【正文】 規(guī)劃中規(guī)劃中的商業(yè)的商業(yè)住宅住宅學(xué)院路學(xué)院路本案本案本案本案萊山一中萊山一中科技科技服務(wù)服務(wù)用地用地三校科技園三?？萍紙@規(guī)劃中的規(guī)劃中的100畝左右畝左右住宅小區(qū)住宅小區(qū)體育公園體育公園公共綠地公共綠地公共綠地公共綠地q 地塊概況地塊概況微觀分析微觀分析 q 地塊周邊景觀條件地塊周邊景觀條件北南西 東地塊內(nèi)部不同位置具備一定用地價(jià)值的差異性，結(jié)合用地價(jià)值的區(qū)別，合理進(jìn)行項(xiàng)目總體規(guī)劃布局！項(xiàng)目北側(cè) :南山世紀(jì)城三期兩棟寫(xiě)字樓一棟酒店項(xiàng)目東北側(cè) :煙臺(tái)農(nóng)業(yè)學(xué)院項(xiàng)目南側(cè)：萊山一中項(xiàng)目中間：規(guī)劃中的學(xué)院路216。地產(chǎn)大牌公司相繼進(jìn)入，帶來(lái)了相對(duì)發(fā)展成熟城市先進(jìn)的產(chǎn)品理念；地產(chǎn)大牌公司相繼進(jìn)入，帶來(lái)了相對(duì)發(fā)展成熟城市先進(jìn)的產(chǎn)品理念；252。地塊具備一定的視覺(jué)景觀條件；252。 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究216。 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)研究主要結(jié)論及市場(chǎng)空間探測(cè)星海灣星海灣橡樹(shù)灣橡樹(shù)灣上海灘花園上海灘花園 本案本案天合城天合城海天四季花城海天四季花城世紀(jì)華府世紀(jì)華府競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究 —— 項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目名稱(chēng) 占地面積（平方米） 總建筑面積（平方米） 容積率星海灣 世紀(jì)華庭 16 33 天合城 25 海天四季花城 22 橡樹(shù)灣 13 上海灘花園 100萬(wàn) 160萬(wàn) 南山世紀(jì)華府 21 52 府前花園 本案 30萬(wàn) 本案在萊山地區(qū)屬于中等規(guī)模商品住宅開(kāi)發(fā)，與區(qū)域項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目的容積率較高。相對(duì)而言，其他項(xiàng)目的園林則感覺(jué)平平，只有簡(jiǎn)單的 中心園林綠化景觀和綠化排布。錯(cuò)層、躍層等具空間變化的戶型設(shè)計(jì)稀缺。 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域確定216。配套中規(guī)劃有酒店，整體社區(qū)的配套可以共享，配套較為齊全。目前在售主力戶型： 101平米兩居、 167平米三居戶型分布特點(diǎn)： 220平米為正南正北、 6 10 133平米的為偏西南戶型價(jià)格特征 銷(xiāo)售表現(xiàn)整體情況：均價(jià) 6500元 /平米，銷(xiāo)售率 70%以上，至開(kāi)盤(pán)以來(lái)保持著較好的銷(xiāo)售速度。采用了全效保溫隔聲，高密封性中空玻璃在采暖中，運(yùn)用了地?zé)崾焦┡捎昧藢捑半娞莶捎铆h(huán)保高新材料智有化系統(tǒng)單體產(chǎn)品設(shè)計(jì)典型個(gè)案 —— 天合城外立面：涂料層高： 樓層： 1 1 1 2 29層建筑標(biāo)準(zhǔn)層： 1梯 4戶、 1梯 6戶、 1梯 7戶容積率： 居住戶數(shù)： 2023多戶使用率： 85%、 80%均有目前在售主力戶型：三期寬景電梯宅第、 101120 三居，戶型多樣，每種面積區(qū)域有 4個(gè)戶型價(jià)格特征 銷(xiāo)售表現(xiàn)整體情況：均價(jià) 5000元 /平米，三期在售付款方式為：一次性、按揭、公積金優(yōu)惠政策：一次性付款 99折典型個(gè)案 —— 天合城典型個(gè)案 —— 海天四季花城位置：萊山區(qū)桐林路與新苑路交匯處占地面積： 總建筑面積： 22萬(wàn)平方米投資商：山東祥隆集團(tuán)開(kāi)發(fā)商：山東嘉士德投資置業(yè)有限公司全程營(yíng)銷(xiāo)：山外山規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)：深圳北方設(shè)計(jì)院建筑形式：多層、小高層、聯(lián)體別墅戶型格局：平層、復(fù)式物業(yè)管理：煙臺(tái)祥隆物業(yè)管理公司整體規(guī)劃結(jié)合小區(qū)基地地形起伏有致，周邊環(huán)境優(yōu)美的特征，充分處用現(xiàn)有地形及景觀資源，使小區(qū)的設(shè)計(jì)與自然環(huán)境有機(jī)組合，給項(xiàng)目注入了生態(tài)景觀住宅的概念。起居室、餐廳、廚房布置在靠近住宅入口的位置，方便客人進(jìn)出、交談及家庭活動(dòng)。部分戶型有 270度轉(zhuǎn)角窗。他們對(duì)目前居住條件多數(shù)認(rèn)為一般或者需要改善。