【正文】 。商業(yè)街： 具有開放性，多元的商業(yè)街。u其他功能：商務(wù)物業(yè)： 具備商務(wù)辦公和居住功能的商住公寓。在 “舊 ”城中心，打造一個(gè)時(shí)尚、潮流、藝術(shù)、品味的都市中心 —— 能代表區(qū)域形象，成為區(qū)域名片。星摩爾52鐵西區(qū)未來綜合百貨類商業(yè)較多，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，將會(huì)誕生新的商圈，產(chǎn)生現(xiàn)代多元、時(shí)尚、開放、共享的 “ 一站式 ” 綜合型項(xiàng)目，提高鐵西整體的商業(yè)定位。 土耳其購物商場(chǎng)開發(fā)商 特克莫公司 ，以及國際著名綜合集團(tuán) 菲巴集團(tuán) ，聯(lián)手在中國投資開發(fā)的第一個(gè)大型項(xiàng)目。u業(yè)態(tài)規(guī)劃 ：建成后將有商店、商務(wù)酒店、購物超市廣場(chǎng)、美食城、數(shù)碼影城、餐廳等主力店組成，并配有地下停車庫、休閑廣場(chǎng)、屋頂花園、室內(nèi)滑冰場(chǎng)、水族館等設(shè)施。u選址標(biāo)準(zhǔn)： 選址一般都是在城郊 。 特克莫公司與菲巴集團(tuán)合資成立星摩爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 星摩爾51沈陽星摩爾 —“ 具 有世界各地的特色風(fēng)格，為消費(fèi)者帶來國際一流的休閑、娛樂新體驗(yàn)。 該公司在過去的 10年中先后投資開發(fā)了超過100萬平方米的購物中心， 主要用于經(jīng)營國際零售連鎖店。沈陽鐵西萬達(dá)廣場(chǎng)萬達(dá)商場(chǎng)50特克莫公司 購物中心開發(fā)和投資公司 u特克莫公司總部位于土耳其，擁有10年購物中心和不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在土耳其、希臘、羅馬尼亞等國家擁有業(yè)務(wù)，主要與宜家、家樂福、麥德龍等企業(yè)合作，現(xiàn)有 1,000萬平方米的項(xiàng)目在建或開發(fā)中。住宅物業(yè)開發(fā)為主階段 商業(yè)＋地產(chǎn)開發(fā)階段萬達(dá)商場(chǎng)49萬達(dá)廣場(chǎng) — 城市核心，都市綜合體u鐵西萬達(dá)廣場(chǎng)是萬達(dá)集團(tuán)第三代城市綜合體集大成者，包括住宅、休閑、娛樂、百貨、酒店、公寓 6大城市機(jī)能。n以 住宅開發(fā) 為主，多為郊區(qū)大盤項(xiàng)目，形成了一系列的住宅產(chǎn)品線；開始涉及 商業(yè) 開發(fā)。1988年 1991年 1997年 2023年初創(chuàng)期 本地發(fā)展期 對(duì)外擴(kuò)張期 復(fù)合開發(fā)期初創(chuàng)及本地發(fā)展其城市布局 對(duì)外擴(kuò)張期城市布局 復(fù)合開發(fā)期布局萬達(dá)商場(chǎng)48主營業(yè)務(wù)經(jīng)歷了 “ 城市舊改－住宅開發(fā)－單體商業(yè)－復(fù)合開發(fā) ” 的演進(jìn)過程n1988年以 舊改項(xiàng)目 為起點(diǎn)，業(yè)務(wù)類型以住宅開發(fā)為主，初步涉及酒店和寫字樓。n國內(nèi)二三線城市為主n主要包括 成都、長(zhǎng)春、沈陽、昆明 等地?！?商業(yè)＋地產(chǎn) ” 模式萬達(dá)商場(chǎng)47萬達(dá)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型商業(yè)前主要集中于大連和國內(nèi)個(gè)別二線城市，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)后業(yè)務(wù)迅速擴(kuò)張到全國各地，目前主要集中于北京、上海一線城市和東北、華北、華東和西南地區(qū)二線城市布局城市n大連市內(nèi) ，以大連市 西崗區(qū)為主。