【正文】 圈和平腹地大東區(qū)和平區(qū)鐵西區(qū)皇姑區(qū)沈河區(qū)渾南新區(qū)市政府于洪新城于洪區(qū)一環(huán)路二環(huán)路金廊太原街商圈沈陽站北行商圈興華街項目 火車站5分鐘項目 太原街商圈項目5分鐘北行商圈15分鐘項目 市政府30分鐘地塊概況3項目總體建筑面積為 14萬平，包括大型商業(yè)、獨立商業(yè)、商務公寓、寫字間形成的大型綜合性項目面對鐵西區(qū)北二路，昭示性強，交通便利u項目四至：東臨云峰家園住宅項目，西至興華街，鐵西十字金廊；北臨北二東路，雙向八車道；南至規(guī)劃路。汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶興華街云峰街北二路規(guī)劃路興工街勝利大街沈陽站建設大路鐵百華潤置地廣場宜家居星摩爾家樂福美凱龍 1期浪漫滿屋愛在城周邊概況5目標及限制條件n利潤：整體物業(yè)價值最大化n品牌：商業(yè)地產(chǎn)形象樹立，符合集團整體戰(zhàn)略定位n穩(wěn)健：保證后期整體的良好運營目標：限制條件：n規(guī)避與美凱龍一期的同質(zhì)競爭6世聯(lián)對目標的理解目標：利潤、品牌、穩(wěn)健n 公寓部分的快速熱銷形成初步影響力，即 現(xiàn)金流n 2萬商業(yè)的高利潤熱銷再次掀起熱潮，即 利潤點n 5萬商業(yè)的成功招商并經(jīng)營，形成持續(xù)影響力，即利潤 +樹立品牌 關鍵點7核心問題界定整體價值最大化p實現(xiàn)利潤最大化p樹立商業(yè)地產(chǎn)形象p后期穩(wěn)健運營規(guī)避一期同質(zhì)競爭p功能定位p業(yè)態(tài)選擇VS問題 1：如何整體定位 ,通過協(xié)調(diào)各部分統(tǒng)一發(fā)力，即 1+1+1≥3 ？問題 2：保證項目各部分的合理定位，實現(xiàn)各部分的既定目標？8市場競爭分析報告結構項目屬性界定項目機會挖掘案例分析各物業(yè)類型定位發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位9216。216。排名 城市 GDP（億） 增長率（ %） 省內(nèi)排名 級別13 成都市　　　　 3324 川０１ 副省級14 南京市　　　　 3275 蘇０３ 副省級15 東莞市　　　　 3151 粵０４ 地級市16 武漢市　　　　 3142 鄂０１ 副省級17 大連市　　　　 3131 遼０１ 副省級18 沈陽市　　　　 3074 遼０２ 副省級19 煙臺市　　　　 2879 魯０２ 地級市21 濟南市　　　　 2554 魯０３ 副省級22 哈爾濱　　　　 2437 黑０１ 副省級23 鄭州市　　　　 2421 豫０１ 地級市24 石家莊　　　　 2393 冀０２ 地級市26 長沙市　　　　 2190 湘０１ 地級市33 淄博市　　　　 1945 魯０５ 地級市36 西安市　　　　 1737 陜０１ 副省級2023年全國各市 GDP排名216。沈陽近年來經(jīng)濟保持高速增長，指標位居全國領先水平，在東北三省占據(jù)主要地位，作為東北三省的門戶，發(fā)展?jié)摿薮蠼?jīng)濟指標10216。 沈陽市 2023年的 GDP增長速度 16%，沈陽市房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展期，能夠支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展；216。沈陽全市歷年經(jīng)濟發(fā)展狀況房地產(chǎn)預警系統(tǒng)判斷 ——GDP 增速與房地產(chǎn)發(fā)展關系4%5% 5%8% 大于 8%小于 4% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展沈陽市 GDP及固定資產(chǎn)投資額加速增長，沈陽市經(jīng)濟發(fā)展形勢及潛力良好，屬于快速發(fā)展階段經(jīng)濟指標1120232023年沈陽人均可支配收入及增長率沈陽市人口從 2023年開始到 08增長穩(wěn)定，人均可支配收入持續(xù) 13%以上增長，人民生活水平逐步提高，財富積累速度較快216。