【正文】 2. 中端 產(chǎn)品主要作用是回現(xiàn)金流，是 利潤主體 ，為 開發(fā)核心 3. 高低搭配，聯(lián)動開發(fā) ，各期通過高端產(chǎn)品和資源的投入，拉升主流回現(xiàn)產(chǎn)品的價(jià)格和銷售速度。 大盤開發(fā)策略研究 項(xiàng)目開發(fā)策略 66 案例選擇原則： 1. 城市新區(qū) 2. 超大規(guī)模 研究目的： 1. 新區(qū)大盤該如何定位，如何持續(xù)性發(fā)展？ 2. 新區(qū)大盤如何啟動？前期如何保證回現(xiàn)速度？ 3. 新區(qū)大盤的盈利模式？ 深圳－波托菲諾 上海－浦江新城 成都－翡翠城 如何落實(shí)自主城市化 資源共享，啟動策略 開發(fā)節(jié)奏－高端與主流中端產(chǎn)品聯(lián)動 成都－中海國際社區(qū) 發(fā)展戰(zhàn)略、啟動策略 新浦江城位于上海閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)，緊鄰?fù)猸h(huán)，距城市中心車行距離在 20分鐘 ?項(xiàng)目位于上海閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)，緊鄰?fù)猸h(huán)，距城市中心車行距離在 20分鐘，遠(yuǎn)期將有地鐵六號線經(jīng)過項(xiàng)目，但目前沒有公交線路至此； ?該項(xiàng)目是浦江板塊的首先啟動的房地產(chǎn)項(xiàng)目，浦江鎮(zhèn)有良好的高起點(diǎn)規(guī)劃，但目前周邊城市配套匱乏； ?項(xiàng)目首期面市正值對房地產(chǎn)影響最嚴(yán)重的一次新政顯效。 2023年 7月 21日 2023年 11月 11日 2023年 11月 14日 2023年 1月 26日 2023年 3月 16日 2023年 3月 23日 2023年 6月 23日 2023年 7月 。截止 2023年底，整盤累計(jì)銷售 5萬余套 46 配套 打造上遵循生活 — 教育 — 購物 — 度假的順序，逐步完善配套設(shè)施，營造生活氛圍 典型大盤 鳳凰城 基本生活需求 教育需求 購物需求 度假需求 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 首次開盤 。 花都別墅 概況 以雙拼和獨(dú)立別墅為主，主力面積區(qū)間在 300700平方米之間。 城市別墅稀缺，在售貨量僅約 400至 500套 城市別墅 銷售概況 項(xiàng)目名 產(chǎn)品類型 面積 在售 新光城市 花園 聯(lián)、獨(dú) 390600 — 中海金沙熙岸 聯(lián)排 416433 10 雙拼 531 恒大御景半島 獨(dú)立 318708 33 聯(lián)排 239256 萬科 〃 金域藍(lán)灣 獨(dú)立 294－ 299 21 聯(lián)排 207－ 219 頤和高爾夫 雙、聯(lián) 獨(dú) 400－ 2023 — 帝景山莊 雙 400 — 萬科城 聯(lián)排 300－ 400 3 聯(lián)排 雙拼 獨(dú)立 疊拼 新光城市花園 中海金沙熙岸 恒大御景半島 中糧萬科金域藍(lán)灣 頤和高爾夫 帝景山莊 200㎡ 300㎡ 400㎡ 500㎡ 600㎡ 萬科城 以聯(lián)排為主，主力面積區(qū)間 210400平方米 主力戶型以聯(lián)排為主，獨(dú)立和雙拼稀缺，主力戶型面積區(qū)間在 210400平方米 城市別墅 類型 樓盤名稱 區(qū)域 