【正文】 業(yè)態(tài)。u商務(wù)人士：茶館 30%，洗浴 25%，咖啡廳 17%。u區(qū)域消費(fèi)者：健身 22%，洗浴 17%，二人轉(zhuǎn) 15%。商務(wù)人士喜歡的休閑 本區(qū)域消費(fèi)者喜歡的休閑場(chǎng)所沈陽(yáng)人喜歡的休閑活動(dòng)u沈陽(yáng)人平時(shí)喜歡的休閑娛樂(lè)活動(dòng)為 KTV24%,電影院 15%，健身 13%，洗浴10%。休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)定位92特色時(shí)尚的 —— 休閑娛樂(lè)：通過(guò)茶館、咖啡廳、健身會(huì)所等滿足項(xiàng)目商務(wù)人士和區(qū)域消費(fèi)者的需求交流互動(dòng)93特色主力店 ——“ 迪卡儂 ” 體育用品專賣(mài)店迪卡儂在全世界 18個(gè)地區(qū)擁有銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，包括中國(guó)大陸與臺(tái)灣，分店數(shù)量超過(guò) 300家以上，是歐洲最大、全球第二大的運(yùn)動(dòng)用品連鎖集團(tuán) 1。除了連鎖運(yùn)動(dòng)用品店的經(jīng)營(yíng)外，迪卡儂集團(tuán)另外一個(gè)最大的特色就是擁有豐富的自有品牌產(chǎn)品陣線，并根據(jù)運(yùn)動(dòng)類(lèi)別的不同，分為 12種以上不同的名稱品牌。愛(ài)迪達(dá)（ Adidas）是迪卡儂在全球市場(chǎng)上的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 216。迪卡儂集團(tuán)是法國(guó)大型連鎖運(yùn)動(dòng)用品量販店。216。中國(guó)市場(chǎng)情況：在 中國(guó) ，迪卡儂自 1992年已在 上海 、 天津 、 青島 、 廣州 、 深圳 、 廈門(mén) 、 臺(tái)灣 先后設(shè)立了生產(chǎn)分公司。 2023年 11月首家迪卡儂運(yùn)動(dòng)品專業(yè)商場(chǎng)在上海 浦東 開(kāi)業(yè)；截至 2023年 05月，在上海、北京、南京、無(wú)錫、廣州、深圳、青島、 大連 、杭州、成都等 10個(gè)城市已有 19家大型迪卡儂運(yùn)動(dòng)超市。需求面積： 4000—10000 平米 附件94特色家居館 —— 特力屋uHOLA 賣(mài)場(chǎng)在臺(tái)灣的中文名稱是 :[和樂(lè)家居館]，而 [特力屋 ] 在臺(tái)灣其實(shí)是 BQ的中文名稱，進(jìn)入大陸內(nèi)地，運(yùn)用 ”特力屋 ” 這個(gè)中文名，最重要的原因，即是展現(xiàn)特力集團(tuán)的決心。因?yàn)? [HOLA 特力屋 ] 是特力集團(tuán)正式宣布進(jìn)入祖國(guó)大陸的第一個(gè)零售賣(mài)場(chǎng)，希望能將 ” 特力 ” 二字帶入名稱中，是為展現(xiàn)特力集團(tuán)對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的重視，代表特力集團(tuán)全力以赴的決心；而 [ 特力屋 ] 本身亦是特力集團(tuán)當(dāng)年與英國(guó)翠豐集團(tuán)共同締造臺(tái)灣第一個(gè)零售賣(mài)場(chǎng)最成功的案例。216。HOLA特力屋源自臺(tái)灣，是一家經(jīng)營(yíng)各種進(jìn)口家居生活用品，床品，餐具，家電等大型的生活家具館。216。經(jīng)營(yíng)特色：特力屋強(qiáng)調(diào)美式風(fēng)格，提倡舒適，明亮、開(kāi)放，自由的購(gòu)物環(huán)境，引領(lǐng)全球的家居風(fēng)格。需求面積： 4000平米 附件95結(jié)合本項(xiàng)目：一站式時(shí)尚都市 MALL應(yīng)具備的主要業(yè)態(tài)購(gòu) 物餐 飲休閑娛樂(lè)百貨（時(shí)尚百貨、綜合百貨等）專業(yè)店（家居、家飾等）特色餐飲、大眾餐飲等休閑（茶莊、咖啡廳、酒吧等）娛樂(lè)（兒童室內(nèi)公園、網(wǎng)吧、電玩等）業(yè)態(tài)定位96商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議97根據(jù)項(xiàng)目整體定位，并考慮到開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略需要，在實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值的同時(shí)保證項(xiàng)目能夠快速銷(xiāo)售并實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流1商業(yè)42商業(yè) 