深圳茂業(yè)百貨茂業(yè)百貨46n 大連萬達(dá)集團(tuán)以商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，目前已在全國開業(yè) 19個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)， 6家五星級(jí)酒店，持有的收租物業(yè)面積達(dá)到 300萬平方米；n 以復(fù)合模式開發(fā)的典型項(xiàng)目有北京 CBD萬達(dá)廣場(chǎng)、大連萬達(dá)廣場(chǎng)、上海五角場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)等。u經(jīng)過十余年的長(zhǎng)足發(fā)展，公司在珠三角、長(zhǎng)三角、西南區(qū)共擁有 15家百貨門店，處于區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)地位。n初步復(fù)制：繼東門茂業(yè)百貨后，茂業(yè)集團(tuán)又在深圳以復(fù)合模式開發(fā)了和平廣場(chǎng)、華強(qiáng)北茂業(yè)百貨等項(xiàng)目，均取得了成功；n初步復(fù)制的成功鞏固了 “ 百貨＋地產(chǎn) ” 的開發(fā)模式，為茂業(yè)百貨今后的異地?cái)U(kuò)張復(fù)制打下了基礎(chǔ)。 “ 百貨＋地產(chǎn) ” 模式茂業(yè)百貨43茂業(yè)集團(tuán)業(yè)務(wù)由深圳逐漸擴(kuò)張至全國，呈組團(tuán)分布于東北、華南、長(zhǎng)三角主要二三線城市1992年 1996年 2023年初創(chuàng)期 轉(zhuǎn)型綜合發(fā)展期 快速擴(kuò)張及資本運(yùn)作期空間特征n主要集中于 深圳、珠海等城市； n深圳 、 珠海 及 重慶 等城市；n國內(nèi)主要 二線城市 ，集中在西南、 東北 、長(zhǎng)三角、深圳四個(gè)區(qū)域；茂業(yè)百貨44百貨經(jīng)營能力的不斷提高并將其融入到地產(chǎn)開發(fā)中，經(jīng)過本地的嘗試及初步復(fù)制，形成了 “ 百貨＋地產(chǎn) ”模式的復(fù)制能力百貨經(jīng)營能力的不斷提升融合地產(chǎn)開發(fā)與百貨經(jīng)營優(yōu)勢(shì)，嫁接項(xiàng)目深圳本地初步復(fù)制n營銷水平：茂業(yè)集團(tuán)開創(chuàng)出多種創(chuàng)新經(jīng)營模式與營銷手法已經(jīng)成為深圳零售業(yè)經(jīng)典案例，并在全國范圍內(nèi)產(chǎn)生巨大影響；n贏利能力： 2023年，茂業(yè)百貨毛利率、凈利率分別達(dá)到%和 %，盈利能力遠(yuǎn)超過同期中國百貨業(yè)平均水平和其他百貨龍頭上市公司水平。時(shí)尚的、開放的、品味的、休閑的、多元的案例借鑒40項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘案例分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析各物業(yè)類型定位報(bào)告結(jié)構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位41目前市場(chǎng)上復(fù)合型項(xiàng)目主要有四個(gè)，通過其操作手法進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)分析典型項(xiàng)目：u茂業(yè)百貨u土耳其星摩爾u萬達(dá)廣場(chǎng)u華潤置地鐵西茂業(yè)百貨星摩爾、宜家居鐵西萬達(dá)廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)界定42n茂業(yè)集團(tuán)以開發(fā)經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)為主業(yè)，主營大型百貨商場(chǎng)、購物中心、高檔寫字樓、高檔商務(wù)酒店、甲級(jí)商務(wù)公寓及商業(yè)住宅，形成了獨(dú)具特色和獨(dú)具規(guī)模的 “ 地產(chǎn) +百貨 ” 發(fā)展模式；n以復(fù)合模式開發(fā)的典型項(xiàng)目有深圳東門、華強(qiáng)北、和平茂業(yè)百貨、沈陽茂業(yè)城、無錫茂業(yè)城等。