【正文】 建材專業(yè)市場(chǎng)，匯聚美、英、法、意等國(guó)家和地區(qū)200多個(gè)精品名牌及10余萬(wàn)種建材商品，與國(guó)內(nèi)同類專業(yè)市場(chǎng)相比，它創(chuàng)下了“市場(chǎng)規(guī)模、匯聚品牌、年吞吐量、經(jīng)濟(jì)效益”四項(xiàng)全國(guó)之最，2001年11月18日被中國(guó)建材市場(chǎng)協(xié)會(huì)授予“中國(guó)建材第一市”的光榮稱號(hào)。據(jù)《鄂商》了解，近三年古田區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)已步入快車道，融僑錦城、古田云彩、天澤一方等地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)了近268萬(wàn)平方米的中高檔房地產(chǎn)樓盤?？v觀武漢商業(yè)版圖，古田商圈與漢陽(yáng)鐘家村商圈、武昌中南路商圈均位于交通要塞，路網(wǎng)發(fā)達(dá)的區(qū)域，三大商圈距離等間，勢(shì)力范圍互不重疊，三鎮(zhèn)鼎立的格局也逐漸顯現(xiàn)。鄂京、鄂港粵等招商活動(dòng)新引進(jìn)投資5000萬(wàn)元以上的項(xiàng)目28個(gè)，聯(lián)邦快遞等10余家外資企業(yè)也相繼落戶古田。商貿(mào)資源優(yōu)勢(shì)：良好的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)，使這一地區(qū)成為國(guó)內(nèi)外企業(yè)爭(zhēng)相投資的熱土。古田地區(qū)地處長(zhǎng)江之鄰、漢水之濱的硚口區(qū)西部，位于城市交通樞紐的中心地帶，北接王家墩中央商務(wù)區(qū)，南靠濱江景觀開發(fā)帶，西鄰漢正街都市工業(yè)園區(qū)，東連繁華的漢正街商貿(mào)旅游區(qū)。（2）擬建區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境項(xiàng)目選址硚口區(qū)古田地區(qū)，擬建地交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，具有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)達(dá)的商貿(mào)資源。，按每平方米裝修成本1000元計(jì)，在近幾年內(nèi)家居建材市場(chǎng)需求量將在150億元左右，在未來5年內(nèi)家居建材市場(chǎng)的需求量也將保持穩(wěn)步發(fā)展的趨勢(shì)。%；，%；。隨著人民生活水平的提高，人們將進(jìn)一步提高家居生活的檔次，其將帶動(dòng)武漢家居建材消費(fèi)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展。根據(jù)《武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》：，%。近年來，國(guó)家“中部崛起”戰(zhàn)略、湖北“8+1”城市經(jīng)濟(jì)圈戰(zhàn)略、武漢“兩業(yè)并舉”戰(zhàn)略的制定和實(shí)施，將提供更加有利的區(qū)域發(fā)展環(huán)境。 區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢(shì)（1）武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境作為華中重鎮(zhèn)的武漢，中部龍頭的地位已經(jīng)日益彰顯，中心城區(qū)“向心力”作用加強(qiáng)，看好武漢，投資武漢已經(jīng)成為市場(chǎng)共識(shí)。辦公家具需求在今后幾年里也將急劇增加。此外，由于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的崛起，國(guó)內(nèi)每年有數(shù)千萬(wàn)平方米的辦公樓宇和公共建筑竣工，要求提供大量不同門類的家具，尤其是辦公家。按每戶100平方米計(jì)算，可以為500萬(wàn)戶提供住宅。 據(jù)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心的統(tǒng)計(jì)，我國(guó)每年基本建設(shè)竣工量有12億平方米，是全歐洲一年建設(shè)竣工量的6倍。黨的十六大提出，全面繁榮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，以便進(jìn)一步拉動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)，擴(kuò)大消費(fèi)領(lǐng)域。經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步快速發(fā)展和人民生活水平的顯著提高為企業(yè)產(chǎn)品的銷售提供了強(qiáng)有力的購(gòu)買基礎(chǔ)。我國(guó)家具市場(chǎng)總量不小，但與國(guó)外家具消費(fèi)水平相比較，我國(guó)家具人均消費(fèi)水平還很低，中國(guó)人均家具消費(fèi)水平是美國(guó)的1/43，韓國(guó)的1/10，行業(yè)發(fā)展空間廣闊。