世聯(lián)-重慶旭慶江灣國際花都項目價格策略報告62p-在線瀏覽
2025-02-16 08:52本頁面
【正文】 的8%~16%? 綜合考慮項目戶型跨度大 ,建議采用較高的水平差市場項目 實收均價 朝向差 比例 垂直差華宇渝洲新都 3724 300 8% 20（ 3層一價）星月灣 3298 300 9% 1020元 /層蓮華國際 3762 300 8% 15元 /層不等龍湖觀山水 3762 600 16% 20（ 5層一個價）云滿庭 C區(qū) 3663 400 11% 10元 /層錢塘玫瑰灣 3564 300 8% 10樓以下 10元， 20樓以下 15元嘉華鑫城 3528 150 4% 30（ 3層一個價）中新城上城 4010 600 15% 20元渝中名郡 3541 300 8% 10元? 市場項目垂直差一般較小，一般采用三層或五層一個價形式；? 本項目垂直差建議，在景觀沒有本質(zhì)性變化的樓層，縮小層差，在變化明顯的樓層拉大層差；水平差、垂直差考慮原則：戶型跨度大，在項目首次面市階段，擴大水平差 ,縮小垂直差定價策略小結(jié)216。 產(chǎn)品細分，分類比準，動態(tài)合成均價216。 在項目首次面市階段，較高的水平差和低垂直差配合，盡量減少超過客戶敏感線的產(chǎn)品數(shù)量價格報告思路3 核心均價的推導(dǎo)1 項目背景分析2 定價策略及方法4 價目表形成及驗證5 推售節(jié)奏 核心均價推導(dǎo)方法 高層核心均價推導(dǎo) 多層核心均價推導(dǎo) 整體均價合成 000q 市場比較法q 成本法q 收益法它是將需要定價的對象與在 定價期間有交易 的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的價格做適當?shù)男拚?，以此確定客觀合理價格的方法?！谭康禺a(chǎn)項目定價的常用方法：與發(fā)展商的成本直接發(fā)生關(guān)系，而與市場競爭項目不直接相關(guān)，定價不利于競爭。?“ 市場同類產(chǎn)品比值法 ” 推導(dǎo)多層均價市場項目（具有高層、多層組合）均價比例或同區(qū)域內(nèi)多層產(chǎn)品與高層的均價比例來推導(dǎo)項目的多層均價?！皺?quán)重 ”為客戶關(guān)注度指數(shù)與產(chǎn)品差異度指數(shù)結(jié)合計算所得。? 從資源角度看：花街 長江資源 生態(tài)峽谷；? 從區(qū)域上看：上半城價值 下半城價值：市場比較法竹園小區(qū)隧道回遷樓長江二路長江菜袁路13軍軍部生態(tài)峽谷花街A地塊B地塊C地塊：市場比較法A地塊B地塊C地塊C地塊均價比 =整體均價 *94%C地塊均價 =3940*94% = 3700元 /平方米? 價值比準依據(jù) :區(qū)域（上下半城關(guān)系）內(nèi)部資源（花街、峽谷）外部資源（江景）地塊 區(qū)域 內(nèi)部資源 外部資源 參考依據(jù) 評分A 上半城 會所、園景 江景 樓盤價格對比 B 下半城 花街、園景 江景 內(nèi)部打分 C 下半城 花街、園景 江景 內(nèi)部打分 1：市場同類產(chǎn)品比值法 采用市場成交數(shù)據(jù)進行分析，數(shù)據(jù)來源于項目調(diào)研 ,調(diào)研項目 :單個項目內(nèi)包含多層洋房和高層產(chǎn)品：市場同類產(chǎn)品比值法同一項目內(nèi)包含兩種物業(yè)類型的：綜合考慮項目多層具備優(yōu)勢：區(qū)域內(nèi)稀缺產(chǎn)品；本項目標桿產(chǎn)品；花街、江景綜合資源優(yōu)勢；項目 洋房均價 高層均價 比值奧林匹克花園 4000 3500 ： 1蘭溪谷 4100 3500 ： 1天湖美鎮(zhèn) 4500 3700 ： 1駿逸藍山 4000 3500 ： 1華宇北國風(fēng)光 4100 3700 ： 1本項目高層與多層價格比要比市場同類項目價格比要大本項目高層 : 多層 (小高層 )均價比取 1:：市場同類產(chǎn)品比值法已推導(dǎo)出本項目高層的市場動態(tài)比準均價，根據(jù)同類產(chǎn)品比值法，得出本項目多層的均價區(qū)間為：5122元 /m2綜合三級市場的多層與高層的產(chǎn)品比值，得出目前關(guān)內(nèi)市場多層與高層產(chǎn)品的比值是 1： 價格報告思路4 價目表形成及驗證1 項目背景分析2 定價策略及方法3 核心均價的推導(dǎo)5 推售節(jié)奏 價格表制作辦法 價格表形成 000 00 綜合折扣率 00 入市均價建議 00分類打分—— 高層產(chǎn)品和多層產(chǎn)品分別打分，建立不同價值體系；精確致導(dǎo)—— 精確制定影響價格的因素和權(quán)重，進行銷售和策劃分別爬樓打分；高成低就—— 特殊單位特殊處理，確保價值最大化，主力戶型合理價格確保銷售速度。高層水平差因素及權(quán)重：多層標水平差因素及權(quán)重：*水平差打分標準及權(quán)重設(shè)置詳見附件景觀 戶型 面積 采光 朝向 通風(fēng) 噪音22% 20% 15% 13% 10% 10% 10%景觀 戶型 面積 采光 通風(fēng) 噪音25% 15% 20% 10% 10% 20%朝向差的分布樓層差的分布價格表架構(gòu) —— 平面調(diào)差? 高層單位與多層單位分別進行平面調(diào)差比較；? 高層采用 15層作為基準層；? 多層以 2層作為基準層平面
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