2萬(wàn)平3業(yè)態(tài)規(guī)劃98臨街商業(yè)及商業(yè)街鋪位劃分原則及業(yè)態(tài)建議4 3北二馬路北二路臨街鋪開(kāi)間 810米，進(jìn)深 20米主題餐飲、品牌快餐北二路臨街鋪開(kāi)間 810米，進(jìn)深 20米主題餐飲、品牌快餐商業(yè)街鋪位開(kāi)間 810米，進(jìn)深 15米休閑美食、咖啡廳、特色小吃、甜品屋商業(yè)街鋪位開(kāi)間 810米，進(jìn)深 15米 休閑美食、咖啡廳、特色小吃、甜品屋商業(yè)街鋪位開(kāi)間 46米，進(jìn)深 12米商務(wù)生活配套商業(yè)街鋪位開(kāi)間 810米，進(jìn)深 15米商務(wù)快餐、特色料理業(yè)態(tài)規(guī)劃99業(yè)態(tài)規(guī)劃方案：特色時(shí)尚百貨 mall樓層 業(yè)態(tài)6F整體招商大型百貨類(lèi)商家如：大洋百貨5F4F3F2F1F1F樓層 業(yè)態(tài) 說(shuō) 明5F 休閑健身中心 整體持有整體出售4F 迪卡儂運(yùn)動(dòng)主力店3F 登山、野營(yíng)裝備分割銷(xiāo)售2F 國(guó)內(nèi)一線品牌運(yùn)動(dòng)裝1F 國(guó)際一線品牌運(yùn)動(dòng)裝1F 各種運(yùn)動(dòng)器械、裝備1 ： 2 ： 2萬(wàn)商業(yè)餐飲廣場(chǎng)100區(qū)域各商圈商鋪市場(chǎng)價(jià)格比較商圈 項(xiàng)目 商鋪形 式 面積區(qū)間 價(jià)格 位置 商業(yè)成熟度北二路 保利百合 底商 120600㎡ 1100012023 臨街北二路 ★淺草綠閣 底商 150400㎡ 1202316000 正對(duì)星摩爾 ★★愛(ài)在城 底商 4000㎡ 80009000 臨興華街 ★鐵百 興華大商 底商 5000—10000 ㎡ 1202316000 臨興華街 ★★★七匹狼店 街鋪 50 ㎡ 16000 臨興華街 ★★★ ★九路 杰誠(chéng)鐵藝 街鋪 200 ㎡ 14000 九路 ★★★ ★天賜護(hù)欄 底商 300㎡ 16000 九路 ★★★ ★北二路目前商業(yè)氛圍并不成熟，區(qū)域臨街底商 800012023元 /㎡價(jià)格定位101本案目前商業(yè)整體均價(jià)及各層商鋪均價(jià)建議u隨著區(qū)域的成熟以及項(xiàng)目自身的成熟運(yùn)行，商業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格將會(huì)有所提升。樓層 均價(jià)區(qū)間六層 60008000元 /㎡五層 60008000元 /㎡四層 60008000元 /㎡三層 70009000元 /㎡二層 800010000元 /㎡一層 1000012023元 /㎡負(fù)一層 60008000元 /㎡ 2萬(wàn)平商業(yè)樓層 均價(jià)區(qū)間五層 60008000元 /㎡四層 60008000元 /㎡三層 70009000元 /㎡二層 800010000元 /㎡一層 1000012023元 /㎡負(fù)一層 60008000元 /㎡考慮目前商業(yè)現(xiàn)狀，建議整體價(jià)格區(qū)間： 7000—9000 元 /㎡價(jià)格定位102項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘案例分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析各物業(yè)類(lèi)型定位報(bào)告結(jié)構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 商業(yè)公寓103商務(wù)物業(yè)分析Part1. 市場(chǎng)分析Part2. 客戶分析Part3. 物業(yè)定位Part4. 物業(yè)發(fā)展建議104市場(chǎng)分析n板塊分布n供應(yīng)狀況n主力戶型n銷(xiāo)售狀況n租賃狀況n產(chǎn)品水平105商務(wù)市場(chǎng)分布圖 —— 主要集中在建大及興華街沿線u區(qū)域內(nèi)商務(wù)市場(chǎng)較不發(fā)達(dá)，現(xiàn)有辦公物業(yè)主要集中在建設(shè)大路和興華街十字金廊沿線，以中低端商務(wù)公寓為主，純寫(xiě)字間稀缺，部分住宅中也有小公司入駐。