【正文】 區(qū)域價值定位 52 依山臨海的地形地貌制約了大連城區(qū)發(fā)展，土地資源的緊缺決定了城市?西拓北進?的發(fā)展方向，旅順將成為承接中心區(qū)人口轉(zhuǎn)移的主要區(qū)域 ?按照?西拓北進?的思路， 把大連城區(qū)西拓至旅順、北擴到金州， 構(gòu)筑? 兩城三星 ?組團式城市空間布局。銀座 10萬 15000 文園別墅 2萬 13800 維多利亞莊園 6萬 13000 名城國際公館 13萬 12023 中端客戶 大連市房地產(chǎn)市場年消化量： 500萬平 單價8000以上項目年消化量 170萬平 單價 1萬以上項目年消化量：21萬平 大連市房地產(chǎn)市場年消化量： 500萬平 沿海項目年消化量 75萬平 沿海 10000以上項目年消化量： 10萬 項目 規(guī)模（建面） 均價 西雅圖 ?按照人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系，大連房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好， 需求表現(xiàn)為數(shù)量與質(zhì)量并重發(fā)展的階段。 ?背景條件 ?項目目標(biāo) 二、 2023年實現(xiàn)盈虧平衡 ，實現(xiàn)正向現(xiàn)金流 12 項目開發(fā)背景 市場環(huán)境分析 區(qū)域價值定位 中央別墅區(qū)價值體系 客戶策略 階段開發(fā)策略 產(chǎn)品策略 經(jīng)濟測算 13 市場環(huán)境分析 182。 城市近郊 ? 區(qū)位屬性：項目距離大連市中心、星海灣廣場以及旅順口區(qū)中心地帶距離分別為 20余公里和 9公里，車行方便，公交車已由長途改為城市公化線路， 項目所在位臵已屬于城市蔓延帶 ； 大規(guī)模開發(fā)綜合開發(fā) ? 開發(fā)屬性：項目整體占地 4200畝，是大連市已知項目中最大項目，首期占地68萬平米，在大連也屬較大規(guī)模開發(fā)，因此在項目發(fā)展策略的制定中也必須考慮 大盤的開發(fā)特點 ， 在形成持續(xù)競爭力的基礎(chǔ)上分階段建立開發(fā)策略 ； ?開發(fā)屬性 ： 開發(fā)商希望 整合集團現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)資源 ，如酒店、商業(yè)等，形成自己的開發(fā)模式，同時項目啟動、配套等決定項目將是綜合開發(fā)； 項目屬性界定 —— 具有山海資源的城市近郊大規(guī)模綜合開發(fā)項目 10 項目開發(fā)背景 182。房地產(chǎn)市場整體特征 182。 （數(shù)據(jù)來源：大連統(tǒng)計年鑒、房展會分析） 高價區(qū) （ 8000元以上） 中高價區(qū) （ 6500—8000元） 中低價區(qū) （ 5000—6500元） 低價區(qū) （ 3500—5000元） 項目數(shù)量 /比例 25 /42% 16 /27% 16 /27% 2 /4% 面積 /比例 1726709/44% 969736/24% 1075000/27% 190000/5% 套數(shù) /比例 13667/38% 9253/26% 10970/30% 2236/6% 均價 10300 7100 5600 4000 戶均面積 126 105 98 85 產(chǎn)品類型 高層 多層 /小高層 /高層 多層 /小高層 /高層 多層 主力戶型 50170㎡ 100130㎡ 85100㎡ 6090㎡ 各價區(qū)住宅市場供應(yīng)走勢 5070901101301502023 2023 2023 2023 2023 2023010002023300040005000套均面積商品房均價（平方米） （元 /平方米） 27 依靠城市影響力、宜居氛圍和政策引導(dǎo)，東三省外地客戶撐起大連高端市場近半數(shù)份額 城市影響力 ?在東三省主要城市中，大連的GDP總量及增長速度排名均為第一； ?