【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、華北、華東和西南地區(qū)二線城市布局城市n大連市內(nèi) ，以大連市 西崗區(qū)為主。n大連市內(nèi) ；n廣州番禺 。n國(guó)內(nèi)二三線城市為主n主要包括 成都、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、昆明 等地。n國(guó)內(nèi)中東部 二線以上城市n總部遷至北京。1988年 1991年 1997年 2023年初創(chuàng)期 本地發(fā)展期 對(duì)外擴(kuò)張期 復(fù)合開(kāi)發(fā)期初創(chuàng)及本地發(fā)展其城市布局 對(duì)外擴(kuò)張期城市布局 復(fù)合開(kāi)發(fā)期布局萬(wàn)達(dá)商場(chǎng)48主營(yíng)業(yè)務(wù)經(jīng)歷了 “ 城市舊改－住宅開(kāi)發(fā)－單體商業(yè)－復(fù)合開(kāi)發(fā) ” 的演進(jìn)過(guò)程n1988年以 舊改項(xiàng)目 為起點(diǎn)，業(yè)務(wù)類(lèi)型以住宅開(kāi)發(fā)為主，初步涉及酒店和寫(xiě)字樓。主營(yíng)業(yè)務(wù)代表項(xiàng)目1988年 1991年 1997年 2023年初創(chuàng)期 本地發(fā)展期 對(duì)外擴(kuò)張期 復(fù)合開(kāi)發(fā)期n南山住宅、北京街小區(qū)、西崗區(qū)個(gè)體大廈、萬(wàn)達(dá)酒店n高爾基路小區(qū)、新開(kāi)路小區(qū)、西崗體育館、大連海關(guān)大樓、萬(wàn)奉小區(qū)等n“ 衛(wèi)城 ”“ 星城 ”“ 人家”“ 明珠 ” 等系列住宅產(chǎn)品線及部分單體商業(yè)n萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)系列，包括早期的單體商業(yè)，中期開(kāi)發(fā)的組合店到后來(lái)的商業(yè)商務(wù)綜合體n該階段呈現(xiàn)多元化開(kāi)發(fā)，仍以 舊改住宅項(xiàng)目 為主線，更多的涉及了 酒店、寫(xiě)字樓 和公建設(shè)施 的開(kāi)發(fā)。n以 住宅開(kāi)發(fā) 為主，多為郊區(qū)大盤(pán)項(xiàng)目，形成了一系列的住宅產(chǎn)品線；開(kāi)始涉及 商業(yè) 開(kāi)發(fā)。n將住宅、酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)融為一體，以商業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)的 城市綜合體 復(fù)合開(kāi)發(fā)模式。住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)為主階段 商業(yè)＋地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段萬(wàn)達(dá)商場(chǎng)49萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) — 城市核心，都市綜合體u鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)第三代城市綜合體集大成者，包括住宅、休閑、娛樂(lè)、百貨、酒店、公寓 6大城市機(jī)能。u自有商業(yè) ：星級(jí)酒店、精品百貨、國(guó)際影院、餐飲娛樂(lè)、超級(jí)電玩城、大型 KTV等。沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)商場(chǎng)50特克莫公司 購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)和投資公司 u特克莫公司總部位于土耳其，擁有10年購(gòu)物中心和不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在土耳其、希臘、羅馬尼亞等國(guó)家擁有業(yè)務(wù)，主要與宜家、家樂(lè)福、麥德龍等企業(yè)合作，現(xiàn)有 1,000萬(wàn)平方米的項(xiàng)目在建或開(kāi)發(fā)中。u特克莫公司是歐洲排名第一的大型商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)公司。 該公司在過(guò)去的 10年中先后投資開(kāi)發(fā)了超過(guò)100萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心， 主要用于經(jīng)營(yíng)國(guó)際零售連鎖店。 