【正文】 供應(yīng)市場特點(diǎn)研究216。煙臺(tái)住宅市場整體供應(yīng)情況芝罘區(qū)萊山區(qū)牟平區(qū)開發(fā)區(qū)福山區(qū)牟平區(qū)1995年撤縣建區(qū)，目前區(qū)域發(fā)展相對滯后；與煙臺(tái)市區(qū)距離遠(yuǎn)，關(guān)聯(lián)性較弱；商品住宅市場開發(fā)剛剛起步，市場及消費(fèi)不成熟；客戶群： 牟平本地客戶 為主，其他區(qū)域客戶較少。各項(xiàng)目海景房的市場接受度較好；252。216。216。四至情況：東至規(guī)劃路，西至用地邊界及規(guī)劃路，南至學(xué)院路，北至規(guī)劃路216。人文氛圍：人文氛圍： 得天獨(dú)厚的人文資源優(yōu)勢，為區(qū)域的市場印象加分。 中觀分析觀海路以東版塊分析q 萊山區(qū)域發(fā)展規(guī)劃萊山區(qū)域發(fā)展規(guī)劃中觀分析觀海路以西版塊分析n 該板塊北面由于山景等原因，居住環(huán)境相對較好，小區(qū)規(guī)劃、建筑、園林景觀設(shè)計(jì)水平較高，整體銷售情況比較理想；n 由于市政府的東遷、廣電中心、科技大廈、體育公園等在建企事業(yè)單位緊隨市政府，且市政功能配套、居住環(huán)境不斷改善，該板塊具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)展前景，其中以市政府周邊區(qū)域?yàn)殚_發(fā)熱土，價(jià)格呈現(xiàn)較快的增長趨勢。q 萊山與各區(qū)域的聯(lián)系萊山與各區(qū)域的聯(lián)系216。福山區(qū)供應(yīng)量一直比較大，其價(jià)格也相對較為平穩(wěn)，基本以滿足中低收入者為目標(biāo)，價(jià)格增長不像其它區(qū)域那么快。 芝罘區(qū)芝罘區(qū) —— 價(jià)格平穩(wěn)上漲。 希望能將本項(xiàng)目打造成萊山區(qū)的中高端項(xiàng)目，為集團(tuán)今后的發(fā)展奠定下堅(jiān)實(shí)的市場基礎(chǔ)。用地規(guī)模約 ，總建面約 30萬平米。216。近幾年，牟平區(qū)不斷加速房地產(chǎn)市場的發(fā)展步伐，雖然和其他四區(qū)相比，在發(fā)展勢頭還不能齊頭并進(jìn)，但開發(fā)的樓盤越來越多，尤其是舊城改造工作已經(jīng)全面啟動(dòng)，已先后完成了幾十個(gè)項(xiàng)目改造工作。作為一個(gè)新興城區(qū)，開發(fā)區(qū)的發(fā)展一直與外來投資、人口密切相關(guān)。 本項(xiàng)目距離 萊山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)10分鐘216。216。地塊規(guī)整，可建設(shè)用地 216。地塊內(nèi)北側(cè)規(guī)劃一處 25班小學(xué)，用地不少于 216。地塊北部區(qū)域： —— 距離海景 ， 10層以上可以看到海， 景觀條件較好 —— 毗鄰煙大文經(jīng)學(xué)院、三校科技園，人文氛圍濃厚 —— 道路及周邊的 視覺感受良好216。煙臺(tái)房地產(chǎn)市場價(jià)值已經(jīng)被廣泛認(rèn)可，未來幾年仍然存在較大的發(fā)展空間；252。地塊現(xiàn)狀較為規(guī)整。 競爭區(qū)域典型個(gè)案分析216。競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究 —— 項(xiàng)目規(guī)模區(qū)域采用并列式排布的項(xiàng)目居多（也稱兵營式）項(xiàng)目名稱 整體規(guī)劃星海灣 依地勢而建，享有一線海景色，有些也能享有較好海景 世紀(jì)華庭 并列式排布 天合城 并列式、部分塔式排布 海天四季花城 并列式 橡樹灣上海灘花園 并列式、圍合式、錯(cuò)落式南山世紀(jì)華府 板式規(guī)劃 府前花園 板式、并列式 競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究 —— 整體規(guī)劃區(qū)域市場內(nèi)建筑風(fēng)格以現(xiàn)代為主，在建筑形式方面以小高層、高層居多，充分說明煙臺(tái)市民對該類建筑的接受度比較高；此外，新古典主義的市場接受度也較好。即將銷售的上海灘花園的生態(tài)公園園林值得期待。此外，拼接戶型也具有一定的市場空間。 競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)216。園林：異域風(fēng)格，意大利風(fēng)情花園景觀，重現(xiàn)了地中海岸的名勝景觀，較有品味和品質(zhì)感。付款方式為：一次性、按揭、公積金典型個(gè)案 —— 世紀(jì)華庭南山地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合點(diǎn)評u由南山地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目屬于典型的區(qū)域大盤，在煙臺(tái)具有較大的影響力，大手筆開發(fā)在市場上產(chǎn)生了強(qiáng)有力的震撼力。