【正文】 商業(yè)文化娛樂 購物體驗公園，包括大型的休閑娛樂設施和購物中心 70萬平米左右 國際公寓 文化休閑 娛樂場所 醫(yī)療設施 教育配套 購物中心 特色商業(yè) 高檔酒店 主題公園 寫字樓 會展中心 高尚住宅 政府大樓 …… 普通住宅 …… 分析案例得知：城市新中心一般發(fā)展以下六項主要功能，結(jié)合萊山區(qū)這些功能的發(fā)展現(xiàn)狀，分析本項目發(fā)展機會 煙臺市已有的三大核心商圈主要分布在芝罘區(qū)，商業(yè)整體檔次不高，居民消費水平低 海港路商圈 — 市級商業(yè)中心 代表商業(yè)：振華商廈 /振華購物中心 /百盛 幸福商圈 — 區(qū)級商業(yè)中心 代表商業(yè)：九隆商街 /振華廣場 /家世界 黃務商圈 — 區(qū)級商業(yè)中心 代表商業(yè)：汽車交易廣場 /海爾物流園 /東方家園 /現(xiàn)代果蔬水產(chǎn)批發(fā)市場 萊山區(qū)現(xiàn)狀功能： —— 商業(yè)功能 振華商廈 化妝品：蘭寇、 SKII、資生堂、碧歐泉、 H2O。國際和國內(nèi)二線品牌 女裝：寶姿、歌弟、粉紅瑪麗、奧菲歐。 40082425793695412621 12585 13907 10738403441031610534119541054801000020230300004000050000天津 青島 大連 煙臺人均可支配收入 人均社會消費品零售額人均消費支出32062569 2402433769883910071357010002023300040005000天津 青島 大連 煙臺城市GD P 社會消費品零售總額( 億元)06年 GDP和社會消費品零售總額（億元） 06年城市人均指數(shù)對比 煙臺核心的市級和區(qū)級商業(yè)中心集中在芝罘區(qū)，其中海港路商圈是煙臺傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，也是煙臺人經(jīng)常消費的區(qū)域。 B ?萊山區(qū)現(xiàn)狀商業(yè)主要分布在迎春大街沿線，多是自發(fā)聚集的小規(guī)模低檔商業(yè)，以滿足基本的生活需求為主。 ?良好的停車等配套。 —— 煙臺發(fā)改委、遠期規(guī)劃訪談 ?由于中韓政策的原因，韓國的生活日用品和服裝等沒有進入中國，對于有韓國國家特色的消費品沒有滿足需求，尤其是高端消費品沒有進駐，不能滿足中高端消費群體的需求；煙臺本地購物環(huán)境相對較落后，有些人到北京、上海、廣州購物。但是購物中心其他百貨檔次不如振華商廈。 —— 訪談投資促進局 可以娛樂的地方很少，沒有很具特色的酒吧和迪吧。 煙臺房地產(chǎn)處于高速增長階段，萊山區(qū)良好的資源環(huán)境條件，使其成為煙臺的富人區(qū) 片區(qū) 片區(qū)特點 均價 客戶 萊山區(qū) 發(fā)展重點，資源及環(huán)境好 700010000 全市客戶及部分外地投資客 海港片區(qū) 高密度居住區(qū)，樓盤規(guī)模小 65008500 區(qū)內(nèi)及全市客戶 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 環(huán)境好，地產(chǎn)熱點片區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展迅速 45005000 就近產(chǎn)業(yè)人口及日韓人士 幸福片區(qū) 周邊配套齊全，居住氛圍成熟 中檔次， 28003300 以片區(qū)原居民為主 福山區(qū) 區(qū)域形象不佳，中低檔的代表 25003000 主要是福山區(qū)及開發(fā)區(qū)人士 萊山區(qū) 幸福片區(qū) 海港片區(qū) 福山區(qū) 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 萊山區(qū)現(xiàn)狀功能： —— 居住市場 煙臺 2023年 — 2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資及住宅投資 0501001502002023 2023 2023 20230%20%40%60%80%房地產(chǎn)開發(fā)投資額 住宅投資額增長率 增長率?數(shù)據(jù)表明，近年房地產(chǎn)投資和住宅投資額保持持續(xù)增長勢頭， 05年以后增幅有所提升，煙臺房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好。 —— 訪談南山世紀城營銷策劃經(jīng)理 隨著城市發(fā)展的向東推進，萊山區(qū)住宅市場逐漸成熟，但大型商業(yè)配套的缺乏是影響區(qū)域人氣的一大障礙 東上海賦 海天名人廣場 萊山區(qū)現(xiàn)狀功能： —— 居住市場 本項目 片區(qū) 項目名稱 入住率 煙臺大學一期以北區(qū)域 碧海茂源山莊 約 70%。 —— 消費者訪談 銀河怡?