u未來(lái) 5年內(nèi)，特克莫與菲巴集團(tuán)的合資公司擬在華投入逾 20億美元，發(fā)展至少 10個(gè)大型購(gòu)物廣場(chǎng)。 特克莫公司與菲巴集團(tuán)合資成立星摩爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 星摩爾51沈陽(yáng)星摩爾 —“ 具 有世界各地的特色風(fēng)格，為消費(fèi)者帶來(lái)國(guó)際一流的休閑、娛樂(lè)新體驗(yàn)。 ”u項(xiàng)目定位： 現(xiàn)代感和時(shí)尚感。u選址標(biāo)準(zhǔn)： 選址一般都是在城郊 。 u規(guī)模： 占地面積為 ，總建筑面積為325716平方米，是以大型綜合購(gòu)物群體為主的集旅游、購(gòu)物、休閑于一體的大型多功能生活廣場(chǎng)，其購(gòu)物中心 15萬(wàn)平方米。u業(yè)態(tài)規(guī)劃 ：建成后將有商店、商務(wù)酒店、購(gòu)物超市廣場(chǎng)、美食城、數(shù)碼影城、餐廳等主力店組成，并配有地下停車(chē)庫(kù)、休閑廣場(chǎng)、屋頂花園、室內(nèi)滑冰場(chǎng)、水族館等設(shè)施。 u優(yōu)勢(shì)： 星摩爾在歐洲合作的品牌已經(jīng)占到主流品牌的 9095%，而這些品牌在全球主流品牌當(dāng)中則占到大約 50%。 土耳其購(gòu)物商場(chǎng)開(kāi)發(fā)商 特克莫公司 ，以及國(guó)際著名綜合集團(tuán) 菲巴集團(tuán) ，聯(lián)手在中國(guó)投資開(kāi)發(fā)的第一個(gè)大型項(xiàng)目。總投資為 2億美元。星摩爾52鐵西區(qū)未來(lái)綜合百貨類(lèi)商業(yè)較多，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，將會(huì)誕生新的商圈，產(chǎn)生現(xiàn)代多元、時(shí)尚、開(kāi)放、共享的 “ 一站式 ” 綜合型項(xiàng)目，提高鐵西整體的商業(yè)定位?！?萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 星摩爾星摩爾 茂業(yè)百貨茂業(yè)百貨 華潤(rùn)置地廣場(chǎng)華潤(rùn)置地廣場(chǎng)區(qū)位區(qū)位 遼沈路 北二路 沈遼路 鐵百對(duì)過(guò)商業(yè)規(guī)模商業(yè)規(guī)模 8萬(wàn)㎡ 15萬(wàn)㎡ ㎡ ——定位定位集五星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)廣場(chǎng)、高檔住宅于一體的綜合體集五星級(jí)酒店，大型購(gòu)物休閑娛樂(lè)餐飲于一體的購(gòu)物廣場(chǎng)集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)為一體的超級(jí)購(gòu)物中心 ——目標(biāo)客群目標(biāo)客群 本區(qū)域客戶(hù) 本區(qū)域客戶(hù) 本區(qū)域客戶(hù) 本區(qū)域客戶(hù)商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)百貨、家電、運(yùn)動(dòng)品牌賣(mài)場(chǎng)、健身、影院、電玩、量販?zhǔn)?KTV、餐飲、桑拿等多種業(yè)態(tài)1樓和 2樓經(jīng)營(yíng)大型超市、大型百貨、歐洲時(shí)尚品牌店、商品展示廳； 3樓經(jīng)營(yíng)數(shù)碼影城、夜總會(huì)、美食街、兩個(gè) 3000平方米的景觀餐廳、兒童樂(lè)園； —— ——商業(yè)特質(zhì) 時(shí)尚、活力、多元、趣味、商務(wù) 時(shí)尚、品位、多元本區(qū)域現(xiàn)有集中商業(yè)主要為單一服裝百貨類(lèi)，缺乏互動(dòng)與交流氛圍本區(qū)域未來(lái)將涌現(xiàn)大量集時(shí)尚休閑娛樂(lè)餐飲為一體的綜合性購(gòu)物中心結(jié)論53項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘案例分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析各物業(yè)類(lèi)型定位報(bào)告結(jié)構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位54界定： 區(qū)域商圈中等規(guī)模復(fù)合項(xiàng)目機(jī)會(huì)：、發(fā)展價(jià)值，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)案例借鑒：、現(xiàn)代、開(kāi)放、多元、休閑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：享式商業(yè)街區(qū)，缺乏復(fù)合型“一站式 ”購(gòu)物突破競(jìng)爭(zhēng)，打造鐵西 RBD55打造一個(gè) “ 鐵西人必到，沈陽(yáng)人常來(lái)的 ”RBD—— 繽紛時(shí)尚都市休閑都心。