我國(guó)是家具生產(chǎn)大國(guó)，同樣也是家具消費(fèi)大國(guó)，巨大的潛在的家具消費(fèi)市場(chǎng)已為世人矚目。目前我國(guó)家具企業(yè)及從業(yè)人數(shù)是世界上最多的，有5萬(wàn)多家企業(yè)和500多萬(wàn)員工。武漢紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng)發(fā)展有限公司按紅星集團(tuán)連鎖家居商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行管理，立足武漢，開拓武漢乃至華中地區(qū)市場(chǎng)。 紅星美凱龍連續(xù)5年躋身中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)前50位，2006年獲得“中國(guó)家居行業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力第一品牌”、“中國(guó)家居行業(yè)十佳競(jìng)爭(zhēng)力之星”、“中國(guó)家具連鎖最具影響力品牌”，2007年榮獲“國(guó)內(nèi)影響力品牌領(lǐng)袖大獎(jiǎng)”、“家居家裝行業(yè)影響力品牌領(lǐng)袖大獎(jiǎng)”，2008年被評(píng)為“中國(guó)十大自主創(chuàng)新品牌”、“中國(guó)家居行業(yè)唯一標(biāo)志性品牌”。創(chuàng)業(yè)24年來，紅星美凱龍始終秉承“一絲不茍，視信譽(yù)為生命；勤奮務(wù)實(shí)，視今天為落后”的企業(yè)精神，積極實(shí)施“品牌市場(chǎng)全國(guó)連鎖化經(jīng)營(yíng)、全球化名牌捆綁品牌經(jīng)營(yíng)”的策略，在全國(guó)領(lǐng)先推出了“市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)化管理”的模式，被譽(yù)為“紅星美凱龍經(jīng)營(yíng)模式”。自創(chuàng)業(yè)以來，始終以建設(shè)溫馨、和諧的家園，提升消費(fèi)者的居家生活品味為己任，至今已在全國(guó)28個(gè)城市開辦了44家商場(chǎng)，市場(chǎng)總規(guī)模超過380萬(wàn)平方米。紅星家具集團(tuán)有限公司創(chuàng)始于1986年，是以“紅星美凱龍”品牌連鎖經(jīng)營(yíng)的國(guó)家級(jí)大型家居企業(yè)集團(tuán)，注冊(cè)資金人民幣1億元。武漢紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng)建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告武漢紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告華太咨字（2011）06025號(hào)北京東方華太工程咨詢有限公司二○一一年六月100北京東方華太工程咨詢有限公司 武漢紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告華太咨字（2011）06025號(hào)編制單位：北京東方華太工程咨詢有限公司資質(zhì)等級(jí)：工程咨詢甲級(jí)證書編號(hào)：工咨甲10120070052總 經(jīng) 理： 宋世其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 杜艷江編制人員： 汪 靜 杜艷江審核人員： 周文年目 錄第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 1 項(xiàng)目申報(bào)單位概況 1 項(xiàng)目概況 2 2 建設(shè)地點(diǎn) 8 主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 8 建設(shè)條件 8 項(xiàng)目用地 8 項(xiàng)目建設(shè)期 9 投資規(guī)模及資金籌措方案 9 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 10 報(bào)告編制依據(jù) 11第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入分析 12 發(fā)展規(guī)劃分析 12 武漢市發(fā)展規(guī)劃分析 12 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃分析 13 產(chǎn)業(yè)政策分析 16 行業(yè)準(zhǔn)入分析 16第三章 項(xiàng)目建設(shè)方案 17 建設(shè)條件 17 地形地貌 17 氣候條件 17 工程地質(zhì)條件 18 水文地質(zhì)條件 18 交通運(yùn)輸條件 18 公用設(shè)施社會(huì)依托條件 19 建筑方案 20 設(shè)計(jì)依據(jù) 20 總圖設(shè)計(jì) 20 建筑工程 