【正文】 發(fā)展潮流。功能定位70商業(yè)整體定位商業(yè)市場 地塊條件客戶特征商業(yè)整體定位71目前市場現(xiàn)狀為鐵西區(qū)的商業(yè)功能比較分散，集中的特定的區(qū)域，缺少一站式的休閑商務(wù)中心。鐵西十字金廊建設(shè)大路興華街 興工街興順街保工街北一路北二路南九路沈遼路國際紡織服裝城 宜家居星 MALL家具城商圈鐵百商圈紅星美凱龍汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶華潤置地廣場鐵西百貨大商新瑪特 蘇寧電器國美電器萬達(dá)廣場家樂福家樂福輕工市場汽配城太原街商圈茂業(yè)百貨東方家園香江家居 樂購友誼商場 興順燈具城餐飲娛樂洗浴等集聚地大型休閑洗浴中心海洋之星、名都嘉年華、 CEO浴都餐飲 海洋魅力、韓都燒烤、國府肥牛、麗湖蒸菜、詹記香辣蟹酒店 榮富大酒店KTV娛樂 音樂蟲、創(chuàng)聲 KTV、歡唱KTV整體定位商業(yè)市場72消費(fèi)者 經(jīng)營者投資者客戶特征客戶特征消費(fèi)者p消費(fèi)者的敏感因素依次是商品品質(zhì)、購物環(huán)境和商品品種p消費(fèi)者認(rèn)為北二路區(qū)域缺乏餐飲、休閑娛樂及專業(yè)市場一站式功能“一站式消費(fèi) ”和 “一站式購物 ”的需求日趨明顯p投資者對商鋪的關(guān)注要素依次是：地段、周邊消費(fèi)能力、發(fā)展?jié)摿?、商業(yè)管理能力、商場定位以及交通p投資者對 北二路片區(qū)的前景普遍看好p投資者對項(xiàng)目所在區(qū)域持樂觀態(tài)度p項(xiàng)目區(qū)域外店鋪商家較看好家居家飾類商場p經(jīng)營者對商鋪的關(guān)注點(diǎn)依次是：地段、發(fā)展?jié)摿?、周邊環(huán)境p經(jīng)營者對本項(xiàng)目充滿信心整體定位客戶特征73消費(fèi)者特征消費(fèi)者特征消費(fèi)者對 “ 一站式 ” 購物需求強(qiáng)烈增加專業(yè)市場產(chǎn)品種類希望打造一個家居家飾裝修等一系列功能的集中場所對商品品質(zhì)、購物環(huán)境和商品種類較為敏感認(rèn)為北二路區(qū)域缺乏餐飲娛樂休閑功能外 來 消 費(fèi) 者 本 區(qū) 域 消 費(fèi) 者 消費(fèi)者需求一個多元化的商業(yè)整體定位客戶特征74投資者對本項(xiàng)目區(qū)域的未來商業(yè)發(fā)展普遍看好，持樂觀態(tài)度u商鋪經(jīng)營者投資店鋪?zhàn)羁粗氐囊蛩厥堑囟?(45%)和商場定位 (22%)，其次是發(fā)展?jié)摿?10%)、周邊消費(fèi)能力 (9%)、商場管理 (7%)、交通 (7%)；u投資者對本項(xiàng)目的投資因素主要看重其美凱龍的商業(yè)品牌，其次為地段因素、交通因素、未來發(fā)展等；整體定位客戶特征75形象定位：—— 時時 尚尚 、 開開 放放 、休閑、休閑、 多多 元元沈陽沈陽 繽紛都心繽紛都心：76商業(yè)業(yè)態(tài)邏輯推導(dǎo)過程商業(yè)業(yè)態(tài)邏輯推導(dǎo)邏輯推導(dǎo)商圈業(yè)態(tài)現(xiàn)狀商圈業(yè)態(tài)現(xiàn)狀城市規(guī)劃影響城市規(guī)劃影響潛在客戶分析潛在客戶分析投資者投資者消費(fèi)者消費(fèi)者業(yè)態(tài)定位77北二路目前已形成以汽車銷售為主的商業(yè)一條街，并由單一商業(yè)形態(tài)向復(fù)合型商圈轉(zhuǎn)變u區(qū)域說明： 北二路東起興工街，西至重工街，全長 ，規(guī)劃汽車產(chǎn)業(yè)用地 40萬平方米，隨著紅星美凱龍、宜家居、土耳其星摩爾的陸續(xù)進(jìn)入，將形成復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)的聚集地。u交通情況： 5分鐘直達(dá)太原街商圈。