u在售： 公寓 /寫(xiě)字間主要有第一商城、伯倫時(shí)代、假日國(guó)際公寓、東環(huán)國(guó)際 A等 4個(gè) ；純寫(xiě)字間主要是千緣新財(cái)富大廈；u已入住： 魯爾大廈、愛(ài)都國(guó)際、和諧大廈等；1234 5678 9101112 1314板塊分布106公寓產(chǎn)品規(guī)模在 ，以中低檔商務(wù)公寓為主u目前本片區(qū)在售的公寓 /寫(xiě)字樓共 5個(gè)典型項(xiàng)目；u現(xiàn)有在售物業(yè)中、低檔商住公寓為主，純寫(xiě)字間項(xiàng)目稀缺；u在售項(xiàng)目基本規(guī)模不大，基本以兩棟塔樓為主，體量在 48萬(wàn)平之間。 家具城商圈鐵百商圈建設(shè)大路興華街 興工街北一路北二路南九路紅星美凱龍鐵西十字金廊千緣新財(cái)富大廈假日國(guó)際伯倫時(shí)代公寓 寫(xiě)字間第一商城物業(yè)類(lèi)型 項(xiàng)目名稱 規(guī)模商住公寓 假日國(guó)際 4萬(wàn)商住公寓 伯倫時(shí)代之尚 商住公寓 /寫(xiě)字間 第一商城 寫(xiě)字間 東環(huán)國(guó)際 A座 約 寫(xiě)字間 新財(cái)富大廈 東環(huán)國(guó)際 A座規(guī)模狀況107216。未來(lái)供應(yīng)主要是目前在售項(xiàng)目的存量、伯倫時(shí)代的 B座及萬(wàn)和大廈；216。2023年整體供應(yīng)量近 8萬(wàn)平左右。未來(lái)供應(yīng)較少，主要為庫(kù)存銷(xiāo)售，新品集中供應(yīng)在2023年下半年2023年 2023年下半年 上半年 下半年 上半年 二季度 三季度 四季度下半年 上半年 下半年2023年 2023年規(guī)模 約 750套 剩約 10套規(guī)模約 3萬(wàn)， B座 547套 面積 3673平 規(guī)模公寓約 、寫(xiě)字間 2萬(wàn)面積 47114平第一商城假日國(guó)際伯倫時(shí)代新財(cái)富大廈萬(wàn)和大廈尾房銷(xiāo)售，速度較慢新品供應(yīng)集中在 2023年下半年上半年 下半年2023年上半年2023年?yáng)|環(huán) A座 規(guī)模 200套，剩余 20套規(guī)模 約 600套剩余 200余套規(guī)模 4萬(wàn) 約 600套 剩 200宇濤 假日國(guó)際新財(cái)富大廈未來(lái)供應(yīng)108在售項(xiàng)目的公寓戶型集中在 4575平米之間，寫(xiě)字間在 88200平米，小戶型的銷(xiāo)售情況優(yōu)于大戶型面積 (平米）數(shù)據(jù)來(lái)自市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)假日國(guó)際伯倫時(shí)代第一商城財(cái)富大廈項(xiàng)目303540455055606570758090100120150商住公寓寫(xiě)字間東環(huán)國(guó)際A座200第一商城300暢銷(xiāo)戶型項(xiàng)目名稱 暢銷(xiāo)戶型假日國(guó)際 5 67伯倫時(shí)代之尚 4 58第一商城 50、 68東環(huán)國(guó)際 A座 88第一商城 8 120新財(cái)富大廈 5 57n從在售項(xiàng)目的暢銷(xiāo)戶型上來(lái)看，公寓暢銷(xiāo)戶型在 5060平，寫(xiě)字間以小面積戶型的銷(xiāo)售明顯優(yōu)于大面積的銷(xiāo)售；主力戶型109商務(wù)公寓銷(xiāo)售狀況優(yōu)于寫(xiě)字樓，寫(xiě)字樓因面積大、單價(jià)高，總價(jià)高等，銷(xiāo)售緩慢，價(jià)值實(shí)現(xiàn)度不高u商住公寓憑借其彈性功能、適中價(jià)格，銷(xiāo)售狀況優(yōu)于寫(xiě)字樓產(chǎn)品u目前市場(chǎng)上在售項(xiàng)目以中檔、中低檔商務(wù)產(chǎn)品為主，價(jià)格未有較大突破u在售公寓均價(jià)集中在 61006600元 /㎡，寫(xiě)字間在70008000元 /㎡，寫(xiě)字間高于公寓 9001400元 /㎡u不能實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售項(xiàng)目的主要原因：在售項(xiàng)目銷(xiāo)售緩慢的主要原因是：產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，形象和品質(zhì)感不強(qiáng)；消化速度：商務(wù)公寓〉寫(xiě)字樓銷(xiāo)售狀況110商務(wù)公寓由于租金優(yōu)勢(shì)，入住率較高，均在 8090%，入住率高于寫(xiě)字間。