【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 平組團(tuán) —— 以旅游發(fā)展為重點(diǎn)的綜合功能區(qū)、發(fā)展備用地 ?充分利用現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施及自然條件重點(diǎn)發(fā)展旅游接待設(shè)施，合理布局城市各項(xiàng)用地，形成相對(duì)獨(dú)立的綜合功能區(qū)。 煙臺(tái)城市總體規(guī)劃提出： 積極拓展東西兩翼、適度向南發(fā)展。 ?開發(fā)區(qū) 是煙臺(tái)制造業(yè)發(fā)展的龍頭，八角組團(tuán)和福山組團(tuán)將作為制造業(yè)發(fā)展備用地區(qū)域。 ?萊山區(qū) 是城市的文化、科研中心，牟平組團(tuán)將作為發(fā)展旅游等綜合服務(wù)的備用地區(qū)域。 萊山組團(tuán) 資料來(lái)源：煙臺(tái) 20232020年總體規(guī)劃 開發(fā)區(qū)是煙臺(tái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭，產(chǎn)業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁，對(duì)煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展有極大貢獻(xiàn) 支柱產(chǎn)業(yè) 重點(diǎn)企業(yè) 典型企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 機(jī)械汽車 東岳汽車、首鋼電裝、大宇造船、斗山機(jī)械 東岳汽車 06年實(shí)現(xiàn)銷售產(chǎn)值超 100億元； 電子電氣 鴻富泰精密電子、浪潮樂(lè)金、樂(lè)金電子部品、正海集團(tuán) LG是中國(guó)最大的 CDMA生產(chǎn)廠， 06年生產(chǎn)800萬(wàn)部，產(chǎn)值過(guò) 100億元 化纖紡織 氨綸股份、華潤(rùn)錦綸、華潤(rùn)厚木尼龍、厚木華潤(rùn)襪業(yè) 氨綸股份國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的特種纖維生產(chǎn)企業(yè) 精細(xì)化工 漢高樂(lè)泰、海虹老人涂料、金河實(shí)業(yè)、萬(wàn)潤(rùn)精細(xì)化工 漢高樂(lè)泰銷售額和利稅一直以每年 20％以上的速度遞增， 05年銷售收入 食品加工 張?jiān)？ㄋ固亍Ⅳ斝鞘称?、水星食品、日冷食品、欣和味達(dá)美、加寶食品 06年，張?jiān)Ｖ鳡I(yíng)業(yè)務(wù)收入 ，全球排名 14位； 生物醫(yī)藥 榮昌制藥、榮昌生物工程、東誠(chéng)生化 06年榮昌制藥公司固定資產(chǎn) 中國(guó) 33個(gè)設(shè)立時(shí)間較早的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 綜合排名前 10名 依次是：天津、廣州、昆山、青島、漕河涇、 煙臺(tái)、 北京、大連、南京、杭州開發(fā)區(qū)。 —— 摘自 《中國(guó)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展報(bào)告（ 2023）》 1 4 . 6 %8 5 . 4 %經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)G D P 煙臺(tái)其他地區(qū)GD P2023年，煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) GDP達(dá)到 350億 ，對(duì)煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)的整體貢獻(xiàn)率達(dá)到 %。 06年開發(fā)區(qū) GDP占煙臺(tái)市 GDP的比例 資料來(lái)源：煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)網(wǎng)站資料 萊山區(qū)是煙臺(tái)的城市新中心區(qū)，城市主要的綜合服務(wù)功能將在萊山區(qū)聚集 組團(tuán)名稱 居住用地（ ha） 工業(yè)用地（ ha） 公共設(shè)施用地（ ha） 芝罘組團(tuán) 110 65 390 開發(fā)區(qū)組團(tuán) 35 232 90 福山組團(tuán) 55 356 135 萊山組團(tuán) 275 46 446 牟平組團(tuán) 84 70 112 八角組團(tuán) － 360 － 合計(jì) 559 1129 1173 資料來(lái)源：煙臺(tái)市十一五近期建設(shè)規(guī)劃說(shuō)明書 ?根據(jù)十一五規(guī)劃，各組團(tuán)新增用地需求中，開發(fā)區(qū)組團(tuán)、福山組團(tuán)和八角組團(tuán)的工業(yè)用地增加較多，新增的居住用地和公共設(shè)施用地主要集中在萊山組團(tuán)。 ?