別墅類型 產(chǎn)品面積（ ㎡） 均價(jià)（萬 / ㎡） 總價(jià)（萬元） 金山谷國際社區(qū) 番禺 獨(dú)立、雙拼、聯(lián)排 336600 4 13002400 新光城市花園 獨(dú)棟 450600 12001800 聯(lián)排 390580 待定 —— 中海金沙熙岸 白云 聯(lián)排 416433 園景 748866 雙拼 531 江景雙拼 11681275 恒大御景半島 獨(dú)立 318708 10172691 雙拼 239256 525640 萬科 〃 金域藍(lán)灣 獨(dú)立 294－ 299 － 4 700－ 1200 聯(lián)排 207－ 219 頤和高爾夫 雙拼、聯(lián)排 、獨(dú)棟 400－ 2023 － 4 1500－ 5000 帝景山莊 天河 雙拼 400 —— —— 萬科城 蘿崗 聯(lián)排 300－ 400 2－ 3 600800 聯(lián)排均價(jià) /平方米，總價(jià)集中在 380600萬 /套；獨(dú)立均價(jià) /平方米，總價(jià)集中在7004000萬 /套 城市別墅 價(jià)格 『客觀性』 被動式 『主觀性』 3 1 4 2 產(chǎn)品 服務(wù) 人文 環(huán)境 （新進(jìn)者） （品牌） （社會資源） （自然資源） 主動式 金山谷國際社區(qū) 中海金沙熙岸 中糧萬科金域藍(lán)灣 頤和高爾夫 帝景山莊 萬科城 恒大御景半島 地產(chǎn)項(xiàng)目 /企業(yè)的的核心競爭力矩陣 模式 特點(diǎn) 典型項(xiàng)目 環(huán)境 +人文 被動式模式，體現(xiàn)區(qū)域價(jià)值 保利香雪山 環(huán)境 +產(chǎn)品 客觀性模式，體現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值 新光城市花園 產(chǎn)品 +服務(wù) 主動性模式，體現(xiàn)創(chuàng)新價(jià)值 中海金沙熙岸 服務(wù) +人文 主觀性模式，體現(xiàn)營銷價(jià)值 萬科城 新光城市花園 城市別墅以體現(xiàn)區(qū)域價(jià)值的被動式模式為主，宣傳與城市的距離以及在城市中可以擁有的優(yōu)質(zhì)資源 城市別墅 核心競爭力 ? 集中分布在城市邊緣 白云、蘿崗和番禺區(qū) ； 城市別墅特征 分布 ? 城市別墅稀缺，在售貨量約 400至 500套，月均銷售 310套。 泰湖山莊項(xiàng)目定位報(bào)告 謹(jǐn)呈：嘉誠地產(chǎn) 廣州世聯(lián)泰湖山莊項(xiàng)目組 T1：保證一期別墅用地成功運(yùn)作，并樹立項(xiàng)目整體高端形象 T2：整盤實(shí)現(xiàn)溢價(jià)銷售 我們對發(fā)展商目標(biāo)的理解： 2 項(xiàng)目位于花都區(qū)東部花東鎮(zhèn)機(jī)場板塊，距廣州市區(qū)約 40公里，屬城市遠(yuǎn)郊地帶 屬性一：城市遠(yuǎn)郊 本項(xiàng)目 廣州市區(qū) 花都城區(qū) 距離各區(qū)距離： ?距離廣州市中心約 40公里； ?距離花都區(qū)政府約 20公里； ?距離廣州白云機(jī)場約 10公里； 區(qū)位 ?項(xiàng)目位于廣州市北部花都區(qū) ， 地處花都區(qū)東部花東鎮(zhèn)； ?項(xiàng)目位于山前大道和 S118省道之間 ， 東臨花東新區(qū) ， 南臨省道 S118，西至龍山 ， 北靠山前旅游大道 。 在售貨量 ? 