【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 9 區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值 47 隨著交通、生活配套不斷完善，旅游資源不斷挖掘，青山湖板塊逐漸項(xiàng)目云集，區(qū)域價(jià)值將不斷提升 2023 2023 2023 2023 ?青山湖畔、青城山語(yǔ)間等樓盤(pán)相繼開(kāi)盤(pán) ?區(qū)域人氣逐漸旺盛 ?青山湖 81號(hào)、錦繡錢(qián)塘等開(kāi)盤(pán) ?區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始明顯 ?青云山居開(kāi)盤(pán) ?區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)逐漸白熱化 ?區(qū)域定位進(jìn)一步清晰 ?湖光山社開(kāi)盤(pán)，綠城也開(kāi)盤(pán)在即 ?新開(kāi)項(xiàng)目較多，高端別墅云集 ?區(qū)域價(jià)值提升，市場(chǎng)認(rèn)知明顯提高 資源 +價(jià)格 投資 資源＋價(jià)格 投資＋二居度假 資源＋價(jià)格 二居度假＋投資 資源 +居住前景 二居度假 區(qū)域發(fā)展?jié)摿? 生活配套開(kāi)始完善 （三千客酒店?duì)I業(yè)） 逐步完善的交通 （杭徽高速開(kāi)通） 旅游資源的不斷挖掘 區(qū)域交通規(guī)劃利好 （臨石路、文一西延線、輕軌等） 區(qū)域配套進(jìn)一步完善 知名開(kāi)發(fā)商進(jìn)入（綠城、大華） 時(shí)間 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 表現(xiàn)特征 購(gòu)買(mǎi)特征 區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值 48 青山湖板塊在近幾年中區(qū)域價(jià)值迅速提升，市場(chǎng)地位明顯提高 2023年的價(jià)格板塊 300 400 500 600 700 800 900 青山湖板塊 閑林板塊 2023年的板塊價(jià)格 1000 銀湖板塊 之江板塊 小和山板塊 300 400 500 600 700 800 900 青山湖板塊 閑林板塊 1000 銀湖板塊 之江板塊 小和山板塊 萬(wàn) 200 200 萬(wàn) 青山湖現(xiàn)在差不多也是這個(gè)價(jià)格，環(huán)境更好，就是現(xiàn)在交通不太方便。最近幾天也要去看一下。 ——富春山居銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)客戶 區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值 49 青山湖土地供應(yīng)強(qiáng)勁，品牌開(kāi)發(fā)商大舉進(jìn)入，開(kāi)發(fā)集聚度高，是未來(lái)別墅供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域 各板塊土地供應(yīng)狀況分析圖1% 4% 1%1%93%之江閑林湘湖銀湖青山湖板塊名稱 未來(lái)土地出讓情況 青山湖 大華、綠城等大型開(kāi)發(fā)商大規(guī)模進(jìn)入，未來(lái)供應(yīng)量大 之江 城市型別墅，未來(lái)供應(yīng)量少，稀缺 閑林 存在一定供應(yīng)量，但主要以聯(lián)排別墅為主 小和山 未來(lái)存量較少 湘湖 未來(lái)存量較少 銀湖 未來(lái)存量較少，但存在大量 區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值 50 青山湖未來(lái)大量高端項(xiàng)目入市，區(qū)域價(jià)值迅速提升 1 湖光山社 共剩余 20萬(wàn)平 2 青城山語(yǔ)間 剩余約 12萬(wàn)平 3 青云山居 共剩余 15萬(wàn)平 4 錦繡錢(qián)塘 共剩余幾套 5 青山湖 81號(hào) 剩余 21套 6 青山湖畔 剩余 58萬(wàn)平 7 綠城 8月開(kāi)盤(pán)，共 20余萬(wàn)平 8 同人山莊 共 17萬(wàn)平 9 大華西野風(fēng)韻 占地 2023畝 10 錦天太陽(yáng)灣 占地 1000畝 11 本項(xiàng)目 占地 