城市主要的綜合服務(wù)功能將會(huì)在萊山組團(tuán)聚集。 從產(chǎn)業(yè)規(guī)劃來(lái)看，萊山區(qū)肩負(fù)著全市發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的重要責(zé)任 ?萊山區(qū)發(fā)展策略：以可持續(xù)發(fā)展和生態(tài)建設(shè)為主題，追求 設(shè)施的現(xiàn)代化和社區(qū)的人性化 ，重點(diǎn)建設(shè)以先進(jìn)的智能化技術(shù)為核心，創(chuàng)造出高產(chǎn)出和高附加值的 新產(chǎn)業(yè)區(qū) ，促成該區(qū)域從“量的擴(kuò)大”向“質(zhì)的充實(shí)”的轉(zhuǎn)變過(guò)程。 ?把服務(wù)業(yè)放在優(yōu)先發(fā)展的突出位臵來(lái)抓 ，堅(jiān)持政府推動(dòng)與市場(chǎng)化、社會(huì)化、產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作相結(jié)合，整合各類資源要素，突破發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，繁榮提升傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，努力建設(shè)煙臺(tái)市高端服務(wù)業(yè)核心區(qū)。 ?在“十一五”期間，萊山組團(tuán)須著眼于增強(qiáng)生產(chǎn)要素的吸引力、集聚力、影響力，充分利用該區(qū)域高校眾多，人才、智力較為密集的條件，加快科研體制改革，推進(jìn)科技產(chǎn)業(yè)化， 大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)， 促進(jìn)“產(chǎn)學(xué)研”合作。 資料來(lái)源：《煙臺(tái)市“十一五”近期建設(shè)規(guī)劃說(shuō)明書》 《關(guān)于加快服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見》 我們研究了國(guó)內(nèi)外的新中心區(qū)發(fā)展案例，為本項(xiàng)目發(fā)展功能提供可借鑒經(jīng)驗(yàn) 初步考慮案例 ? 深圳中心區(qū) ? 橫濱 21世紀(jì)港 ? 渥太華 ? 堪培拉 ? 東莞新城中心 ? 南京河西新城 ? 鄭東新區(qū) ? ?? ? 區(qū)域?yàn)槌鞘行轮行膮^(qū) ? 承擔(dān)文化、科研、商務(wù)等功能 深圳中心區(qū) 橫濱 21世紀(jì)港 思考點(diǎn)：城市新中心區(qū)一般發(fā)展什么功能？ 隨著城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)需要，新中心區(qū)的規(guī)劃建設(shè)促使城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，尤其為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了較大的發(fā)展空間 ?隨著第二產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，城市人口急速增長(zhǎng)，深圳城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力快速提升，與此同時(shí)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求隨之迫切，在產(chǎn)業(yè)升級(jí)的帶動(dòng)下，新中心區(qū)規(guī)劃確定，并于 1993年開始啟動(dòng)。 ?深圳中心區(qū)定位為具有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的行政、文化和商務(wù)中心。 ?深圳中心區(qū)從 1993年建設(shè)開始，經(jīng)歷了將近 10年的高速發(fā)展歷程， 2023年進(jìn)入成熟階段。中心區(qū)建設(shè)對(duì)深圳城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的起到重要的推動(dòng)作用。 ?城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化， 2023年新區(qū)建設(shè)進(jìn)入快速發(fā)展階段以后，一直保持合理的發(fā)展態(tài)勢(shì)，第三產(chǎn)業(yè)增幅超過(guò)經(jīng)濟(jì)總量增幅，實(shí)現(xiàn)三年翻一番。 ?1993年，深圳新中心區(qū)開始建設(shè)。 ?2023年，深圳新中心區(qū)進(jìn)入成熟階段。 ?2023年，深圳城市發(fā)展外溢，逐漸形成深圳 — 惠州一體化。 新中心區(qū)規(guī)劃建設(shè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)作用 ： 58328605684015003000450060001993 2023 2023深圳城市 GDP增長(zhǎng)變化（億元） 2 . 