【正文】 0 6 300個(gè)， 1000元 /個(gè) /月 2023 食堂地下一層， 4部 OTIS電梯；分層分戶(hù)計(jì)量中央空調(diào)系統(tǒng) ； 5 晶暉商務(wù)大廈 1073 5 90個(gè)， 800元 /個(gè) /月 2023 5臺(tái) OTIS電梯，美國(guó)特靈中央空調(diào) 6 白馬大廈 1200 8 30萬(wàn) /個(gè) 2023 會(huì)議室和華浙共享，地下一層食堂， 7 越都商務(wù)大樓 1206 —— 4層 loft優(yōu)惠后 /平 —— 200車(chē)位， 150平寫(xiě)字樓可分配 1個(gè)車(chē)庫(kù) 2023 美國(guó)達(dá)靈中央空調(diào)， 8部奧的斯品牌高速電梯 8 綠城深藍(lán)廣場(chǎng) 1400 —— —— —— 2023 LowE玻璃、鋁材和進(jìn)口高檔石材 ；霍利威爾全熱交換式新風(fēng)換氣設(shè)備 9 浙江環(huán)球中心 1250 —— 約 6 —— —— 建成后杭州最高寫(xiě)字樓，15m挑高大堂； ；原裝進(jìn)口電梯； LOW－ E玻璃；變風(fēng)量中央空調(diào) 寫(xiě)字樓供應(yīng)量 典型樓盤(pán)合計(jì)約 33萬(wàn) m2，其中在建約 10萬(wàn) m2；該板塊中高檔寫(xiě)字樓總供應(yīng)量約為 60萬(wàn) m2 市場(chǎng)現(xiàn)狀 26 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 錢(qián)江新城高端寫(xiě)字樓項(xiàng)目密集 序號(hào) 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)商 建筑面積 /辦公面積（萬(wàn) m2） 容積率 開(kāi)發(fā)理念 備注 1 圣奧大廈 圣奧置業(yè) 6（ ） 寫(xiě)意辦公 2 國(guó)際發(fā)展大廈 華成集團(tuán) 6（ ） CBD核心辦公 3 國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng) 鑫亞建設(shè)投資 20（ 15） 5A超甲級(jí)智能酒店辦公 樓 4 尊寶大廈 浙歐置業(yè) 11（ 2） 綠色、生態(tài)智能辦公 5 榮安總部 榮安置業(yè) 中央商務(wù)生態(tài) 6 中天大廈 世紀(jì)中天置業(yè) 4 精品甲級(jí)寫(xiě)字樓典范 7 光彩國(guó)際中心 泛海浙江投資 28（ 17） 自動(dòng)化智能辦公 8 浙江金融財(cái)富中 心 溫州投資集團(tuán) 16 杭州標(biāo)志建筑物 9 錢(qián)江時(shí)代廣場(chǎng) 華聯(lián)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā) 18（ 8） 杭州標(biāo)志建筑物 寫(xiě)字樓供應(yīng)量 1. 目前在建的寫(xiě)字樓供應(yīng)量合計(jì)約 25萬(wàn) m2； 2. 該板塊共規(guī)劃建設(shè) 43棟高檔辦公樓，預(yù)計(jì)建筑面積在 300萬(wàn) m2 左右（含政府辦公用樓 ） 市場(chǎng)現(xiàn)狀 23 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 黃龍板塊 —— 杭州目前最高檔的商務(wù)圈，主要依托人文環(huán)境和政府配套形成的，代表杭州寫(xiě)字樓最高水平 ?行政導(dǎo)向，商業(yè)、交通配套成熟 ?教育、文化氛圍聚集高素質(zhì)人才 ?省、市級(jí)的公建配套 第一層級(jí) 核心驅(qū)動(dòng)力 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) ?租金： 36元 /m2/天，多集中于 元 / m2/天 ；售價(jià)： /m2 ?物業(yè)管理費(fèi)： 812元 /m2/月 （含水電） 世貿(mào)中心 世紀(jì)廣場(chǎng) 嘉華國(guó)際 世貿(mào)麗晶城 現(xiàn)代國(guó)際大廈 玉泉大廈 聚龍大廈 中田大廈 公元大廈 恒勵(lì)大廈 黃龍?bào)w 育中心 省政府 浙江大學(xué) 租金 /售價(jià) ?