u商業(yè)特點(diǎn)：高端汽車銷售、汽配市場、家居賣場、 MALL百貨瑞典宜家居土耳其星 MALL臨街家居、建材店 臨街餐飲店業(yè)態(tài)定位區(qū)域特點(diǎn)78本項(xiàng)目所處區(qū)域目前是以美凱龍為代表，輻射全市的高檔家居中心項(xiàng)目名 形式 業(yè)態(tài) 規(guī)模紅星美凱龍 家居賣場 各種家居、建材 16萬平米塞斯名門 街鋪 木門 約 800平米方圓地板 街鋪 地板 約 300平米3D木門 街鋪 木門 約 600平米業(yè)態(tài)定位區(qū)域特點(diǎn)79u區(qū)位 :目前區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成以紅星美凱龍為代表的中高檔家居建材消費(fèi)商圈。u交通： 區(qū)位交通暢達(dá)，向東車行 5分鐘可達(dá)太原街（沈陽站），向北 5分鐘可達(dá)東西快速干道，向西 10分鐘可達(dá)二環(huán)。項(xiàng)目交通暢達(dá)，并形成中高端家居銷售的氛圍北一路北二路宜家居星 MALL紅星美凱龍汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶家樂福輻射皇姑區(qū)輻射鐵西區(qū)輻射和平、渾南新區(qū)太原街商圈二環(huán)興華街 東西快速干道沈陽站業(yè)態(tài)定位區(qū)域特點(diǎn)80美凱龍分布全國，在家居行業(yè)具有很強(qiáng)的品牌影響力。u企業(yè)簡介： 紅星美凱龍自 1986年創(chuàng)業(yè)以來，始終以建設(shè)溫馨、和諧的家園，提升消費(fèi)者的居家生活品味為己任。截至目前，已在全國 36個城市開辦了 60家商場，市場總規(guī)模達(dá) 550萬平方米。 2023年銷售總額突破 235億元，成為中國家居業(yè)的第一品牌。u經(jīng)營特點(diǎn)： 連鎖化經(jīng)營、 “ 全球化名牌捆綁 ” 品牌經(jīng)營的策略，在全國領(lǐng)先推出了 “ 市場化經(jīng)營，商場化管理 ”的模式。u影響力： 創(chuàng)業(yè) 24年來，紅星美凱龍連續(xù) 5年躋身中國民營企業(yè) 500強(qiáng)前 50位， 2023年榮獲 “ 國內(nèi)影響力品牌領(lǐng)袖大獎 ” 、 “ 家居家裝行業(yè)影響力品牌領(lǐng)袖大獎 ” 。 業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目優(yōu)勢81二期項(xiàng)目可依托項(xiàng)目良好經(jīng)營形成的市場氛圍u規(guī)劃：西棟商業(yè)與東棟商業(yè)之間有 25寬的距離，形成商業(yè)內(nèi)街功能，具備良好購物休閑氛圍。342F~17F辦公2F21F辦公式公寓212F~5F商業(yè)2F6F商業(yè)總平面圖北二東路商業(yè)內(nèi)街業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目優(yōu)勢82小結(jié)：l區(qū)域已經(jīng)形成中高檔家居消費(fèi)商圈的氛圍。l鐵西大量的新房建設(shè)產(chǎn)生大量的潛在家居消費(fèi)的客群。l紅星美凱龍?jiān)谏蜿栆呀?jīng)有了一定的品牌影響力 。l 依托興華街，鐵西西部十字金廊。l 交通路況較好，區(qū)位交通暢達(dá)，向東車行 5分鐘可達(dá)太原街（沈陽站），向北 5分鐘可達(dá)東西快速干道，向西 10分鐘可達(dá)二環(huán)。