項(xiàng)目背倚鳳凰山，近享自然美景和天然氧吧。252。單體產(chǎn)品設(shè)計(jì)典型個(gè)案 —— 海天四季花城AA級住宅，配置高端，外窗玻璃采用全新中空玻璃，豪華汽車級浮法玻璃原片；日立名牌電梯高級防盜門，其中部分采用子母門采用光電合一的國內(nèi)頂尖品牌太陽能熱水器地暖系統(tǒng)，節(jié)能經(jīng)濟(jì)。被訪者目前居住狀況被訪者對現(xiàn)有居住條件的看法我們了解到，本次被訪者多數(shù)為有首次置業(yè)或第二次置業(yè)打算的客戶，多次置業(yè)型客戶較少。被訪者對于萊山未來發(fā)展的看法在對項(xiàng)目地塊位置有了簡要了解后，被訪客戶對于項(xiàng)目地塊周邊情況作了一定的判斷，從調(diào)查結(jié)果來看，交通便捷性和未來升值潛力成為項(xiàng)目地塊特色被訪者對本項(xiàng)目周邊的認(rèn)識從被訪者調(diào)查中可以看出，價(jià)格和生活便利性仍然為購房的首選因素被訪者購房時(shí)的關(guān)注重心對于建筑類型的選擇集中在多層結(jié)構(gòu)和板式小高層結(jié)構(gòu)上面。對于建筑的外立面表現(xiàn)，更多客戶喜歡涂料或者面磚形式。被訪者青睞的建筑類型從戶型需求來看，相對集中的面積在 80㎡ 兩居到 130㎡ 三居之間。（上為保守回答）被訪者的收入情況從被訪者職業(yè)構(gòu)成來看，多數(shù)被訪者從事公司普通職員工作從被訪者從業(yè)業(yè)態(tài)來看，教育、運(yùn)輸、娛樂及自由職業(yè)者更關(guān)注我們項(xiàng)目。付款方式為：一次性、按揭、公積金典型個(gè)案 —— 海天四季花城需求市場研究需求市場研究p 潛在客戶購買特征分析p 潛在客戶購買心理分析p 潛在客戶來源分析本次市場調(diào)查我們選取了煙臺(tái)地區(qū)高端人士相對集中的區(qū)域隨機(jī)調(diào)查了近 600組客戶，取得了 517組有效的調(diào)查問卷，其中 420組客戶有計(jì)劃在未來 2年內(nèi)進(jìn)行置業(yè)， 446組客戶為置業(yè)的決策人。252。具有東方園林之特點(diǎn)，點(diǎn)狀的組綠地，帶狀的林蔭步行道和集中塊狀的中心綠地，項(xiàng)目近享鳳凰山的天然美景，并在景觀設(shè)計(jì)中融入了豐富的水元素，湖泊、溪流、小島、廊亭、小橋，下沉式草坪、美樹，景致豐富。u項(xiàng)目的綜合配套齊全，整體定位較為高檔，具有品質(zhì)感，是大型成熟社區(qū)。目前在售主力戶型： 260 ㎡ 及以上復(fù)式價(jià)格特征 銷售表現(xiàn)整體情況：均價(jià) 8800元 /平米，銷售率 90%以上，至開盤以來保持著較好的銷售速度。 競爭區(qū)域市場研究主要結(jié)論及市場空間探測典型個(gè)案 —— 星海灣位置：煙臺(tái)大學(xué)南門對面占地面積： 總建筑面積： 開發(fā)商：煙臺(tái)南山置業(yè)發(fā)展有限公司廣告推廣：青島安捷廣告有限公司規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)： 深圳大學(xué)設(shè)計(jì)建筑形式：洋房、小高層戶型格局：平層、復(fù)式、洋房物業(yè)管理：第一太平戴維斯整體規(guī)劃依地勢而建，享有一線海景色，有些也能享有較好海景，容積率低，定位高檔。整體營銷水平不高，包裝呆板，品質(zhì)感不夠，在推廣途徑上也比較單一。天合城 會(huì)所、商業(yè)區(qū)、超市 海天四季花城 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、超市、幼兒園等 橡樹灣 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 上海灘花園 14萬平米的商業(yè)配套與數(shù)萬平米的教育設(shè)施南山世紀(jì)華府 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、會(huì)所 府前花園 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、會(huì)所 南山地產(chǎn)各分期產(chǎn)品配套齊全，且社區(qū)配套各期之間可以共享，是區(qū)域內(nèi)配套最為齊全的社區(qū)。競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點(diǎn)研究 —— 樓盤檔次項(xiàng)目名稱 檔次定位星海灣 高檔世紀(jì)華庭 高檔天合城 中高檔海天四季花城 中高檔（智能化）橡樹灣 中高檔（小戶型公寓）上海灘花園 高檔南山世紀(jì)華府 中高檔府前花園 中高檔區(qū)域項(xiàng)目基本都保持著較好的消化態(tài)勢橡樹灣的銷售速度相對較慢，主要是由于其是小戶型公寓，價(jià)格較高，故而影響了銷售速度，這也說明客戶對于高層公寓有一定的心理抗性。牟平區(qū)福山區(qū) 萊山