216。216。城市人口 07年出現(xiàn)明顯增長，但從 03年至 07年城市人口幾乎無變化，增長速度較小。0308年，三大產(chǎn)業(yè)比重分配無明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)基本相當，交叉變換，二產(chǎn)接近 50%左右，第三產(chǎn)業(yè)稍微較低些，于此同時，第一產(chǎn)業(yè)的比重在不斷下降，第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)此消彼長，從整體產(chǎn)業(yè)結構看，第二產(chǎn)業(yè)占相當大的比重，同時起到支柱性的作用。從產(chǎn)業(yè)構成看，沈陽的制造業(yè)也房地產(chǎn)占整個行業(yè)的很大比重。2023年在崗職工產(chǎn)業(yè)構成，總在崗人數(shù)為 ：其中：第一產(chǎn)業(yè) ，下降%；第二產(chǎn)業(yè) ，增加 %； 第三產(chǎn)業(yè) 人，增加 %；216。十五期間，會計、律師和科技等服務領域不斷拓展，律師事務所發(fā)展到 122家，比前 5年增長 1倍， 技術市場交易額年均增長 15%；216。沈陽城市人口結構變化示意圖勞動密集型的重工業(yè)城市216。中高收入人群：公務員、國企管理層、私企業(yè)主。金融、信息、咨詢等現(xiàn)代服務業(yè)及高新技術產(chǎn)業(yè)帶來高收入的白領階層、中產(chǎn)階層；216。都市融合帶來財富人群流動；金字塔型 中間階層擴大我們判斷，沈陽城市的新增人口主要由兩部分組成：p現(xiàn)代服務業(yè)及高新技術產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員p制造業(yè)工人（主要來自對周邊農(nóng)村人口的吸納）重工業(yè)城市向綜合性中心城市轉(zhuǎn)型，人口結構逐漸改變，第三產(chǎn)業(yè)人口占據(jù)近 60%，三產(chǎn)較為活躍產(chǎn)業(yè)結構14遼中城市群的提出將加速 “ 都市融合 ” 的進程，并促進城市間的財富流動216。216。 216。 城市群的服務功能（物流、金融、信息、研發(fā)等）將向沈陽集中，工業(yè)與六城市聯(lián)合發(fā)展；交通改善、城界消失將加速人口與財富的流動。沈陽至撫順城際鐵路 7月 30日通車，沈陽 —撫順城際鐵路正式開通運營。開通長吉城際鐵路 ,普速與城際分場設置，同時，相關工程中新建線路 ，投資，已于 2023年開工， 2023年竣工。沈撫城際鐵路工程 ,利用既有蘇撫線開行沈陽至撫順間城市軌道交通列車，初期增設 6個乘降站，鐵道部投資 。216。 城市規(guī)劃16沈陽市主要劃分 10個區(qū)，每區(qū)各有主題，以第二、第三產(chǎn)業(yè)為重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)沈河區(qū)：中央商務區(qū) .和平區(qū)：中心城區(qū) .大東區(qū)：東部工業(yè)區(qū) .皇姑區(qū)：教育中心 .于洪區(qū)：農(nóng)業(yè)高科技示范區(qū) .東陵區(qū)：旅游度假休閑區(qū) .沈北新區(qū) ： 綜合配套改革試驗區(qū) .渾南新區(qū)： 高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) .蘇家屯區(qū)：沈陽南部副城 .鐵西新區(qū)：中國工業(yè)的裝備部 .