【正文】 業(yè)態(tài)。u商務(wù)人士：茶館 30%，洗浴 25%，咖啡廳 17%。u區(qū)域消費(fèi)者：健身 22%，洗浴 17%，二人轉(zhuǎn) 15%。商務(wù)人士喜歡的休閑 本區(qū)域消費(fèi)者喜歡的休閑場所沈陽人喜歡的休閑活動u沈陽人平時喜歡的休閑娛樂活動為 KTV24%,電影院 15%，健身 13%，洗浴10%。休閑娛樂業(yè)態(tài)定位92特色時尚的 —— 休閑娛樂：通過茶館、咖啡廳、健身會所等滿足項目商務(wù)人士和區(qū)域消費(fèi)者的需求交流互動93特色主力店 ——“ 迪卡儂 ” 體育用品專賣店迪卡儂在全世界 18個地區(qū)擁有銷售網(wǎng)絡(luò)，包括中國大陸與臺灣，分店數(shù)量超過 300家以上，是歐洲最大、全球第二大的運(yùn)動用品連鎖集團(tuán) 1。除了連鎖運(yùn)動用品店的經(jīng)營外，迪卡儂集團(tuán)另外一個最大的特色就是擁有豐富的自有品牌產(chǎn)品陣線，并根據(jù)運(yùn)動類別的不同，分為 12種以上不同的名稱品牌。愛迪達(dá)（ Adidas）是迪卡儂在全球市場上的主要競爭對手。 216。迪卡儂集團(tuán)是法國大型連鎖運(yùn)動用品量販店。216。中國市場情況：在 中國 ，迪卡儂自 1992年已在 上海 、 天津 、 青島 、 廣州 、 深圳 、 廈門 、 臺灣 先后設(shè)立了生產(chǎn)分公司。 2023年 11月首家迪卡儂運(yùn)動品專業(yè)商場在上海 浦東 開業(yè)；截至 2023年 05月，在上海、北京、南京、無錫、廣州、深圳、青島、 大連 、杭州、成都等 10個城市已有 19家大型迪卡儂運(yùn)動超市。需求面積： 4000—10000 平米 附件94特色家居館 —— 特力屋uHOLA 賣場在臺灣的中文名稱是 :[和樂家居館]，而 [特力屋 ] 在臺灣其實(shí)是 BQ的中文名稱，進(jìn)入大陸內(nèi)地，運(yùn)用 ”特力屋 ” 這個中文名，最重要的原因，即是展現(xiàn)特力集團(tuán)的決心。因?yàn)? [HOLA 特力屋 ] 是特力集團(tuán)正式宣布進(jìn)入祖國大陸的第一個零售賣場，希望能將 ” 特力 ” 二字帶入名稱中，是為展現(xiàn)特力集團(tuán)對中國市場的重視，代表特力集團(tuán)全力以赴的決心；而 [ 特力屋 ] 本身亦是特力集團(tuán)當(dāng)年與英國翠豐集團(tuán)共同締造臺灣第一個零售賣場最成功的案例。216。HOLA特力屋源自臺灣，是一家經(jīng)營各種進(jìn)口家居生活用品，床品，餐具，家電等大型的生活家具館。216。經(jīng)營特色：特力屋強(qiáng)調(diào)美式風(fēng)格，提倡舒適，明亮、開放，自由的購物環(huán)境，引領(lǐng)全球的家居風(fēng)格。需求面積： 4000平米 附件95結(jié)合本項目：一站式時尚都市 MALL應(yīng)具備的主要業(yè)態(tài)購 物餐 飲休閑娛樂百貨（時尚百貨、綜合百貨等）專業(yè)店（家居、家飾等）特色餐飲、大眾餐飲等休閑（茶莊、咖啡廳、酒吧等）娛樂（兒童室內(nèi)公園、網(wǎng)吧、電玩等）業(yè)態(tài)定位96商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議97根據(jù)項目整體定位，并考慮到開發(fā)商的戰(zhàn)略需要，在實(shí)現(xiàn)品牌價值的同時保證項目能夠快速銷售并實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流1商業(yè)42商業(yè) 