【正文】 公共綠地公共綠地公共綠地公共綠地q 地塊概況地塊概況微觀分析微觀分析 q 地塊周邊景觀條件地塊周邊景觀條件北南西 東地塊內(nèi)部不同位置具備一定用地價(jià)值的差異性，結(jié)合用地價(jià)值的區(qū)別，合理進(jìn)行項(xiàng)目總體規(guī)劃布局！項(xiàng)目北側(cè) :南山世紀(jì)城三期兩棟寫字樓一棟酒店項(xiàng)目東北側(cè) :煙臺(tái)農(nóng)業(yè)學(xué)院項(xiàng)目南側(cè)：萊山一中項(xiàng)目中間：規(guī)劃中的學(xué)院路216。216。南側(cè)為公共綠地216。四至情況：東至規(guī)劃路，西至用地邊界及規(guī)劃路，南至學(xué)院路，北至規(guī)劃路216。總占地面積： ，其中，城市道路用地 ，綠化用地 萬(wàn)平米216。人文氛圍：人文氛圍： 得天獨(dú)厚的人文資源優(yōu)勢(shì)，為區(qū)域的市場(chǎng)印象加分。沿海地帶：沿海地帶： 景觀及環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)明顯，海景房的市場(chǎng)接受度較為理想。 中觀分析觀海路以東版塊分析q 萊山區(qū)域發(fā)展規(guī)劃萊山區(qū)域發(fā)展規(guī)劃中觀分析觀海路以西版塊分析n 該板塊北面由于山景等原因，居住環(huán)境相對(duì)較好，小區(qū)規(guī)劃、建筑、園林景觀設(shè)計(jì)水平較高，整體銷售情況比較理想；n 由于市政府的東遷、廣電中心、科技大廈、體育公園等在建企事業(yè)單位緊隨市政府，且市政功能配套、居住環(huán)境不斷改善，該板塊具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)展前景，其中以市政府周邊區(qū)域?yàn)殚_(kāi)發(fā)熱土，價(jià)格呈現(xiàn)較快的增長(zhǎng)趨勢(shì)。 中觀分析府前花園府前花園世紀(jì)華庭世紀(jì)華庭n 該板塊濱海中路沿線是煙臺(tái)提升城市景觀建設(shè)的重要工程之一，作為依山傍海發(fā)展起來(lái)的大型聚居區(qū)，目前已經(jīng)形成一個(gè)具有功能聚集性（住宅、商業(yè)和服務(wù)）、文化包容性和國(guó)際化生活交匯共生的社區(qū)空間； q 萊山與各區(qū)域的聯(lián)系萊山與各區(qū)域的聯(lián)系216。中觀分析216。福山區(qū)供應(yīng)量一直比較大，其價(jià)格也相對(duì)較為平穩(wěn)，基本以滿足中低收入者為目標(biāo)，價(jià)格增長(zhǎng)不像其它區(qū)域那么快。開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū) —— 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多面擴(kuò)張。 芝罘區(qū)芝罘區(qū) —— 價(jià)格平穩(wěn)上漲。q 煙臺(tái)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃煙臺(tái)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃牟平區(qū)福山區(qū)芝罘區(qū)黃 海萊山區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)環(huán) 城 高 速觀 海 路（ 206國(guó)道）濱 海 路煙臺(tái)萊山機(jī)場(chǎng)市人大政協(xié)市委市政府大學(xué)園區(qū)養(yǎng)馬島煙臺(tái)火車站宏觀分析現(xiàn)狀萊山在配套方面尤顯不足，但得天獨(dú)厚的人文氣息是其他區(qū)域所不可比擬的！煙臺(tái)城市發(fā)展沿海岸線方向東移，萊山必將發(fā)展成為新的城市中心區(qū)牟平區(qū)牟平區(qū) —— 未來(lái)城市的新興區(qū)域。 希望能將本項(xiàng)目打造成萊山區(qū)的中高端項(xiàng)目，為集團(tuán)今后的發(fā)展奠定下堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。p 開(kāi)發(fā)商預(yù)期－品牌與效益并舉。用地規(guī)模約 ，總建面約 30萬(wàn)平米。p 規(guī)模中等，屬萊山中體量開(kāi)發(fā)。216。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景分析“順利實(shí)現(xiàn)銷售 ”、 “快速資金回籠 ”意味著要順應(yīng)萊山市場(chǎng)實(shí)際情況，多方位降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)！項(xiàng)目面臨的核心問(wèn)題項(xiàng)目面臨的核心問(wèn)題如何在順應(yīng)市場(chǎng)的前提下，降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力， 實(shí)現(xiàn)快速資金回籠，創(chuàng)造良好的市場(chǎng)口碑，為新天地項(xiàng)目的長(zhǎng)足發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。近幾年，牟平區(qū)不斷加速房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展步伐，雖然和其他四區(qū)相比，在發(fā)展勢(shì)頭還不能齊頭并進(jìn)，但開(kāi)發(fā)的樓盤越來(lái)越多，尤其是舊城改造工作已經(jīng)全面啟動(dòng)，已先后完成了幾十個(gè)項(xiàng)目改造工作。芝罘區(qū)中心地段的市場(chǎng)將由濱海景區(qū)、勝利小區(qū)、海港路地塊三大主角領(lǐng)銜，形成兼具品牌 、規(guī)模、品質(zhì)的形象性、標(biāo)志性大盤。作為一個(gè)新興城區(qū)，開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展一直與外來(lái)投資、人口密切相關(guān)。 