；▓@ 海天名人廣場 萬光觀海花園 碧海茂源山莊 金海岸花園 黃海城市花園 南山世紀城 貴族城 三灘居住區(qū) 對比山東沿海其他城市，煙臺的國際學校的數(shù)量和規(guī)模都不能滿足市場需求 至 2023年底，國家教育部批準在青島、煙臺、威海設立的外籍人員子女學校 萊山區(qū)現(xiàn)狀功能： —— 生活配套 城市 學校名稱 成立 學校規(guī)模 青島 青島耀中國際學校 2023年 占 地超過一百英畝，設置幼兒園、小學和中學部。雙語教學。 青島國基外語學校 2023年 幼兒園、小學部、初中部、高中部、韓語部和加拿大、新加坡、韓國出國留學班，占地面積 2023畝。 威海大光華國際學校 2023年 占地 213畝，建面近 8萬平米；設有小學部、中學部、高中部和國際交流部；現(xiàn)有學生 1100余名，其中韓國中小學留學生 220余人。 現(xiàn)狀醫(yī)院，經(jīng)營中 2 萊山區(qū)第二人民醫(yī)院 位于萊山鎮(zhèn)政府駐地 一級甲等醫(yī)院，占地 20畝，建筑面積 2800平方米，現(xiàn)有正式職工 39人 現(xiàn)狀醫(yī)院，經(jīng)營中 3 萊山區(qū)第二人民醫(yī)院（新） 規(guī)劃在煙乳線、溝萊線交界處新建醫(yī)院 占地 100畝，一期工程規(guī)劃建設面積 15000平方米 規(guī)劃設計階段 4 濱州醫(yī)學院附屬醫(yī)院 在濱州醫(yī)學院西部，由學院路、觀海路及校園規(guī)劃路所圍地塊 總面積 350畝，由口腔醫(yī)院、門診、住院部、康復中心等組成 現(xiàn)正進行方案評審 萊山區(qū)現(xiàn)狀和規(guī)劃建設醫(yī)院基本情況 1 2 3 4 萊山區(qū)現(xiàn)狀功能： —— 生活配套 韓國人一般不在中國就醫(yī)，一方面他們不相信中國的醫(yī)療水平和醫(yī)療條件，他們一般會選擇回國就醫(yī)，他們國內(nèi)的醫(yī)療保障體系很完善；另一方面外國人比較喜歡刷卡，但是中國的醫(yī)院的手續(xù)很復雜，他們都不習慣了，所以在管理模式和方式上需要創(chuàng)新，滿足外商能夠預約的要求。 ? 煙臺寫字樓的客戶主要為 船運、外貿(mào)、電子、裝修設計等企業(yè)和外地大型企業(yè)駐煙分公司和辦事處 ? 萊山區(qū)的辦公物業(yè)逐漸放量，新推盤的南山大廈銷售狀況一般，以本地投資客為主。項目總投資 。規(guī)劃占地 2平方公里。規(guī)劃占地 20平方公里 ,到今年為止，共引進項目 63個，總投資額 40億元人民幣，主要涵蓋食品、醫(yī)藥生物制品、汽車零部件、機械制造等幾大行業(yè)。韓國一信通信、耕寶電子、三佑電子，東渡電子等一批韓資電子企業(yè)已進入園區(qū)。 ?進入 20世紀 80年代以后，是 “ 知識價值革命” ，人們將不再追求對資源、能源和農(nóng)產(chǎn)品的更大消費，而追求時間與智慧的價值，即“知識價值”的大量消費。 近年來不少國家和地區(qū)開始把創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，并采取相應的政策措施和手段來積極推動和扶持其發(fā)展。 就業(yè)人數(shù)達 190萬人。 ?正因如此，不少發(fā)達國家和城市近年來都把創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)放在一個 突出的地位，強調(diào)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟和文化發(fā)展的支柱作用， 并從政府層面對創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 加以積極的扶持。 ? 倫敦的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)估計年產(chǎn)值為 250－ 290億英鎊 ， 從業(yè)人員達到 。 ?還存在一種觀點認為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從上述產(chǎn)業(yè)部門中分離出來，成為獨立的產(chǎn)業(yè)部門；文化創(chuàng)意產(chǎn)品已經(jīng)不是大眾消費的最終文化產(chǎn)品，而是文化生產(chǎn)、甚至包括所有其他產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)過程中的中間產(chǎn)品。現(xiàn)有專任教師 210人 ?大學城規(guī)劃整體占地面積 12500畝，周邊風光優(yōu)美、交通便利，逐漸成為萊山區(qū)新的旅游景觀。 符合國際人士需求的高端基礎教育配套。 煙臺會展中心。 發(fā)展創(chuàng)意文化 等新興產(chǎn)業(yè) 行政辦公 市政府已經(jīng)搬遷至萊山區(qū)，區(qū)內(nèi)預留了政府辦公大樓用地。 較大發(fā)展空間 居住 芝罘區(qū)以舊城改造為重點，原有居民居住區(qū)；萊山區(qū)為未來城市高端居住區(qū)，高端人才移民首選居住區(qū)。 前沿的：代表著煙臺綠色前沿產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。 