50 . 60 . 101020304050601993 2023 2023深圳三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化（ %） 193115726550500100015002023250030001993 2023 2023深圳第三產(chǎn)業(yè)增加值變化（億元） 深圳的新中心區(qū)集聚行政辦公、金融、商務(wù)、文化娛樂(lè)、商業(yè)、居住等多種功能，對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有較大的推動(dòng)作用 中心區(qū)用地比例分配55%13%12%12%5% 2% 1%綠化+ 道路+ 廣場(chǎng)用地 公共設(shè)施用地 商業(yè)商務(wù)用地 居住用地 舊城改造用地 市政公用設(shè)施用地 發(fā)展備用地 功能分項(xiàng) 建筑面積（平米） 容積率 行政辦公（包括博物館等公建） 50萬(wàn) 文化娛樂(lè)（包括體育活動(dòng)等） 48萬(wàn) 商務(wù)活動(dòng)（酒店、商業(yè)展示等） 35萬(wàn) 商務(wù)辦公 300萬(wàn) 居住 300萬(wàn) 其他 17萬(wàn) —— 總占地面積： 413萬(wàn) 平米；總建筑面積： 750萬(wàn) 平方米；總?cè)莘e率： ； 會(huì)展中心 市民中心 商務(wù)辦公 住宅 橫濱 21世紀(jì)港定位于集商務(wù)辦公、文化、商業(yè)休閑娛樂(lè)以及城市居住為一體的新型城市核心區(qū) 4211,87,46建筑用地 道路/ 鐵路用地公園及綠化 港口設(shè)施橫濱 21世紀(jì)港核心區(qū)功能分區(qū) 橫濱 21世紀(jì)港土地利用狀況 21世紀(jì)港核心區(qū)規(guī)劃五大功能區(qū) ?商務(wù)區(qū)： 集聚公司總部以及相關(guān)文化、商業(yè)輔助設(shè)施。 ?步行區(qū)： 包括博物館在內(nèi)的文化設(shè)施以及購(gòu)物公園和城市住宅。 ?國(guó)際區(qū)： 主要以酒店、商業(yè)、娛樂(lè)、會(huì)展設(shè)施為主。 ?商業(yè)區(qū)： 圍繞火車 /地鐵站點(diǎn)布臵，大型的辦公、酒店以及商業(yè)聚集區(qū)。 ?開放區(qū)： 主要以開放公園為主。 功能 功能載體 規(guī)模 商務(wù)辦公 企業(yè)總部、研發(fā)以及商務(wù)辦公管理 16棟 1270層的高層建筑 商務(wù)配套 會(huì)議、酒店設(shè)施 50萬(wàn)平米左右 商業(yè)文化娛樂(lè) 購(gòu)物體驗(yàn)公園，包括大型的休閑娛樂(lè)設(shè)施和購(gòu)物中心 70萬(wàn)平米左右 國(guó)際公寓 文化休閑 娛樂(lè)場(chǎng)所 醫(yī)療設(shè)施 教育配套 購(gòu)物中心 特色商業(yè) 高檔酒店 主題公園 寫字樓 會(huì)展中心 高尚住宅 政府大樓 …… 普通住宅 …… 分析案例得知：城市新中心一般發(fā)展以下六項(xiàng)主要功能，結(jié)合萊山區(qū)這些功能的發(fā)展現(xiàn)狀，分析本項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì) 煙臺(tái)市已有的三大核心商圈主要分布在芝罘區(qū)，商業(yè)整體檔次不高，居民消費(fèi)水平低 海港路商圈 — 市級(jí)商業(yè)中心 代表商業(yè)：振華商廈 /振華購(gòu)物中心 /百盛 幸福商圈 — 區(qū)級(jí)商業(yè)中心 代表商業(yè)：九隆商街 /振華廣場(chǎng) /家世界 黃務(wù)商圈 — 區(qū)級(jí)商業(yè)中心 代表商業(yè)：汽車交易廣場(chǎng) /海爾物流園 /東方家園 /現(xiàn)代果蔬水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng) 萊山區(qū)現(xiàn)狀功能： —— 商業(yè)功能 振華商廈 化妝品：蘭寇、 SKII、資生堂、碧歐泉、 H2O。多國(guó)際二線品牌 女裝：寶姿、歌弟、淑女屋、 、 Motley。國(guó)際和國(guó)內(nèi)二線品牌 百盛購(gòu)物中心 化妝品：資生堂、 H2O、歐泊萊、歐萊雅、玉蘭油。國(guó)際和國(guó)內(nèi)二線品牌 女裝：多是深圳生產(chǎn)的國(guó)內(nèi)二線品牌 振華購(gòu)物中心 化妝品：資生堂、 H2O、歐玻萊、歐萊雅、玉蘭油。國(guó)際和國(guó)內(nèi)二線品牌 女裝：寶姿、歌弟、粉紅瑪麗、奧菲歐。多是國(guó)內(nèi)二線品牌 煙臺(tái)主要高檔大型百貨商店及其零售品牌： 代表性商業(yè)中心高檔品牌較少，不能滿足高端人群的購(gòu)物需求。 對(duì)比環(huán)渤海其他城市，煙臺(tái)的人均GDP、人均可支配收入、社會(huì)消費(fèi)品零售額、人均消費(fèi)支出等指標(biāo)較低，表明煙臺(tái)居民在收入與商業(yè)消費(fèi)均較低水平。 