第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)新城子區(qū)蒲河新區(qū)大東區(qū)沈河區(qū)東陵區(qū)和平區(qū)鐵西區(qū)皇姑區(qū)于洪區(qū)渾南新區(qū)蘇家屯區(qū)沈北新區(qū)東陵區(qū)鐵西新區(qū)城市規(guī)劃17沈陽已形成以沈河、和平為核心，沿貫穿南北的城市金廊線形分布的城市界面216。 鐵西新區(qū)： 突出兩大功能分區(qū)，一是把開發(fā)區(qū)建設成新區(qū)的 現(xiàn)代工業(yè)區(qū) ，全力打造以裝備制造業(yè)為主的工業(yè)新高地；二是把鐵西區(qū)建設成新區(qū)的 現(xiàn)代商貿(mào)生活區(qū) ，發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)。 沈北新區(qū)： 以 城市化 為發(fā)展目標，主要發(fā)展三大產(chǎn)業(yè)， 即農(nóng)產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)、高新技術產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務產(chǎn)業(yè)。216。 城市現(xiàn)狀18鐵西新區(qū)規(guī)劃為 “ 西部工業(yè)走廊 ” ，老城區(qū)主要承擔商務商業(yè)及居住功能，本項目處于傳統(tǒng)商圈輻射區(qū)，處于鐵西十字金廊沿線，周邊大型居住區(qū)眾多新瑪特 興華街興工街 保利百合新興居住區(qū)216。216。216。平日日客流量為10萬人次，假日為 20萬人次。鐵西的商業(yè)挺齊全的，又新建幾個大商場，以后購物更方便了。我比較期待星摩爾，據(jù)說什么都有，以后家門口也有的逛了 ”韻動領地業(yè)主王小姐， 30歲：我一般都去中街，喜歡 興隆大家庭 ，東西齊全，而且吃飯，休息的地方也多，比較 人性化 。李小姐， 21歲，沈陽大學學生，家住鐵西：我平時逛街基本都去 大春天 或者 時尚地下， 款式 比較 新穎 ，價格也不貴，選擇還多，比較適合我們這個年紀，鐵西就沒有這樣的地方，基本都是比較老的商場，聽說要新開萬達，茂業(yè)啥的，不過估計也不太適合我，買買化妝品還行，服飾我還是下?lián)Q潮一點的。鐵西艷粉新村張先生， 40歲：“ 我父母都是鐵西工人，小的時候住在一排一排的工人村，后來都搬出來了，現(xiàn)在我們家親戚基本都在鐵西，買東西基本就在 鐵百，家樂福 ，都很齊全，沒有必要去那么遠，而且鐵西的 物價低 。建設大路興華街保工街北二路沈遼路星 MALL華潤置地廣場鐵西百貨大商新瑪特蘇寧電器國美電器萬達廣場家樂福家樂福輕工市場太原街商圈茂業(yè)百貨香江家居樂購 友誼商場興順燈具城九路家居城家居、建材宜家居紅星美凱龍東方家園興工街 汽配城興華街、建大十字金廊百貨、餐飲、通訊、商務興工街沿線餐飲、娛樂、生活配套北二路汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶汽車、家居、建材、百貨216。216。216。216。國際紡織服裝城商業(yè)格局21鐵百商圈商業(yè)租賃狀況良好，租金最高峰值是興華街門市，集中商業(yè)最高為美凱龍及家具城北二路商業(yè)形式 租金情況 典型商家家居賣場 110150元 /月 /㎡ 紅星美凱龍、宜家居建材店 3040元 /月 /㎡ 　美標、史丹利超市 — 元 /平方米 /天　 家樂福餐飲 60元 /月 /㎡　 肯德基、吉野家區(qū)域商業(yè)價格： 9000—12023 元 /㎡商業(yè)形式 租金情況 典型商家百貨 扣點 鐵西百貨、新瑪特餐飲 78元 /月 /㎡ 快樂煮藝火鍋　通訊 　 250元 /月 /㎡ 迪信通、中郵普泰電器 60元 /月 /㎡ 國美、蘇寧區(qū)域商業(yè)價格： 13000—20230 元 /㎡商業(yè)形式 租金情況 典型商家餐飲 　 45元 \月 \平 麗湖蒸菜、 羊老大娛樂 20元 \月\平同一首歌、創(chuàng)生 KTV商業(yè)價格： 12023—16000 元 /㎡業(yè)態(tài)形式 租金情況 典型商家家具城 80180元 \月 \平　 領袖家居、家具城燈具城 90180 元 \月 \平 興順燈具城建材城 5065 元 \月 \平 陶林居、新北方建材城建材、裝飾店 　 50元 \月 \平 　臨街商鋪區(qū)域商業(yè)價格： 12023—16000 元 /㎡北二路：九路：興工街：興華街：商業(yè)價值22未來鐵西區(qū)商業(yè)主要以大型商業(yè)綜合體為主，本項目規(guī)模上優(yōu)勢不明顯，應從差異化尋求突破項目名稱 面積（萬平）商業(yè)面積 形式 備注星摩爾 32 15萬 摩爾購物中心 自持華潤置地廣場 55 —— 城市綜合體 住宅銷售鐵西茂業(yè)百貨 10 商場、公寓 公寓銷售宜家居 10 10萬 家具、生活用品 自持美凱龍 2期 14 7萬 城市綜合體 銷售合計 121 　 　項目名稱 面積（平米） 價格 形式 備注保利百合 10000 11000元 /㎡ 底商 銷售千緣愛在城 8000 80009000元 /㎡ 底商 銷售合計 18000　大型商業(yè)臨街底商區(qū)域內(nèi)綜合體項目均為大規(guī)模，品牌開發(fā)商，且規(guī)劃方向基本為復合型，以百貨購物類為主。u太原街商圈 位于沈陽和平區(qū)，主要輻射整個沈陽和沈陽周邊城市。鐵百商圈 位于鐵西區(qū) .主要輻射鐵西和西部于洪地區(qū)的人口。大東區(qū)鐵西區(qū)皇姑區(qū)渾南新區(qū)于洪新城于洪區(qū)金廊西工大東區(qū)和平區(qū)鐵西區(qū)皇姑區(qū)渾南新區(qū)于洪區(qū)一環(huán)路金廊鐵西新區(qū)（沈西工業(yè)走廊）沈河區(qū)一環(huán)路鐵西新區(qū)（沈業(yè)走廊）沈陽各商圈分布鐵百商圈太原街商圈北行商圈中街商圈商圈地位26鐵西商圈給人的整體印象：亂、雜、差商圈現(xiàn)狀27鐵西的整體規(guī)劃以西部十字金廊為核心主軸，向周邊區(qū)域輻射，配合五橫五縱的區(qū)域發(fā)展格局建設大路興華街 興工街衛(wèi)工街北一路北二路南九路沈遼路國際紡織服裝城宜家居星 MALL紅星美凱龍鐵西十字金廊 華潤置地廣場鐵西百貨大商新瑪特蘇寧電器國美電器萬達廣場家樂福家樂福輕工市場汽配城商貿(mào)綜合服務辦公、科研、教育、銀行綜合服務家裝產(chǎn)業(yè)服務保工街水系文化內(nèi)涵重工街文化教育物流產(chǎn)業(yè)帶汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶綜合景觀產(chǎn)業(yè)帶家具建材產(chǎn)業(yè)帶現(xiàn)代商貿(mào)走廊u鐵西 “ 五橫五縱 ” 產(chǎn)業(yè)格局，街道化產(chǎn)業(yè)帶功能細化u 西部十字金廊：全長約 4公里，是以建設大路為橫軸、興華大街為縱軸的商業(yè)街區(qū)，以商業(yè)、金融業(yè)、服務業(yè)為主要形態(tài)的經(jīng)濟帶。北四路商圈規(guī)劃28鐵西區(qū)以鐵百商圈為代表核心商圈，主要以中低檔百貨為主，正在沒落，新的商業(yè)中心正在沿興華街向北向和南向發(fā)展u各種大型高檔的商業(yè)綜合體將沿著興華街向南北方向延伸。u向南：沿興華南街的鐵西萬達廣場、深圳茂業(yè)百貨。香江家居建設大路興華街 興工街興順街保工街北一路北二路南九路沈遼路國際紡織服裝城宜家居星 MALL鐵百商圈紅星美凱龍汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶鐵西十字金廊 華潤置地廣場鐵西百貨大商新瑪特蘇寧電器國美電器萬達廣場家樂福家樂福輕工市場汽配城茂業(yè)百貨東方家園樂購友誼商場 興順燈具城商圈發(fā)展29項目所在的北二路板塊正在由單一商業(yè)