行業(yè)：多集中于高增長(zhǎng)性和高附加值行業(yè)如 投資咨詢(xún)、信息通訊、房地產(chǎn) 、 保險(xiǎn)、文化傳播等； ?客戶(hù)：國(guó)際國(guó)內(nèi) 知名企業(yè)駐杭機(jī)構(gòu) 、 浙江省及杭州市著名企業(yè)；以行業(yè)內(nèi)的大中企業(yè)為主 ?選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質(zhì)及配套、交通的成熟度： 客戶(hù)特征 ?未來(lái) 5年內(nèi)將繼續(xù)保持領(lǐng)先地位； ?土地供應(yīng)稀缺，后續(xù)供應(yīng)量有限； 租售狀況 ?受產(chǎn)權(quán)影響，大部分物業(yè)以租賃為主；高品質(zhì)的物業(yè)招租良好，出租率在 85％ 以上； ?投資客較活躍，以機(jī)構(gòu)投資者居多； 19 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 A1：地理位置稍遜， 投資政策利好， 城市規(guī)劃有利， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較大。 目標(biāo)梳理 關(guān)鍵詞 ： 形象 /樞紐 /回現(xiàn) /利益最大化 建成化工業(yè) 樞紐 前期回款 平衡 開(kāi)發(fā)成本 后期創(chuàng)造項(xiàng)目 利益最大化 樹(shù)立政府 形象 目 標(biāo) 本項(xiàng)目受到 市政府 的 關(guān)注 ， 開(kāi)發(fā)商希望在政府面前 樹(shù)立 良好的 企業(yè)形象 開(kāi)發(fā)商希望 匯集 眾多化工業(yè) 研發(fā)、成果展示、銷(xiāo)售 部門(mén) 讓業(yè)內(nèi)外人事 提及 化工業(yè)， 就想到本項(xiàng)目，樹(shù) 樞紐 標(biāo)志 對(duì)于經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，開(kāi)發(fā)商希望 前期推出后能 平衡 開(kāi)發(fā)成本 后期可 持有 物業(yè)，實(shí)現(xiàn)利益 最大化 。 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)的市場(chǎng)容量 杭州未來(lái)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，將集中于錢(qián)江新城和濱江區(qū) 濱江區(qū)僅 05年出讓土地可建 錢(qián)江新城在建寫(xiě)字樓近 30萬(wàn)平米 未來(lái)兩年杭州寫(xiě)字樓每年供應(yīng)將超過(guò) 100萬(wàn)平方米 12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。因此，地鐵的開(kāi)通對(duì)沿線(xiàn)的寫(xiě)字樓有進(jìn)一步的促進(jìn)。 杭州地鐵對(duì)項(xiàng)目的影響 杭州地鐵從 2023年一期工程可行性方案的通過(guò)，參照深圳的發(fā)展歷程預(yù)計(jì)在 2023~2023年左右建成通車(chē) 。 城市規(guī)劃分析 —— 地鐵將給沿線(xiàn)寫(xiě)字樓帶來(lái)很大的便利 案例：深圳地鐵發(fā)展分析 深圳地鐵一期工程包括 1號(hào)線(xiàn)的東段和 4號(hào)線(xiàn)的南段組成，從 1998年通過(guò)可行性方案設(shè)計(jì)到 2023年底建成通車(chē)，歷時(shí) 5年多。 利潤(rùn)再投資退所得稅。 國(guó)產(chǎn)設(shè)備抵扣所得稅 。 所得稅優(yōu)惠稅率 。 先進(jìn)技術(shù)企業(yè)所得稅減半 。 Q1：本項(xiàng)目推出市場(chǎng)時(shí)杭州市的基本環(huán)境？ 