寫(xiě)字樓商務(wù)公寓寫(xiě)字樓 商務(wù)公寓入住率 4090% 8090%租金水平 363600 222360入住率：商務(wù)公寓〉寫(xiě)字樓租金水平：寫(xiě)字樓〉商務(wù)公寓u商務(wù)公寓租金水平稍低于寫(xiě)字樓，但入住率明顯高于寫(xiě)字樓租賃狀況111從產(chǎn)品水平看，寫(xiě)字樓與公寓相比沒(méi)有明顯差別，商務(wù)產(chǎn)品的外觀形式與住宅產(chǎn)品比較接近，寫(xiě)字樓與公寓產(chǎn)品相比優(yōu)勢(shì)不明顯華姿國(guó)際大廈匯寶國(guó)際 摩根凱利海潤(rùn)國(guó)際SOHO新天地伯倫時(shí)代匯寶國(guó)際 摩根凱利216。 目前，鐵西商務(wù)市場(chǎng)整體產(chǎn)品水平一般，屬于初級(jí)市場(chǎng)，沒(méi)有突出 “ 商務(wù)” 特質(zhì)，與住宅類(lèi)產(chǎn)品接近216。商務(wù)市場(chǎng)相應(yīng)所需的商務(wù)配套設(shè)施和服務(wù)也比較缺乏。216。寫(xiě)字樓產(chǎn)品水平在裝修、電梯配置、公共空間等方面與公寓產(chǎn)品差距不大，品質(zhì)一般216。東環(huán)國(guó)際 B座公寓項(xiàng)目地處建設(shè)大路，外觀現(xiàn)代時(shí)尚、水牌和服務(wù)，吸引了眾多區(qū)域內(nèi)商務(wù)人士入住辦公入住率達(dá) 90%。住宅： 單元的變化較多，功能豐富如凸出窗、陽(yáng)臺(tái)、空調(diào)板等，決定了外立面的形式比較 “ 碎 ” ，無(wú)法做出大規(guī)模的虛實(shí)對(duì)比，勻質(zhì)化難以形成。形象上一般突出親切、宜居的風(fēng)格；寫(xiě)字樓： 單元的變化較少，功能單一，以核心筒帶動(dòng)開(kāi)放空間，其功能的勻質(zhì)決定了外立面的勻質(zhì)，易于整體造型，做出虛實(shí)對(duì)比 。形象上一般體現(xiàn)大氣、現(xiàn)代的商務(wù)風(fēng)格；商務(wù)公寓…海潤(rùn)國(guó)際SOHO新天地假日國(guó)際第一商城東環(huán)國(guó)際產(chǎn)品水平112商務(wù)市場(chǎng) 現(xiàn)狀 小結(jié)1. 分布： 商務(wù)市場(chǎng)供應(yīng)集中在建大沿線，區(qū)域成熟度高，以中低檔商務(wù)公寓為主，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象明顯。2. 銷(xiāo)售： 從銷(xiāo)售角度看，商務(wù)公寓面積小，單價(jià)低，總價(jià)低，入市門(mén)檻低的優(yōu)勢(shì)，更容易被市場(chǎng)接受。3. 入住率： 從租賃市場(chǎng)來(lái)看，商住公寓憑借其彈性功能、可辦公可居住，租金價(jià)格適中，入住率優(yōu)于寫(xiě)字樓。4. 產(chǎn)品形態(tài)： 現(xiàn)有產(chǎn)品外表與住宅相似，無(wú)真正高品質(zhì)物業(yè)，體現(xiàn)不出商務(wù)物業(yè)的高形象，配套服務(wù)也無(wú)法滿足企業(yè)公司商務(wù)需求。113附表 1：沈陽(yáng)市公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀（產(chǎn)品）項(xiàng)目名稱 戶型（平米 ） 主力戶 型 裝修情況 物業(yè)管理 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 入住時(shí)間伯倫時(shí)代之尚 3374 5367 清水 /精裝 仲量聯(lián)行物業(yè) 20233 A座 0912假日國(guó)際 A座 43101 B座 2497 4354 精裝 假日酒店物業(yè) 20237 20234魯爾大廈 3560 —— 清水 龍輝物業(yè) 202310 202311愛(ài)都國(guó)際 A座 76/85 5070 清水 愛(ài)都物業(yè) —— ——和諧大廈 39198 3948 清水 一方物業(yè) 20234 202311東環(huán)國(guó)際 B座 3874 6070 清水 遼寧東環(huán) 202309 202304第一商城 （公寓） 4090 4050 清水 第一商城物業(yè) 20237 2023底114附表 2：沈陽(yáng)市公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀（銷(xiāo)售）項(xiàng)目名稱 單價(jià)（元 /㎡） 總價(jià) 總套數(shù) 暢銷(xiāo)戶型 銷(xiāo)售率 銷(xiāo)售速度（套 /月）伯倫時(shí)代之尚 A座實(shí)現(xiàn)均價(jià)6100，現(xiàn) 7000（精裝）21萬(wàn) /套起 640 5060 90% 28假日國(guó)際 63006400