主力戶型 以聯(lián)排為主 ， 獨(dú)立和雙拼稀缺，主力戶型面積區(qū)間在 210400平方米。 聯(lián)排 雙拼 獨(dú)立 疊拼 玖瓏湖 桃花源 蘭喬圣菲 天湖峰境 美林湖社區(qū) 200㎡ 300㎡ 400㎡ 500㎡ 以雙拼和獨(dú)棟為主，主力面積區(qū)間 300700平方米 樓盤名稱 別墅類型 產(chǎn)品面積 在售套數(shù) 玖瓏湖 獨(dú)棟 雙拼 350875 3 桃花源 獨(dú)棟 雙拼 453698 59 蘭喬圣菲 獨(dú)棟 疊加 5121212 94 天湖峰境 雙拼獨(dú)棟 260910 30 美林湖社區(qū) 獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 200800 20 600㎡ 700㎡ 800㎡ 900㎡ 1000㎡ 1100㎡ 花都別墅 產(chǎn)品 獨(dú)棟 玖瓏湖 桃花源 蘭喬圣 菲 天湖峰 境 美林湖社區(qū) 300萬元 600萬元 900萬元 1200萬元 總價(jià)區(qū)間在 3001200萬元 1500萬元 1800萬元 2100萬元 2300萬元 2600萬元 3000萬元 樓盤名稱 別墅類型 產(chǎn)品面積 總價(jià) (萬元 ) 玖瓏湖 獨(dú)棟 雙拼 350875 7502300 桃花源 獨(dú)棟 雙拼 453698 6001650 450600 蘭喬圣菲 獨(dú)棟 疊加 5121212 待定 天湖峰境 獨(dú)棟 聯(lián)排 260－910 234－ 2730 美林湖社區(qū) 獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 200800 6002023 160600 別墅總價(jià)區(qū)間 :獨(dú)棟主力總價(jià)區(qū)間集中在 6001500萬元，聯(lián)排、雙拼主力總價(jià)區(qū)間集中在 200600萬 聯(lián)排、雙拼 200萬元 100萬元 花都別墅 價(jià)格 花都別墅特征小結(jié) 花都別墅的 5大特征 規(guī)模龐大，且山水資源豐富。 競爭者均價(jià) 鳳凰城 鳳凰城與同區(qū)域競爭物業(yè)價(jià)格比較 48 鳳凰城持續(xù)熱銷關(guān)鍵點(diǎn)： 標(biāo)志性配套 +高性價(jià)比 典型大盤 鳳凰城 ?標(biāo)志性配套先行 ： 按生活 — 教育 — 購物 — 度假順序，逐步完善配套設(shè)施，開創(chuàng)出極具競爭力的“城市級配套“； ?控制總價(jià)，凸顯高性價(jià)比 ： 白領(lǐng)也可以住別墅，將昂貴的別墅生活以“物美價(jià)廉”的方式進(jìn)入廣州市場； 49 概況 —— 依托差異化的建筑風(fēng)格，從早期性價(jià)比制勝逐步轉(zhuǎn)向高品質(zhì)、高形象物業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)價(jià)值升級 ? 區(qū)位： 項(xiàng)目位于廣州市番禺區(qū) ? 規(guī)模： 總占地 4800畝 ? 