25 公用工程 27 給排水 27 供配電 29 弱電系統(tǒng) 32 暖通空調(diào)工程 35 消防系統(tǒng) 36 防雷接地系統(tǒng) 37 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 38 工程招標(biāo) 40 招標(biāo)的依據(jù) 40 招標(biāo)范圍 40 招標(biāo)組織形式 40 招標(biāo)方式 40 項(xiàng)目實(shí)施組織機(jī)構(gòu)配置 41第四章 資源開發(fā)與綜合利用分析 43 資源利用分析 43 項(xiàng)目建設(shè)期主要資源消耗 43 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期主要資源消耗 43 資源節(jié)約措施 43 節(jié)約用地 43 節(jié)約用材 44 節(jié)約用水 44 其他資源節(jié)約措施 45第五章 節(jié)能方案分析 47 用能標(biāo)準(zhǔn)與節(jié)能規(guī)范 47 項(xiàng)目能耗狀況和耗用指標(biāo)分析 48 能源供應(yīng)情況 48 能源耗用指標(biāo) 48 節(jié)能措施 48 建筑節(jié)能 48 電氣節(jié)能措施 50 能源管理措施 50 日常生活節(jié)能措施 51第六章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 52 項(xiàng)目選址及用地方案 52 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 52 場(chǎng)址土地權(quán)屬類別及占地面積 52 土地利用現(xiàn)狀 52 占用耕地情況及其他 52 土地利用合理性分析 52 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 53第七章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 54 區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀 54 生態(tài)環(huán)境影響分析 54 項(xiàng)目建設(shè)期環(huán)境影響 54 項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)期環(huán)境影響 57 環(huán)境保護(hù)措施方案 59 施工期環(huán)保措施 59 營(yíng)運(yùn)期環(huán)保措施 63 地質(zhì)災(zāi)害影響分析 64 特殊環(huán)境影響 64第八章 投資估算及資金籌措 65 投資估算 65 65 投資估算方法 65 項(xiàng)目總投資 67 資金籌措 67第九章 經(jīng)濟(jì)影響評(píng)價(jià) 68 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 68 財(cái)務(wù)分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 68 營(yíng)業(yè)收入和稅金估算 68 總成本費(fèi)用估算 69 項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力分析 70 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)盈利能力分析 70 經(jīng)濟(jì)影響分析 71 行業(yè)影響分析 71第十章 社會(huì)影響評(píng)價(jià) 73 社會(huì)影響效果分析 73 社會(huì)適應(yīng)性分析 73 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 74附 表 附表1 項(xiàng)目建設(shè)投資估算表 附表2 資金來源與使用計(jì)劃表 附表3 營(yíng)業(yè)收入及相關(guān)稅金估算表 附表4 總成本費(fèi)用估算表 附表5 固定資產(chǎn)折舊估算表 附表6 利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表 附表7 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表附 件附件1 武漢紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng)發(fā)展有限公司企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照附件2 武漢紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng)發(fā)展有限公司組織機(jī)構(gòu)代碼證附件3 武漢紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng)發(fā)展有限公司稅務(wù)登記證附件4 項(xiàng)目國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)成交確認(rèn)書（武土交確字[2010]第274號(hào)）附件5 