在中國統(tǒng)計局公布的 2023年全國綜合實力城市評比結(jié)果中，大連市經(jīng)濟實力排名 第六位 ，綜合實力居 第七位 ，沿海城市僅次于天津； 排名 城市 總得分 人口與勞動力資源利用 經(jīng)濟發(fā)展 社會發(fā)展 基礎(chǔ)設(shè)施 環(huán)境保護與循環(huán)經(jīng)濟 5 天津 7 大連 18 寧波 21 青島 1999 2023 2023 ?1999年，大連出臺規(guī)定，外省市人員在大連市內(nèi)四區(qū)購房，購房款達 70萬元可落戶 1人，再增加 20萬元，一家 3口方可全部落戶； ?2023年，大連提出了?住在大連?的口號，要把大連的房子賣到全國。 文華園 46 星海灣和東南沿海項目銷售狀況表 項目 規(guī)模 入市時間 產(chǎn)品類型 價格 戶型面積 銷售速度 約合年消化量 一品星海 占地 11萬平米，建面 37萬，分 3期開發(fā)，1期 1200套， 2+3期 1094套 2023 小高層、高層 12023 180220平米 1015套 /月 3萬平 金玉星海 占地 ， ，4棟高層板樓，共 308套 高層 165243平米 5套 /月 1萬平 大連萬達明珠 占地 ，總建面 21萬， 8棟高層， 1棟小高層， 900余戶 高層、小高層 16000 190270 5套以下 /月 半島聽濤 占地 ，建面地上 ，地下3萬；其中住宅 5萬 2棟多層、 3棟小高層、 5棟高層，共 500多套 小高層、高層 13000 129191平米 20套 /月 宏都筑景 占地 10萬平米，建面 ，共1600套，分 2期開發(fā)， 1期 986套 多層、小高層、高層 9000 80150平米 40套 /月 金廣東海岸 占地 ，建面 ，共1500多套，分 2期開發(fā)， 1期 6棟板式高層，共 888套， 2期未定 高層 9000 100160平米 50套 /月 帝柏灣 占地 ，總建面 12萬（地上 10萬，地下 2萬）， 7棟 30層高層， 600套 高層 9500 106260平米 40套 /月 47 開發(fā)區(qū)項目銷售狀況表 項目名稱 規(guī)模 入市時 間 產(chǎn)品類 型 價格 戶型面積 銷售速 度 約合年消化量 眾益陽光海岸 占地面積 ，建面 ，其中住宅 萬平米，共 1219套 多層、高層 6800 130160 5070套 /月 810萬平米 楓瀾雅筑 1棟高層塔樓，共約 290套 高層 7000 40180 30套 /月 3萬平米 西雅圖海洋之星 占地 21689平米，建筑面積 54189平米 小高層 10000 40220 40套 /月 5萬平米 海富經(jīng)典 占地面積 ，建筑面積 ，容積率 ，共 2023多套 小高層、高層 7000 58180 70套 /月 東庭印象 項目占地 13000平，總建筑面積達到 49000平方米，共 401套 小高層、高層 5400 50140 8090套 /月 10萬平米 水御蘭亭 2棟 12層小高層和 2棟 24層高層 小高層、高層 5500 47130 5060套 /月 8萬平米 欣怡花園 占地 1萬平米，建面 3萬平米 ，共 270套 小高層、高層 5500 65157 2030套 深藍半英里 占地 8000平，總建面 27000平米， 388戶， 3棟樓 小高層、高層 5500 40120 80100套 12萬平米 文華園 占地 27000平米，總建面 78000萬平，總戶數(shù) 760戶 小高層、高層 5300 40101 120套 /月 20萬平米 瑞仕家園 占地 11萬，總建面 ， 28棟高層、小高層，2886戶，一期 15萬平， 1221戶， 12棟樓 小高層、高層 5900 60140 —— —— 48 小平島與旅順項目銷售狀況表 項目 規(guī)模 入市時間 產(chǎn)品類型 價格 戶型面積 銷售速度 約合年消化量 小平島 占地 127萬平米，總建筑面積 137萬，容積率 一期 小高層、高層 6700 120160平米 75套 /月 7萬 二期 小高層、高層 8000 100140平米 190套 /月 17萬 浪琴灣 占地 7萬平米，總建面 10萬平米，容積率 ， 30余棟樓，1100余戶 多層、小高層、高層 5200 90120平米 100套 /月 11萬 中庚香海小鎮(zhèn) 占地 16萬平米，建面 ，分 3期開發(fā)，目前在售 2期 洋房、多層、高層 4500 80120平米 70套 /月 8萬 49 濱海物業(yè)分析小結(jié) ?根據(jù)城市價值圈層的規(guī)律兌現(xiàn)項目價值，高價值區(qū)域跟隨大勢和領(lǐng)袖；低價值區(qū)域?qū)崿F(xiàn)海岸線的自然價值 ?