藝術(shù)、品味是區(qū)域形象的象征走時(shí)尚路線代表區(qū)域最具現(xiàn)代時(shí)尚潮流的趨勢(shì)，最具活力的地方。功能定位 依托差異化， 形成獨(dú)具的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。39一個(gè) RBD成功的關(guān)鍵因素 —— 具備都市特征核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)位于城市核心區(qū)域內(nèi)，具有較高的地塊價(jià)值，商業(yè)價(jià)值和城市價(jià)值，且交通便利，公共交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)。u商業(yè)特點(diǎn)： 高端汽車銷售、汽配市場(chǎng)、家居賣場(chǎng)、 MALL百貨u發(fā)展趨勢(shì)：未來將形成以汽車、家居、百貨為主題的高端消費(fèi)圈。都將改變鐵西的傳統(tǒng)商業(yè)格局。u向北：沿興華北街的土耳其星摩爾，瑞典宜家居、紅星美凱龍。 u沿線分別以幾條街道形成 “ 五橫五縱 ” 的鐵西服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)格局u兩大產(chǎn)業(yè)帶：以現(xiàn)代汽車貿(mào)易城和家具建材為龍頭的現(xiàn)代商貿(mào)產(chǎn)業(yè)帶。u北行商圈 位于皇姑區(qū)，輻射人口主要來自皇姑區(qū)。u中街商圈 位于沈河區(qū)，中街是東北地區(qū)最古老最繁華的步行商業(yè)街區(qū) .是全國最長(zhǎng)的商業(yè)步行街。未來供應(yīng)23就目前情況來看，本案為區(qū)域級(jí)、區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)主軸上的中等規(guī)模綜合體項(xiàng)目p城市層面p區(qū)域?qū)用鎝項(xiàng)目層面東北中心城市 沈陽、長(zhǎng)春、哈爾濱重工業(yè)城市向綜合型城市轉(zhuǎn)變 振興東北老工業(yè)基地核心商圈輻射區(qū) 項(xiàng)目處于北二路與興華街附近傳統(tǒng)老商圈 興華街與建設(shè)大路 —— 十字金廊北二路上 汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶中等規(guī)模綜合體 總建筑面積 14萬㎡，商業(yè) 7萬㎡小結(jié)24報(bào)告結(jié)構(gòu)項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘案例分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析各物業(yè)類型定位發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位25沈陽的四大商圈中，鐵西商圈的規(guī)模遠(yuǎn)低于其他商圈，是主要服務(wù)與鐵西和于洪消費(fèi)人群的區(qū)域級(jí)別商圈。九路：家居、建材。十字金廊 ：百貨、餐飲、通訊、商務(wù)辦公。興工街：餐飲、娛樂、生活配套。北二路汽車產(chǎn)業(yè)帶 ：汽車、家居、建材、百貨。 ”鐵西消費(fèi)20鐵西區(qū)目前已經(jīng)形成了四大商業(yè)格局。東環(huán)國際上班族金先生， 26歲：買東西一般跟女朋友都去 太原街 ，她不喜歡在鐵西買，覺得沒有太原街的 花樣多 ，而且太原街也比較近，請(qǐng)朋友吃飯一般就在 興工街 那，有幾個(gè)比較不錯(cuò)的飯店，平時(shí)很少去鐵百，新瑪特，基本那有的太原街都有。里面品牌也齊全，比較容易找到適合自己的。 ”鐵西新鐵百售貨員：“ 一般來鐵百買東西的都是 中年人 ，年輕的少，一個(gè)是鐵百里的品牌不適合，再一個(gè) 年輕人都去中街、太原街了，看看電影，逛逛街，我自己基本都不在鐵百買東西，父母喜歡來。