KEYWORDS： “活力現(xiàn)代 藍色時尚 休閑泊港” 之于煙臺： 是城市發(fā)展的新動力； 是國際文化的匯集地； 是前沿產(chǎn)業(yè)的發(fā)展極； “活力現(xiàn)代 藍色時尚 休閑泊港” 之于北中國： 是聚焦時尚的魅力之源； 是包容的國際文化領地； 是燦爛奪目的“渤海明珠” ； “ Modern Polis” :飄于 空氣中的 Resort. 用絕對的視覺享受獲取一個個匪夷所思的核心體驗和柔軟的時尚的快感，他們的眼淚和激情在悄然升華，慢動作地奔向優(yōu)雅生活的夢想。 開放的：包容的，融合了不同國家的高端人才。 高尚居住功能 強勢功能 弱勢功能 缺失功能 圖例說明： Part 4 項目整體定位及功能 2. 城市發(fā)展機會研究 1. 國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來的機會 3. 區(qū)域價值與發(fā)展機會 4. 項目整體定位及功能 本次匯報主要內(nèi)容： 5. 項目開發(fā)時序建議 以國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移配套服務為基礎， 以承接國際新興綠色產(chǎn)業(yè)為驅(qū)動， 以高檔休閑商業(yè)為特色， 以高尚居住為亮點， 以科技環(huán)保為內(nèi)涵的 國際化社區(qū) 本項目發(fā)展方向與定位： 區(qū)域形象定位： —— Modern Polis 國際的：為國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移配套、高端人才聚集。 —— 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)以低端制造業(yè)為主，僅有三?？萍紙@為高新產(chǎn)業(yè)，但尚未發(fā)展成熟。商務氛圍尚未形成。 符合國際人士就醫(yī)標準的涉外醫(yī)療配套。 缺乏高檔綜合商業(yè)設施，以銷售為核心，功能單一，休閑商業(yè)相對較少，高檔休閑娛樂功能缺失。 1. 終端產(chǎn)品歸屬型 文化藝術 工業(yè)設計 服裝、建筑、廣告、手工藝生產(chǎn)中 電影、電視、文藝演出生產(chǎn)中 題材構思 出版、軟件制作中 選題策劃 各種產(chǎn)成品的生產(chǎn)工藝、標準以及銷售模式等等 新聞出版 廣播、電視、電影 軟件、網(wǎng)絡及計算機服務 廣告會展 藝術品交易 設計服務 旅游、休閑娛樂 其他輔助服務 同時，以經(jīng)濟開發(fā)區(qū)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)為基礎，結(jié)合本項目周邊高校、三校科技園資源，發(fā)展職業(yè)培訓、實習經(jīng)濟 萊山區(qū)現(xiàn)狀功能： —— 產(chǎn)業(yè)方向探討 濱州醫(yī)學院 煙臺大學 （三期） 中國農(nóng)大 三?？萍紙@ 山東商務學院 本項目 煙臺大學 學校 規(guī)模 重點學科 人數(shù) 煙臺大學 占地面積3200畝，已建成校舍面積 80萬平方米 5個省級重點學科 ：民商法學、中國少數(shù)民族史、物理化學、理論物理、機械制造及其自動化 全日制及成人高考學生共 3萬余人 濱州醫(yī)學院 2023年設立了煙臺校區(qū) 病理學與病理生理 學、內(nèi)科學 在校學生 8000多人 三?？萍紙@ 占地 660畝，總建面 37萬平米 軟件信息技術孵化器、海洋生物制藥技術孵化器、新材料及環(huán)保技術孵化器、日韓先進制造技術孵化器 日韓先進制造技術孵化器約容納 3000人。 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的范疇 —— 結(jié)合煙臺產(chǎn)業(yè)區(qū)位優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)基礎以及人文環(huán)境，本項目可選擇文化藝術、數(shù)字科技、工業(yè)設計作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 ?北京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)分類標準對創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的界定如圖 1，將《國民經(jīng)濟行業(yè)分類》中的82個行業(yè)小類和 6個行業(yè)中類納入北京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)范圍，并建立了由三個層次組成的分類體系。 ?2023年煙臺人均 GDP超過 4500美元，按照2023年人均 GDP的 16%增長速度，預計 2023年人均 GDP將突破 5000美元。 ?2023年底的數(shù)據(jù)統(tǒng)計文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值已達到 960多億元人民幣，占北京市 GDP的 14％以上。 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)