315畝， R= 12 郡原青山湖項(xiàng)目 占地 100畝 13 已出讓項(xiàng)目 占地 91畝， R= 14 將掛牌出讓項(xiàng)目 占地 100畝， R= 11 10 7 8 9 4 3 2 1 5 12 6 13 14 片區(qū)內(nèi)目前已售樓盤(pán)有 6個(gè)，綠城將于 8月份上市，其它項(xiàng)目也在規(guī)劃、開(kāi)發(fā)中 區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值 51 區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值小結(jié) —— 目前認(rèn)知及價(jià)值較低，但憑借自身資源優(yōu)勢(shì)，交通配套的改善，未來(lái)發(fā)展前景看好 ?板塊在近幾年中區(qū)域價(jià)值迅速提升，市場(chǎng)地位明顯提高。 ?青山湖板塊目前主體開(kāi)發(fā)均為 500萬(wàn)以下經(jīng)濟(jì)型別墅，整個(gè)市場(chǎng)認(rèn)知度相對(duì)較低。 ?但憑借自身資源優(yōu)勢(shì)，以及隨著交通、生活配套不斷完善，區(qū)域價(jià)值將不斷提升。 ?板塊土地供應(yīng)強(qiáng)勁，品牌開(kāi)發(fā)商大舉進(jìn)入，開(kāi)發(fā)集聚度高，是未來(lái)別墅供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域，未來(lái)大量高端項(xiàng)目入市，區(qū)域價(jià)值迅速提升。 52 中觀市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值 山水資源價(jià)值 競(jìng)爭(zhēng)格局 53 從各板塊資源對(duì)比分析，除之江及青山湖外，其余板塊資源價(jià)值都相對(duì)要低一層級(jí) 板塊名稱 資源 資源評(píng)價(jià) 別墅價(jià)格 生態(tài)資源 人文資源 之江板塊 ?錢(qián)塘江 ?五云山 ?六和塔 ?西湖景區(qū) 生態(tài)資源：★★★★ 人文資源：★★★★ 2023萬(wàn)以上 湘湖板塊 ?湘湖 ?柴嶺山 生態(tài)資源： ★★★ 人文資源： ★ 3001000 銀湖板塊 ?銀湖 ?休博會(huì) 生態(tài)資源： ★★★ 人文資源： ★★★ 4001200 小和山板塊 ?小和山 ?教育園區(qū) 生態(tài)資源： ★★★ 人文資源： ★★★ 5001000 閑林板塊 ?西溪濕地 ?鳳凰山 生態(tài)資源：★★★★ 人文資源： ★ 4001200 青山湖板塊 ?青山湖 ?美女峰 ?吳越文明 ?錢(qián)王故里 ?彭祖遺址 生態(tài)資源：★★★★ 人文資源：★★★★ 3001800 山水資源價(jià)值 54 分析各成熟板塊（青山湖除外），之江憑借其人文及自然資源，成為片區(qū)認(rèn)知度最高的板塊；其他板塊資源相近，則價(jià)格也較為相近；而青山湖目前尚未成熟，但由板塊發(fā)展趨勢(shì)分析，資源價(jià)值將充分放大 區(qū)域認(rèn)知度 低 中 高 自然人文資源 低 中 高 之江板塊 湘湖板塊 青山湖板塊 小和山板塊 銀湖板塊 閑林板塊 ?之江板塊 ——占據(jù)人文及自然資源，成為各別墅片區(qū)認(rèn)知度最高的區(qū)域； ?閑林依托濕地資源及距城市較近的優(yōu)勢(shì)，小和山依托高教園區(qū)及交通便利性，成為僅次于之江板塊的較高認(rèn)知度的區(qū)域； ?銀湖、湘湖等均為近幾年發(fā)展起來(lái)的區(qū)域，認(rèn)知度一般； ?青山湖片區(qū)從 04年開(kāi)始開(kāi)發(fā)的新興片區(qū)，受交通等因素的制約，片區(qū)認(rèn)知度低。 55 青山湖板塊按照項(xiàng)目檔次不同沿臨石路分為北、南、西三個(gè)片區(qū)，各片區(qū)隨資源價(jià)值不同，呈現(xiàn)明顯市場(chǎng)價(jià)值梯度 ?北區(qū)： 青山湖板塊臨石路以北大部分區(qū)域，該區(qū)域 項(xiàng)目眾多，距離青山湖湖面較遠(yuǎn) ?南區(qū)： 一線臨湖，旅游、人文資源價(jià)值強(qiáng)勢(shì)， 目前項(xiàng)目分布較少，且樓盤(pán)檔次較高 ?