2萬平3業(yè)態(tài)規(guī)劃98臨街商業(yè)及商業(yè)街鋪位劃分原則及業(yè)態(tài)建議4 3北二馬路北二路臨街鋪開間 810米，進(jìn)深 20米主題餐飲、品牌快餐北二路臨街鋪開間 810米，進(jìn)深 20米主題餐飲、品牌快餐商業(yè)街鋪位開間 810米，進(jìn)深 15米休閑美食、咖啡廳、特色小吃、甜品屋商業(yè)街鋪位開間 810米，進(jìn)深 15米 休閑美食、咖啡廳、特色小吃、甜品屋商業(yè)街鋪位開間 46米，進(jìn)深 12米商務(wù)生活配套商業(yè)街鋪位開間 810米，進(jìn)深 15米商務(wù)快餐、特色料理業(yè)態(tài)規(guī)劃99業(yè)態(tài)規(guī)劃方案：特色時尚百貨 mall樓層 業(yè)態(tài)6F整體招商大型百貨類商家如：大洋百貨5F4F3F2F1F1F樓層 業(yè)態(tài) 說 明5F 休閑健身中心 整體持有整體出售4F 迪卡儂運(yùn)動主力店3F 登山、野營裝備分割銷售2F 國內(nèi)一線品牌運(yùn)動裝1F 國際一線品牌運(yùn)動裝1F 各種運(yùn)動器械、裝備1 ： 2 ： 2萬商業(yè)餐飲廣場100區(qū)域各商圈商鋪市場價格比較商圈 項目 商鋪形 式 面積區(qū)間 價格 位置 商業(yè)成熟度北二路 保利百合 底商 120600㎡ 1100012023 臨街北二路 ★淺草綠閣 底商 150400㎡ 1202316000 正對星摩爾 ★★愛在城 底商 4000㎡ 80009000 臨興華街 ★鐵百 興華大商 底商 5000—10000 ㎡ 1202316000 臨興華街 ★★★七匹狼店 街鋪 50 ㎡ 16000 臨興華街 ★★★ ★九路 杰誠鐵藝 街鋪 200 ㎡ 14000 九路 ★★★ ★天賜護(hù)欄 底商 300㎡ 16000 九路 ★★★ ★北二路目前商業(yè)氛圍并不成熟，區(qū)域臨街底商 800012023元 /㎡價格定位101本案目前商業(yè)整體均價及各層商鋪均價建議u隨著區(qū)域的成熟以及項目自身的成熟運(yùn)行，商業(yè)的銷售價格將會有所提升。樓層 均價區(qū)間六層 60008000元 /㎡五層 60008000元 /㎡四層 60008000元 /㎡三層 70009000元 /㎡二層 800010000元 /㎡一層 1000012023元 /㎡負(fù)一層 60008000元 /㎡ 2萬平商業(yè)樓層 均價區(qū)間五層 60008000元 /㎡四層 60008000元 /㎡三層 70009000元 /㎡二層 800010000元 /㎡一層 1000012023元 /㎡負(fù)一層 60008000元 /㎡考慮目前商業(yè)現(xiàn)狀，建議整體價格區(qū)間： 7000—9000 元 /㎡價格定位102項目屬性界定項目機(jī)會挖掘案例分析 市場競爭分析各物業(yè)類型定位報告結(jié)構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 商業(yè)公寓103商務(wù)物業(yè)分析Part1. 市場分析Part2. 客戶分析Part3. 物業(yè)定位Part4. 物業(yè)發(fā)展建議104市場分析n板塊分布n供應(yīng)狀況n主力戶型n銷售狀況n租賃狀況n產(chǎn)品水平105商務(wù)市場分布圖 —— 主要集中在建大及興華街沿線u區(qū)域內(nèi)商務(wù)市場較不發(fā)達(dá)，現(xiàn)有辦公物業(yè)主要集中在建設(shè)大路和興華街十字金廊沿線，以中低端商務(wù)公寓為主，純寫字間稀缺，部分住宅中也有小公司入駐。