開發(fā)節(jié)奏： 開發(fā)初期考慮廣州市場客戶需求，戶型偏小；隨著開發(fā)規(guī)模不斷加大，項(xiàng)目品牌的不斷升級，戶型有所放大，并借勢于 09在雅居樂花園附近推出高端住宅“劍橋郡”，洋房均價(jià)直逼2萬 典型大盤 雅居樂花園 50 配套 —— 標(biāo)志性巴厘風(fēng)情會所 +穿梭巴士，滿足初期業(yè)主基本的配套需求 典型大盤 雅居樂花園 社區(qū)配套： － 標(biāo)志性會所 － 中心花園 － 自由綠地 － 觀星臺 － 童趣沙海 － 國家自然林保護(hù)區(qū) － 山頂公園 － 加拿大國際幼兒園 － 國際風(fēng)情商業(yè)街 交通： 目前已開通 8條穿梭巴線路，分別為：宏城廣場、白云賓館、海珠廣場、番禺賓館、天河汽車站、黃埔開發(fā)區(qū)、南方大廈、機(jī)場賓館等 51 風(fēng)情 —— 亞熱帶風(fēng)情建筑風(fēng)格、國際級風(fēng)情園林等 差異化主題 提升物業(yè)價(jià)值，獨(dú)樹一臶跳出板塊競爭： 典型大盤 雅居樂花園 ?園林差異化 ?產(chǎn)品差異化 ?建筑風(fēng)格差異化 52 廣州雅居樂花園最終樹立郊區(qū)高端高品質(zhì)形象的關(guān)鍵點(diǎn)： 標(biāo)志性配套 +東南亞風(fēng)情 典型大盤 雅居樂花園 ?配套先行 ： 在開發(fā)初期，完善自身配套營造濃郁的居住風(fēng)味，配套打造上從生活必需逐步向娛樂、休閑配套過渡 ?標(biāo)志性會所 ： 打造極具異域風(fēng)情的大型會所，塑造高品質(zhì)生活的居住氛圍，提升物業(yè)價(jià)值； ?東南亞風(fēng)情： 從園林、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品等多方面著手，與華南板塊其他大盤產(chǎn)生差異化，逐步從初期性價(jià)比制勝向后期高品質(zhì)高端物業(yè)方向發(fā)展。此時(shí)，正是其他發(fā)展商壓縮廣告成本，拽緊現(xiàn)金的時(shí)候，新鴻基地產(chǎn)卻豪拋 1200余萬做宣傳，高密度地進(jìn)行廣告轟炸，她要告訴人們，新鴻基地產(chǎn)真的來了，而且是攜帶一個(gè) 國際級的豪宅 進(jìn)入廣州。 福田區(qū) 南山區(qū) 羅湖區(qū) 核心商業(yè)，辦公區(qū) 深南大道 華僑城 〃 波托菲諾 深圳市僑香路 大盤案例 波托菲諾 開放區(qū)－私密區(qū)的規(guī)劃，開放自己的生活配套，部分開放景觀配套，將自身納入城市機(jī)理，克服邊緣化的劣勢 燕含山 歡樂谷主題公園 商業(yè)街 中央試驗(yàn)學(xué)校 水岸會所 二期會所 高爾夫 ?社區(qū)配套與區(qū)域配套整合， 形成配套體系 ?社區(qū)內(nèi)配套體現(xiàn)社區(qū)特色，與片區(qū) 配套形成差異，體現(xiàn)社區(qū)主題 ?景觀主軸貫穿區(qū)社區(qū)內(nèi)與社區(qū)外，在 景觀上與片區(qū)融合 商業(yè) 廣場 廣場 廣場 開放空間 私密空間 大盤案例 波托菲諾 波托菲諾圍繞華僑城旅游商業(yè)核心，通過業(yè)主僑城卡系統(tǒng)，吸納整個(gè)華僑城的資源體系 居住區(qū)－ 波托菲諾 商業(yè)區(qū) 居住區(qū) 旅游區(qū) 文教 體育 居住區(qū) 波托菲諾 1 2 3 4 1km 5 6 7 8 9 10 1 華僑城小學(xué)、中學(xué) 生態(tài)廣場 華僑城醫(yī)院 沃爾馬 世界之窗 西部市場 歡樂谷 東部市場 錦繡中華 民俗文化村 2 3 4 5 6 7 8 9 10 ?其他周邊配套 、白石洲中英文小學(xué) ： 奧林匹克幼兒園、世紀(jì)村幼兒園 ： 肉菜市場 ： 沙河郵局 ： 農(nóng)業(yè)、發(fā)展、建設(shè)、中國銀行 ： 華僑城醫(yī)院 ： 沙河高爾夫球會 大盤案例 波托菲諾 波托菲諾啟動模式：最先啟動的地塊并非資源最好，但依托最好的核心資源 純水岸一期 天一期