區(qū)位、交通條件區(qū)域資源、優(yōu)勢83商業(yè)機(jī)會點(diǎn)—— 依托區(qū)位資源優(yōu)勢和項(xiàng)目自身品牌影響力—— 以 “ 時尚、開放、多元 ” 為主題—— 打造 “ 購物 ” +“ 休閑 ” +“ 餐飲 ” 綜合商業(yè)廣場84區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)主要以汽車銷售比重較大，家居主要以賣場及沿街商鋪形式，為中高檔次，具有無限商業(yè)的價值和前景建設(shè)大路興華街保工街北二路沈遼路星MALL華潤置地廣場鐵西百貨大商新瑪特蘇寧電器國美電器萬達(dá)廣場家樂福家樂福輕工市場太原街商圈茂業(yè)百貨香江家居樂購 友誼商場興順燈具城九路家居城家居、建材宜家居 紅星美凱龍東方家園 興工街 汽配城興華街、建大十字金廊百貨、餐飲、通訊、商務(wù)興工街沿線餐飲、娛樂、生活配套北二路汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶汽車、家居、建材、百貨汽車 40多家品牌 4S店 40萬 高消費(fèi)能力人群家居 紅星美凱龍、宜家居 26萬 中高店家居餐飲 KFC、加州牛肉面、吉野家等 1830中青年消費(fèi)群超市 家樂福 2萬 日常消費(fèi)區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀業(yè)態(tài)定位85面對來自太原街和中街的競爭，本項(xiàng)目可以通過差異化定位和策略爭取發(fā)展空間太原街商圈：u中興商場u百盛商場u伊勢丹百貨u新世界百貨中街商圈：u恒隆廣場u興隆大家庭u新瑪特u商業(yè)城北行商圈：u北行商場u北京華聯(lián) u北行中興商廈u第一大道鐵西商圈u鐵西百貨u新瑪特u輕工市場u萬達(dá)廣場鐵百商圈太原街商圈和平腹地大東區(qū)和平區(qū)鐵西區(qū)皇姑區(qū)沈河區(qū)渾南新區(qū)市政府于洪新城于洪區(qū) 一環(huán)路 二環(huán)路金廊太原街商圈沈陽站北行商圈興華街鐵百商圈 中街商圈最喜歡去的商場經(jīng)常去的商場太原街商圈在沈陽有較高的知名度和影響力，區(qū)域內(nèi)主要經(jīng)營中高檔百貨。如：中興商業(yè)城、伊勢丹百貨、百盛商場。百貨業(yè)態(tài)定位86百貨主力店招商方向 —— 百貨主力店以時尚、流行的百貨品牌為主。u投資調(diào)查 /訪談：根據(jù)調(diào)查， 34%的投資者認(rèn)為主力店的引入對周邊商鋪的價值帶動在 5%—10% 之間。 39%的投資客認(rèn)為在 10%以上。并表示如果有大型主力店的引入愿意過來投資。主力店對商鋪的增值u大洋百貨u面積需求：至少 3萬平以上u位于成熟商圈u可以與周邊商業(yè)共享人流，依靠品牌影響力取勝u奧特萊斯u面積需求： 4萬 —20 萬平u位于交通便利區(qū)位，可以遠(yuǎn)離傳統(tǒng)核心商圈。u通過時尚和高品質(zhì)，取得差異化經(jīng)營百貨主力店以中高檔次時尚品牌，形成差異化百貨業(yè)態(tài)定位87增加特色主題，兒童專業(yè)店這一業(yè)態(tài)缺失，存在巨大的商業(yè)發(fā)展空間趣志家主題樂園 kidzaniaukidzania主題樂園讓兒童在模擬的城市環(huán)境里進(jìn)行角色扮演，有數(shù)十乃至上百種以上的各種職業(yè)可供兒童體驗(yàn)，通過從事駕駛員、醫(yī)生、消防員、郵遞員、記者、警察、飛行員、素食餐廳員工等工作，學(xué)習(xí)理財(cái)知識，培養(yǎng)社會技能。u場景建筑物都是相關(guān)廠家按實(shí)際尺寸縮小設(shè)計(jì)的，還有各種道具，制服，孩子們 “工作 ”完，還可以賺到 “kidzania”的通用貨幣。在 “kidzania”內(nèi)的商場可以用來購買一些小東西。選址要求： 一般都會選在核心城市的商業(yè)區(qū)，面積需求： 約 800020230㎡不等專業(yè)店業(yè)態(tài)定位88商業(yè)模式 ⊕實(shí)證的成功概念．深植在孩童中印象：長大后 , 他們每天會做的事．永不褪流行的游戲：如同女孩們都喜歡洋娃娃 , 玩家家酒是每個年代小朋 友都最喜愛的游戲 .．東西皆知的游戲：不分東 , 西方的小孩們都玩著相同的游戲．發(fā)自天性的游戲：毋須教條式的游戲規(guī)則⊕新家庭娛樂概念．首創(chuàng)具生活化 , 非傳統(tǒng)性的兒童游樂環(huán)境．有參與感 , 交互式的活動設(shè)計(jì)．