此外對(duì)于萊山地區(qū)普遍客戶認(rèn)為該區(qū)域住宅仍有升值潛力，未來(lái)發(fā)展速度快。被訪者關(guān)注的戶型細(xì)節(jié)對(duì)于建筑的外立面，絕大多數(shù)客戶選擇現(xiàn)代風(fēng)格。戶型面積相對(duì)集中。被訪者的職業(yè)類(lèi)別被訪者的行業(yè)類(lèi)別在事先明確本次調(diào)查為房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的條件下，愿意接受調(diào)查的人群中， 20~30歲年齡層人士最為集中。因此我們可以得出判斷，本次市場(chǎng)調(diào)查對(duì)于我項(xiàng)目而言具有一定的指導(dǎo)意義，相對(duì)客觀的反應(yīng)了市場(chǎng)潛在客群的需求取向。注重入口玄關(guān)的空間過(guò)渡252?？傮w規(guī)劃典型個(gè)案 —— 海天四季花城單體產(chǎn)品設(shè)計(jì)典型個(gè)案 —— 海天四季花城外立面：采用新古典主義風(fēng)格，外立面采用涂料，色彩采用主、輔色塊相互搭配。u項(xiàng)目有很多可圈可點(diǎn)之處，應(yīng)用了較為超前和先進(jìn)的規(guī)劃理念，品質(zhì)感較好，一些較好的概念在項(xiàng)目中體到了較好的體現(xiàn)。付款方式為：一次性、按揭、公積金優(yōu)惠政策：一次性付款 98折典型個(gè)案 —— 星海灣典型個(gè)案 —— 世紀(jì)華庭位置：萊山國(guó)際博覽中心東側(cè)占地面積： 16萬(wàn)平方米總建筑面積： 33萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)商：煙臺(tái)南山置業(yè)發(fā)展有限公司廣告推廣：青島安捷廣告有限公司規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)： 深圳設(shè)計(jì)總院建筑形式：高層戶型格局：平層物業(yè)管理：第一太平戴維斯地處城市中心，坐擁繁華城市中心，獨(dú)享山海生活，毗鄰濱海路、觀海路、世貿(mào)路等城市主干道，與煙臺(tái)市政府僅 5分鐘車(chē)程，地段優(yōu)勢(shì)明顯。社區(qū)為歐式建筑風(fēng)格，意大利風(fēng)情的濱海高尚社區(qū)，由 8棟小高層公寓組成，設(shè)計(jì)上采用周邊圍合式的規(guī)劃布局，從外型上看去，尖屋頂、多陽(yáng)臺(tái)、體量錯(cuò)落是星海灣的顯著特征。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究 —— 園林景觀項(xiàng)目名稱(chēng) 主題廣告語(yǔ) 主打賣(mài)點(diǎn)星海灣 天人合一，上流社區(qū) 一線海景、電梯洋房 世紀(jì)華庭 公園化社區(qū)景觀 一線海景 天合城 市中心區(qū)最后的黃金地段、細(xì)節(jié) 市中心地段、公園化社區(qū) 海天四季花城 數(shù)字化智能家居 山景 橡樹(shù)灣 青年特區(qū) 公寓（小面積） 上海灘花園南山世紀(jì)華府府前花園 國(guó)際青年公寓 地段 兵營(yíng)式布局競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究 —— 各項(xiàng)目總體規(guī)劃競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域商品房項(xiàng)目停車(chē)主要表現(xiàn)為地下車(chē)庫(kù)和地下停車(chē)位，車(chē)位充足。相對(duì)而言，其他項(xiàng)目則較為遜色，只能滿足基本的生活需求。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究 —— 價(jià)格水平及銷(xiāo)售率項(xiàng)目名稱(chēng) 均價(jià)（元 /平米 銷(xiāo)售率星海灣 8800 90%以上世紀(jì)華庭 6500 70%天合城 5000 三期在售海天四季花城 5600 一期售完橡樹(shù)灣 5500 50%上海灘花園 開(kāi)盤(pán) 4000以上 新盤(pán)南山世紀(jì)華府 5100 基本售罄府前花園 4800 一期售完競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究 —— 在售主力戶型及面積區(qū)間項(xiàng)目名稱(chēng) 一居（平米） 二居（平米） 三居（平米） 四居（平米） 備注星海灣 260 ㎡ 及以上 復(fù)式世紀(jì)華庭 6277 101 167 226 還有 160、 147平米天合城 103106 101120 157136 每種居室有 4個(gè)戶型海天四季花城 56 7090 108 120以上 復(fù)式 130240平米橡樹(shù)灣 3040 5080上海灘花園 信息尚未公布南山世紀(jì)華府 6080 110140 150171 180220府前花園 110140 本區(qū)域主力戶型以 70100平米的二居和 110160平米的三居為主，其次一居、四居供量較少。供應(yīng)市場(chǎng)研究p 煙臺(tái)住宅市場(chǎng)整體供應(yīng)情況n 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域