世聯(lián)-重慶旭慶江灣國(guó)際花都項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略報(bào)告62p-全文預(yù)覽
【正文】 27116375 273373817總價(jià)區(qū)間 1620萬(wàn) 2431萬(wàn) 3038萬(wàn) 4044萬(wàn) 均價(jià) 4309 4009 3812 3804 3900 ? 客戶敏感度來(lái)源客戶訪談公司管理層銷售代表：客戶敏感度? 客戶敏感度1R:4200元 /平方米2R:3900元 /平方米3R:3850元 /平方米4R:3700元 /平方米 —— 高層單價(jià)敏感性分析? 銷售均價(jià) 3700元 /平方米 ,1房有 45%產(chǎn)品價(jià)格高于客戶敏感價(jià)格 ,2房 /3房比例相對(duì)較小，價(jià)格敏感度適中；? 銷售均價(jià) 3800元 /平方米，所有戶型均有40%以上產(chǎn)品價(jià)格在客戶敏感價(jià)格之上，價(jià)格敏感度高，具有風(fēng)險(xiǎn)；? 銷售均價(jià) 3900元 /平方米，項(xiàng)目一半產(chǎn)品銷售價(jià)格超過(guò)客戶敏感價(jià)格，風(fēng)險(xiǎn)大；建議項(xiàng)目入市均價(jià)不超過(guò) 3750元 /平方米付款方式折扣付款方式 折扣率 預(yù)計(jì)比例 綜合折扣一次性付款 97% 20% 按揭貸款 98% 80% 認(rèn)卡優(yōu)惠 98% 10% 選房 98% 40% 老帶新優(yōu)惠 98% 10% 實(shí)收折扣 本項(xiàng)目的綜合折扣率為： ? 基于利潤(rùn)最大化的目標(biāo)，選取核心均價(jià)的高值，在這個(gè)價(jià)格下須確保價(jià)值點(diǎn)的充分展示和營(yíng)銷推廣、現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)的精細(xì)化操作。? 項(xiàng)目規(guī)模較大 ,跨越上下半城 ,依據(jù)工程分期劃分的各個(gè)部分其占有的價(jià)值也有所不同。 單價(jià) =基準(zhǔn)價(jià) +朝向差 +層差高層產(chǎn)品與多層產(chǎn)品的物業(yè)類型差異較大，因此兩類產(chǎn)品分開(kāi)比準(zhǔn)，分類定價(jià)；?“ 市場(chǎng)比較法 ” 推導(dǎo)高層均價(jià)同過(guò)對(duì)銷售代表問(wèn)卷調(diào)查，以及市場(chǎng)調(diào)研和專業(yè)人士訪談結(jié)論，確定渝中名郡、星月灣、中新城上城、玫瑰灣、渝洲新都、蓮花國(guó)際、嘉華鑫城、龍湖觀山水、融橋半島、同創(chuàng)奧韻作為本項(xiàng)目的市場(chǎng)比較項(xiàng)目，通過(guò) “ 市場(chǎng)比較法 ”進(jìn)行靜態(tài)比準(zhǔn)，然后根據(jù)市場(chǎng)自然溢價(jià)率進(jìn)行時(shí)間修正。 控制風(fēng)險(xiǎn)、低開(kāi)高走216。明星產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品?？蛻粜枨罅枯^高、可實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值。旭 慶 江灣國(guó) 際 花都價(jià)格 報(bào) 告謹(jǐn)呈 :重慶旭慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2023年 11月工作方式?工作方式：旭慶 +世聯(lián)項(xiàng)目組共同打分，確定各項(xiàng)權(quán)重和分值將旭慶對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的深入了解與世聯(lián)以往定價(jià)經(jīng)驗(yàn)結(jié)合，共同制訂本項(xiàng)目?jī)r(jià)格B組（ 30%） C組（ 30%）旭慶策劃部旭慶銷售部 經(jīng)驗(yàn)銷售人員 (25%) 非經(jīng)驗(yàn)銷售人員 (5%)權(quán)重A組（ 40%）世聯(lián)項(xiàng)目組價(jià)格報(bào)告思路1 項(xiàng)目背景分析2 定價(jià)策略及方法3 核心均價(jià)的推導(dǎo)4 價(jià)目表形成及驗(yàn)證5 推售節(jié)奏 ，銷售量呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，05/06年 16月住宅施工面積及新開(kāi)面積比較（單位：萬(wàn)平方米） 同比增加 21% 同比增加 % 05/06年 16月住宅銷售面積對(duì)比（單位：萬(wàn)平方米） 同比下降 % 資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研，但銷售價(jià)格沒(méi)有出現(xiàn)較大幅度的提升；資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品需求相對(duì)集中；2023年 18月主城區(qū)單套住宅成交套內(nèi)單價(jià)區(qū)間分布（單位：元） 2023年 18月主城區(qū)單套住宅成交套內(nèi)總價(jià)區(qū)間分布（單位：瓦元） 單價(jià) 4000以上產(chǎn)品占總銷售套數(shù)比例為 %，面臨競(jìng)爭(zhēng) 華宇渝洲新都嘉華鑫城蓮花國(guó)際中新城上城同創(chuàng)奧韻 星月灣渝中名郡錢塘玫瑰灣云滿庭 C區(qū)龍湖觀山水項(xiàng)目周邊既有市場(chǎng)供應(yīng)量 165萬(wàn)平方米項(xiàng)目 建筑面積 剩余量渝中名郡 11 8渝洲新都 20 3嘉華鑫城 16 8蓮花國(guó)際 10 星月灣 9 8錢塘玫瑰灣 15 13同創(chuàng)奧韻 23 6中新城上城 80 78龍湖觀山水 31 25云滿庭 C區(qū) 18 15資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研、世聯(lián)統(tǒng)計(jì)單位；萬(wàn)平方米；?市場(chǎng)供應(yīng)量大，銷售量呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，未來(lái)市場(chǎng)銷售存在壓力?市場(chǎng)供應(yīng)量大，但銷售價(jià)格沒(méi)有出現(xiàn)較大幅度的提升；?項(xiàng)目周邊區(qū)域供應(yīng)量大，面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)；A2A1C1C2 C3? 一期高層建筑面積： 84990平方米? 套數(shù)： 896套? 建筑形式： 3棟32F高層房型 套數(shù) 面積4房 2廳 3衛(wèi) 64 ㎡3房 2廳 3衛(wèi) 448 8493 ㎡2房 2廳 2衛(wèi) (無(wú)花） 96 6474㎡2房 2廳 2衛(wèi) 128 6374 ㎡1房 1廳 1衛(wèi) 160 3942 ㎡? 多層產(chǎn)品建筑面積 3850平方米（含商鋪）? 住宅套數(shù)： 69套? 建筑形式： 1棟 6F、 1棟 8FA2房型 面積 套數(shù)3房 2廳 3衛(wèi) 21 3房 2廳 3衛(wèi)（躍層） 22 3房 2廳 3衛(wèi)（躍層） 22
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