在 “舊 ”城中心，打造一個(gè)時(shí)尚、潮流、藝術(shù)、品味的都市中心 —— 能代表區(qū)域形象，成為區(qū)域名片。56RBD（休閑商業(yè)區(qū)）擁有的物業(yè)功能u主要功能：商業(yè)物業(yè) —— 集購(gòu)物、休閑于一體的體驗(yàn)型商業(yè)。u其他功能：商務(wù)物業(yè)： 具備商務(wù)辦公和居住功能的商住公寓。餐飲服務(wù)： 滿足區(qū)域辦公及居住的就餐需求。商業(yè)街： 具有開(kāi)放性，多元的商業(yè)街。57我們?cè)O(shè)想的 休閑商業(yè)區(qū) 應(yīng)該是：RBD打造體系：功能設(shè)施休閑聚會(huì) 餐飲購(gòu)物商務(wù)交往創(chuàng)意 ……購(gòu)物中心商務(wù)公寓會(huì)議中心商業(yè)街休閑廣場(chǎng)……58RBD的構(gòu)成要素建筑的魅力 ，建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格具有強(qiáng)有利的視覺(jué)沖擊，形成區(qū)域的標(biāo)志性建筑。RBD都市魅力多元的時(shí)尚的示范未來(lái)識(shí)別系統(tǒng)的魅力 ，開(kāi)放性的設(shè)計(jì)、國(guó)際化是視覺(jué)識(shí)別元素。多樣化的產(chǎn)品組合 ，購(gòu)物中心、商務(wù)公寓、特色商業(yè)街，滿足人們的多樣需求多功能組合 ，滿足區(qū)域內(nèi)人們購(gòu)物休閑商務(wù)特色休閑設(shè)施 ，城市級(jí)別出的休閑娛樂(lè)設(shè)施，提供時(shí)尚的都市休閑娛樂(lè)活動(dòng)大尺度的休閑空間 ，為區(qū)域的人們提供交流、放松的活動(dòng)空間經(jīng)濟(jì)發(fā)展示范 ，為居民提供就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。59休閑商業(yè)區(qū)城市 RBD發(fā)展計(jì)劃 ……“ ”RecreationalBusinessDistrict時(shí)尚的（ Fashion）開(kāi)放的（ Open）休閑的（ Recreational）多元的（ Divers）讓都市生活升級(jí)60關(guān)鍵詞：街區(qū)時(shí)尚的Fashion多元的Divers關(guān)鍵詞：互動(dòng)與交流文化的多元 /功能的多元關(guān)鍵詞：采光天幕、櫥窗、玻璃、廣告牌、噴泉等休閑的Recreational開(kāi)放的Open關(guān)鍵詞：交流、休憩 休閑商業(yè)區(qū)61有一個(gè)城市存在，就有一個(gè)RBD！只不過(guò)有的已經(jīng)成熟，有的則在建設(shè)當(dāng)中62項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘案例分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析各物業(yè)類(lèi)型定位報(bào)告結(jié)構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 商業(yè)公寓63RBD的目標(biāo)市場(chǎng)定位其他區(qū)域人群其他區(qū)域人群 本區(qū)域人群本區(qū)域人群沈陽(yáng)其他市區(qū)人群（沈河、皇姑、和平）216。個(gè)體商務(wù)人群216。投資人群216。鐵西個(gè)體商務(wù)人群216。鐵西投資人群打造一個(gè) 繽紛時(shí)尚都市休閑中心市場(chǎng)定位64商業(yè)功能的確定必須從商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)現(xiàn)狀、消費(fèi)者特征這三個(gè)方面來(lái)進(jìn)行考量定位思路 ——在總體戰(zhàn)略的指導(dǎo)下主要根據(jù)商圈功能配比現(xiàn)狀、城市商業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)以及潛在消費(fèi)者特征來(lái)進(jìn)行定位。