q 煙臺(tái)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃煙臺(tái)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃宏觀分析房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)快速持續(xù)增長(zhǎng)住宅銷量平穩(wěn)、銷售價(jià)格走高海景房的市場(chǎng)接受度較為理想 首開(kāi)集團(tuán)、海信地產(chǎn)、陽(yáng)光 100、 SOHO中國(guó)、世茂集團(tuán) …… ，地產(chǎn)大牌公司相繼進(jìn)入，帶來(lái)了相對(duì)發(fā)展成熟城市先進(jìn)的產(chǎn)品理念，將本地項(xiàng)目之間競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)拉升到高品質(zhì)層次。 本項(xiàng)目距離 萊山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)10分鐘216。 毗鄰大學(xué)園區(qū)216。 q 萊山區(qū)域發(fā)展規(guī)劃萊山區(qū)域發(fā)展規(guī)劃q 萊山區(qū)域發(fā)展規(guī)劃萊山區(qū)域發(fā)展規(guī)劃中觀分析216。216。216。地塊規(guī)整，可建設(shè)用地 216。規(guī)劃道路紅線寬度：學(xué)院路紅線寬 50米，北側(cè)規(guī)劃路 30米，東側(cè)規(guī)劃紅線寬 40米，中部及西北側(cè)規(guī)劃路紅線寬20米。地塊內(nèi)北側(cè)規(guī)劃一處 25班小學(xué)，用地不少于 216。項(xiàng)目周邊居住氛圍尚不濃厚，目前只有一些村民小區(qū)。地塊北部區(qū)域： —— 距離海景 ， 10層以上可以看到海， 景觀條件較好 —— 毗鄰煙大文經(jīng)學(xué)院、三校科技園，人文氛圍濃厚 —— 道路及周邊的 視覺(jué)感受良好216。地塊東部區(qū)域： —— 有規(guī)劃中的科技服務(wù)服地微觀分析 q 地塊周邊景觀條件地塊周邊景觀條件用地分析結(jié)論宏觀：252。煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值已經(jīng)被廣泛認(rèn)可，未來(lái)幾年仍然存在較大的發(fā)展空間；252?，F(xiàn)狀萊山在配套方面尤顯不足，周邊配套建設(shè)有待跟進(jìn)，但是伴隨政府東移，區(qū)域未來(lái)配套有預(yù)期可待；252。地塊現(xiàn)狀較為規(guī)整。福山區(qū)地處煙臺(tái)內(nèi)陸位置，不臨海；客戶群：以福山本地人為主，同時(shí)有部分開(kāi)發(fā)區(qū)客戶。 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域典型個(gè)案分析216。 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域及項(xiàng)目確定216。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究 —— 項(xiàng)目規(guī)模區(qū)域采用并列式排布的項(xiàng)目居多（也稱兵營(yíng)式）項(xiàng)目名稱 整體規(guī)劃星海灣 依地勢(shì)而建，享有一線海景色，有些也能享有較好海景 世紀(jì)華庭 并列式排布 天合城 并列式、部分塔式排布 海天四季花城 并列式 橡樹(shù)灣上海灘花園 并列式、圍合式、錯(cuò)落式南山世紀(jì)華府 板式規(guī)劃 府前花園 板式、并列式 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究 —— 整體規(guī)劃區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)建筑風(fēng)格以現(xiàn)代為主，在建筑形式方面以小高層、高層居多，充分說(shuō)明煙臺(tái)市民對(duì)該類建筑的接受度比較高；此外，新古典主義的市場(chǎng)接受度也較好。200180160140120100806040世紀(jì)華庭 天合城 海天四季花城 橡樹(shù)灣 南山世紀(jì)華府 府前花園1011671011201083080150171110140競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究 —— 在售主力面積區(qū)間示意戶型面積趨于實(shí)用型，面積區(qū)間以中等戶型為主。即將銷售的上海灘花園的生態(tài)公園園林值得期待。在即將銷售的上海灘花園的宣傳折頁(yè)上了解到，該項(xiàng)目體量較大，配套齊全。此外，拼接戶型也具有一定的市場(chǎng)空間。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究 —— 車位配比由于客戶擁有私家車比較普遍，因此從市場(chǎng)銷售表現(xiàn)來(lái)看，車庫(kù)的銷售情況較好。 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)216。 空間設(shè)計(jì)采用 “ 開(kāi)放式的圍合 ”，通過(guò)底層裙樓、街區(qū)設(shè)計(jì)，引導(dǎo)空間有序流動(dòng)。園林：異域風(fēng)格，意大利風(fēng)情花園景觀，重現(xiàn)了地中海岸的名勝景觀，較有品味和品質(zhì)感。整體規(guī)劃由 15棟樓構(gòu)成，社區(qū)定位為板式濱海社區(qū)，享有一線海景色，并有 270度全海景洋房，定位高檔。付款方式為：一次性、按揭、公積金典型個(gè)案 —— 世紀(jì)華庭南山地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合點(diǎn)評(píng)u由南