鐵西格局19鐵百商圈目前輻射范圍為鐵西區(qū)域，消費(fèi)人群主要是長(zhǎng)期居住的的老鐵西，年輕群體多往中街、太原街等市區(qū)消費(fèi)鐵西淺草綠閣業(yè)主林女士，45歲：“ 平時(shí)基本都在 新瑪特 消費(fèi)，買買化妝品，衣服、鞋，一般請(qǐng)朋友吃飯就去 生日城，相對(duì)來講鐵西消費(fèi)低些。核心商圈：西十字金廊為鐵西核心商圈，承擔(dān)鐵西 114萬人口商務(wù)商業(yè)配套功能。北部板塊：建大以北，興華街以西為鐵西區(qū)目前新興居住區(qū)，新項(xiàng)目供應(yīng)量大，以居住功能為主?；璋鍓K：為鐵西區(qū)最大居住版塊。 渾南新區(qū)： 規(guī)劃為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、 高檔次商務(wù)中心區(qū) 、 高品質(zhì)居住區(qū) 、高等級(jí)大學(xué)城和渾河觀光旅游帶。未來將建設(shè)成為集 教育 、 文化 、 高科技產(chǎn)業(yè) 于一體的 生態(tài)宜居新城 。 216。 市五區(qū)： 沈陽的主要商務(wù)辦公、商業(yè)娛樂以及政府職能部門主要分布在 金廊沿線及沈河、和平區(qū) ，即 城市的核心 所在；市五區(qū)沈北新區(qū)渾南新區(qū)金 廊鐵西新區(qū)216。新建丹東至大連城際鐵路 ,全長(zhǎng) 285公里，形成一條丹東至大連沿海快速客運(yùn)通道，投資240億元 ,2023年開工建設(shè)。 2023年開工，2023年竣工。216。沈撫城際鐵路是遼寧省開通的第一條城際鐵路 ,遼寧省在今后幾年內(nèi)還將陸續(xù)修建沈陽 — 鐵嶺、沈陽 — 本溪、沈陽 — 彰武等城際鐵路216。單中心城市擴(kuò)張 大都市化形成 都市群形成主城新城新城新城新城沈陽城市定位15根據(jù)沈陽十一五規(guī)劃，建成沈陽、長(zhǎng)春兩大綜合交通換乘中心，并向周邊城市輻射，城際快速交通的建設(shè)進(jìn)一步鞏固沈陽區(qū)域中心城市的地位216。發(fā)展愿景： 遼中城市群將 擔(dān)綱東北老工業(yè)基地振興的主力 ，成為繼 “珠三角 ”、 “長(zhǎng)三角 ”和京津唐經(jīng)濟(jì)圈之后， 中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的新增長(zhǎng)極 。遼中城市群包括中心城市沈陽、能源之城鐵嶺和撫順、鋼鐵基地鞍山和本溪、化纖之城遼陽、港城營口，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，能源豐富，海陸交通便利。遼寧中部城市群總面積 ，人口 2134萬，城市化水平達(dá)到 58％。私營經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)物流業(yè)蓬勃發(fā)展產(chǎn)生的個(gè)體戶、私營業(yè)主等；216。綜合性區(qū)域中心城市216。低收入階層：低端產(chǎn)業(yè)工人占絕對(duì)主導(dǎo)216。2023年外資金融機(jī)構(gòu)總數(shù)達(dá)到 30家以上，全國所有商業(yè)銀行都在沈設(shè)立分支機(jī)構(gòu)（十一五規(guī)劃目標(biāo)）。2023年非公有制經(jīng)濟(jì)為 2498億元， 增長(zhǎng) %，高于 GDP增速，占 GDP的 64%，十一五規(guī)劃目標(biāo)為 70%；216。第一產(chǎn)業(yè)增加值 增長(zhǎng)率第二產(chǎn)業(yè)增加值 增長(zhǎng)率第三產(chǎn)業(yè)增加值 增長(zhǎng)率2023年 % % %2023年 % % %2023年 8% % %沈陽三產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，第三產(chǎn)業(yè)增加值不斷提高，且增長(zhǎng)幅度超過 10%，第二產(chǎn)業(yè)始終占據(jù)較大比重，仍然是城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)13216。