限制條件 Q1： 城市條件 Q2：業(yè)主目標(biāo) Q4： 本體條件 項(xiàng)目發(fā)展空間 Q3：市場(chǎng)現(xiàn)狀 項(xiàng)目發(fā)展方向 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 報(bào)告思路 項(xiàng)目整體定位 物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 從 市場(chǎng) 與 本體 出發(fā) 初步 方向 從 案例 與 客戶(hù) 出發(fā) 發(fā)展 策略 開(kāi)發(fā) 模式 項(xiàng)目整體定位 各功能塊配比 “ 綠色 科技 廣場(chǎng) ” 物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 杭化院綠色科技廣場(chǎng)在杭州的位置 文教板塊 黃龍板塊 武林板塊 慶春 /鳳起板塊 城站板塊 錢(qián)江新城 濱江區(qū)板塊 蕭山行政板塊 錢(qián)江世紀(jì)城 本項(xiàng)目 地理位置稍遜 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。先進(jìn)技術(shù)企業(yè)上述減免優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上，期滿(mǎn)后可延長(zhǎng)三年減半交納企業(yè)所得稅。生產(chǎn)性外商投資企業(yè)在沿海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)及城市市區(qū)，減按 24%的稅率征收企業(yè)所得稅。外商投資企業(yè)，在投資總額內(nèi)購(gòu)買(mǎi)國(guó)產(chǎn)設(shè)備，對(duì)符合國(guó)家規(guī)定的項(xiàng)目，其購(gòu)買(mǎi)國(guó)產(chǎn)設(shè)備投資的 40%可從購(gòu)置設(shè)備當(dāng)年比前一年新增的企業(yè)所得稅中抵免。將企業(yè)取得的利潤(rùn)直接再投資于該企業(yè)，或作為資本投資開(kāi)設(shè)其他企業(yè)，經(jīng)營(yíng)期不少于 5年的，經(jīng)投資者申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，退還其再投資部分已繳納所得稅的 40%稅款。 由于 1號(hào)線(xiàn)與 4號(hào)線(xiàn)交匯于福田中心區(qū)，因此地鐵的規(guī)劃建設(shè)對(duì)福田中心區(qū)的發(fā)展具有直接的促進(jìn)作用。雖然地鐵的建成還需要較長(zhǎng)的一段時(shí)間，但顯然地鐵的影響是顯而易見(jiàn)的，而且隨著距離地鐵開(kāi)通時(shí)間的臨近，這種良好的心理預(yù)期對(duì)消費(fèi)者的影響講會(huì)越來(lái)越強(qiáng)烈。 9 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 A1：杭州市基本環(huán)境 Q1：本項(xiàng)目推出市場(chǎng)時(shí)杭州市的基本環(huán)境？ 劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì) 投資政策利好 地鐵規(guī)劃便通 地理位置稍遜 市場(chǎng)供大于求 13 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。世聯(lián)將在第二部分 作出分析。 16 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 黃龍板塊的發(fā)展歷史 —— 黃龍借助政府、高校人文資源、省市級(jí)別的公建優(yōu)勢(shì)，發(fā)展成頂級(jí)商圈 區(qū)域現(xiàn)狀： 頂級(jí)寫(xiě)字樓最集中的區(qū)域，許多跨國(guó)公司和機(jī)構(gòu)、國(guó)內(nèi)精英企業(yè)在此設(shè)臵分公司、辦事處，甚至總部； 2. 