具教育性 , 指導(dǎo)性的游樂環(huán)境⊕真實(shí)環(huán)境的小小世界版．有真實(shí)生活環(huán)境的街景 , 建筑物的一個游戲環(huán)境．模擬出孩童們生活環(huán)境中喜愛的 , 或熟悉的角落．所有的建筑物 , 家具及設(shè)備縮小成孩童們可以玩樂使用的比例⊕孩童們扮演不同的角色．孩童們可以從 70個活動中選擇想玩的角色扮演．我們提供游戲道具 , 孩童們發(fā)揮他們的想象力⊕規(guī)劃各主題館 , 可以扮演真實(shí)生活角色的游戲環(huán)境．完整呈現(xiàn)大人世界的小小王國版．高質(zhì)感的規(guī)劃空間 :我們提供游戲道具 , 孩童們發(fā)揮他們的想象力．每個分館各有主題設(shè)計(jì) : 如醫(yī)院主題館中 , 包括 :急診室 , 手術(shù)房 , 育嬰室 , 診斷室等．每個游戲室中也提供真實(shí)生活的家家酒道具：如 : 在手術(shù)房中有準(zhǔn)備 : X 光掃瞄器 , 床位 , 開刀用具 , 開刀專用的醫(yī)務(wù)服務(wù)等等⊕寶貝王國中自成一個經(jīng)濟(jì)自主的體系．擁有貨幣制度 : $10, $20, $50 及 $100 等模擬貨幣．孩童們從扮演工作的角色中賺錢 (以代幣給付工資)．孩童們可以代幣消費(fèi) , 如 : 租車去玩 , 或者買披薩吃．孩童們可以在賺的錢存到銀行 , 賺利息或?qū)㈠X從代幣提款機(jī)領(lǐng)出來⊕營運(yùn)模式．一票玩到底 (包括所有的分館及活動 )．一天當(dāng)中設(shè)計(jì)二場 5個小時寓教于樂的活動 (會依時更動 )⊕每個主題館由真實(shí)生活的領(lǐng)先品牌贊助．尋求每個業(yè)種的領(lǐng)先品牌支持． Kidzania Japan 如 : 由 MOS贊助漢堡快餐店 , 由 Mitsubishi贊助汽車銷售中心等等飛機(jī)場的贊助商是日本航空公司 ANA,照片制作廠的贊助商是 EPSON，可樂制造工廠的贊助商是可口可樂。⊕每位策略伙伴都可以參與改造小小世界的計(jì)劃 , 活潑交互式教學(xué)活動．于主題館中導(dǎo)入置入性營銷 : 復(fù)制策略伙伴的品牌形象及產(chǎn)品 , 及導(dǎo)入當(dāng)季促銷活動⊕予策略伙伴獨(dú)一無二的營銷媒介．讓孩童們看到 , 摸到 , 用到 , 吃到 , 并將這些品牌概念帶回家．將品牌 , 商品 , 服務(wù)置入性營銷至各項(xiàng)活動設(shè)計(jì)中．從小建立品牌忠誠度．活化促銷活動．策略伙伴的廣告效果 : 制造多媒介的廣告機(jī)會⊕策略伙伴獨(dú)家享有的廣告方式．在有質(zhì)感的寓教于樂活動設(shè)計(jì)中 , 將品牌概念有效地置入孩童們的印象中．獨(dú)家品牌的曝光機(jī)會．現(xiàn)場促銷活動的設(shè)計(jì) : 精美小樣品 , 兌換券等通通讓小朋友帶回家．策略伙伴享有貴賓接待 , 門票停車免費(fèi) , 特別營銷活動設(shè)計(jì)等專屬榮耀趣志家主題樂園 kidzania89建議引進(jìn)沈陽的特色時尚餐飲，通過知名餐飲店帶動小型餐飲的發(fā)展，既能滿足本地消費(fèi)者，也能吸引區(qū)域外的消費(fèi)者u消費(fèi)者訪談 ：消費(fèi)者通常喜歡區(qū)太原街就餐，那里餐飲比較全、檔次較高，其次選擇就近消費(fèi)，到鐵百環(huán)境比較好的餐館。消費(fèi)者習(xí)慣就餐場所消費(fèi)者經(jīng)常逛的去處 消費(fèi)者喜歡去的就餐場所u商家訪談：如果能把沈陽的特色餐飲引進(jìn)到北二路，不僅解決了區(qū)域餐飲缺乏的問題，還能聚集人氣，產(chǎn)生巨大的商業(yè)價值。以時尚餐飲為主，通過餐飲品牌店的聚集人氣餐飲業(yè)態(tài)定位90特色時尚的 —— 餐飲： 以特色時尚餐飲吸引人氣，帶動商業(yè)氛圍的發(fā)展 街區(qū)特色餐飲特色餐飲時尚 91建議引進(jìn)針對項(xiàng)目商務(wù)公寓中商務(wù)人士的茶館、咖啡廳，以及針對本區(qū)域人群的 KTV、電玩等休閑娛樂