項(xiàng)目規(guī)劃條件（武規(guī)條字（2010）第169號(hào)）附件6 項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表的審批意見附件7 項(xiàng)目節(jié)能審批意見附件8 銀行資信證明附 圖附圖1 項(xiàng)目總平面圖附圖2 項(xiàng)目建筑效果圖附圖3 美凱龍商場(chǎng)各層平面圖附圖4 辦公寫字樓各層平面圖第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 項(xiàng)目申報(bào)單位概況建設(shè)單位：武漢紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng)發(fā)展有限公司單位地址：湖北省武漢市硚口區(qū)解放大道329號(hào)注冊(cè)資金：2000萬(wàn)元法定代表人：車建芳公司概況：武漢紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng)發(fā)展有限公司是紅星家具集團(tuán)的全資子公司和連鎖商場(chǎng)之一，注冊(cè)資金2000萬(wàn)元。經(jīng)營(yíng)范圍：家具、建筑材料、化工原料、裝飾材料、金屬材料、五金、百貨、針紡織品、衛(wèi)生潔具批發(fā)；房地產(chǎn)開發(fā)?！凹t星美凱龍家居廣場(chǎng)”主要銷售家具、裝潢建材、家用紡織品、家裝飾品、廚房用具、衛(wèi)生潔具、家電、園藝、燈具、布藝等。2007年銷售總額突破153億元，成為中國(guó)家居業(yè)的第一品牌，成為世界家居業(yè)500強(qiáng)之一。并在中國(guó)家居業(yè)首創(chuàng)了“所有售出商品由紅星美凱龍負(fù)全責(zé)”的誠(chéng)信創(chuàng)舉，為中國(guó)家具建材市場(chǎng)的發(fā)展與繁榮作出了創(chuàng)造性的貢獻(xiàn)。紅星美凱龍創(chuàng)建的品牌連鎖大賣場(chǎng)，不只是簡(jiǎn)單的商業(yè)流通物業(yè)；紅星賣場(chǎng)銷售的家居商品，也不單是普通意義上的商品，我們更多傳播的是一種“家的文化”、“家的藝術(shù)”，引領(lǐng)社會(huì)大眾高品質(zhì)的生活理念和生活方式。 項(xiàng)目概況 行業(yè)發(fā)展前景家具是人們的必須消費(fèi)品，家具行業(yè)也是歷史非常悠久的行業(yè)。我國(guó)家具業(yè)已經(jīng)從一門傳統(tǒng)的手工業(yè)，發(fā)展成為一個(gè)以機(jī)械化生產(chǎn)為主、門類齊全、技術(shù)和藝術(shù)含量不斷提高的重要產(chǎn)業(yè)。中國(guó)家具行業(yè)的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)銷售額從2007年的1059億元增加到2010年的2624億元，%，%的增速。近年來，我國(guó)一直保持快速發(fā)展的勢(shì)頭，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《2010年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2010年我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值397983億元，%，已超過日本成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體；我國(guó)的GDP從1978年的2683億美元，30余年間增長(zhǎng)了20余倍，平均增速接近10%，開創(chuàng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上前所未有的“高速”時(shí)代；2010年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13390元，%。進(jìn)入21世紀(jì)，我國(guó)政府提出加快城市化和小城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐。國(guó)家的這一舉措，進(jìn)一步促進(jìn)了我國(guó)的住宅建設(shè)，由于住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，住宅作為一種商品進(jìn)入市場(chǎng)，進(jìn)而也為各類家具和配套產(chǎn)品提供了發(fā)展空間。其中，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)大約有5億平方米。也就是說，每年有500萬(wàn)戶住宅要進(jìn)行家具的配置，這將會(huì)帶動(dòng)民用家具需求量增加。同時(shí)，隨著現(xiàn)代化辦公方式的興起，過去舊的辦公桌椅已進(jìn)入更新?lián)Q代期。因此，中國(guó)家具行業(yè)有著巨大的市場(chǎng)潛力。目前，武漢的城市力尚在提升當(dāng)中。