功能定位65鐵西區(qū)商業(yè)正處于發(fā)展起步階段，大量綜合體商業(yè)物業(yè)、都市 SHOPPING MALL正逐步涌現(xiàn)敏感因素敏感因素人均人均 GDP出現(xiàn)業(yè)態(tài)出現(xiàn)業(yè)態(tài)生存需求 價(jià)格 品質(zhì) 便利 文化情感需求$500以下 $5001000 $10003000 $30005000 $50007000 $700010000 $10000以上集市 沿街商業(yè)百貨商業(yè) 批發(fā)市場(chǎng)大型綜合超市 專(zhuān)賣(mài)店 都市 MALL 便利店倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心 郊區(qū) NALL傳統(tǒng)形態(tài)階段傳統(tǒng)形態(tài)階段 業(yè)態(tài)豐富階段業(yè)態(tài)豐富階段 業(yè)態(tài)替代階段業(yè)態(tài)替代階段形成條件形成條件形成過(guò)程形成過(guò)程階段特征階段特征u剛剛走出農(nóng)業(yè)社會(huì)的自給自足，商貿(mào)交易信息不充分u伴隨生活資料相對(duì)過(guò)剩，各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚焦，車(chē)水馬龍、景象繁華，形成人們共同認(rèn)知的生活服務(wù)和商貿(mào)交易聚集區(qū)u城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自發(fā)形成，具備相對(duì)集中的商業(yè)設(shè)施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔(dān)城市商品流通中心的基本功能u市場(chǎng)需求多元化，主流產(chǎn)品面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)u隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場(chǎng)開(kāi)始細(xì)分出服務(wù)于不同人群、經(jīng)營(yíng)不同門(mén)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，并帶動(dòng)其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同發(fā)展u市場(chǎng)信息和市場(chǎng)機(jī)會(huì)被充分關(guān)注，商家有比較明確的市場(chǎng)目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)同類(lèi)商品的商家群體匯集在一起形成行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力u商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分 完全，總量飽和u隨市場(chǎng)不斷細(xì)分，尋找空隙日益艱難，這時(shí)出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)相同門(mén)類(lèi)、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶(hù)，產(chǎn)生替代性競(jìng)爭(zhēng)u相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營(yíng)檔次、價(jià)格或服務(wù)的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)更好滿足消費(fèi)者需求而搶占市場(chǎng)份額鐵西區(qū)u沈陽(yáng)人均 GDP$ GDP$37571，鐵西區(qū)都市 MALL正大量涌現(xiàn)，消費(fèi)者對(duì)商品需求主要集中在品質(zhì)追求及便利程度方面沈陽(yáng)市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)功能定位66目前各商圈的功能相對(duì)獨(dú)立，未形成一站式消費(fèi)、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體的商業(yè)項(xiàng)目216。本區(qū)域百貨類(lèi)和餐飲娛樂(lè)類(lèi)各相對(duì)較為集中，且體量較為龐大；216。