216。20232023年沈陽市人口變化趨勢(shì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1220232023年沈陽三次產(chǎn)業(yè)比重216。03年至 08年 5年間，沈陽戶籍人口變化極小，增長(zhǎng)率低于10%；216。沈陽人均可支配收入基本上逐年上漲，均達(dá)到改善性生活品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。沈陽從 2023年起，人均可支配收入均在 13%以上，從增長(zhǎng)幅度看，沈陽人生活水平水準(zhǔn)不斷提高。 沈陽固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度迅猛，年均增幅 30%,居全國主要城市前列 ,大量投資已經(jīng)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面發(fā)揮了效用。 2023年以來，沈陽市GDP年均增長(zhǎng) 15%，高于全國同期水平 個(gè)百分點(diǎn) ,增長(zhǎng)速度迅猛，未來的上升空間很大；216。沈陽特色及支柱產(chǎn)業(yè)：沈陽作為東北三省核心城市之一，利用其獨(dú)特的資源優(yōu)勢(shì)大力發(fā)展工業(yè)， 機(jī)械制造業(yè) 的基礎(chǔ)上，開拓 金融、貿(mào)易、物流 等服務(wù)型行業(yè)，作為東北三省的窗口型城市，不斷提升其第三產(chǎn)業(yè)。在東北三省中，沈陽以 GDP 總量的位置領(lǐng)先其他主要城市，可以看出沈陽市東北三省重要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展型城市，對(duì)于東北的經(jīng)濟(jì)發(fā)張起到舉足輕重的地位。從 2023年至 2023年，沈陽市 GDP連續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度在全國名列前茅， 2023年GDP達(dá)到 3000多億元；在國內(nèi) GDP排行中，排行第 18位。項(xiàng)目 數(shù)值占地 總建筑面積 地上建筑面積 大型商業(yè) 獨(dú)立商業(yè) 商務(wù)公寓 寫字間 興華街 云峰街北二路規(guī)劃路興工街勝利大街沈陽站興華街 云峰街北二路規(guī)劃路興工街勝利大街沈陽站項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)行地下部分的挖土工作地塊四至4地塊周邊的主要商業(yè)為眾多汽車 4S店及紅星美凱龍 1期，未來將有瑞典宜家居和土耳其星摩爾購物中心。地處體現(xiàn)十字金廊上。沈陽 鐵 西 紅 星美 凱龍項(xiàng) 目整體定位 報(bào) 告謹(jǐn) 呈： 紅 星美 凱龍 集團(tuán)項(xiàng)目研究的工作階段劃分市場(chǎng)調(diào)研工作 項(xiàng)目整體定位p項(xiàng)目地塊查勘p區(qū)域特征研究 ：區(qū)域板塊劃分、人口、商圈分布、消費(fèi)者購物習(xí)慣等各方面的調(diào)研p區(qū)域市場(chǎng)研究 ：區(qū)域規(guī)劃、商業(yè)市場(chǎng)、寫字樓市場(chǎng)、公寓市場(chǎng)、住宅市場(chǎng)的整體掃描p商業(yè)集聚 ：鐵百商圈、北二路、九路家具城、興工街餐飲娛樂帶等p訪談 ：專業(yè)人士、消費(fèi)者、商業(yè)行業(yè)人士等訪談p項(xiàng)目本體分析p市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析p項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位p項(xiàng)目各物業(yè)類型定位2地塊位于鐵西區(qū)，北二路汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶上，交通便利， 10分鐘可達(dá)到沈陽站， 5分鐘可達(dá)到皇姑區(qū)等商圈u地塊位于鐵西區(qū)，北二路和興華街的交匯處。鐵百商圈太原街商