別墅類產(chǎn)品可實現(xiàn)高于區(qū)域濱海物業(yè)平臺 700010000元的價格 ?主流高端產(chǎn)品面積控制在 200300平米，總價超過 200萬項目銷售速度緩慢 根據(jù)城市價值圈層規(guī)律，濱海物業(yè)價格梯度板塊形成 別墅產(chǎn)品為市場稀缺產(chǎn)品，可實現(xiàn)遠高于板塊平臺的價格水平 濱海物業(yè)產(chǎn)品價格天花板效應(yīng)明顯，高總價產(chǎn)品銷售速度明顯下降 50 項目開發(fā)背景 市場環(huán)境分析 區(qū)域價值定位 中央別墅區(qū)價值體系 客戶策略 階段開發(fā)策略 產(chǎn)品策略 經(jīng)濟測算 51 區(qū)域價值定位 182。 城市用地由現(xiàn)在的 200平方公里擴大到 300平方公里左右； ?大大連?的構(gòu)想最早在 2023年提起，直接原因就是半島尖端的大連，由于地形限制，城市發(fā)展空間嚴(yán)重不足。城市宏觀經(jīng)濟與特質(zhì) 182。 大連歷年 GDP及增長率 010000202303000040000500002023 2023 2023 2023 20230%5%10%15%20%25%人均G D P ( 元) 人均可支配收入( 元)人均G D P 增長率 人均可支配收入增長率大連歷年人均 GDP及可支配收入 23 020040060080010001200140016002023 2023 2023 2023 20230%10%20%30%40%50%固定資產(chǎn)投資( 億元) 房地產(chǎn)開發(fā)投資( 億元)固定資產(chǎn)投資增長率 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率大連市房地產(chǎn)進入高速發(fā)展期，連續(xù)三年銷售面積大于竣工面積 ，市場供不應(yīng)求，商品房 價格持續(xù)上漲 2023年 2023年大連房地產(chǎn)市場投資 01002003004005006007002023 2023 2023 2023 202301000202330004000500060007000商品住宅竣工量( 萬平米) 商品住宅銷售量( 萬平米)商品住宅價格( 元/ 平方米)2023年 2023年大連房地產(chǎn)市場竣工與施工面積 /商品房住宅價格 01002003004005006007002023 2023 2023 2023 2023100%50%0%50%100%150%200%用地面積( 萬平方米) 建筑面積( 萬平方米)用地面積增長率( % ) 建筑面積增長率( % )2023年 2023年大連房地產(chǎn)市場供應(yīng) 房地產(chǎn)市場投資： 固定資產(chǎn)投資增長率高于 GDP增長率，固定資產(chǎn)投資活躍。濱海物業(yè)研究 14 由于半島端頭的地理位臵和城市定位的不同，大連同周邊城市的聯(lián)系低于遼中城市群的中心城市沈陽 城市 規(guī)模 人口 國務(wù)院對于城市的定位 沈陽 總面積 萬平方公里，市區(qū)面積 3495平方公里 總?cè)丝谌f人，市區(qū)人口萬人 沈陽市是遼寧省省會， 全省的經(jīng)濟、政治、文化中心，東北地區(qū)最大的中心城市 ，全國重要的工業(yè)基地，國家級歷史文化名城和旅游城市 大連 平方公里，市區(qū)面積平方公里 人口590萬 ,市區(qū)人口 253萬 大連是我國北方沿海 重要的中心城市和港口、旅游城市 沈陽 大連 遼寧中部城市群 1 2 3 4 5 6 沈陽 中心城市的服務(wù)、輻射功能 ，汽車和裝備工業(yè)產(chǎn)業(yè)基地 鐵嶺 現(xiàn)代能源基地和農(nóng)產(chǎn)品深加工基地 撫順 石油、化工原料及深加工產(chǎn)業(yè)總部 本溪 和鞍山鋼鐵產(chǎn)業(yè)整合，打造鋼鐵基地 遼陽 化纖原料及深加工基地 鞍山 和本溪鋼鐵產(chǎn)業(yè)整合，打造鋼鐵基地 營口 依托港口優(yōu)勢 ，形成新型重化工基地 1H經(jīng)濟圈 1H通勤圈擴散到大連郊縣 以沈陽為中心的城市群協(xié)作與分工 遼寧中部城市群：中國第四大都市經(jīng)濟圈