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)主要為九路低端家具市場(chǎng)、北二路汽車(chē)和高檔家具專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，未形成一站式服務(wù)模式建設(shè)大路興華街保工街北二路沈遼路國(guó)際紡織服裝城星 MALL華潤(rùn)置地廣場(chǎng)鐵西百貨大商新瑪特蘇寧電器國(guó)美電器萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)家樂(lè)福家樂(lè)福輕工市場(chǎng) 太原街商 圈茂業(yè)百貨香江家居樂(lè)購(gòu) 友誼商場(chǎng)興順燈具城九路家居城家居、建材宜家居紅星美凱龍東方家園興工街 汽配城興華街、建大十字金廊百貨、餐飲、通訊、商務(wù)興工街沿線餐飲、娛樂(lè)、生活配套北二路汽車(chē)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶汽車(chē)、家居、建材、百貨項(xiàng)目名稱(chēng) 商業(yè)體量鐵西百貨商場(chǎng) ㎡萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 8萬(wàn)㎡茂業(yè)百貨 ㎡星摩爾 15萬(wàn)㎡新瑪特 ㎡鐵百商圈百貨太原街商圈百貨 項(xiàng)目名稱(chēng) 商業(yè)體量新世界（太原街店） 3萬(wàn)㎡新世界（中華路店） 6萬(wàn)㎡新世界（南京街店） 14萬(wàn)㎡百盛商場(chǎng) 6萬(wàn)㎡萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 28萬(wàn)㎡中興百貨商場(chǎng) ㎡伊斯丹 6萬(wàn)㎡北京華聯(lián) 4萬(wàn)㎡美美商場(chǎng) ㎡太原街百貨類(lèi)商業(yè)體量達(dá)㎡，主要以世界級(jí)品牌為主。鐵百商圈的大型集中商業(yè)體量約 40萬(wàn)㎡，以中檔品牌為主。市場(chǎng)現(xiàn)狀功能定位67通過(guò)對(duì)對(duì)購(gòu)物客戶(hù)訪談，發(fā)現(xiàn)來(lái)區(qū)域消費(fèi)客戶(hù)對(duì)餐飲、休閑游的功能一定的需求。u陸先生， 38歲，某國(guó)企車(chē)間干部，新房剛剛裝修完畢，與妻子攜 6歲孩子選購(gòu)家居。美凱龍里的家居很不錯(cuò)，我領(lǐng)導(dǎo)基本上都是在這選的 …… 現(xiàn)在想出去找個(gè)地方 吃飯 ，逛了一上午了，有點(diǎn)累了 …… 還沒(méi)選完，吃完飯?jiān)倩貋?lái)看看吧， 孩子也開(kāi)始鬧了 …… （妻子）希望美凱龍里 家居配飾 的東西能多一點(diǎn)，就 不用去五愛(ài)那么遠(yuǎn)的地方選了u黃女士， 46歲，某企業(yè)管理者，給父母購(gòu)置家居，父母約70歲左右。美凱龍的家居我很喜歡，而且這里很有秩序，帶父母來(lái)這放心，質(zhì)量服務(wù)也很到位 …… 恩， 中午吃飯是個(gè)問(wèn)題 ，我們得開(kāi)車(chē)出去吃 …… 有 設(shè)計(jì)室更好 啦，最好是那些老牌子好一些的進(jìn)來(lái)，就不用我們出去找了， 這一趟什么都解決了 。216。消費(fèi)者對(duì)一站式購(gòu)物的需求較多，比例較大；216。對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域所期望最大的是具備餐飲配套，可以更加滿足其一站式需求；客戶(hù)語(yǔ)錄消費(fèi)者特征功能定位68鐵西區(qū)消費(fèi)者認(rèn)為北二路應(yīng)增加餐飲、休閑、裝飾的比重，打造一站式且多功能于一體的綜合體u鐵西區(qū)域消費(fèi)人群中大部分認(rèn)為該區(qū)域是高檔汽車(chē)和高檔家具的集聚地，卻缺乏餐飲、休閑、娛樂(lè)等配套；u消費(fèi)者對(duì)北二路總體印象較為陌生，但認(rèn)為未來(lái)將具有較大商業(yè)潛力，包括家居家飾和百貨等，有待開(kāi)發(fā)；消費(fèi)者對(duì)北二路的印象p未來(lái)高檔家居匯聚p高檔汽車(chē) 4S店匯集p缺乏餐飲p消費(fèi)者購(gòu)物的敏感因素是 商業(yè)質(zhì)量 、 購(gòu)物環(huán)境 和 商品品種功能定位消費(fèi)者特征69綜合以上方面，建議本項(xiàng)目以購(gòu)物為主體，同時(shí)相對(duì)增加裝飾、餐飲、休閑的比重，打造綜合的、一站式的、具有特色的綜合體消費(fèi)者市場(chǎng)現(xiàn)狀商業(yè)趨勢(shì)功能定位購(gòu) 物購(gòu)物主 體餐 飲休 閑大力發(fā)展適度增加功能綜合的、一站式的、鐵西特色的綜合體從市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)狀況出發(fā)，購(gòu)物類(lèi)為盈利主體，增加餐飲和休閑的比重，既保證商業(yè)的特色有保證商業(yè)的穩(wěn)健成功運(yùn)營(yíng)，符合未來(lái)商業(yè)的