武漢市近十年來保持了兩位數(shù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，人民生活進(jìn)一步改善。%；，增長(zhǎng)14%。根據(jù)2010年武漢市房地產(chǎn)銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全市房地產(chǎn)業(yè)也保持了穩(wěn)步發(fā)展趨勢(shì)。%；，%。此外，隨著武漢市“8+1”城市圈一體化建設(shè)加速推進(jìn)，武漢通往周邊城市的8條高速出口公路基本建成，其便捷的交通條件也將會(huì)吸引周邊區(qū)域客戶來武漢消費(fèi)，帶動(dòng)武漢家居建材市場(chǎng)發(fā)展。區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)：硚口區(qū)為武漢市商貿(mào)中心地區(qū)，東部是商貿(mào)旅游區(qū)，西部是武漢市新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶，北接武漢市中央商務(wù)區(qū)，南濱長(zhǎng)江最大支流漢江。擬建地交通便捷，輕軌1號(hào)線貫通全區(qū)，規(guī)劃建設(shè)中的地鐵5號(hào)線也在宗關(guān)交匯，擬建地區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，交通便捷，商業(yè)潛力巨大。近年來，實(shí)際利用外資5272萬(wàn)美元。如今，沃爾瑪以及本地超市巨頭中商平價(jià)、武商量販等已進(jìn)駐該區(qū)的大型商業(yè)綜合體，使得硚口的商業(yè)態(tài)勢(shì)不斷發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)興旺：城區(qū)環(huán)境的改善，也帶來了商業(yè)地產(chǎn)的興旺，并成為硚口區(qū)三大產(chǎn)業(yè)之一。預(yù)計(jì)未來510年內(nèi)，古田地區(qū)居住人口將從目前的28萬(wàn)增加到50萬(wàn)，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也帶動(dòng)該地區(qū)家居建材消費(fèi)市場(chǎng)。上世紀(jì)90年代后，硚口古田地區(qū)因國(guó)有企業(yè)外遷、改制等因素影響，大量廠區(qū)閑置。循著這一發(fā)展思路，硚口區(qū)加大招商引資力度：2006年4月，由南國(guó)商業(yè)公司投資興建的大武漢家裝廣場(chǎng)在原長(zhǎng)江電源廠的廠區(qū)建成開業(yè)，吸引389家國(guó)內(nèi)外建材總代理入駐該區(qū)，吸引了中高端消費(fèi)群體大量光顧。大武漢家裝的成功，使硚口區(qū)和投資商都嘗到了甜頭，其他投資者接踵而至，百安居入駐，香港金太陽(yáng)公司投資的建材創(chuàng)意總部基地，香江家居預(yù)計(jì)總投資50億元，將建成集建材、裝飾、住宅產(chǎn)品貿(mào)易于一體的采購(gòu)物流中心，瑞典宜家集團(tuán)公司投資的宜家銷品茂，一個(gè)個(gè)大體量的家居項(xiàng)目在古田地區(qū)風(fēng)生水起，使沉寂多年的老工業(yè)基地開始走上復(fù)興之路。紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng)建成后，將與已建成的大武漢家裝、香江家居、金太陽(yáng)市場(chǎng)，籌建中的宜家家居一道，形成全國(guó)最大的家居建材市場(chǎng)群。正是在這樣的背景下，武漢紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng)發(fā)展有限公司綜合考慮多方面因素和條件，提出該項(xiàng)目建設(shè)。 主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模項(xiàng)目地上擬建美凱龍大型家居商場(chǎng)及高層辦公寫字樓；地下設(shè)置二層地下室，設(shè)有地下家居商場(chǎng)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)和設(shè)備用房。地上建筑面積200243㎡，其中：美凱龍家居商場(chǎng)179986㎡，辦公寫字樓20257㎡；地下建筑面積95200㎡，其中：地下家居商場(chǎng)建筑面積27500㎡，機(jī)動(dòng)車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積67700㎡。 建設(shè)條件項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)交通便捷，供水、供電、排水及通信設(shè)施等市政配套設(shè)施規(guī)劃合理，工程建設(shè)條件優(yōu)越。根據(jù)國(guó)土資源和規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件：該地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融用地，地塊分類：商服用地，項(xiàng)目建設(shè)未改變用地性質(zhì)。