u在售： 公寓 /寫字間主要有第一商城、伯倫時代、假日國際公寓、東環(huán)國際 A等 4個 ；純寫字間主要是千緣新財富大廈；u已入?。?魯爾大廈、愛都國際、和諧大廈等；1234 5678 9101112 1314板塊分布106公寓產(chǎn)品規(guī)模在 ，以中低檔商務(wù)公寓為主u目前本片區(qū)在售的公寓 /寫字樓共 5個典型項目；u現(xiàn)有在售物業(yè)中、低檔商住公寓為主，純寫字間項目稀缺；u在售項目基本規(guī)模不大，基本以兩棟塔樓為主，體量在 48萬平之間。 家具城商圈鐵百商圈建設(shè)大路興華街 興工街北一路北二路南九路紅星美凱龍鐵西十字金廊千緣新財富大廈假日國際伯倫時代公寓 寫字間第一商城物業(yè)類型 項目名稱 規(guī)模商住公寓 假日國際 4萬商住公寓 伯倫時代之尚 商住公寓 /寫字間 第一商城 寫字間 東環(huán)國際 A座 約 寫字間 新財富大廈 東環(huán)國際 A座規(guī)模狀況107216。未來供應(yīng)主要是目前在售項目的存量、伯倫時代的 B座及萬和大廈；216。2023年整體供應(yīng)量近 8萬平左右。未來供應(yīng)較少，主要為庫存銷售，新品集中供應(yīng)在2023年下半年2023年 2023年下半年 上半年 下半年 上半年 二季度 三季度 四季度下半年 上半年 下半年2023年 2023年規(guī)模 約 750套 剩約 10套規(guī)模約 3萬， B座 547套 面積 3673平 規(guī)模公寓約 、寫字間 2萬面積 47114平第一商城假日國際伯倫時代新財富大廈萬和大廈尾房銷售，速度較慢新品供應(yīng)集中在 2023年下半年上半年 下半年2023年上半年2023年東環(huán) A座 規(guī)模 200套，剩余 20套規(guī)模 約 600套剩余 200余套規(guī)模 4萬 約 600套 剩 200宇濤 假日國際新財富大廈未來供應(yīng)108在售項目的公寓戶型集中在 4575平米之間，寫字間在 88200平米，小戶型的銷售情況優(yōu)于大戶型面積 (平米）數(shù)據(jù)來自市場統(tǒng)計假日國際伯倫時代第一商城財富大廈項目303540455055606570758090100120150商住公寓寫字間東環(huán)國際A座200第一商城300暢銷戶型項目名稱 暢銷戶型假日國際 5 67伯倫時代之尚 4 58第一商城 50、 68東環(huán)國際 A座 88第一商城 8 120新財富大廈 5 57n從在售項目的暢銷戶型上來看，公寓暢銷戶型在 5060平，寫字間以小面積戶型的銷售明顯優(yōu)于大面積的銷售；主力戶型109商務(wù)公寓銷售狀況優(yōu)于寫字樓，寫字樓因面積大、單價高，總價高等，銷售緩慢，價值實(shí)現(xiàn)度不高u商住公寓憑借其彈性功能、適中價格，銷售狀況優(yōu)于寫字樓產(chǎn)品u目前市場上在售項目以中檔、中低檔商務(wù)產(chǎn)品為主，價格未有較大突破u在售公寓均價集中在 61006600元 /㎡，寫字間在70008000元 /㎡，寫字間高于公寓 9001400元 /㎡u不能實(shí)現(xiàn)快速銷售項目的主要原因：在售項目銷售緩慢的主要原因是：產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，形象和品質(zhì)感不強(qiáng)；消化速度：商務(wù)公寓〉寫字樓銷售狀況110商務(wù)公寓由于租金優(yōu)勢，入住率較高，均在 8090%，入住率高于寫字間。