【正文】 售樓處； ?超星級皇家酒店式管家服務 ?2023年 11月發(fā)售，均價 8500元 /平方米，比市場均價高 5001000元 /平方米。 按照業(yè)內較為保守的觀點，本項目的盈利能力遠遠達不到期望目標 ?市調中針對本項目較為保守的業(yè)內觀點： p開發(fā)思路： 開發(fā)多梯戶比（類似 2梯 6戶＋ 3梯 8戶的普通住宅）； p價格預期： 考慮目前市場大勢，預計銷售均價在40004500元 /平方米； ?經濟粗算的假設前提： p開發(fā)全高層社區(qū)（ 3033層），商業(yè)按 2層計算，沿京廣路約 3000平方米； p項目一期開發(fā)，一年內分兩期銷售； p價格假定為入市時均價5000元 /平方米； 內容 計算公式 單位成本 單項總額 元 /㎡ 萬元 土地費用 1,419 19, 前期工程費用 勘探設計、三通一 平 1,350 市政代收費用 1,754 建安成本 高層住宅 土建、水電、安裝 1, 20, 商業(yè)配套 土建、水電、安裝 3, 360 地下車庫 土建、水電、安裝 2, 3, 小計 24,441 室外工程及環(huán)境 道路、照明、園林 管理費用 建安費用的 3% 733 不可預見費用 上述 2—6項的 4% 1,962 開發(fā)成本 總成本費用 3, 51,022 項目投資成本估算： 項目盈利能力估算： ?銷售收入： 63851萬元； ?開發(fā)投資： 51022萬元； ?稅前利潤： 9037萬元； ?稅前成本利潤率：%； ?內部收益率： 21%。 結合開發(fā)現(xiàn)狀對目標的解析 ?在保證安全穩(wěn)健的回現(xiàn)速度面前，實現(xiàn)最高的利潤水平； ?同時將品質保有意識貫穿項目開發(fā)始終。 考慮到本項目周邊的相鄰建筑關系，在規(guī)劃時重點考慮南向住宅的退距問題 ?北靠張魏寨路，對面是老的居民小區(qū)（寶龍、錦祥）和加油站； ?按技術規(guī)定加油站退距1620米，由于張魏寨路寬約 20米，所以本項目在規(guī)劃時不需要考慮北向的相鄰關系； ?南邊緊靠 5層多層老住宅，由于該住宅緊鄰本項目，與地塊紅線距離為1215米，所以在規(guī)劃時為重點考慮； 寶龍、錦祥 住宅小區(qū) 加油站 5層住宅 5層住宅 加油站 寶龍、錦祥住宅小區(qū) 張魏寨路 京廣南路 內部情況 項目屬性 區(qū)域屬性 地塊四至 相鄰關系 9 本報告是嚴格保密的。 本項目輻射 10分鐘車程的交通圈內，集聚了大量的商貿批發(fā)、物流市場 ?項目所在南區(qū)其產業(yè)結構為商貿、物流、批發(fā)的專業(yè)市場聚集地； ?南區(qū)聚集了大量的生意人群，經調研得知，該生意人多為省內其他地市人，也有少數(shù)外省人； ?本項目處在南區(qū)產業(yè)帶的核心位臵，隨著京廣路擴寬改造，未來本項目可能輻射整個南區(qū)產業(yè)帶的臵業(yè)人群。 ——住交會客戶 王小姐 ?南區(qū)沒去過。 整體規(guī)劃及分期構思 物業(yè)發(fā)展建議 市場價值研判 項目整體定位 整體發(fā)展戰(zhàn)略 核心問題界定 項目屬性界定 3 本報告是嚴格保密的。鄭州江泰臵業(yè)京廣南路項目 整體定位與物業(yè)發(fā)展建議 謹呈：鄭州江泰臵業(yè)有限公司 版權聲明： 本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯(lián)地產顧問（中國）有限公司所有，未經世聯(lián)地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。 本項目所在南區(qū)板塊為老城區(qū)邊緣，非政府規(guī)劃的主導方向，南區(qū)的價值定位較為模糊 ?政府主導城市外擴，建成多組團城市，市區(qū)由中心、北部組團、西部、東部和東南部組團組成，采取 ?多中心、組團式?布局 ； ?在政府長遠規(guī)劃中，重點采取 ?北擴＋東移?的發(fā)展戰(zhàn)略 ，并且由于西部受到老工業(yè)區(qū)的限制、南區(qū)受到地形地貌的限制，鄭州中長期最有利的發(fā)展方向是東和北； ?項目所在南區(qū)為老城區(qū)邊緣、城鄉(xiāng)結合部，是 中心組團自然發(fā)展的延伸帶 ，政府對南區(qū)的規(guī)劃定位較為模糊。航海路發(fā)展的可以，大學路、隴海路發(fā)展的比較快。 