西區(qū)： 距離臨安市較近，一線湖景，因區(qū)位、交通等因素，目前項(xiàng)目分布較少 南區(qū) 北區(qū) 西 區(qū) 臨石路 錦湖度假村 彭祖遺址 八百里風(fēng)情島 山水資源價(jià)值 56 北區(qū)：無(wú)強(qiáng)勢(shì)湖景和旅游資源支撐；為目前板塊開(kāi)發(fā)主體為經(jīng)濟(jì)型別墅，項(xiàng)目眾多，樓盤(pán)整體檔次不高，同質(zhì)化嚴(yán)重 1 同人山莊 5 錦繡錢(qián)塘 2 湖光山社 6 大華西野風(fēng)韻 3 青城山語(yǔ)間 7 即將掛牌出讓項(xiàng)目 4 青云山居 ?片區(qū)資源： 北區(qū)位于臨石路以北，距離青山湖湖面距離較遠(yuǎn)， 此片區(qū)無(wú)強(qiáng)勢(shì)湖景資源支撐 ?項(xiàng)目檔次： 項(xiàng)目分布眾多，樓盤(pán)檔次普遍不高，片區(qū)內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品 以 500萬(wàn)級(jí)以下別墅為主 ?競(jìng)爭(zhēng)狀況： 片區(qū)內(nèi)各項(xiàng)目 同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈 ，部分項(xiàng)目走檔次定位差異化路線 ?代表項(xiàng)目： 湖光山社、青城山語(yǔ)間 北 區(qū) 1 6 5 4 3 2 7 臨石路 山水資源價(jià)值 57 南區(qū)：臨湖，人文、旅游資源豐富，項(xiàng)目分布較少，均為千萬(wàn)級(jí)以上頂級(jí)別墅，強(qiáng)勢(shì)的資源價(jià)值是各項(xiàng)目頂級(jí)別墅地位的主要支撐 ?片區(qū)資源： 南區(qū)臨近青山湖湖面，且目前在建的各個(gè)項(xiàng)目均為 臨湖，人文、旅游資源豐富，多山地，原生植被覆蓋率高，資源優(yōu)勢(shì)強(qiáng)勢(shì) ?項(xiàng)目檔次： 目前片區(qū)內(nèi)僅有三個(gè)項(xiàng)目，檔次在青山湖板塊內(nèi)居于首位，均為 千萬(wàn)級(jí)以上頂級(jí)別墅 ?核心優(yōu)勢(shì)： 強(qiáng)勢(shì)的湖景資源是各項(xiàng)目頂級(jí)別墅地位的主要支撐，升值空間巨大 1 本項(xiàng)目 2 錦天 太陽(yáng)灣 3 綠城西子玫瑰園 南區(qū) 2 3 1 臨石路 錦湖度假村 彭祖遺址 八百里風(fēng)情島 山水資源價(jià)值 58 西區(qū)：臨湖，資源價(jià)值中等，區(qū)域位臵靠近臨安，分布項(xiàng)目為一個(gè)大盤(pán)加眾多小盤(pán)（未來(lái)供應(yīng)） ?片區(qū)資源： 西區(qū)臨近青山湖湖面，地勢(shì)較低，且片區(qū)內(nèi)缺乏原有的旅游區(qū)及人文遺址， 資源優(yōu)勢(shì)弱于南區(qū) ?項(xiàng)目檔次： 目前此片區(qū)項(xiàng)目?jī)H青山湖畔和青山湖 81號(hào)，項(xiàng)目供應(yīng)產(chǎn)品多以千萬(wàn)級(jí)以下別墅產(chǎn)品為主；另有兩地塊已出讓，也均為中小型樓盤(pán) ?核心優(yōu)勢(shì)： 片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目分布較少，青山湖畔項(xiàng)目是片區(qū)內(nèi)唯一臨湖樓盤(pán)，資源凸顯價(jià)值，且項(xiàng)目配套健全，市場(chǎng)認(rèn)可度較高 1 青山湖畔 2 青山湖 81號(hào) 3 已出讓項(xiàng)目 4 已出讓項(xiàng)目 西 區(qū) 3 2 1 4 臨石路 山水資源價(jià)值 59 三個(gè)片區(qū)資源的強(qiáng)弱與各自檔次相匹配，南片區(qū)憑借 資源優(yōu)勢(shì)定位板塊頂級(jí)豪宅 ?南區(qū) ： 一線湖景，臨近旅游區(qū)和人文遺址 ，資源價(jià)值絕佳，優(yōu)勢(shì)明顯高于區(qū)域兩片區(qū)。目前該片區(qū)內(nèi)均為 1000萬(wàn)以上的頂級(jí)別墅，項(xiàng)目檔次最高 ?北區(qū) ： 無(wú)絕佳的資源優(yōu)勢(shì)借助 ， 資源優(yōu)勢(shì)在青山湖板塊各片區(qū)內(nèi)居于末位 ，目前片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目多為 300萬(wàn) — 500萬(wàn)的相對(duì)較低檔次的別墅項(xiàng)目 。 ?