寫字樓商務(wù)公寓寫字樓 商務(wù)公寓入住率 4090% 8090%租金水平 363600 222360入住率：商務(wù)公寓〉寫字樓租金水平：寫字樓〉商務(wù)公寓u商務(wù)公寓租金水平稍低于寫字樓，但入住率明顯高于寫字樓租賃狀況111從產(chǎn)品水平看，寫字樓與公寓相比沒有明顯差別，商務(wù)產(chǎn)品的外觀形式與住宅產(chǎn)品比較接近，寫字樓與公寓產(chǎn)品相比優(yōu)勢不明顯華姿國際大廈匯寶國際 摩根凱利海潤國際SOHO新天地伯倫時代匯寶國際 摩根凱利216。 目前，鐵西商務(wù)市場整體產(chǎn)品水平一般，屬于初級市場，沒有突出 “ 商務(wù)” 特質(zhì)，與住宅類產(chǎn)品接近216。商務(wù)市場相應(yīng)所需的商務(wù)配套設(shè)施和服務(wù)也比較缺乏。216。寫字樓產(chǎn)品水平在裝修、電梯配置、公共空間等方面與公寓產(chǎn)品差距不大，品質(zhì)一般216。東環(huán)國際 B座公寓項目地處建設(shè)大路，外觀現(xiàn)代時尚、水牌和服務(wù)，吸引了眾多區(qū)域內(nèi)商務(wù)人士入住辦公入住率達(dá) 90%。住宅： 單元的變化較多，功能豐富如凸出窗、陽臺、空調(diào)板等，決定了外立面的形式比較 “ 碎 ” ，無法做出大規(guī)模的虛實(shí)對比，勻質(zhì)化難以形成。形象上一般突出親切、宜居的風(fēng)格；寫字樓： 單元的變化較少，功能單一，以核心筒帶動開放空間，其功能的勻質(zhì)決定了外立面的勻質(zhì)，易于整體造型，做出虛實(shí)對比 。形象上一般體現(xiàn)大氣、現(xiàn)代的商務(wù)風(fēng)格；商務(wù)公寓…海潤國際SOHO新天地假日國際第一商城東環(huán)國際產(chǎn)品水平112商務(wù)市場 現(xiàn)狀 小結(jié)1. 分布： 商務(wù)市場供應(yīng)集中在建大沿線，區(qū)域成熟度高，以中低檔商務(wù)公寓為主，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象明顯。2. 銷售： 從銷售角度看，商務(wù)公寓面積小，單價低，總價低，入市門檻低的優(yōu)勢，更容易被市場接受。3. 入住率： 從租賃市場來看，商住公寓憑借其彈性功能、可辦公可居住，租金價格適中，入住率優(yōu)于寫字樓。4. 產(chǎn)品形態(tài)： 現(xiàn)有產(chǎn)品外表與住宅相似，無真正高品質(zhì)物業(yè)，體現(xiàn)不出商務(wù)物業(yè)的高形象，配套服務(wù)也無法滿足企業(yè)公司商務(wù)需求。113附表 1：沈陽市公寓市場現(xiàn)狀（產(chǎn)品）項目名稱 戶型（平米 ） 主力戶 型 裝修情況 物業(yè)管理 開盤時間 入住時間伯倫時代之尚 3374 5367 清水 /精裝 仲量聯(lián)行物業(yè) 20233 A座 0912假日國際 A座 43101 B座 2497 4354 精裝 假日酒店物業(yè) 20237 20234魯爾大廈 3560 —— 清水 龍輝物業(yè) 202310 202311愛都國際 A座 76/85 5070 清水 愛都物業(yè) —— ——和諧大廈 39198 3948 清水 一方物業(yè) 20234 202311東環(huán)國際 B座 3874 6070 清水 遼寧東環(huán) 202309 202304第一商城 （公寓） 4090 4050 清水 第一商城物業(yè) 20237 2023底114附表 2：沈陽市公寓市場現(xiàn)狀（銷售）項目名稱 單價（元 /㎡） 總價 總套數(shù) 暢銷戶型 銷售率 銷售速度（套 /月）伯倫時代之尚 A座實(shí)現(xiàn)均價6100，現(xiàn) 7000（精裝）21萬 /套起 640 5060 90% 28假日國際 63006400