區(qū)位、規(guī)劃 交通、配套 項目屬性 區(qū)域屬性 產業(yè)情況 本項目 眼鏡城 10分鐘車程圈 金泰成燈飾廣場 航海農貿市場 鞋城 農貿批發(fā)市場 中陸物流廣場 萬客來 副食品城 茶葉城、建材城 鋼材城 摩配城 鋼材市場 農副產品 家具舊貨市場 6 本報告是嚴格保密的。 二線省會商貿城市、老城區(qū)邊緣、產業(yè)圈核心、小規(guī)模高容積率住宅開發(fā)項目 ?區(qū)域屬性： 二線省會商貿城市 ?項目屬性： ?地塊僅有 ，規(guī)模較小； ?政府規(guī)定 R《 ； 高容積率 ?鄭州作為省會，其首位效應正在加強； ?鄭州缺乏大型工業(yè)企業(yè)，以商貿物流等產業(yè)為其主要特征； 老城區(qū)邊緣 ?區(qū)域處在老中心城區(qū)的邊緣，屬于自然發(fā)展帶，距離市中心 1520分鐘車程，但消費者的心理認知度較低； 小規(guī)模 項目屬性界定 產業(yè)圈核心位臵 ?項目所在南區(qū)為鄭州市商貿、物流等專業(yè)市場的聚集地，本項目處在該產業(yè)圈的核心位臵； ?受到 90/70限制，且地塊內部存在拆遷問題； 限制條件較多 10 本報告是嚴格保密的。 12 本報告是嚴格保密的。 14 本報告是嚴格保密的。 16 本報告是嚴格保密的。 北京鋒尚國際公寓 —— 通過符合客戶價值的科技創(chuàng)新，重新建立了價值體系 高科技溢價模式 ?項目區(qū)位：北京海淀區(qū)萬柳中路，屬于 CBD區(qū)域； ?占地面積 26000 平方米 ，總建面 80000平方米，容積率 ； ?建筑形式： 4棟 18層塔樓， 一幢8層和一幢 9層板樓 ； ?戶型：以面積 3591平方米的一房和兩房為主，占 86％ ； 地塊基本技術指標： 價值提升舉措：高科技戰(zhàn)略溢價 ?歐洲居住標準，新風系統(tǒng)、 LOWE玻璃、外墻保溫、地板熱輻射采暖等科技住宅八大子系統(tǒng)； ?周邊價格平臺 70008000元 /平米，本項目實現(xiàn)均價 10500元 /平米； ?告別空調暖氣很不錯。 通過擬合分析，本項目可選擇產品創(chuàng)新的溢價模式，但需要思考在規(guī)劃技術上面臨的問題 溢價模式 案例 適宜條件 本項目擬合度 豪宅元素溢價模式 深圳京基御景華城 較強的城市價值或者稀缺的自然資源； 本項目處在老城區(qū)邊緣，且無任何自然資源； 產品創(chuàng)新溢價模式 深圳白金假日公寓 無較強的適宜條件 本項目可在此方向尋求突破； 功能轉換模式 深圳星河世紀 適宜的區(qū)位、交通、配套，周邊具備成熟的商務辦公或者商業(yè)氛圍； 本項目為純住宅用地，且周邊不具備成熟的商務辦公或者商業(yè)氛圍； 高科技溢價模式 北京鋒尚國際公寓 高科技技術整合利用能力、資金保障、高端客戶群； 鄭州作為二線省會城市，不具備大量的高端先鋒客戶群，且開發(fā)商選擇此種模式投入成本較大； ? ? ? ? ?規(guī)劃技術上我們需要考慮 —— ? 90/70與容積率 ?： ?若開發(fā)普通住宅產品，將面臨梯戶比過高，品質下降的問題； ?若開發(fā)住宅公寓類產品，規(guī)劃上可以解決，但牽扯是否有足夠需求支撐的問題； ?是否考慮二者相結合的開發(fā)思路？如果是，則二者比例如何？ 20 本報告是嚴格保密的。 貨幣從緊是宏觀調控的利器，短期來看沒有松動的跡象 ?４月 16日，一季度GDP同比增長 %，比上年同期回落了 分點，中國國務院總理 溫家寶當日表示 ， ?要把防止經濟增長由偏快轉為過熱、防止價格由結構性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹?作為宏觀調控首要任務 ,但是卻著重強調了?當前國內經濟運行中最突出的矛盾是價格總水平仍處于高位?。 ?觀望期的時間長短取決于國家打擊通脹的力度以及資產展現(xiàn)價值的能力。 4月份給出樓市回暖的信號，量增價挺，顯示出剛性需求的釋放 ?2023年第一季度全市共銷售商品住宅 9015套，比去年同期少賣 7152套，比去年同期銷量 銳減％， 為近 3年來最低； ?從右圖可以看出， 成交量 在今年始終在 低位盤旋 ，但 成交價格 仍保持堅挺，這是受到該月份開盤的幾個高價項目支撐，例如蘭桂、蔚藍港灣等； ?相對于去年三四月份 13個 項目的開盤量，今年 3月份只有?理想城?、?蔚藍港灣??蘭桂?、?晶華城?等有一定客戶積累的項目開盤 。 