīng)市場(chǎng)的前提下，降低項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力， 實(shí)現(xiàn)快速資金回籠，創(chuàng)造良好的市場(chǎng)口碑，為新天地項(xiàng)目的長(zhǎng)足發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。p 規(guī)模中等，屬萊山中體量開發(fā)。p 開發(fā)商預(yù)期－品牌與效益并舉。q 煙臺(tái)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃煙臺(tái)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃牟平區(qū)福山區(qū)芝罘區(qū)黃 海萊山區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)環(huán) 城 高 速觀 海 路（ 206國(guó)道）濱 海 路煙臺(tái)萊山機(jī)場(chǎng)市人大政協(xié)市委市政府大學(xué)園區(qū)養(yǎng)馬島煙臺(tái)火車站宏觀分析現(xiàn)狀萊山在配套方面尤顯不足，但得天獨(dú)厚的人文氣息是其他區(qū)域所不可比擬的！煙臺(tái)城市發(fā)展沿海岸線方向東移，萊山必將發(fā)展成為新的城市中心區(qū)牟平區(qū)牟平區(qū) —— 未來(lái)城市的新興區(qū)域。開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū) —— 地產(chǎn)開發(fā)多面擴(kuò)張。中觀分析216。 中觀分析府前花園府前花園世紀(jì)華庭世紀(jì)華庭n 該板塊濱海中路沿線是煙臺(tái)提升城市景觀建設(shè)的重要工程之一，作為依山傍海發(fā)展起來(lái)的大型聚居區(qū)，目前已經(jīng)形成一個(gè)具有功能聚集性（住宅、商業(yè)和服務(wù)）、文化包容性和國(guó)際化生活交匯共生的社區(qū)空間； 沿海地帶：沿海地帶： 景觀及環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)明顯，海景房的市場(chǎng)接受度較為理想。總占地面積： ，其中，城市道路用地 ，綠化用地 萬(wàn)平米216。南側(cè)為公共綠地216。煙大文經(jīng)學(xué)院煙大文經(jīng)學(xué)院