寫(xiě)字樓整體出租比例較高； ，吸引總多有國(guó)資背景的企業(yè)入住周邊寫(xiě)字樓 型專(zhuān)業(yè)餐飲 20余家，三星級(jí)以上飯店 10余家，開(kāi)始形成娛樂(lè)休閑中心； 驅(qū)動(dòng)因素： 1. 黃龍商業(yè)氛圍營(yíng)造，品牌店鋪的加盟將提升整個(gè)黃龍板塊檔次及聚集力； 2. 寫(xiě)字樓租金 /售價(jià)持續(xù)上漲，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本增加； 3. 土地供應(yīng)減少，資源稀缺 發(fā)展趨勢(shì)： 1. 高檔寫(xiě)字樓陸續(xù)投入使用，將吸引杭州其他成熟區(qū)域有實(shí)力的公司入??； 部分中小企業(yè)外遷或僅保留窗口部門(mén)； 3. 成為企業(yè)對(duì)外昭示實(shí)力的窗口； 市場(chǎng)現(xiàn)狀 20 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 武林版塊 —— 新近寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)主要集中在鳳起路和文暉路之間，是杭州近兩年寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)最集中的區(qū)域之一 ?傳統(tǒng)商業(yè)中心，商業(yè)配套成熟 ?市政府行政配套 核心驅(qū)動(dòng)力 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 租金 /售價(jià) ?潛在供應(yīng)規(guī)模小，出租率繼續(xù)保持較高水平，租金價(jià)格穩(wěn)定 ?客戶(hù)將存在外遷黃龍板塊現(xiàn)象 租售狀況 ?平均出租率在 80％ 以上； ?在售樓盤(pán)較少，投資者較多 ?租金：集中于 / m2/天 ； ?售價(jià)： /m2 ； ?物業(yè)管理費(fèi)： 68元 /m2/月 ?行業(yè)：以 貿(mào)易、信息科技、廣告 、房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)及政府類(lèi)相關(guān)企業(yè)為主， ?客戶(hù)：入住企業(yè)實(shí)力較強(qiáng)， 以國(guó)際國(guó)內(nèi)知名企業(yè)為主 ； ?性?xún)r(jià)比相對(duì)黃龍版塊是吸引中大型企業(yè)的主要因素之一 客戶(hù)特征 第二層級(jí) 24 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 慶春版塊 —— 杭州金融機(jī)構(gòu)最集中的地段，商務(wù)配套成熟，是杭州寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)較早的區(qū)域 瑞豐國(guó)際商務(wù)大廈 嘉德廣場(chǎng) 廣利大廈 銀座 三瑞大廈 遠(yuǎn)洋大廈 凱旋門(mén)大廈 ?金融機(jī)構(gòu)聚集地； ?配套成熟；交通便利 核心驅(qū)動(dòng)力 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 租金 /售價(jià) ?金融街的地位會(huì)受到錢(qián)江新城的挑戰(zhàn)，部分金融機(jī)構(gòu)駐杭總部將向錢(qián)江新城遷移； ?供應(yīng)量萎縮和地段價(jià)值繼續(xù)支撐樓宇價(jià)值 租售狀況 ?出租率在 85％ 左右； ?銷(xiāo)售速度緩慢；機(jī)構(gòu)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)量大；投資者逐漸減小 ?租金： /m2/天 ?售價(jià)： /m2 ；均價(jià)在 /m2 ； ?物業(yè)管理費(fèi)： 57元 /m2/月 ?行業(yè)：以金融保險(xiǎn)、貿(mào)易、信息技術(shù)、企業(yè)辦事處為主 ?客戶(hù)： 國(guó)內(nèi)、浙江大型金融機(jī)構(gòu)企業(yè)和浙江中小型貿(mào)易、 信息技術(shù)企業(yè) ?