從購(gòu)物環(huán)境、停車等服務(wù)來(lái)看，煙臺(tái)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施不能滿足市場(chǎng)需求。 40082425793695412621 12585 13907 10738403441031610534119541054801000020230300004000050000天津 青島 大連 煙臺(tái)人均可支配收入 人均社會(huì)消費(fèi)品零售額人均消費(fèi)支出32062569 2402433769883910071357010002023300040005000天津 青島 大連 煙臺(tái)城市GD P 社會(huì)消費(fèi)品零售總額( 億元)06年 GDP和社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元） 06年城市人均指數(shù)對(duì)比 煙臺(tái)核心的市級(jí)和區(qū)級(jí)商業(yè)中心集中在芝罘區(qū)，其中海港路商圈是煙臺(tái)傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，也是煙臺(tái)人經(jīng)常消費(fèi)的區(qū)域。 萊山區(qū)現(xiàn)狀商業(yè)檔次較低，未來(lái)規(guī)劃的商業(yè)以大型商貿(mào)類為主，高端休閑商業(yè)比較缺乏 07年規(guī)劃建設(shè)的重大項(xiàng)目 規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目 規(guī)模 規(guī)劃功能 目前進(jìn)展 檔次定位 1 煙臺(tái)國(guó)際商城 占地面積 160畝，規(guī)劃建筑面積 20萬(wàn)平米 購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲、旅游等多種功能為一體的大型購(gòu)物中心 正在招商中 中高檔 商業(yè)中心 2 濱海商貿(mào)城 占地 406畝，總建筑面積 74萬(wàn)平米 集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲于一體的大型商業(yè)文化購(gòu)物中心 正在辦理前期手續(xù)及場(chǎng)地平整； 中檔 商貿(mào)市場(chǎng) 3 澳柯瑪商貿(mào)中心二期項(xiàng)目 建筑面積 20萬(wàn)平米 集商務(wù)辦公、建筑裝修材料、商品零售批發(fā)、物流配送、餐飲娛樂(lè)等功能為一體的大型綜合性商貿(mào)設(shè)施 一期已建成招商，二期在規(guī)劃建設(shè) 中檔 批發(fā)市場(chǎng) 4 佳世客(JUSCO) 占地面積 160畝，建筑面積 15萬(wàn)平米 大型購(gòu)物中心 正在辦理前期手續(xù)及場(chǎng)地平整 中高端 零售百貨 5 迎春大街商業(yè)街改造項(xiàng)目 建筑面積 70萬(wàn)平米 集餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、辦公于一體的高品位、智能化商業(yè)街。 土地摘牌， 07年完成地段拆遷，部分開工建設(shè) 中檔 商業(yè)街 萊山區(qū)現(xiàn)狀功能： —— 商業(yè)功能 1 2 3 4 本項(xiàng)目 政府在本地塊內(nèi)規(guī)劃有大型商業(yè)綜合設(shè)施： 作為“煙臺(tái)斑斕海岸”的中心地區(qū)，B地區(qū)將建設(shè) 大規(guī)模綜合商業(yè)設(shè)施 ，成為人群匯集的場(chǎng)所。以大面積的人工湖為中心，周圍配臵了影院和歌舞表演劇場(chǎng)，同時(shí)還有本地區(qū) 最大規(guī)模的綜合購(gòu)物中心和高檔商店 。 B ?萊山區(qū)現(xiàn)狀商業(yè)主要分布在迎春大街沿線，多是自發(fā)聚集的小規(guī)模低檔商業(yè)，以滿足基本的生活需求為主。 ?萊山區(qū)域內(nèi)未來(lái)規(guī)劃了多個(gè)大規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目，集中在迎春大街，以商貿(mào)類為主，高端休閑商業(yè)比較缺乏。 高檔商業(yè)需求明顯，體現(xiàn)在購(gòu)物、高端休閑商業(yè)方面 高端消費(fèi)者關(guān)注因素： ?良好的購(gòu)物環(huán)境。 ?國(guó)際品牌品類齊全。 ?良好的停車等配套。 ?高端商務(wù)交流空間。 萊山區(qū)現(xiàn)狀功能： —— 商業(yè)功能 ?煙臺(tái)缺乏檔次較高的商業(yè)設(shè)施，購(gòu)物環(huán)境、品牌檔次都不足，很多有錢人并不在煙臺(tái)本地消費(fèi)，一般去大連、北京、上海、香港等地購(gòu)物。建議吸引高檔次、高水平的配套設(shè)施，為外商提供吃住玩、休閑的場(chǎng)所和消費(fèi)環(huán)境，滿足外商高層次人才的需求。 —— 煙臺(tái)發(fā)改委、遠(yuǎn)期規(guī)劃訪談 ?由于中韓政策的原因，韓國(guó)的生活日用品和服裝等沒(méi)有進(jìn)入中國(guó)，對(duì)于有韓國(guó)國(guó)家特色的消費(fèi)品沒(méi)有滿足需求，尤