物業(yè)類型 11棟多層， 7棟高層， 1棟 7層帶電梯公寓 戶型區(qū)間 33m178。多層 5500元 /m178。 開發(fā)商資金鏈條繃緊，沉著應對、集體發(fā)力救市，采用優(yōu)惠等變相方式促進銷售 ??與鄭州去年 10月前后購銷高潮的‘羊群效應’不同，現(xiàn)在來的購房者更理性，甚至可以說是更專業(yè)。； ?………… ?雖然開發(fā)商集體漲價，但各自都實行不同優(yōu)惠幅度的 誘餌政策 的方式搶跑，增加銷售量，回籠現(xiàn)金流； ?各開發(fā)商均采用宣傳、廣告不斷造勢，拉動銷售量，對于各房展會也是有條不紊的參加； ?河南省統(tǒng)計局的數(shù)據顯示，第一季度，河南省在房地產開發(fā)方面，河南省房地產開發(fā)投資比去年同期增長了 ％，其中 自籌資金漲幅達到％的最高水平 。 1h車程 ?以鄭州市為中心、１個半小時通勤為半徑，包括洛陽、開封、新鄉(xiāng)、焦作、許昌、平頂山、漯河、濟源共９個市在內的經濟圈，下轄１４個縣級市、３４個縣。 4 6 . 2 4 8 . 8 61 72 7 7 . 14 5 3 . 6 5 7 3 . 3 738 873 1 0 7 0 . 5427 4 7 9 . 6 576 705 8 5 3 . 90%20%40%60%80%100%2023 2023 2023 2023 2023第一產業(yè) 第二產業(yè) 第三產業(yè) 單位：億元20232023鄭州產業(yè)結構 0%20%40%60%80%100%第三產業(yè) 3 3 . 6 % 4 5 . 0 % 4 6 . 0 % 38% 55% 70%第二產業(yè) 5 1 . 2 % 5 4 . 0 % 4 8 . 9 % 41% 36% 28%第一產業(yè) 1 5 . 2 % 1 . 0 % 5 . 1 % 21% 9% 2%中國 深圳 鄭州低收入地區(qū)中收入地區(qū)發(fā)達地區(qū)工業(yè)、貿易、物流、建筑業(yè)是鄭州市的主要行業(yè)，商貿服務行業(yè)比重高，工業(yè)發(fā)展相對薄弱。 ?高端度假類，稀缺資源占有； 思念果嶺山水 ?中端經濟類型產品型，價格取勝 龍泊勝地 新市鎮(zhèn)模式配套驅動 ?周邊配套缺乏； ?由完善配套帶動人氣； ?分布于城市近郊地帶； ?市區(qū)邊緣地帶。 ? 0307年，市場的商品房需求量平均在 600萬 m178。遠遠低于市場的平均需求 ?民間交易特別多，走招牌掛的不多， 私下交易特別多，很多土地沒有走正規(guī)程序 ——專業(yè)人士 ?個人估計， 今年 1800萬方 ，去年供銷平衡 ——專業(yè)人士 33 本報告是嚴格保密的。 ?未來鄭州房地產格局將顯示出冰火兩重天的跡象，郊區(qū)化發(fā)展和主城區(qū)臵業(yè)戰(zhàn)場將齊頭并進。 ? 歷次成交地王價格 ? 城中村改造土地成交價格 35 本報告是嚴格保密的。） 空置面積 （萬 m178。 ? ?省內其他地區(qū)客戶保持在 50%以上 ，占比仍為最大； ?市內客戶占比保持在30%40%之間 ，缺乏明顯變化； ?省外客戶占比相對穩(wěn)定，保持在 10%左右 。 0200400600800100012002023 2023 2023 2023 202300 . 10 . 20 . 30 . 40 . 5固定資產投資額（億元） 固定資產投資增長率01002003004005006007008002023 2023 2023 2023 20230 . 0 %2 . 0 %4 . 0 %6 . 0 %8 . 0 %1 0 . 0 %1 2 . 0 %1 4 . 0 %1 6 . 0 %1 8 . 0 %社會消費品零售總額 漲幅鄭州歷年固定資產投資情況 鄭州歷年社會消費品零售總額 鄭州歷年人均可支配收入和增長率 39 本報告是嚴格保密的。 世聯(lián)認為鄭州房地產市場在未來 23年將會穩(wěn)健向上，并具有如下特征 價格將會穩(wěn)健上升，回落的可能性不大，即使回落也是小幅波動 ?鄭州房價屬于成本型房價，價格回落的可能性不大； ?在全國二線城市普遍出現(xiàn)土地流拍的情況下，鄭州地價仍然高企，表現(xiàn)出開發(fā)商對于市場的信心，以及對價格的預期； 交易量將會回歸正常水平，但不可能享受類似 2023年的地產盛宴 ?從 4月份市場交易量的增加可以看到，只要價格不偏離軌道，剛性需求非常旺盛，而且消費者在此次波動博弈中已經開始動搖；