西區(qū) ：位于青山湖西岸，雖有一線湖景資源優(yōu)勢(shì)，但多為人工痕跡，無(wú)旅游、人文資源， 該片區(qū)資源價(jià)值居于另外兩區(qū)之間。 目前片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目分布較少，多為 1000萬(wàn)元以內(nèi)的中高檔別墅項(xiàng)目。 南 區(qū) 1000萬(wàn)以上 西 區(qū) （ 1000萬(wàn)以下） 北 區(qū) （ 300萬(wàn) — 500萬(wàn)） 綠城西子玫瑰園 中都青山湖畔 湖光山社 錦繡錢(qián)塘 山水資源價(jià)值 60 板塊內(nèi)占據(jù)山湖資源優(yōu)勢(shì)的樓盤(pán)，在價(jià)格增幅上明顯優(yōu)于其他樓盤(pán) 價(jià)格增長(zhǎng)幅度38%67% 60%42%80%0%20%40%60%80%100%青山湖81 號(hào)青山湖畔 青云山居 錦繡錢(qián)塘青城山語(yǔ)間玫瑰園0202340006000800010000120231400016000青山湖81 號(hào)青山湖畔 青云山居 錦繡錢(qián)塘青城山語(yǔ)間玫瑰園06年價(jià)格 08年價(jià)格山水資源價(jià)值 61 單個(gè)樓盤(pán)內(nèi)部資源的優(yōu)劣，決定了其去速度的快慢及價(jià)格的高低：背山面水的別墅呈現(xiàn)去化速度及價(jià)格雙高現(xiàn)象 ?青山湖畔： ?南向臨水單價(jià)： 15000元 /平 ?不臨水單價(jià)： 12500元 /平 ?北向臨水： 10500元 /平 ?其中資源較差的聯(lián)排去化相對(duì)較慢，而資源最差的聯(lián)排中間套去化存在很大困難 綠野清風(fēng)： 均價(jià)： 10500 水岸風(fēng)華： 均價(jià) 12500 林泉流韻： 均價(jià)： 15000 山水資源價(jià)值 62 杭州別墅市場(chǎng)為一個(gè)典型的資源導(dǎo)向型市場(chǎng)，影響樓盤(pán)價(jià)值的最核心因素為資源，資源強(qiáng)則價(jià)值高，青山湖依托資源，市場(chǎng)價(jià)值開(kāi)始放大 ?板塊間單個(gè)樓盤(pán)的價(jià)值大小最主要取決于山水資源的強(qiáng)弱，山水資源強(qiáng)勢(shì)樓盤(pán)相對(duì)價(jià)值較高。 ?單個(gè)樓盤(pán)內(nèi)單棟別墅價(jià)值的大小最主要取決于山水資源的強(qiáng)弱，背山面水別墅價(jià)值最高，內(nèi)陸別墅相對(duì)價(jià)值較低。 ?別墅板塊價(jià)值大小最主要取決于山水資源的強(qiáng)弱，山水資源強(qiáng)勢(shì)板塊相對(duì)價(jià)值較高。 63 區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值 山水資源價(jià)值 中觀市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 競(jìng)爭(zhēng)格局 64 針對(duì)項(xiàng)目的高端占位，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)面需跳出區(qū)域范疇，要應(yīng)對(duì)來(lái)自全杭州市高端住宅的競(jìng)爭(zhēng) 1 2 3 4 5 6 之江板塊 湘湖板塊 銀湖板塊 小和山板塊 閑林板塊 青山湖板塊 武林廣場(chǎng) ◎ 1 2 3 4 6 5 ◎ 環(huán)城公路 G320 杭徽高速 天目山路 9008007006005009 5 05 0 06 5 08 0 01 1 0 01 2 5 01 4 0 01 5 5 02 0 0 01 7 0 01 8 5 0200 300 400 1000平米萬(wàn)14567223青山湖畔 綠城西子玫瑰園 桃花源 西溪風(fēng)情 陽(yáng)明谷 新湖香格里拉 錦天太陽(yáng)灣 競(jìng)爭(zhēng)格局 65 各板塊產(chǎn)品分析 —— 戶型、產(chǎn)品形態(tài)相差不大，但所處的別墅市場(chǎng)發(fā)展階段有所差異 對(duì)比指標(biāo) 板塊名稱 片區(qū)產(chǎn)品特征 面積 （ m2） 價(jià)格 之江板塊 以高端別墅為主，處于產(chǎn)品的外延層面，突出身份、品牌、服務(wù)等 戶型面積較大，普遍在350平方米以上 總價(jià)在 2023萬(wàn) /套以上