金融企業(yè)實(shí)力雄厚，多租用大面積物業(yè) 客戶(hù)特征 第二層級(jí) 27 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 文教板塊 —— 依托電子產(chǎn)業(yè)和高新產(chǎn)業(yè)形成，產(chǎn)業(yè)特征明顯；開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，以滿(mǎn)足基本商務(wù)需求為主 偉星大廈 聯(lián)強(qiáng)科技 昌地火炬大廈 昌信大樓 錢(qián)江科技大廈 文三路 ?電子產(chǎn)品銷(xiāo)售的聚群效應(yīng) —— “中國(guó)電子信息一條街”； ?高新區(qū)、高教區(qū)結(jié)合地； 核心驅(qū)動(dòng)力 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 租金 /售價(jià) ?前期高新區(qū)優(yōu)惠政策吸引了 IT類(lèi)研發(fā)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的入住，隨著企業(yè)的發(fā)展和優(yōu)惠政策吸引力的減弱，部分企業(yè)開(kāi)始搬離本區(qū)域； ?產(chǎn)業(yè)集中，專(zhuān)業(yè)化使客戶(hù)面變窄； 租售狀況 ?大部分出租率在 80％ 以上； ?大多在 0103年投入使用，物業(yè)交易不活躍； ?租金： /m2/天，多集中于 / m2/天 ； ?售價(jià)： /m2 ； ?物業(yè)管理費(fèi)： 34元 /m2/月 ?行業(yè)：以 IT企業(yè)為主，分為 銷(xiāo)售代理和研發(fā)類(lèi) ；其他行業(yè)包括相關(guān)廣告、傳媒、裝修行業(yè)、物流等； ?客戶(hù)：杭州 本地企業(yè)為主 ，很多是以電腦裝配起家；以及外地相關(guān)產(chǎn)業(yè)駐杭機(jī)構(gòu)； ?以中小企業(yè)為主，大部分處于創(chuàng)業(yè)及發(fā)展初期，對(duì)價(jià)格比較敏感。 城站板塊 —— 依靠便利的交通和商業(yè)配套，隨著周邊改造的完成和商業(yè)的發(fā)展，本區(qū)域商務(wù)接待能力大幅度提升 西湖國(guó)貿(mào)大廈 廣復(fù)大廈 萬(wàn)新大廈 萬(wàn)新公寓 凱恩 .西湖金座 東方金座 雪峰大廈 大華星河商務(wù)大廈 偉星世紀(jì)大廈 香榭商務(wù)大廈 城站 ?火車(chē)站帶來(lái)的便利交通； ?配套成熟； 核心驅(qū)動(dòng)力 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 租金 /售價(jià) ?高檔商務(wù)樓和星級(jí)酒店投入使用將提升本區(qū)域的商務(wù)形象，吸引高素質(zhì)的客戶(hù)入住 租售狀況 ?平均出租率在 75％ 左右； ?銷(xiāo)售平穩(wěn)；多機(jī)構(gòu)投資者，整層購(gòu)買(mǎi)量大； ?租金： /m2/天，多集中于 / m2/天 ； ?售價(jià)： /m2 ；均價(jià)在 萬(wàn) /m2 ； ?物業(yè)管理費(fèi)： 34元 /m2/月 ?行業(yè)：各類(lèi) 內(nèi)外貿(mào)易、國(guó)家行政機(jī)構(gòu)、旅行社 、物流等服務(wù)行業(yè) ?客戶(hù)：以 江浙行政機(jī)構(gòu)、大中型企業(yè)駐杭辦事處 ， 中小型貿(mào)易企業(yè)為主 ?企業(yè)的主要業(yè)務(wù)覆蓋面廣，在較大程度上依賴(lài)鐵路、公路交通 客戶(hù)特征 利群大廈 第三層級(jí) 中閩大廈 33 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 蕭山板塊處于寫(xiě)字樓發(fā)展的初中級(jí)階段，以商住樓為主 區(qū)域現(xiàn)狀： 1. 主要分布在金城路兩側(cè)，集中在 0405年入伙； 2. 寫(xiě)字樓處于發(fā)展初級(jí)階段，檔次中等，重寫(xiě)字樓外觀，不